ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А48-7984/2021

г. Воронеж

4 марта 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 4 марта 2024 года.

 

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи

                 Кораблевой Г.Н.,

судей

                 Воскобойникова М.С.,

                 Поротикова А.И.,

                 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

при участии:

от индивидуального предпринимателя ФИО2: ФИО3, представителя по доверенности от 08.11.2019;

от управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла: ФИО4, представителя по доверенности №25/7423 от 20.12.2023;

от иных лиц: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании при использовании системы видеоконференц-связи апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Орловской области от 11.12.2023 по делу № А48-7984/2021 

по иску управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 312574817200025) о понуждении к заключению соглашения о вступлении в договор от 07.09.2016 № 433 аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040306:15 площадью 8 253 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, 

третьи лица: бюджетное учреждение Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО5 (ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО6 (ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО7 (ИНН 

<

***>), публичное акционерное общество «Сбербанк России» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО8 (ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО9 (ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО10 (ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО11 (ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО12 (ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель Ахмедов Ядигар Ахмед оглы (ИНН 

<

***>), индивидуальный предприниматель ФИО13 (ИНН 

<

***>), закрытое акционерное общество «Объединенная промышленно-экологическая компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), ФИО14, администрация города Орла (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

 

УСТАНОВИЛ:

управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - УМИЗ, истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее - ИП ФИО2, ответчик) о понуждении к заключению соглашения о вступлении в договор от 07.09.2016 № 433 аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040306:15 площадью 8 253 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены бюджетное учреждение Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, индивидуальный предприниматель ФИО7, публичное акционерное общество «Сбербанк России», индивидуальный предприниматель ФИО8, индивидуальный предприниматель ФИО9, индивидуальный предприниматель ФИО10, индивидуальный предприниматель ФИО11, индивидуальный предприниматель ФИО12, индивидуальный предприниматель Ахмедов Ядигар Ахмед оглы, индивидуальный предприниматель ФИО13, закрытое акционерное общество «Объединенная промышленно-экологическая компания», ФИО14, администрация города Орла.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 11.12.2023 по делу № А48-7984/2021 исковые требования удовлетворены, на ИП ФИО2 возложена обязанность заключить с УМИЗ соглашение о вступлении в договор от 07.09.2016 № 433 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером 57:25:0040306:15 на условиях, изложенных в проектах соглашений.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП ФИО2 обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылалась на незаконность и необоснованность решения Арбитражного суда Орловской области от 11.12.2023 по делу № А48-7984/2021, в связи с чем просила его отменить и принять по делу новый судебный акт. По мнению ответчика, некорректное установление размера арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 57:25:0040306:15 обусловлено определением доли ИП ФИО2 в праве пользования земельным участком исходя из площади принадлежащих ответчику на праве собственности помещений № 8 и 30 на основании данных Единого государственного реестра недвижимости, а не сведений, содержащихся в технических планах помещений от 12.01.2023 (8,1 кв. м и 9,3 кв. м). 

УМИЗ представлен отзыв на апелляционную жалобу, из которого следует, что истец считает обжалуемое решение законным и обоснованным, с выводами суда, изложенными в решении, их фактическим и правовым обоснованием согласен.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что решение Арбитражного суда Орловской области от 11.12.2023 по делу № А48-7984/2021 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП ФИО2 - без удовлетворения.

Из материалов дела следует, что ФИО2 на праве собственности принадлежат нежилое помещение № 8 площадью 9,4 кв. м с кадастровым номером 57:25:0040306:3070 и нежилое помещение № 30 площадью 10,3 кв. м с кадастровым номером 57:25:0040306:3072, расположенные на втором этаже здания по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 57:25:0040306:123. Здание расположено на земельном участке площадью 8 253 кв. м с кадастровым номером 57:25:0040306:15.

Земельный участок с кадастровым номером 57:25:0040306:15 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Нежилые помещения в указанном здании принадлежат на праве собственности различным юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям и гражданам, имеются обладатели права оперативного управления на нежилые помещения (муниципальные и государственные). 

07.09.2016 публичное акционерное общество «Сбербанк России» (арендатор) и УМИЗ (арендодатель) заключили договор № 443 аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040306:15, на котором расположено нежилое здание по адресу: 

<

...>. 

УМИЗ направило для подписания собственникам нежилых помещений в здании по ул. Космонавтов, д. 3, в том числе ФИО2 проекты соглашений о вступлении в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040306:15 со множественностью лиц на стороне арендатора от 07.09.2016 № 443. 

Поскольку ИП ФИО2 от подписания соглашений о вступлении в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040306:15 со множественностью лиц на стороне арендатора от 07.09.2016 № 443 отказалась, УМИЗ обратилось в арбитражный суд области с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пришел к выводу, что в силу специальных положений действующего законодательства заключение дополнительного соглашения в порядке оформления единого для всех собственников помещений в здании договора аренды земельного участка, на котором оно расположено, является обязательным для ИП ФИО2 как собственника помещений № 8 и 30 в таком здании. В связи с этим арбитражный суд области признал требования УМИЗ обоснованными и удовлетворил иск.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 39.20 ЗК РФ, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В силу пункта 6 той же статьи любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Согласно пункту 7 статьи 39.20 ЗК РФ в течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Из положений указанных норм следует, что с правообладателями здания, сооружения или помещений в них заключению подлежит не отдельный договор аренды, а единый для всех собственников договор с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе и тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, вследствие чего у них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока. В то же время на уполномоченный орган возложена обязанность обратиться в суд с иском о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших подписанный договор аренды земельного участка, заключить такой договор аренды.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

По смыслу указанной нормы при расчете размера обязательства со множественностью лиц на стороне арендатора учету подлежат лишь те здания и сооружения, которые являются объектами имущественных прав. 

В связи с тем, что часть помещений в спорном здании обладают признаками бесхозяйного имущества, данные помещения площадью 33,1 кв. м и 8,9 кв. м в отсутствие или неизвестности его правообладателей не могут учитываться при определении долевого обязательства до тех пор, пока в правовой режим такого имущества будет внесена определенность в порядке статьи 225 ГК РФ или иным образом. 

На основании изложенного УМИЗ подготовлен расчет пропорционально площади принадлежащих ответчику объектов недвижимости (помещения №8 и 30), расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на таком земельном участке, без учета мест общего пользования.

Доля площади земельного участка, занимаемого объектами недвижимости, принадлежащими ответчику, подлежит исчислению исходя из общей площади здания, указанной в Едином государственном реестре недвижимости, в котором располагается объект недвижимости ответчика.

При этом, поскольку общая площадь здания, указанная в Едином государственном реестре недвижимости, включает в себя, в том числе места общего пользования, то при определении верной доли ответчика необходимо учитывать площадь помещений ответчика пропорционально площади помещений в здании без учета мест общего пользования.

Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на август 2023 года следует, что площадь здания составляет 7 429,8 кв. м, по уточненным сведениям от 01.10.2021 - 8 253 кв. м, площадь помещения № 8 - 9,4 кв. м, помещения № 30 - 10,3 кв. м. 

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что при расчете доли площади земельного участка, занимаемого объектами недвижимости, принадлежащих ответчику, необходимо ее рассчитывать от общей площади всех помещений в здании с кадастровым номером 57:25:0040306:123 без учета мест общего пользования (6 799,3 кв. м), а не от общей площади здания с кадастровым номером 57:25:0040306:123, равной 7 429,8 кв. м и указанной в Едином государственном реестре недвижимости.

Таким образом, площадь принадлежащего ответчику помещения № 8 (9,4 кв. м) в общей площади 6 799,3 кв. м всех помещений в здании без учета мест общего пользования составляет: 9,4/6 799,3 =0,0014 доли.

Годовая арендная плата за пользование земельным участком в части помещения № 8: 22 452 369 руб. 03 коп. х 0,015 х 0,0014=471,5руб., где 22 452 369руб. 03 коп. - кадастровая стоимость земельного участка, 0,015 - коэффициент категории арендатора «Граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица, занимающие земельные участки административно-управленческими, общественными объектами» (пункт 22 приложения № 1 к решению Орловского городского Совета народных депутатов от 28.01.2021 № 7/0073-ГС»; 

Площадь принадлежащего ответчику помещения № 30 (10,3 кв. м) в общей площади 6 940,8 кв.м всех помещений в здании без учета мест общего пользования составляет: 10,3/6 799,3=0,0015 доли.

Годовая арендная плата за пользование земельным участком в части помещения № 30: 22 452 369 руб. 03 коп. х 0,015 х 0,0015=505 руб. 18 коп., где 22 452 369 руб. 03 коп. - кадастровая стоимость земельного участка, 0,015 - коэффициент категории арендатора «Граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица, занимающие земельные участки административно-управленческими, общественными объектами» (пункт 22 приложения № 1 к решению Орловского городского Совета народных депутатов от 28.01.2021 № 7/0073-ГС».

Заявляя о несоответствии площадей принадлежащих ответчику помещений № 8 и 30 со ссылкой на содержащиеся в технических планах по состоянию на 12.01.2023 сведения, ответчик не представил суду доказательств того, что какие-либо записи в Едином государственном реестре недвижимости оспорены ответчиком либо иным лицом, а также заявлено о внесении изменений в данные записи суду не представил.

В отношении разногласий по площади помещений суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что для расчетов необходимо использовать актуальные сведения, отраженные в Едином государственном реестре недвижимости, поскольку в рамках данного дела суд невозможно установить размер площадей помещений в ином размере, ввиду приоритета данных Единого государственного реестра, а ответчик не лишен права в дальнейшем на перерасчет арендной платы при внесении в Единый государственный реестр недвижимости актуальных сведений о площади помещений. 

Утверждение ИП ФИО2 о том, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка, было предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно им отклонено, поскольку согласно подпункту 4 пункта 5 статьи 39.7 ЗК РФ такой порядок определения размера арендной платы применяется в случае заключения договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 ЗК РФ с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления, тогда как ответчик является собственником помещений № 8 и № 30.

То обстоятельство, что ПАО Сбербанк, заключив договор аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:0040306:15, лишило иных собственников помещений в здании с кадастровым номером 57:25:0040306:123 возможности выкупить земельный участок под зданием, не относится к предмету настоящего спора по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Согласно пункту 3 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако в настоящее время не все помещения в здании с кадастровым номером 57:25:0040306:123 находятся в частной собственности, в здании также расположены помещения, относящиеся к муниципальной и государственной собственности, в отношении таких помещений зарегистрировано право оперативного управления, в связи с чем в настоящее время не представляется возможным заключение договора купли-продажи земельного участка. 

Иных доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

При принятии обжалуемого решения арбитражный суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения Арбитражного суда Орловской области от 11.12.2023 по делу № А48-7984/2021 не имеется.

Согласно положениям статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 11.12.2023 по делу № А48-7984/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

                                                                                        

Председательствующий судья 

Г.Н. Кораблева

 

судьи       

М.С. Воскобойников

 

А.И. Поротиков