АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А45-20028/2016

Резолютивная часть постановления объявлена  06 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  10 июля 2017 года.

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего судьи			Шуйской С.И.,

судей							        Демидовой Е.Ю.,

								        Сириной В.В.,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трест Востокгидроспецстрой» (ответчика) на решение от 06.02.2017 Арбитражного суда Новосибирской области (судья                           Наумова Т.А.) и постановление от 27.04.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Шатохина Е.Г., Павлова Ю.И., Фертиков М.А.) по делу № А45-20028/2016 по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (630099, Новосибирская обл., г. Новосибирск, пр-кт Красный, д. 34, ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) к обществу с ограниченной ответственностью «Трест Востокгидроспецстрой» (630004, Новосибирская обл., г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, д. 14/2, ИНН 4217049256, ОГРН 1024201469930) о  взыскании задолженности по договору аренды земельного участка; по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Трест Востокгидроспецстрой» к мэрии города Новосибирска о признании пункта 2.1  договора аренды ничтожным.

В заседании приняли участие представители общества с ограниченной ответственностью «Трест Востокгидроспецстрой» (ответчика) –                           Попова М.С. по доверенности от 21.06.2-017 № 06/17; Панарин О.Ю. по доверенности от 14.06.12017 № 06/17. 

Суд установил:

мэрия города Новосибирска (далее – мэрия) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Трест Востокгидроспецстрой» (далее – общество) о взыскании 25 119 500 руб. задолженности по арендной плате за период с апреля 2015 год по май 2016 года, а также  3 250 283 руб. 90 коп. неустойки за просрочку платежей в период с 06.05.2015 по 02.08.2016.

Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору от 29.11.2013 № 117524т аренды земельного участка на территории города Новосибирска (далее – договор аренды).

Одновременно общество подало встречный иск о признании недействительным договора аренды в части размера арендной платы (пункт 2.1), основанный на статье 39.7 ЗК, Федеральном законе от 26.07.2006                         № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – постановление № 582),  и мотивированный тем, что на аукционе неправильно определена начальная стоимость арендной платы, договор аренды подписан неуполномоченным лицом, сделка является крупной.

Решением от 06.02.2017 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 27.04.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда, требования мэрии удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты и принять новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что в спорный период он не имел возможности пользоваться сданным ему в аренду земельным участком, поскольку не было технологического подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и, соответственно, земельный участок не мог быть предметом аукциона и не мог быть использован обществом  в период с апреля 2015 года по март 2016 года в целях строительства многоквартирного дома; только после проведения аукциона и  заключения договора аренды с началом работ по проектированию общество выяснило, что указанные в извещении о проведении аукциона и в протоколе сведения о наличии технических условий являются недостоверными, а плата за подключение высокой; у мэрии отсутствовало право на проведение аукциона;  неверно определена начальная цена арендной платы, не учтены принципы, предусмотренные постановлением № 582; заключенный сторонами договор является крупной сделкой и требовал согласования с учредителями.  

В отзыве на кассационную жалобу мэрия возражает против ее удовлетворения, считая состоявшиеся судебные акты законными и обоснованными.

В судебном заседании представители общества поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, уточнив требование, по иску мэрии просили уменьшить размер взысканной неустойки, по иску ответчика просили отменить судебные акты в части отказа в признании недействительным условия договора о размере арендной платы и удовлетворить иск в этой части.

Выслушав пояснения представителей ответчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с заключенным по результатам аукциона (протокол от 12.11.2013 № 354) между мэрией (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды арендодатель передал в пользование арендатора на срок с 29.11.2013 по 29.11.2016 земельный участок с кадастровым номером 54:35:053620:2, площадью 6 811 м², для строительства многоквартирного дома, в том числе со встроенными или встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, автостоянками.

По условиям пункта 2.1 договора аренды размер годовой арендной платы определен по результатам торгов и на основании протокола о результатах торгов от 12.11.2013 № 354  составляет 21 531 000 руб., арендная плата за три года – 64 593 000 руб.

Согласно пункту 2.2 договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным, принятый ранее задаток засчитывается в счет арендной платы.

В случае несвоевременного перечисления арендной платы в размере и в срок, предусмотренные договором, арендатор оплачивает арендодателю пени в размере 0,05 процентов от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки платежа (пункт 2.3 договора аренды).

Поскольку вследствие ненадлежащего исполнения обществом обязательства по внесению арендной платы на его стороне образовалась задолженность, мэрия предъявила в суд настоящий иск.

Ссылаясь на несоответствие действующему законодательству пункта 2.1 договора аренды, общество оспорило его действительность в суде путем подачи встречного иска.

При удовлетворении требований мэрии суды первой и апелляционной инстанций исходили из наличия у ответчика долга по арендной плате и отсутствия доказательств его погашения. 

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый пункт договора аренды о размере арендной платы не противоречит закону, установлен по итогам торгов, полномочия у лица, подписавшего договор аренды от имени общества, подтверждены материалами дела, торги в установленном законом порядке недействительными не признаны, договор аренды заключен в рамках обычной хозяйственной деятельности.

Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.

Обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статьи 307, 309, 310 ГК РФ).

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, статьей 65 ЗК РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», действующим до 01.03.2015, порядок определения размера арендной платы, а также условия, сроки и порядок ее внесения за земли, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливался органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлениям постановление администрации Новосибирской области от 21.01.2008                             № 5-па и действующим в момент заключения договора аренды, предусматривалось, что годовой размер арендной платы за использование земельного участка определяется по итогам торгов (конкурсов, аукционов) на право заключения договора аренды земельного участка, но не ниже размера земельного налога.

В соответствии со статьей 39.7 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015, также в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

Поэтому, приняв участие в аукционе, подписав договор аренды в качестве победителя аукциона в вышеуказанной редакции, арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 ГК РФ).

Установив, что ответчик не в полном объеме и несвоевременно оплачивал арендную плату, суды, руководствуясь вышеупомянутыми нормами и разъяснениями, проверив расчет истца, обоснованно взыскали предъявленные мэрией суммы задолженности и пеней.

При этом судами установлено, что договор аренды, включающий в себя пункт 2.1 о размере арендной платы, заключен по результатам торгов, а согласно условиям аукциона начальный размер арендной платы был определен на основании отчета об оценке определения рыночной стоимости величины годовой арендной платы для предоставляемого в аренду земельного участка. 

Не соглашаясь с данным вводом судов, ответчик не представил опровергающих его документов. 

На основании пунктов 1, 2 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Таким образом, торги, как верно отмечено судами, являются оспоримой сделкой, а споры о признании их недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Между тем доказательств оспаривания результатов проведенных торгов по продаже права аренды спорного земельного участка и признания торгов недействительными в материалы дела не представлено.

Учитывая, что размер арендной плата по договору аренды, заключенному на торгах, определялся как результат торгов в зависимости от рыночных цен, подлежащих определению в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и ввиду отсутствия доказательств, что расчетная стоимость арендной платы превышает ее рыночную стоимость, а также признания недействительными торгов в установленном законом порядке, суды пришли к обоснованному выводу о том, что не имеется оснований для признания пункта 2.1 договора аренды по мотиву неправильного определения начального размера арендной платы.

Что касается утверждения заявителя о недействительности пункта 2.1 договора аренды по причине того, что договор заключен неуполномоченным лицом, то суды правомерно не приняли его во внимание, так как действующий по доверенности от 05.11.2013 Скворцов М.А. полномочен был представлять интересы общества на торгах по продаже в собственность или права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:053620:2 площадью 0,6811 га, в том числе был наделен правом подачи заявки на участие, подписание протокола аукциона, внесение задатка, заключение договора о задатке, подписание договора аренды земельного участка либо договора купли-продажи земельного участка и осуществление других полномочий.

К тому же ответчик не опроверг вывод судов о том, что договор аренды заключен в рамках обычной хозяйственной деятельности.

Отклоняется довод общества и о том, что поскольку не было технологического подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, то ответчик не имел возможности пользоваться земельным участком. Сданным в аренду земельным участком ответчик пользовался, вопрос о возврате земельного участка из-за невозможности его использования перед арендодателем не ставил, земельный участок не возвратил.

Устно заявленное требование об уменьшении размера неустойки суд кассационной инстанции не рассматривает.

В пунктах 71, 72 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – постановление № 7) разъяснено, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заявление ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции (часть 5 статьи 330, статья 387 ГПК РФ, часть 6.1 статьи 268, часть 1 статьи 286 АПК РФ).

В связи с этим рассмотрение вопроса об уменьшении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ возможно только по заявлению ответчика в суде первой инстанции или в апелляционном суде, рассматривающим дело по правилам суда первой инстанции, суд кассационной инстанции не полномочен рассматривать такое заявление.

Более того, как указано в абзаце 3 пункта 72 постановления № 7, основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 ГК РФ (статья 387 ГПК РФ, пункт 2 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При таких обстоятельствах обществу на законных основаниях отказано в удовлетворении встречного иска.

Доводы подателя жалобы направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций относительно установленных ими обстоятельств и исследованных доказательств, что в силу положений главы 35 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

С учетом того,  что судами первой и апелляционной инстанций не допущено неправильного применения норм материального и нарушений норм процессуального права (статья 288 АПК РФ), обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, а кассационная жалоба – удовлетворению.

В связи с предоставленной заявителю отсрочкой на уплату государственной пошлины по кассационной жалобе последняя взыскивается с ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от  06.02.2017 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 27.04.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-20028/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трест Востокгидроспецстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья					С.И. Шуйская

Судьи									        Е.Ю. Демидова

										         В.В. Сирина