Дело № А79-11203/2020

21 октября 2021 года

г. Владимир

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2021 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики–Чувашии от 14.07.2021 по делу № А79-11203/2020, принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Отделфинстрой и партнеры» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об урегулировании преддоговорных разногласий, третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр», оценщик ФИО2, саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков», акционерное общество «Страховое общество газовой промышленности», при участии в судебном заседании: от истца - общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Отделфинстрой и партнеры» - ФИО3 по доверенности от 23.11.2020 № 7 сроком действия 1 год, диплому.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Отделфинстрой и партнеры» (далее – Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (далее – Министерство) об урегулировании преддоговорных разногласий, возникших при заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 

- 21:01:030202:309, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 82 003 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>; 

- 21:01:030202:318, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 8989 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>; 

- 21:01:030202:297, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 23 556 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>; 

- 21:01:030202:301, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 25 004 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>; 

- 21:01:030202:300, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 35 831 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>; 

- 21:01:030202:317, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 11 842 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>; 

- 21:01:030202:319, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 12 208 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>; 

- 21:01:030202:298, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 5532 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>; 

- 21:01:030202:76, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование по документу: для производственной деятельности, площадь: 5721 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Чувашская Республика-Чувашия, 

<

...>, занятых принадлежащими истцу объектами недвижимости. 

Исковые требования обоснованы несогласием с предложенной ответчиком в проекте договора аренды земельных участков ценой, определенной на основании отчетов от 28.07.2020 № 266/01, от 28.07.2020 № 266/02, от 28.07.2020 № 266/03, от 28.07.2020 № 266/04, от 28.07.2020 № 266/05, от 28.07.2020 № 266/06, от 28.07.2020 № 266/07, от 28.07.2020 № 266/08, от 28.07.2020 № 266/09, выполненных обществом с ограниченной ответственностью «Западно-Сибирский консалтинговый центр» (далее – ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр»). 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», оценщик ФИО2, саморегулируемая организация «Региональная ассоциация оценщиков» (далее – СРО), акционерное общество «Страховое общество газовой промышленности».

Решением от 14.07.2021 Арбитражный суд Чувашской Республики–Чувашии иск удовлетворил и урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 21:01:030202:309, 21:01:030202:318, 21:01:030202:297, 21:01:030202:301, 21:01:030202:300, 21:01:030202:317, 21:01:030202:319, 21:01:030202:298, 21:01:030202:76:

- в пункте 4.1 договора указать, что годовой размер арендной платы за участки с 09.04.2020 устанавливается в сумме 6 028 845 руб.;

- в приложении № 2 к договору в строке «Рыночная стоимость права аренды земельного участка, рассчитанная на срок аренды» указать в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:297 - 32 685 055 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:298 - 8 912 744 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:300 - 49 717 193 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:301 - 34 694 223 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:309 - 113 783 009 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:317 - 16 431 330 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:318 - 13 033 457 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:319 - 16 939 173 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:76 - 9 217 246 руб.;

- в приложении № 2 к договору в строке «Сумма арендной платы, рассчитанная в соответствии с пунктом 1.4 Порядка, утвержденного 

постановление

м Кабинета Министров Чувашской Республики, от 19.06.2006 № 148» указать в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:297 - 667 042 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:298 - 181 893 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:300 - 1 014 637 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:301 - 708 045 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:309 - 2 322 102 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:317 - 335 333 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:318 - 265 989 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:319 - 345 697 руб., с кадастровым номером 21:01:030202:76 - 188 107 руб. Кроме того, с Министерства в пользу Общества взыскано 160 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы, 6000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе Обществу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Обжалуя судебный акт, заявитель считает, что заключение эксперта от 20.05.2021 № 14/НФ-21 является недостоверным доказательством ввиду наличия в нем недостатков, неполноты экспертного заключения и его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности по форме и содержанию. Полагает, что выводы эксперта в названном заключении не подтверждены и не мотивированы; экспертом проявлена непоследовательность в расчетах и противоречивость, что существенно искажает итоговый результат экспертизы. По мнению заявителя, экспертное заключение не может быть признано надлежащим доказательством по делу.

Истец и третьи лица отзывы по существу апелляционной жалобы не представили.

В судебном заседании от 14.10.2021 представитель истца возразил по доводам заявителя жалобы, считая их несостоятельными и необоснованными, и просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей заявителя жалобы (ответчика) и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда, по имеющимся в деле материалам.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав возражения на них, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на вышеуказанных земельных участках находятся принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимости.

Письмом от 16.09.2020 Министерство направило в адрес Общества проект договора аренды земельных участков, предусматривающий установление годового размера арендной платы с 09.04.2020 в сумме 96 688 460 руб. в соответствии с отчетами об оценке от 28.07.2020 № 266/01, № 266/02, № 266/03, № 266/04, № 266/05, № 266/06, № 266/07, № 266/08, № 266/09, изготовленных ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» в рамках исполнения государственного контракта от 22.06.2020 № 21/1 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы государственного имущества Чувашской Республики и рыночной стоимости права аренды, рассчитанной на срок аренды объекта оценки.

Истцом направлен протокол разногласий, в котором на основании изготовленного оценщиком ИП ФИО4 отчета от 12.10.2020 № 122/2020 об оценке права аренды по состоянию на 01.04.2020 предложено установить годовой размер арендной платы в сумме 5 586 746 руб.

Письмом от 05.11.2020 Министерство отказало в согласовании протокола разногласий, указывая, что на каждый отчет об оценке ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр» были представлены положительные экспертные заключения СРО, содержащие выводы о соответствии отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Ввиду недостижения сторонами согласия относительно условия договора о размере арендной платы истец обратился с иском в суд.

В пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия относительно условия договора о размере арендной платы.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как верно установлено судом первой инстанции, на основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации плата за пользование спорными земельными участками относится к категории регулируемых цен и в рассматриваемом случае в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 № 148, определяется в размере рыночной стоимости права аренды, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, что сторонами не оспаривается. 

Из материалов дела усматривается, что Министерство, направив Обществу проект договора аренды земельных участков, определило ежегодный размер арендной платы с 09.04.2020 в общей сумме 96 688 460 руб. на основании отчетов об оценке от 28.07.2020 № 266/01, № 266/02, № 266/03, № 266/04, № 266/05, № 266/06, № 266/07, № 266/08, № 266/09, выполненных ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр».

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» указано, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду наличия у сторон разногласий относительно действительной рыночной стоимости годового размера арендной платы за земельные участки судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза на предмет определения соответствия отчетов об оценке рыночной стоимости размера годовой арендной платы и права аренды земельных участков, изготовленных ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», установленным требованиям, а также с целью определения величины годовой рыночной стоимости права аренды земельных участков, занятых принадлежащими истцу объектами недвижимости.

В материалы дела поступило заключение эксперта ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» ФИО5 от 20.05.2021 № 14/НФ-21 (т. 3 л.д. 19-83).

По результатам экспертизы экспертом сделаны следующие выводы:

1) в отчетах об оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков от 28.07.2020 № 266/01, № 266/02, № 266/03, № 266/04, № 266/05, № 266/06, № 266/07, № 266/08, № 266/09, выполненных ООО «Западно-Сибирский консалтинговый центр», выявлены несоответствия требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития Российской Федерации, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы, стоимость имущества, указанная в отчетах, не может быть признана достоверной (при оценке названных отчетов эксперт указал, что примененный в них метод на практике используется для расчета стоимости права аренды незастроенных земельных участков);

2) стоимость права аренды составила в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:76 - 9 217 246 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:297 - 32 685 055 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:298 - 8 912 744 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:300 - 49 717 193 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:301 - 34 694 223 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:309 - 113 783 009 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:317 - 16 431 330 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:318 - 13 033 457 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:319 - 16 939 173 руб.; величина годового размера арендной платы составила в отношении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:76 - 188 107 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:297 - 667 042 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:298 - 181 893 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:300 - 1 014 637 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:301 - 708 045 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:309 - 2 322 102 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:317 - 335 333 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:318 - 265 989 руб., земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:319 - 345 697 руб.; всего - 6 028 845 руб.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства, признал заключение эксперта относимым, допустимым и достоверным доказательством.

Результаты судебной экспертизы ответчиком не оспорены и документально не опровергнуты.

При таких обстоятельствах, с учетом выводов эксперта, сделанных по результатам судебной экспертизы, суд первой инстанции правомерно счел необходимым урегулировать разногласия, возникшие между Обществом и Министерством при заключении договора аренды земельных участков, определив годовой размер арендной платы в общей сумме 6 028 845 руб. с указанием в приложении № 2 к договору в строках «Рыночная стоимость права аренды земельного участка, рассчитанная на срок аренды» и «Сумма арендной платы, рассчитанная в соответствии с пунктом 1.4 Порядка, утвержденного постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики, от 19.06.2006 № 148» соответствующие данные в отношении каждого из участков согласно заключению эксперта от 20.05.2021 № 14/НФ-21.

На основании положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу в виде расходов по уплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы обоснованно отнесены на ответчика и взысканы с него в пользу истца в возмещение понесенных им расходов.

В ходе проверки законности и обоснованности принятого по делу решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не установил каких-либо нарушений со стороны суда первой инстанции и полностью согласился с оценкой доказательств и изложенными в обжалуемом судебном акте выводами.

Доводы заявителя жалобы относительно несогласия с результатами судебной экспертизы и несоответствия заключения эксперта действующему законодательству отклоняются как необоснованные и документально не подтвержденные.

Вопреки мнению Министерства, полученное способом, предусмотренным статьями 82, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательство – заключение эксперта от 20.05.2021 № 14/НФ-21, выполненное экспертом ООО «Региональный центр оценки и экспертизы» ФИО5, отвечает принципу относимости и допустимости.

В заключении эксперта от 20.05.2021 № 14/НФ-21 отражены все предусмотренные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения. Материалами дела подтверждается наличие у специалиста надлежащей квалификации. Заключение каких-либо противоречий не содержит, сомнений в его достоверности не имеется, оно достаточно мотивировано, выводы обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами. 

Надлежащих доказательств того, что экспертное заключение содержит недостоверные либо противоречивые выводы в материалы дела не представлено. 

Правом на обращение с ходатайством о назначении по делу дополнительной либо повторной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) Министерство не воспользовалось.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного оснований для непринятия заключения эксперта в качестве надлежащего доказательства у суда первой инстанции отсутствовали, в связи с чем при разрешении спора и урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельных участков, обоснованно применены выводы, содержащиеся в заключении эксперта от 20.05.2021 № 14/НФ-21.

Аргументы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для разрешения спора и вынесения судебного акта по существу. Каких-либо обстоятельств, основанных на доказательственной базе и влияющих на правовую оценку спорных правоотношений и доказательств по делу, судом апелляционной инстанции не установлено.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя, отклоненным по изложенным выше мотивам, не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики–Чувашии от 14.07.2021 по делу № А79-11203/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья 

Н.В. Устинова

Судьи

Е.Н. Наумова

Д.Г. Малькова