Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-81612/2023

04 марта 2024 года

г. Санкт-Петербург

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Бутова Р.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 

рассмотрев 25.01.2024 в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "БАЛТИЙСКАЯ ЛИНИЯ" (адрес:  Россия 192174, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, УЛ. БАБУШКИНА д. 91, лит. 3, оф. 2 2, ОГРН: 

<

***>);

к обществу с ограниченной ответственностью "ЛЕДА" (адрес:  Россия 192249, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ПР-КТ СЛАВЫ д. 51, лит. А, оф. 120Н, ОГРН: 

<

***>);

о замене стороны застройщика в договоре № Ш/432(3)-22 участия в долевом строительстве от 14.04.2015

 

при участии:

от истца – не явился, извещен

от ответчика – ФИО2, доверенность от 01.12.2023. ФИО3, директор, решение от 16.08.2023

установил:

общество с ограниченной ответственностью "БАЛТИЙСКАЯ ЛИНИЯ" (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ЛЕДА" (далее – ответчик, Компания) о замене стороны застройщика в договоре № Ш/432(3)-22 участия в долевом строительстве от 14.04.2015.

Определением суда от 31.08.2023 иск принят к производству в общем порядке, ответчику предложено представить отзыв.

   Занесенным в протокол судебного заседания определением, суд в соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции, рассмотрение дела отложено.

В настоящее судебное заседание истец, извещенный надлежащим образом, явку своего представителя не обеспечил, что в соответствии со статьей 156 АПК РФ не является препятствием к рассмотрении дела по существу по имеющимся в деле доказательствам.

Представитель ответчика иск не признал.

  Арбитражный суд, заслушав представителя ответчика, исследовав представленные в материалы доказательства, установил следующее.

  Как усматривается из материалов дела, 14.04.2015 между ЗАО «ФИРМА «ПЕТРОТРЕСТ-МОНОЛИТ» (Застройщик) и ООО «Балтийская Линия» (Дольщик) был заключен договор №Ш/432(3)-22 участия в долевом строительстве. По данному договору ЗАО «ФИРМА «ПЕТРОТРЕСТ-МОНОЛИТ» обязалось в качестве застройщика своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) Объект – жилой комплекс, состоящий из трех четырехэтажных корпусов по адресу: Санкт-Петербург, Пушкинский район, пос. Шушары, Пулковское, участок 432, и после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию передать Дольщику Объект долевого строительства – двухкомнатную квартиру общей площадью 65,1 кв. м., строительный адрес объекта, в котором расположена квартира - Санкт-Петербург, Пушкинский район, пос. Шушары, Пулковское, участок 432, корпус 3, этаж 2, предварительный номер квартиры 22, строительные оси 19-23/В-Д.

Цена указанного договора установлена сторонами в размере 4 993 170 руб. 

Договор №Ш/432(3)-22 участия в долевом строительстве, заключенный 14.04.2015 между ЗАО «ФИРМА «ПЕТРОТРЕСТ-МОНОЛИТ» и ООО «Балтийская Линия», был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 27.06.2015 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №78-78/006-78/089/037/2015-336/1.

Обязательство Дольщика по оплате квартиры перед Застройщиком было исполнено, что подтверждается актами зачета взаимных требований четырех юридических лиц от 14.04.2015, актом №1 зачета взаимных требований трех юридических лиц от 02.04.2016, актом №2 зачета взаимных требований четырех юридических лиц от 31.05.2015, актом №3 зачета взаимных требований трех юридических лиц от 30.06.2015, актом №4 зачета взаимных требований трех юридических лиц от 31.07.2015, актом №5 зачета взаимных требований трех юридических лиц от 31.08.2015, актом №6 зачета взаимных требований трех юридических лиц от 30.09.2015, актом №7 зачета взаимных требований трех юридических лиц от 31.10.2015, актом №8 зачета взаимных требований четырех юридических лиц от 30.11.2015. 

Застройщиком встречное обязательство по передаче квартиры Дольщику не исполнено.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.02.2015 в отношении ЗАО «ФИРМА «ПЕТРОТРЕСТ-МОНОЛИТ» введена процедура наблюдения по заявлению ООО «Тектон плюс», временным управляющим утвержден ФИО4.

Определением суда от 12.05.2016 в отношении Должника введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден ФИО5

Компания 12.04.2018 обратилась в суд с заявлением в порядке статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2018 удовлетворено в порядке ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» заявление Компании о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства в виде трех жилых домов и земельного участка (прав на земельный участок).

Определением суда от 05.02.2019 приобретателю – Компании (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) – передано следующее имущество застройщика закрытого акционерного общества «ФИРМА «ПЕТРОТРЕСТ-МОНОЛИТ» (ОГРН 

<

***>,ИНН 

<

***>):

- земельный участок, кадастровый номер 78:42:1850206:61, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, Пулковское, участок 432, общей площадью 12 261 кв. м;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:42:1850206:2182, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, Пулковское, участок 432, 1-й этап - многоквартирный дом поз. 1.1 по генплану, степень готовности объекта незавершенного строительства, %: 47, общей площадью 3858,4 кв.м;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:42:1850206:2190, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, Пулковское, участок 432, 2-й этап - многоквартирный дом поз. 1.2 по генплану, Степень готовности объекта незавершенного строительства, %: 28, общая площадь 3858,4 кв.м,;

- объект незавершенного строительства с кадастровым номером 78:42:1850206:2189, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, поселок Шушары, Пулковское, участок 432, 3-й этап - многоквартирный дом поз. 1.3 по генплану, степень готовности объекта незавершенного строительства, %: 17, общая площадь 4087,7 кв.м;

Общество 11.04.2022 в претензионном порядке н аправило в адрес Компании направлено письмо с предложением заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве о замене застройщика. Данное письмо оставлено ООО «Леда» без удовлетворения. 

Определением арбитражного суда от 09.02.2022 конкурсное производство в отношении ЗАО «ФИРМА «ПЕТРОТРЕСТ-МОНОЛИТ» завершено. Согласно выписке из ЕГРЮЛ, ЗАО «ФИРМА «ПЕТРОТРЕСТМОНОЛИТ» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства 23.03.2022 (запись в ЕГРЮЛ №2227800857557 от 23.03.2022).

В настоящее время Компания является собственником земельного участка с кадастровым номером 78:42:1850206:61 и расположенных на нем объектов незавершенного строительства с кадастровыми номерами 78:42:1850206:2182, 78:42:1850206:2190, 78:42:1850206:2189.

Полагая, что приобретение Компанией объектов незавершенного строительства, обремененных правами участников долевого строительства, в одном из которых расположена спорная квартира, не освобождает Компанию от исполнения обязанностей по договору, заключенному между ЗАО «ФИРМА «ПЕТРОТРЕСТ-МОНОЛИТ» и Обществом, что влечет за собой необходимость перевода на приобретателя обязательств застройщика по передаче квартиры со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Нормами статей 309, 310 ГК РФ установлено, что  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств, требованиями закона и иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Судом установлено, что определением суда от 13.11.2018 по делу о банкротстве Застройщика было удовлетворено заявление Компании о намерении исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений, и стать приобретателем объекта незавершенного строительства в виде трех жилых домов и земельного участка (прав на земельный участок), а именно:

1) земельного участка кадастровый номер 78:42:1850206:61, адрес - Санкт-Петербург, пос. Шушары, Пулковское, участок 432, общая площадь 12 261 кв.м, Правообладатель - ЗАО «Фирма «Петротрест-Монолит»; вид права - собственность;

2) объектов незавершенного строительства:

2.1) проектируемое назначение - многоквартирный дом, кадастровый номер 78:42:1850206:2182; адрес - Санкт-Петербург, пос. Шушары, Пулковское, участок 432, 1-й этап многоквартирный дом поз. 1.1 по генплану, степень готовности объекта незавершенного строительства - 47%; общая площадь - 3858,4 кв.м, правообладатель - ЗАО «Фирма «Петротрест-Монолит», вид права - собственность;

2.2) проектируемое назначение - многоквартирный дом, кадастровый номер 78:42:1850206:2190; адрес - Санкт-Петербург, пос. Шушары, Пулковское, участок 432, 2-й этап многоквартирный дом поз. 1.2 по генплану, степень готовности объекта незавершенного строительства - 28 %, общая площадь - 3858,4 кв.м, правообладатель - ЗАО «Фирма «Петротрест-Монолит», вид права - собственность;

2.3) проектируемое назначение - многоквартирный дом, кадастровый номер 78:42:1850206:2189; адрес - Санкт-Петербург, пос. Шушары, Пулковское, участок 432, 3-й этап многоквартирный дом поз. 1.3 по генплану, степень готовности объекта незавершенного строительства - 17 %; общая площадь - 4087,7 кв.м. Правообладатель - ЗАО «Фирма «Петротрест-Монолит», вид права - собственность.

Данная сумма 28.11.2018 перечислена на специальный счет Застройщика.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным означенным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Положениями статей 201.10 – 201.15-2 Закона о банкротстве закреплен правовой механизм замены застройщика. Указанный механизм направлен на урегулирование проблем незавершенного строительства и предоставление дополнительных гарантий защиты прав участников строительства.

Замена застройщика преследует цели завершения строительства многоквартирного дома и последующей передачи жилых помещений участникам строительства.

Пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве установлено, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении определенных условий, в числе которых следующее: в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 данной статьи.

В случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве (пункт 6 статьи 201.10).

В пункте 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве сформулированы условия передачи участникам строительства жилых помещений. В подпункте 3 пункта 3 установлено, что согласие кредиторов – залогодержателей, является  обязательным условием для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства.

Аналогичное правило содержится в подпункте 5 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве (о погашении требований участников строительства путем передачи им жилых помещений), а также в пункте 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве (об урегулировании обязательств застройщика перед участниками строительства), согласно которому передача земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика осуществляется с соблюдением условий, предусмотренных подпунктами 2 - 4 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами 5 - 7 и 10 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Согласно пункту 2 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве передача объекта незавершенного строительства и обязательств застройщика осуществляется при условии, если объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности (подпункт 5 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве).

В силу пунктов 6, 7 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, направляет заявление о таком намерении в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - Минстрой России), с приложением документов, подтверждающих его соответствие предъявляемым к приобретателям требованиям, а также сведения о собственных средствах и размерах финансирования, необходимого для завершения строительства объекта.

Пунктом 10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве предусмотрено, что исполнительный орган, уполномоченный Правительством Российской Федерации, представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. При подготовке заключения оценивается возможность передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями и обязательств застройщика нескольким приобретателям. Порядок и основания принятия исполнительным органом, уполномоченным Правительством Российской Федерации, соответствующего заключения определяются Правительством Российской Федерации.

ООО «Леда» обратилось в порядке статьи 201.15-1 Закона о банкротстве с заявлением о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства и земельного участка (прав на земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, имеющими требования о передаче жилых помещений.

К заявлению о намерении исполнить обязательства застройщика – Застройщика организация представила документы, подтверждающие его соответствие требованиям статьи 201.15-1 Закона о банкротстве, в том числе заключение Минстроя России от 23.04.2018 № 17979-НС/07 о возможности передачи ей имущества и обязательств застройщика.

Абзац второй пункта 2 статьи 201.15 Закона о банкротстве устанавливает, что в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении конкурсный управляющий (внешний управляющий) представляет в арбитражный суд и участникам строительства и (или) третьим лицам, направившим заявление о намерении, расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 данного Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок или стоимости передаваемых жилых помещений и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений).

На специальный банковский счет застройщика в порядке, предусмотренном статьей 201.15 Закона о банкротстве приобретатель должен перечислить 1 007 919 руб. 36 коп.

По итогу рассмотрения заявления Компании о намерении стать приобретателем объекта незавершенного строительства, прав на земельный участок, исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, Компанией перечислено на специальный расчетный счет Фирмы в срок до 30.11.2018  1 007 919 руб. 36 коп.

Подпункт 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусматривает передачу участникам строительства объекта незавершенного строительства, при соблюдении определенных условий, а именно: в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 этой статьи.

Согласно пункту 6 статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае, если требования не являющихся участниками строительства кредиторов, включенные в реестр требований кредиторов, обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований указанных кредиторов и установленном подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.14 названного Федерального закона.

Судом установлено, что в реестре требований кредиторов должника отсутствовали требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Если участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, а новый договор в отношении данной квартиры не заключался, то право собственности на квартиру, являвшуюся объектом прекращенного договора, зарегистрировано за застройщиком.

Требование бывшего участника строительства о возврате внесенных по договору сумм обеспечивается ипотекой квартиры с момента регистрации за застройщиком права собственности на квартиру (часть 8 статьи 13, статья 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Удовлетворение требований участников строительства производится по специальным правилам Закона о банкротстве.

Застройщик являлся собственником объектов незавершенного строительства в виде трех жилых домов и земельного участка.

В реестре требований кредиторов должника учтены требования кредиторов третьей очереди в размере 30 942 713 руб. 27 коп.

Требования участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений должника, составляли в совокупности 448 398 176 руб. 53 коп.

 

Требования истца (его правопредшественника) в указанном реестре отсутствуют.

Соответственно, Компания не участвовала в императивном порядке, установленном законом, проверки наличия у нее прав требования к застройщику и наличия у нее правовых и фактических оснований для включения в данный реестр. Реестр закрыт, состав и размер обязанностей застройщика установлены.

При таком положении, требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Бутова Р.А.