АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

тел.: (861) 268-33-80, 268-21-94

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-36185/2016

г. Краснодар

20 сентября 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 14.09.2017г.

Полный текст решения изготовлен 20.09.2017г.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                 ФИО1

 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску   администрации города Сочи, г. Сочи

 

к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ГРАС»,                       г. Москва

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1. ТУФАУГИ по Краснодарскому краю, г. Краснодар

2. Общество с ограниченной ответственностью «Экономпрогресс», г. Москва

 

о взыскании 2 360 350,18 рублей, расторжении договора аренды земельного участка и возвращении земельного участка

 

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от ответчика: ФИО3 - представитель, по доверенности;

от третьих лиц: не явились, извещены. 

 

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Управляющая компания «ГРАС» (далее – общество), согласно которого просит:

- взыскать с общества задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0204028:99 общей площадью 954 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 9 за период

с 01.07.2015 по 30.06.2016 в размере 2 143 069,29 рублей арендной платы, задолженность по пени – 217 280,89 рублей;

- расторгнуть договор от 12.03.2009 № 4900771202 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204028:99 общей площадью 954 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 9;

- обязать общество возвратить в первоначальном состоянии администрации по акту приема – передачи земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:99 общей площадью 954 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 9.

Требования мотивированы регулярным неисполнением обществом обязательств по внесению арендной платы.

Определением суда от 31.05.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО «Экономпрогресс».

Третьи лица в судебное заседание не явились, документально обоснованных возражений на иск не представили. О времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлены.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик иск не признал, ссылаясь на отсутствие задолженности по арендной плате.

В судебном заседании объявлен перерыв до 14.09.2017 до 11-00 час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон и третьих лиц.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца, ответчика и третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав материалы дела,  суд установил, что территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (арендодатель) и ООО «Экстерн» (арендатор) 12.03.2009 заключили договор                         № 7700001202 аренды земельного участка площадью 954 кв. м (кадастровый номер 23:49:0204028:99), расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 9, предоставленного для размещения и эксплуатации зданий и сооружений санатория. Срок аренды установлен по 12.02.2057.

На основании договора о переуступке прав и обязанностей от 09.04.2009                       ООО «Экстерн» уступило ООО «Светлячок» в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.12.2009 внесена запись о праве собственности муниципального образования                      город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204028:99.

ООО «Светлячок» и общество 28.07.2010 заключили договор о передаче прав и обязанностей, по условиям которого обществу в полном объеме переданы права и обязанности арендатора по договору аренды. Данная сделка прошла процедуру государственной регистрации 10.09.2010.

В связи с передачей земельного участка в муниципальную собственность города-курорта Сочи администрация и общество 17.06.2013 заключили дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому договор от № 7700001202 следует считать договором № 4900771202. Дополнительное соглашение зарегистрировано 18.09.2013.

Согласно пунктам 3.1 и 3.6 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 17.06.2013) размер годовой арендной платы составляет 1 966 067 рублей. Арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы за каждый день фактического использования и вносится арендатором ежеквартально не позднее 10 числа последнего месяца каждого квартала. Оплата за четвертый квартал производится до 10 ноября текущего года.

В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).

Департамент имущественных отношений администрации города Сочи 20.04.2016, 16.05.2016 направлял в адрес ответчика претензии о необходимости устранения допущенных нарушений условий договора, а также о его расторжении..

Администрация, ссылаясь на наличие у общества задолженности за арендуемый земельный участок за период с 01.07.2015 по 30.06.2016 и допущенное арендатором нарушение условий договора аренды, обратилась с иском в арбитражный суд.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1                       статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях – по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.

Спорный договор аренды заключен после введения в действие Земельным кодексом Российской Федерации, в силу чего размер арендной платы по данному договору является регулируемой ценой. В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса о договоре аренды» (далее –  постановление Пленума ВАС РФ № 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума ВАС РФ № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления.

Администрация представила в материалы дела расчет арендной платы за период с 01.07.2015 по 30.06.2016, в соответствии с которым задолженность ответчика за указанный период составила 2 143 069, 29 руб.

Общество, возражая против удовлетворения исковых требований, ссылается на отсутствие задолженности в связи с имеющейся переплатой по арендным платежам.                       В обоснование указанного довода ссылается на решение Арбитражного суда города Москвы от 16.06.2014 по делу № А40-21850/2014, оставленному без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014 и Арбитражного суда Московского округа от 08.12.2014, а также на платежные документы, представленные в дело.

Решением Арбитражного суд города Москвы от 16.06.2014 по делу                                       № А40-21850/2014, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2014, Арбитражного суда Московской области от 08.12.2014, по состоянию на 22.02.2014 у общества перед истцом по состоянию на 22.02.2014 имеется переплата в размере 4 977 446,24 рублей.

Согласно представленным в материалы дела платежным поручениям № 206                       от 17.06.2014 на сумму 491 516,75 рублей, № 211 от 20.06.2014 на сумму                                         491 516,75 рублей, № 437 от 21.11.2014 на сумму 983 033,50 рублей, № 74 от 23.04.2015 на сумму 491 516,75 рублей обществом после 22.02.2014 произведены платежи на общую сумму 2 457 583, 75 руб.

В рамках дела № А32-31850/2015 Арбитражным судом Краснодарского края рассмотрен иск администрации о взыскании с общества задолженности по арендной плате по договору аренды от 12.03.2009 № 4900771202 за период с 01.01.2014 по 30.06.2015 в размере 690 801,51 рублей, пени в сумме 49 337,13 рублей и расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного от 20.10.2015 по делу № А32-31850/2015, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 27.01.2016 и постановлением кассационной инстанции от 13.04.2016, в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на отсутствие задолженности.

В то же время, в дело администрацией представлен акт сверки расчетов по договору аренды от 12.03.2009 № 4900771202 по состоянию на 04.05.2017 задолженность общества по арендной плате составила 4  509 322 руб., по пени – 628 213, 48 руб.

Платежными поручениями от 11.05.2017 № 54, 55 общество произвело погашение имеющейся задолженности по арендной плате и пени.

Согласно акту сверки по состоянию на 17.08.2017 переплата общества по арендной плате составляет 9432, 45 руб., задолженность по пени – 20 115, 44 руб.

Ответчик в материалы дела представил платежное поручение от 04.09.2017                № 150 об оплате пени в размере 20115, 44 руб., а также платежное поручение                                      от 04.09.2017 № 147 об оплате 573 806, 88 руб. арендной платы за 3 квартал 2017 года.

Таким образом, на момент вынесения судебного акта по делу, у ответчика отсутствует задолженность по договору аренды от 12.03.2009 № 4900771202.

Учитывая отсутствие задолженности, не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика 2 143 069,29 рублей арендной платы и  217 280,89 рублей пени.

Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 12.03.2009                     № 7700001202.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (пункт 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок               (статья 619 Гражданского кодекса).

Частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Администрацией соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Претензией от 20.04.2016 № 7614/02-05-16, направленной 18.05.2016 по юридическому адресу ответчика, арендатору было предложено в добровольном порядке погасить задолженность по договору, указано на наличие права арендодателя принять решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора, отмечено, что при неисполнении требований претензии вопрос о расторжении договора будет рассмотрен в судебном порядке.

Согласно официальной информации, размещенной на сайте Почты России, указанная претензия вручена ответчику 24.05.2016.

В связи с неисполнением требований претензии, 26.05.2016 обществу направлено требование о досрочном расторжении договора аренды, которое получено последним 06.06.2016.

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ № 73 указано, что согласно               статье 619 Гражданского кодекса, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

То есть, расторжение договора влекут его существенные нарушения, такие, которые влекут для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое положение истца должно быть доказано и установлено судом на момент вынесения решения.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как уже было указано выше, общество до вынесения судебного акта по делу в полном объеме погасило имеющуюся задолженность по арендной плате и неустойке, а в отдельные периоды – имело переплату по арендным платежам.

В рассматриваемом случае речь идет об аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, договор аренды заключен на 49 лет (до 12.02.2057), земельный участок предоставлен для размещения и эксплуатации зданий и сооружений санатория.

По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» и в пункте 23 постановления Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11, в рассматриваемом случае нарушение договора должно быть не только значительным, но и актуальным (не устраненным) на момент принятия судом решения.

Оценивая существенность допущенного ответчиком нарушения, принимая во внимание период просрочки и факт добровольного погашения долга, суд не усматривает оснований полагать нарушение столь существенным, чтобы оно могло повлечь принудительное прекращение договорного обязательства. При этом отсутствуют  оснований полагать, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Долг погашен, просрочка в оплате не являлась чрезмерной. Суд также принимает во внимание долгосрочный характер арендных отношений сторон и наличие на спорном земельном участке объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за обществом.

При таких обстоятельствах требование истца о расторжении договора аренды от 12.03.2009 № 7700001202 не подлежит удовлетворению.

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора, постольку не подлежит удовлетворению требование администрации о возврате спорного земельного участка. Кроме того, следует отметить, что на указанном участке располагается объект недвижимости (здание общественного блока), принадлежащий обществу на праве собственности, в связи с чем возврат  участка в первоначальном состоянии не представляется возможным в рамках заявленного требования. Факт расположения объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0204028:99 подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № RU 23309/319, кадастровым паспортом объекта недвижимости и актом осмотра земельного участка от 04.08.2015.

Статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации установлены льготы по уплате государственной пошлины при обращении в арбитражные суды. В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 указанной статьи по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются от уплаты государственной пошлины прокуроры и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов, а также государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

В соответствии с абзацем 2 пункта 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Поскольку администрация освобожден от уплаты государственной пошлины по иску в соответствии со статьей 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в удовлетворении иска отказано, а потому государственная пошлина в бюджет не взыскивается.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 156, 163, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в  Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

 

Судья                                                                                                О.С. Левченко