АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-36079/24

24 января 2025 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   13 января 2025 г.

Полный текст решения изготовлен            24 января 2025 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горбуновой О. В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***> о признании незаконным уведомления

при участии:

от заявителя: представитель ФИО1 по доверенности от 12.02.2024;

от заинтересованного лица: представитель ФИО2 по доверенности от 02.11.2024

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным уведомления.

Заявитель доложил предмет и основание заявления, заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, изложив их в следующей редакции: о признании незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 01.08.2024 № КУВД-001/2024-32863156/1 и от 01.11.2024 № КУВД-001/2024-32863156/4, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал  заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.

Заинтересованное лицо против удовлетворения заявленных требований возражало.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании Постановления Главы Администрации г. Ростова-на-Дону № 748 от 09.06.1995 между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995. Предметом договора является земельный участок общей площадью 0,0030 га, предоставленный для строительства и эксплуатации капитального гаража, расположенного по адресу: 

<

...>.

09.10.2023 в департамент поступил запрос из управления о предоставлении информации относительно действия договора аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995.

10.10.2023 ДИЗО информировал управление о том, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ  договор  аренды  земельного  участка №  6427 от 26.06.1995 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из данных выписки Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032032:9, расположенного по адресу: 

<

...>, следует, что участок поставлен на кадастровый учет 09.06.1995 с видом разрешенного использования для эксплуатации капитального гаража, площадью 30 кв.м, в строке «особые отметки» имеется запись об обременении в виде аренды на основании договора аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995 в пользу ФИО3

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032032:9 находится объект с кадастровым номером  61:44:0032032:599 - нежилое здание, гараж, площадью 21,9 кв.м, право собственности ФИО3 зарегистрировано 09.11.2023 № 61:44:0032032:59961-183/2023-1.

Учитывая наличие данных в ЕГРН о зарегистрированном праве собственности ФИО3 на гараж, а также в целях приведения текстовой формы договора аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995 в соответствии с действующей типовой формой договоров аренды земельных участков, 14.06.2024 департамент направил в адрес ФИО3 дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 6427 для подписания и последующего возврата в департамент для регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

22.07.2024 между ДИЗО и ФИО3 было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995.

23.07.2024 департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995.

По результатам рассмотрения указанного заявления управлением было вынесено уведомление о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета от 01.08.2024 № КУВД-001/2024-32863156/1 в срок до 01.11.2024 на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ).

Управление пришло к выводу о том, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, равно как и соглашение к нему, в силу действующих положений ГК РФ государственной регистрации не подлежат.

01.11.2024 управление приняло решение об отказе в государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995.

Указанный отказ является предметом оспаривания со стороны департамента.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав регулируются нормами Федерального закона 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН) является      единственным доказательством    существования зарегистрированного права.

Согласно части 6 статьи 1 Закона № 218-ФЗ регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно части 4 статьи 7 Закона о регистрации прав вносятся в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании документов, поступивших в порядке, установленном настоящим федеральным законом.

С государственной регистрацией Закон о регистрации связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п.3 ст. 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости и иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости (пункты 1 и 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 2 части 4 статьи 18 Закона № 218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ).

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка от 20.06.1995 № 6427 заключен сроком по 09.06.2010.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

По окончании срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком, таким образом, договор аренды земельного участка от 20.06.1995 №6427 в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно пункту 23 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020)", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020, положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 1 марта 2015 не требовалось проведения торгов. Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Действующее законодательство не содержит запретов или ограничений на изменение условий договора аренды, продленного на неопределенный срок. Поскольку договор аренды земельного участка от 20.06.1995 №6427 является действующим, следовательно, в него могут быть внесены изменения. Допустимость заключения дополнительного соглашения к договору аренды вытекает из основополагающих принципов свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела и обусловлена правомочиями собственников на распоряжение своим имуществом.

Отказывая в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, управление указало на то, что договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, равно как и соглашение к нему, в силу действующих положений ГК РФ государственной регистрации не подлежат.

При этом регистрирующий орган не обосновывает, какие именно нормы действующего гражданского законодательства, указывают на невозможность регистрации, возобновленных на неопределенный срок, договоров аренды.

Ссылка управления в своих возражениях на разъяснения, изложенные в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением  Федерального  закона  «О  государственной регистрации  прав  на  недвижимое имущество и сделок с ним», в рассматриваемой ситуации несостоятельна. Указанные разъяснения касаются государственной регистрации возобновленного договора аренды, заключенного на неопределенный срок менее года, в то время как в спорном случае срок договора аренды был установлен более одного года, а максимальные сроки, установленные ст. 39.8 ЗК РФ в настоящее время не истекли.

Ссылка Росреестра на письмо Минэкономразвития России от 29.01.2018 N Д23и-389 беспредметна, поскольку письмо также содержит отсылку к пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59. Кроме того в соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Согласно правовой позиции, изложенной в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, государственный регистратор наделен правом проверять форму и содержание представленных документов, при этом к его полномочиям не отнесена возможность давать оценку действиям органа местного самоуправления, наделенного соответствующими правами на распоряжение земельным участком.

На момент заключения договора аренды № 6427 от 20.06.1995 года, ни нормы Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ни ст. 609 ГК РФ (которыми предусмотрена государственная регистрация договоров аренды земельных участков) не действовали. Соответственно договор аренды не был зарегистрирован.

Вместе с тем, из условий договора аренды земельного участка от 20.06.1995 №6427 следует, что он заключался сторонами на срок более года, следовательно, и любые соглашения к данному договору аренды в силу действующего в настоящее время законодательства (учитывая предмет договора аренды) подлежат обязательной государственной регистрации.

Согласно пункту 12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.

Подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности заключается на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу части 2 статьи 1 Закона N 218-ФЗ ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим законом сведений.

Отказ управления в регистрации дополнительного соглашения лишает возможности для третьих лиц получать достоверную и актуальную информацию об объекте недвижимости.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН в отношении иных земельных участков, Росреестр производит регистрацию дополнительных соглашений в случае продления договора на неопределенный срок. Суд усматривает в таком поведении регистрирующего органа логический порок и неопределенность позиции.

Таким образом, оспоренное решение управления противоречит приведенным выше  нормам Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает права заявителя.

Это дает основание сделать вывод о необходимости удовлетворения заявленных требований. Действия регистратора следует признать противоправными.

При этом, с учетом состоявшегося отказа в государственной регистрации, оспаривание решения о приостановлении государственной регистрации является беспредметным и не приведет к восстановлению нарушенного права. В данной части требование департамента удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться  наименование органа или лица, совершивших оспариваемые действия (бездействие), сведения о действиях (бездействии), название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которым проверены оспариваемые действия (бездействие), решения,  указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

В данном случае исправлением допущенных нарушений явится государственная регистрация дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995.

Заявитель и заинтересованное лицо освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь главой 24 статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 01.11.2024 № КУВД-001/2024-32863156/4.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения № 1 к договору аренды земельного участка № 6427 от 26.06.1995.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                               Е. Н. Мариненко