ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва

01.10.2020  

          Дело № А40-150103/2019     

Резолютивная часть постановления объявлена 24.09.2020   

Полный текст постановления изготовлен 01.10.2020    

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.

судей Колмаковой Н.Н., Кольцовой Н.Н.,

при участии в заседании:

от ООО «Луидор-Альянс»: ФИО1 по доверенности от 06.02.2018,

от ООО  «Абрера Мотор»: ФИО2 по доверенности от 31.01.2020,

рассмотрев 24.09.2020 в судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Абрера Мотор»

на решение от 16.01.2020

Арбитражного суда города Москвы

и постановление от 25.06.2020

Девятого арбитражного апелляционного суда

по иску общества с ограниченной ответственностью (ООО) «Луидор-Альянс»

к ООО  «Абрера Мотор»

о взыскании обеспечительного взноса по договору краткосрочной субаренды нежилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

по встречному иску ООО  «Абрера Мотор»

к  ООО «Луидор-Альянс» о взыскании неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Луидор-Альянс» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО  «Абрера Мотор» о взыскании обеспечительного взноса в размере 1 600 005 руб. 29 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 189 491 руб. 04 коп. (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).  

ООО «Абрера Мотор» подало в Арбитражный суд города Москвы  встречный иск к ООО «Луидор-Альянс» о взыскании неустойки в размере 84 641 руб. 95 коп. в связи с невнесением арендной платы в сроки, установленные в договоре краткосрочной субаренды нежилого помещения от 01.12.2016 № 01-12/2016.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.01.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2020, первоначальный иск удовлетворен  в полном объеме. 

В удовлетворении встречного иска отказано. 

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО  «Абрера Мотор»   обратилось в Арбитражный суд Московского округа  с кассационной жалобой, в которой просит решение от 16.01.2020 и постановление от  25.06.2020 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска.

Жалоба мотивирована тем, что при принятии судебных актов суд первой и апелляционной инстанций неправильно применил нормы материального права, нарушил  нормы процессуального права, не выяснил  обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении и постановлении,  не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ООО  «Абрера Мотор» поддержал доводы, изложенные в жалобе.

Представитель ООО «Луидор-Альянс» возражал против удовлетворения жалобы, представил отзыв, который подлежит возврату, поскольку в нарушение требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не была исполнена обязанность по его направлению ООО  «Абрера Мотор» и в суд в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с ними до начала судебного заседания. Фактически отзыв на кассационную жалобу, поступивший в электронном виде заявителю не возвращается. 

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной  инстанции пришел  к выводу о наличии оснований для отмены решения и постановления, исходя из следующего.

Из материалов дела следует и суд установил, что между ООО «Луидор-Альянс» (субарендатор) и ООО  «Абрера Мотор» (арендатор) был заключен договор краткосрочной субаренды нежилого помещения от 01.12.2016 № 01-12/2016, согласно которому арендатор  передал в пользование субарендатору  нежилые помещения площадью 481 кв. м., расположенные по адресу: г. Москва, МКАД 78 км, д. 2, корп. 2, сроком до 31.10.2017.   

Истец (субарендатор) 17.01.2018 направил ответчику уведомление об отсутствии намерения на заключение нового договора субаренды спорных нежилых помещений и возврате помещений - 15.02.2019.

Ответчик 15.02.2019 по результатам осмотра не подписал акт приема-передачи помещений.  

Согласно пункту 4.6 спорного договора в качестве гарантии исполнения обязательств по договору субарендатор обязуется уплатить арендатору обеспечительный взнос в сумме 3 363  000 руб. 

Истцом исполнены обязательства по перечислению обеспечительного взноса, факт оплаты обеспечительного взноса подтверждается трехсторонним соглашением от 01.12.2016, заключенным между ООО «Луидор», ООО «Луидор-Альянс» и ООО «Абрера Мотор» о зачете в счет оплаты обеспечительного взноса в размере 3 363 000 руб. денежных средств, перечисленных ООО «Луидор» по договору от 16.11.2015 № 16-11/2015  (л.д. 38).

Первоначальный иск мотивирован тем, что арендная плата за ноябрь – декабрь 2017 года ответчику была перечислена в полном объеме, а 26.11.2018 (через год после окончания срока действия спорного договора) истец направил ответчику письмо о возврате обеспечительного взноса за вычетом арендной платы за январь – 28.02.2018 в срок до 30.11.2018. Истец полагает, что за вычетом арендной платы за январь - 28.02.2018 ответчик обязан возвратить обеспечительный взнос в размере 1 600 005 руб. 29 коп.

Встречный иск мотивирован наличием у субарендатора задолженности по арендной плате за период с января по март 2018 года в размере 2 678 391 руб. 95 коп и неустойки в размере  769 250 руб., всего 3 447 641 руб. 95 коп.  Вследствие того, что сумма обеспечительного платежа в размере 3 363 000 руб. была зачтена ООО  «Абрера Мотор» в сумму задолженности субарендатора (ООО «Луидор-Альянс»), то у последнего имеется задолженность, которая составляет сумму пени в размере 84 641 руб. 95 коп.      

Удовлетворяя первоначальный иск, суд первой и апелляционной инстанций исходил из следующего.

Согласно пункту  7.2 спорного договора краткосрочной субаренды нежилых помещений срок аренды истекает 31.10.2017. Если арендатор продолжает пользоваться помещениями после истечения срока договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Суд первой и апелляционной инстанций пришел к выводу, что данная формулировка может быть квалифицирована не как направленное на возобновление договора аренды на новый срок, а как изменение условия о сроке аренды, который в результате такого изменения становится более года.

Кроме того, суд пришел к выводу, что в этом случае подход, отраженный в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59, применяться не может, а договор аренды формально, в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, требует государственной регистрации, без которой не может считаться заключенным.  

В этой связи суд сделал вывод о том, что положения пункта 7.2 спорного договора о возобновлении срока действия договора на неопределенный срок не может быть применен в сложившейся ситуации. 

При этом, суд указал на то, что принимает во внимание то обстоятельство, что к концу срока действия договора в адрес ООО «Луидор-Альянс» на согласование был направлен проект нового договора краткосрочной субаренды нежилого помещения, итогом которого стало письмо от 17.01.2018.

Суд кассационной инстанции считает, что  упомянутые выводы суда противоречат нормам материального права, а именно положениям части 1 статьи 421, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Данное положение закона закреплено и в пункте 7.2 спорного договора и не содержит никакой неопределенности, а потому выводы суда относительно квалификации указанного условия по своему усмотрению, а также  неприменение  пункта 7.2 спорного договора и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае являются неправильными.

Таким образом, рассматривая настоящий спор, суд неправильно применил нормы материального права.

При этом суд кассационной инстанции исходит из того, что после окончания срока действия спорного договора (31.10.2017) субарендатор продолжал пользоваться спорными помещениями, оплатил за ноябрь и декабрь 2017 года арендные платежи и только 17.01.2018 направил ответчику уведомление об отсутствии желания продолжать арендные отношения в связи с прекращением уставной деятельности  на арендуемой площадке и обязался освободить занимаемые помещения не позднее 15.02.2018 (л.д. 41).

Кроме того, вывод суда о том, что к концу срока действия договора в адрес ООО «Луидор-Альянс» на согласование был направлен проект нового договора краткосрочной субаренды нежилого помещения, итогом которого стало письмо от 17.01.2018, также противоречит фактическим обстоятельствам дела, так как в материалах настоящего дела отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие об обращении арендатора к субарендатору с предложением заключить новый договор субаренды.  

Суд также пришел к выводу, что у субарендатора отсутствует задолженность по арендной плате, поскольку арендная плата была оплачена за ноябрь-декабрь 2017 года.

При этом суд не дал оценку  имеющемуся в материалах дела  Акту приема-передачи (возврата)  помещений от  30.03.2018 (л.д. 35), подписанному сторонами по делу, согласно которому спорные помещения были возвращены субарендатором (ООО «Луидор-Альянс») арендатору  (ООО  «Абрера Мотор») только 30.03.2018 без замечаний и разногласий.

Таким образом, суд первой и апелляционной инстанций  не исследовал вопрос относительно уплаты субарендатором арендных платежей за период с 01.01.2018 по 30.03.2018 (дата возврата спорных помещений арендатору).

Между тем, согласно статье  622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что  в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, суд в обжалуемых судебных актах указал на то, что истец (ООО «Луидор-Альянс») ссылается на то, что перечисленные в письме от 07.03.2018 недостатки не являлись существенными и были устранены в срок до 28.02.2018.  

Однако суд указанное обстоятельство оставил без проверки и оценки.

Суд кассационной инстанции считает, что без проверки указанных обстоятельств в рассматриваемом случае не представляется возможным принять правильное и законное решение, поскольку согласно пункту 4.6 спорного договора обеспечительный взнос является гарантией выполнения субарендатором своих обязательств по своевременному и полному внесению арендной платы, иных платежей, содержанию помещений и оборудования в исправном состоянии, соблюдению условий договора по возврату помещений при расторжении договора в сроки, согласованные сторонами (или досрочного расторжения по инициативе субарендатора), по возмещению убытков, штрафных санкций, неустоек.

Возврат обеспечительного взноса или его части осуществляется арендатором при отсутствии  финансовых обязательств (в том числе штрафов, пени, неустойки, возмещение ущерба (убытков) со стороны субарендатора по договору, а также отсутствии необходимости приведения помещений в первоначальное состояние с учетом нормального износа и с учетом согласованных неотделимых улучшений, в течение 5 банковских дней с момента подписания акта о возврате помещений и оборудования.

Учитывая  изложенное, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что при принятии обжалуемых судебных актов суд первой и апелляционной инстанций неправильно применил нормы материального права, не в полном объеме выяснил обстоятельства, имеющие значение для принятия правильного решения, нарушил нормы процессуального права, в том числе статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  что могло привести к принятию неправильных судебных актов. 

В связи  с чем в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые решение и постановление подлежат отмене  в полном объеме, поскольку первоначальный и встречный иски являются взаимосвязанными.

Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, установленные для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения настоящего спора, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценить представленные в дело доказательства, предложить сторонам представить доказательства в обоснование своих доводов и с надлежащим применением закона принять законное и обоснованное решение. 

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 16.01.2020 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2020 по делу № А40-150103/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья М.Д. Ядренцева

Судьи:Н.Н. Колмакова

Н.Н. Кольцова