АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-2641/2020

г. Краснодар

13 апреля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2022 года

Полный текст постановления изготовлен 13 апреля 2022 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И. судей Калуцких Р.Г. и Коржинек Е.Л., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 15.10.2021), от ответчика –  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 319237500435891) – ФИО3 (доверенность от 5.04.2022), от третьего лица – муниципального унитарного предприятия «Парки отдыха “РивьераСочи”» – ФИО4 (доверенность от 10.01.2022), в отсутствие третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея, общества с ограниченной ответственностью «Парк Сервис», общества с ограниченной ответственностью «Галеон», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 по делу № А32-2641/2020, установил следующее. 

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о признании объекта капитального строительства диско-клуба «Ультра» с кадастровым номером 23:49:0203026:1417 площадью застройки 968,4 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 1600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203026:3 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, самовольным (далее – спорный объект); о возложении на предпринимателя обязанности осуществить снос указанного объекта за свой счет; аннулировании записи о государственной регистрации права от 20.05.2019 № 23:49:203026:1417- 23/050/2019-4; обращении решения к немедленному исполнению; взыскании с предпринимателя судебной неустойки за неисполнение судебного акта в размере 10 тыс. рублей в день за каждый день просрочки исполнения решения суда (уточненные требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс). 

Предприниматель обратился со встречным иском о признании права собственности на спорный объект. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУП «Парки отдыха “Ривьера-Сочи”», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, МТУ ФАУГИ в Краснодарском крае и Республике Адыгея, ООО «Парк Сервис» и ООО «Галеон». 

Решением от 22.09.2021, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.12.2021, спорный объект признан самовольным, суд возложил на предпринимателя обязанность в течение тридцати дней осуществить его снос за свой счет. С предпринимателя в пользу администрации взыскана судебная неустойка за неисполнение судебного акта в размере 10 тыс. рублей в день за каждый день просрочки исполнения решения суда. Встречный иск оставлен без удовлетворения. Распределены судебные расходы. 

В кассационной жалобе администрация просит изменить мотивировочную часть судебных актов, указав на ничтожность договора купли-продажи объекта недвижимости от 07.05.2019 и договора передачи прав и обязанностей по договору земельного участка от 07.05.2019, заключенных предпринимателем и ООО «ТрансЛайт», а также признать отсутствующими право собственности предпринимателя на нежилое здание диско-клуба «Ультра» площадью 778, 5 кв. м и обременение в пользу предпринимателя в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0203026:3 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1 по договору о предоставлении земельного участка в пользование от 29.11.2008 № 4900004896.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, суды не учли, что спорный объект возведен на земельном участке, в отношении которого истец имеет права, допускающие строительство такого объекта; строительство осуществлено с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. После проведения судебной экспертизы предприниматель заявил ходатайство о добровольном устранении нарушений, обнаруженных экспертами, – приведении объекта в первоначальное состояние (до реконструкции). На основании заключения специалиста о возможности проведения работ без нанесения ущерба зданию от 19.04.2021 № 2021-04/17-3 заявитель приступил к работам по приведению спорного объекта в соответствие выданному разрешению на строительство, осуществил демонтаж тамбура и навеса. Суды не исследовали надлежащим образом вопрос возможности приведения спорного объекта в соответствие с имеющимся разрешением на строительство.

В отзыве на жалобу МУП «Парки отдыха “Ривьера-Сочи”» просит оставить без изменения обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными. 

В судебном заседании представители сторон и третьего лица повторили свои доводы и возражения.

Представитель предпринимателя просил отложить рассмотрение кассационных жалоб в связи с необходимостью ознакомиться с материалами дела; приостановить  рассмотрение жалоб ввиду оспаривания в отдельном процессе договора купли-продажи спорного объекта недвижимости от 07.05.2019, заключенного предпринимателем и ООО «ТрансЛайт».

Представители администрации и третьего лица возражали против удовлетворения указанных ходатайств.

Рассмотрев ходатайства, суд кассационной инстанции считает, что они не подлежат удовлетворению, поскольку дело находится в суде кассационной инстанции, новые доказательства не представлены, у сторон было достаточно времени для ознакомления с материалами дела в судах первой и апелляционной инстанций. Основания для приостановления производства по кассационным жалобам отсутствуют, так как спорный объект находится в фактическом владении предпринимателя, доказательств обратного не представлено; договор купли-продажи недействительным не признан, реституция не произведена. 

Изучив материалы дела, доводы жалоб и отзыва, выслушав представителей сторон и третьего лица, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установили суды, в собственности муниципального образования города-курорта Сочи находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:3, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производство строительных работ по реконструкции танцплощадки. 

На основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 26.11.2008 № 4900004896 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203027:3 передан в аренду ООО «ТрансЛайт» сроком до 06.08.2057. 

Согласно пункту 1.3 договора аренды возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается. 

В пункте 4.1.2 договора аренды установлено, что администрация имеет право на беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий договора. 

В соответствии с договором от 07.05.2019 о передачи прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.11.2008 № 4900004896 ООО «ТрансЛайт» передало свои права и обязанности по договору о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 26.11.2008 № 4900004896 предпринимателю. 

Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке за предпринимателем в 2019 году зарегистрировано право собственности на объект капитального строительства диско-клуб «Ультра» площадью 778,5 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203026:1417, объект передан в аренду ООО «Галеон» сроком до 27.05.2029. 

На основании распоряжения администрации от 28.10.2019 № 415 проведен визуальный осмотр земельного участка, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Егорова, 1. 

Совместно с сотрудниками МУП города Сочи «Муниципального института генплана» администрацией установлено, что на арендованном земельном участке расположен одноэтажный объект капитального строительства. 

По результатам анализа схемы, выполненной МУП города Сочи «Муниципального института генплана», установлено, что фактически площадь застройки объекта капитального строительства увеличена. Согласно архивным документам разрешение (уведомление) на реконструкцию администрацией не выдавалось. 

Ссылаясь на то, что объект реконструирован без получения необходимых разрешений, администрация обратилась в суд с  иском о его сносе. 

Предприниматель, указывая на то, что владеет спорным объектом на законных основаниях, приобрел данное недвижимое имущество в 2019 году по договору купли-продажи у ООО «ТрансЛайт», обратился в суд со встречным иском о признании права собственности на спорный объект. 

Разрешая  спор, суды правомерно руководствовались следующим.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее – Гражданский кодекс).

В пункте 28 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее –  постановление № 10/22) разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Из части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса следует, что реконструкция объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

В пункте 26 постановления № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку (реконструкцию). В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. 

Совершение надлежащих мер предполагает обращение к компетентному органу за выдачей разрешения на строительство с приложением всей документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством для выдачи разрешения на строительство (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»). 

Суды установили, что 11.10.1996 на основании постановления главы администрации Центрального района г. Сочи произведена реконструкция танцевальной площадки «Радуга» (строительство диско-клуба «Ультра») силами ООО «Лира». 

28 ноября 1996 года администрация выдала разрешение № 461 (разрешение на производство строительно-монтажных работ). 

06 июня 2001 года Госстрой Российской Федерации выдал ООО «Лира» (заказчику) акт приемки законченного строительством объекта (диско-клуба «Ультра», общей площадью 778,5 кв. м), согласно которому строительно-монтажные работы велись с 02.05.1997 по 10.09.1997. 

20 марта 2002 года постановлением № 160 «О разрешении производства строительных работ по реконструкции существующей танцевальной площадки под диско-клуб «Ультра» на территории парка «Ривьера» в Центральном районе» ООО «Лира» предоставлен в аренду сроком на пять лет (с правом продления) фактически занятый земельный участок 1600 кв. м из земель, закрепленных за парком «Ривьера», без их изъятия у основного землепользования и с его согласия; ООО «Лира» разрешено производство строительных работ по реконструкции танцплощадки под диско-клуб «Ультра». 

29 апреля 2002 года вынесено постановление № 264 «Об утверждении акта приемки законченного строительством объекта «Реконструкция существующей танцплощадки под диско-клуб Ультра» на территории парка «Ривьера» по ул. Егорова, 1 в Центральном районе. 

Согласно техническому паспорту по состоянию на 02.02.2004 общая площадь объекта составляла 778,5 кв. м, реконструкция, перепланировка и переустройство отсутствовали; согласно техническому паспорту по состоянию на 08.11.2007 общая площадь диско-клуба «Ультра» составляла 778,5 кв. м, реконструкция, перепланировка и переустройство отсутствовали; согласно акту от 08.11.2007 регистрации текущих изменений в составе состояния и стоимости имущества изменения в спорном объекте отсутствовали; реконструкция, перепланировка и переустройство отсутствовали. 

На основании технического паспорта по состоянию на 06.03.2008 общая площадь диско-клуба «Ультра» составляет 1074,5 кв. м, произведена реконструкция – работы по увеличению площади объекта путем возведения литера «А1», также произведена перепланировка путем возведения антресоли и путем изменения расположения межкомнатных перегородок, переустройство путем изменения расположения сантехнических приборов и точек подключения. 

Суды установили, что в отношении спорного объекта с 08.11.2007 по 06.03.2008, а затем с 2008 по 2016 годы проведена реконструкция, выражающаяся в устройстве антресоли, в возведении пристройки литера «А1» и тамбура без получения в установленном законом порядке разрешения на реконструкцию. 

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, в результате которой установлено следующее.

Объект имеет следующие технически характеристики: общая площадь – 1192,3 кв. м, площадь застройки – 968,4 кв. м, строительный объем – 2465,2 м?, площадь земельного участка – 1600 кв. м, процент застройки – 60,5. 

Строение является объектом капитального строительства, имеет фундамент. На дату исследования отсутствует возможность определить точную глубину залегания фундамента, перемещение объекта экспертизы без нанесения несоразмерного ущерба невозможно. 

В спорном объекте произведены работы по реконструкции, перепланировке и переустройству. Произведенные работы по реконструкции не оказывают негативное воздействие на конструктивные характеристики объекта (в том числе на прочность и несущую способность здания). Превышение предельных параметров разрешенного строительства отсутствует. Нарушения в работе инженерных систем и установленном на них оборудовании отсутствуют. Спорный объект параметрам, указанным в акте приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001, не соответствует. Приведение объекта в состояние до проведения работ по реконструкции невозможно без нанесения ущерба нежилому зданию. Спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан не создает, соответствует требованиям сейсмобезопасности, СП, СНиП, СанПиН, противопожарным и градостроительным нормам, за исключением возведения некапитального навеса, кровельный свес которого выходит за границы земельного участка на территорию общего пользования; данное нарушение является устранимым (путем частичного демонтажа кровельного свеса навеса).  

Оценив выводы экспертного исследования и доводы сторон в порядке статьи 71 Кодекса, суды, учитывая отсутствие доказательств получения разрешения на реконструкцию и принятия надлежащих мер к его получению, пришли к обоснованному выводу о самовольном характере спорной постройки, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении встречных исковых требований о признании за предпринимателем права собственности на реконструированный объект.

Доводы администрации о том, что договор купли-продажи объекта недвижимости и договор передачи предпринимателю прав и обязанностей по договору земельного участка аренды являются ничтожными сделками, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно не приняты во внимание, поскольку не влияют на правильность сделанных судом выводов в отношении самовольного характера работ по реконструкции спорного объекта. 

Вместе с тем, удовлетворяя требование о сносе спорного объекта, суды не учли следующего.

В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что первоначальный объект – диско-клуб  площадью 778, 5 кв. м был возведен на основании разрешений на производство строительно-монтажных работ 28.11.1996 № 461, от 20.03.2002 № 160,  принят в эксплуатацию в установленном законом порядке (акты приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001 и от 29.04.2002 № 264).

Из анализа технических паспортов следует, что  с 08.11.2007 по 06.03.2008 без получения соответствующего разрешения произведена реконструкция – работы по увеличению площади объекта путем возведения пристройки литера «А1», также произведена перепланировка путем возведения антресоли и путем изменения расположения межкомнатных перегородок и переустройство путем изменения расположения сантехнических приборов и точек подключения.

С 06.03.2008 по 2016 год проведена реконструкция путем возведения тамбура площадью 20,4 кв. м, а также произведена перепланировка путем изменения расположения межкомнатных перегородок и увеличение площади антресоли, и переустройство путем изменения расположения сантехнических приборов и точек подключения.

Удовлетворяя требование о сносе всего объекта, суды руководствовались экспертным заключением, согласно которому спорный объект не соответствует параметрам, указанным в акте приемки законченного строительством объекта от 06.06.2001; приведение объекта в состояние, в котором он находился до проведения  реконструкции, невозможно без нанесения ущерба зданию диско-клуба «Ультра». 

В силу части 3 статьи 86 Кодекса заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими доказательствами.

Согласно статье 64 Кодекса заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

МУП «Парки отдыха “Ривьера-Сочи”» представило в материалы дела рецензию от 11.06.2021 № 419 (т. 10, л. д. 140 – 146), в которой отмечены недостатки проведенной судебной экспертизы, в том числе отсутствие обоснованного вывода эксперта о невозможности производства работ по устранению строительных изменений, относящихся к реконструкции спорного объекта, в частности, в судебном заключении экспертом не указаны необходимые демонтажные работы, которые должны проводиться в соответствии с проектными решениями, в том числе содержать в себе решения по исключению негативных факторов, влияющих на технические характеристики основного объекта, вплоть до усиления конструкций.

Суды не проверили изложенные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора; вопрос о возможности сноса пристроенных частей объекта и приведения его в первоначальное состояние достаточным образом не исследовали; не выяснили характер и степень  возможных повреждений в случае проведения восстановительных работ, устранимость таких повреждений, в том числе путем проведения работ по усилению конструкций, а также намерение предпринимателя провести все необходимые работы в целях приведения спорного объекта в соответствие с имеющимися разрешениями.

В рассматриваемой ситуации суду следовало предложить ответчику представить проект приведения спорного объекта в соответствие с разрешением на строительство, обсудить вопрос о проведении повторного (дополнительного) экспертного исследования, о чем также было заявлено ходатайство и третьим лицом.

Поскольку суды не исследовали и не установили обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судебные акты в части удовлетворения первоначального иска нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем в этой части они подлежат отмене.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные нарушения, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить доводы участвующих в деле лиц, обсудить вопрос о назначении повторной либо дополнительной экспертизы, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайств ИП ФИО2 об отложении и приостановлении рассмотрения кассационных жалоб отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.09.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2021 по делу № А32-2641/2020 в части отказа в удовлетворении встречного иска оставить без изменения. 

В остальной части судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Председательствующий                                                                               Е.И. Афонина

Судьи                                                                                                             Р.Г. Калуцких

                                                                                                           Е.Л. Коржинек