ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД Газетный пер., 34, 

<

...>, тел.: 

<

***>, факс: 

<

***>  

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/ 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений)  

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-11629/2023

город Ростов-на-Дону

12 сентября 2025 года

15АП-9904/2025  

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2025 года.  

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2025 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Сороки Я.Л., судей Илюшина Р.Р., Крахмальной М.П., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Черни Д.В., в отсутствие лиц, участвующих в деле, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1  

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.06.2025 по делу № А53-11629/2023  

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1  

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) к Комитету по имущественным и земельным отношениям администрации  

Аксайского района (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о признании незаконным распоряжения в части изменения вида разрешенного использования земельного участка,  

и по встречному иску о сносе, 

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Комитету по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района (далее – ответчик) о признании незаконным распоряжения от 22.04.2022 N 649 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:10588.  

Определением суда от 02.10.2023 к рассмотрению принят встречный иск Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района о признании объекта с кадастровым номером 61:02:0600010:19679 самовольной постройкой, о сносе.  

Настоящее дело объединено в одно производство с делом N А53-45673/23 по заявлению предпринимателя об оспаривании отказа Комитета по имущественным и земельным отношениям администрации Аксайского района в предоставлении в  

собственность без торгов земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:10588.  

Заявитель просит: 

признать незаконным распоряжение комитета от 22.04.2022 N 649 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:10588, на котором расположен принадлежащий предпринимателю объект недвижимого имущества, признать незаконным решение об отказе в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:10588, изложенное в письме комитета от 22.11.2023 N 63.10/7117 обязать комитет восстановить нарушенные права предпринимателя путем предоставления земельного участка в собственность.  

Заявление основано на положениях статей 39.3, 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивировано следующим. Предприниматель является собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0600010:10588, являющемся муниципальной собственностью. Предприниматель обратился в комитет с заявлением о приобретении в собственность данного участка, который письмом от 22.11.2023 N 63.10/7117 незаконно отказал в предоставлении его в собственность, нарушив права (интересы) заявителя в сфере предпринимательской деятельности. При этом распоряжением комитета от 22.04.2022 N 649 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:10588 незаконно изменен с "магазины торговой площадью более 50 кв. м" на вид "благоустройство территории".  

Комитет на основании статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд к предпринимателю со встречными требованиями: признать объект капитального строительства (нежилое здание магазина) с кадастровым номером 61:02:0600010:19679 самовольной постройкой, обязать предпринимателя снести самовольную постройку за счет собственных средств.  

Встречные требования основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы следующим. Объект недвижимости, принадлежащий предпринимателю, возведен на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0600010:10588, приобретенном в отсутствие законных оснований. Вступившим в законную силу решением Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу N 2-2349/2021 по иску прокуратуры указанный земельный участок истребован из чужого незаконного владения в муниципальную собственность. В рамках названного дела суд общей юрисдикции установил, что исходный земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:1011 выбыл из владения публично-правового образования помимо его воли, в результате противоправных действий и в нарушение требований закона. Договор купли-продажи (приватизации) исходного земельного участка признан в судебном порядке недействительной (ничтожной) сделкой, следовательно, все последующие сделки купли-продажи в отношении этих земель также ничтожны. В этой связи и было принято решение возврате в муниципальную собственность всех образованных (из исходного) земельных участков, включая участок с кадастровым номером 61:02:0600010:10588. Возражения предпринимателя о добросовестности приобретения земельного участка судом общей юрисдикции отклонены,  

указавшим, при этом, что вопрос о судьбе расположенных на образованных участках объектов недвижимости, может быть разрешен путем предъявления самостоятельных требований. Вступившими в законную силу решениями Аксайского районного суда Ростовской области по делам N 2-2062/2021, N 2-2063/2021, N 2-2060/2021, N 2-1548/2021, N 2-1545/2021, N 2-1544/2021 объекты иных лиц, расположенных на смежных участках, образованных из исходного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:1011, признаны самовольными постройками, подлежащими сносу. Таким образом, нежилое здание (магазин) с кадастровым номером 61:02:0600010:19679, являющийся самовольной постройкой, подлежит сносу предпринимателем.  

Разрешая разногласия сторон, суд основывался на правовой позиции, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.07.2024 N Ф08-4638/2024 по делу N А53-29154/2022 в отношении земельного участка, образованного также из исходного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:1011 и объекта, созданного на таком участке.  

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.06.2025 в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО1 отказано. Встречные исковые требования удовлетворены. Суд обязал индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение двенадцати месяцев с момента вступления решения в законную силу снести объект недвижимости с кадастровым номером 61:02:0600010:19679. С индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета взыскано 6000 рублей государственной пошлины по иску.  

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.  

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом необоснованно отклонен довод предпринимателя о пропуске срока исковой давности. По мнению апеллянта, исковая давность в отношении законно возведённого строения начинает течь с момента государственной регистрации. Выводы, содержащиеся в решении Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу № 2-2349/2021, о незаконности выбытия исходного земельного участка из состава муниципальной собственности и незаконности изменения разрешённого вида использования исходного земельного участка, не имеют преюдициального значения для настоящего спора. При рассмотрении указанного дела судом вопросы, связанные с законностью строительства предпринимателем и его правопредшественниками спорного здания на участке не рассматривались, обстоятельства возведения и надлежащей легализации объекта капитального строительства не устанавливались и не доказывались. Кроме того, в рамках указанного дела комитет участия не принимал. Суд не дал оценки экспертному заключению, согласно которому спорное строение не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, соответствует обязательным санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам, техническим регламентам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Судом не учтено, что истец является добросовестным приобретателем спорного земельного участка, на котором им на  

законных основаниях спорное нежилое здание. Судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания.  

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили.  

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, в 2002 году администрацией предоставлен в аренду земельный участок площадью 70 га с кадастровым номером 61:02:0600010:1011. После приватизации земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:1011 разделен. Из исходного участка образован, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:10588. Данный участок поставлен на государственный кадастровый учет 28.08.2015.  

Право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:10588 возникло на основании договора купли-продажи, зарегистрировано 13.11.2015. Также за предпринимателем зарегистрировано право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 61:02:0600010:19679.  

Вступившим в законную силу решением Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу N 2-2349/2021 земельный участок истребован из незаконного владения предпринимателя. Во исполнение решения суда общей юрисдикции по делу N 2-2349/2021 в ЕГРН 18.03.2022 зарегистрировано право муниципальной собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:10588.  

Комитетом принято распоряжение от 22.04.2022 N 649, которым виды разрешенного использования 34 земельных участков изменены. В частности, вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 61:02:0600010:10588 изменен с "магазины торговой площадью более 50 кв. м" на вид "благоустройство территории".  

Предприниматель обратился в комитет с заявлением о приобретении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:10588 в собственность (без торгов). Комитет письмом от 22.11.2023 N 63.10/7117 отказал заявителю. В обоснование отказа указано, что в вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка - благоустройство территории, следовательно, разрешенное использования испрашиваемого земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о его предоставлении. Кроме того, на основании решения Аксайского суда по делу от 20.09.2021 N 2-2349/2021 земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:10588 истребован из чужого незаконного владения.  

Предприниматель оспорил в судебном порядке отказ в предоставлении земельного участка в собственность по правилам главы 24 Кодекса, а также просил признать недействительным распоряжение комитета от 22.04.2022 N 649.  

Комитет обратился в суд со встречными требованиями о признании объекта капитального строительства (нежилого здания магазина) с кадастровым номером 61:02:0600010:19679 самовольной постройкой и возложении на предпринимателя  

обязанности по его сносу.  

При принятии судебного акта суд первой инстанции руководствовался следующим.  

К признакам самовольной постройки закон относит возведение или создание строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, а также его возведение или создание без получения на это необходимых в силу закона разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается (пункты 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса).  

В соответствии со статьей 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации" и статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты судов общей юрисдикции являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.  

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (часть 3 статьи 69 Кодекса).  

Разрешая встречные требования комитета, суд учитывал вступившее в законную силу решение Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу N 2-2349/2021, которым из незаконного владения ответчиков, в том числе, предпринимателя, истребованы земельные участки, в том числе, участок с кадастровым номером 61:02:0600010:10588. Суд общей юрисдикции по названному делу установил, что исходный земельный участок с кадастровым номером 61:02:600010:1011 выбыл из владения муниципального образования "Аксайский район" помимо воли публичного собственника (в результате противоправных действий) и в нарушение требований закона. Установлен также факт незаконного изменения разрешенного вида использования исходного участка и как следствие образованных из него земельных участков (изначально разрешенное использование исходного земельного участка было сельскохозяйственные угодья - пашни, пастбища). Незаконность приватизации исходного участка с кадастровым номером 61:02:600010:1011 означает, что образованный из него земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:10588, занимаемый объектом недвижимости с кадастровым номером 61:02:0600010:19679, изначально был предоставлен первоначальным собственникам в нарушение требований действующего законодательства. В этой связи последующие сделки купли-продажи с указанным участком являются ничтожными с момента их заключения, то есть какие-либо легальные основания пользования земельным участком, на котором расположен спорный объект недвижимости, у предпринимателя отсутствуют. Изложенное является одним из квалифицирующих признаков (возведение (создание) на земельном участке, не  

предоставленном в установленном порядке) самовольной постройки. Доказательств, подтверждающих наличие законных оснований владения и пользования спорным земельным участком, на котором располагается объект незавершенного строительства, в материалы дела не представлено. Исходя содержания вступившего в законную силу решения от 20.09.2021 по делу N 2-2349/2021 суд пришел к выводу о том, что возведенный на земельном участке с кадастровым номером 61:02:0600010:10588 объект с кадастровым номером 61:02:0600010:19679 является самовольной постройкой и подлежит сносу. В связи с удовлетворением встречных требований суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя законного права на оспаривание распоряжения комитета от 22.04.2022 N 649 в части установления в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:02:0600010:10588 вида разрешенного использования "благоустройство территории".  

Доводы о законности возведения объекта недвижимости на земельном участке; добросовестности поведения предпринимателя при приобретении прав на участок и объект недвижимости, судом не принимаются.  

Земельный участок с кадастровым номером 61:02:0600010:10588, на котором расположен объект, зарегистрированный за предпринимателем (не признанным добросовестным приобретателем этого участка), истребован из незаконного владения последнего в муниципальную собственность. Таким образом, вопрос о судьбе данного земельного участка уже разрешен в судебном порядке. Решение суда общей юрисдикции вступило в законную силу и исполнено (право муниципальной собственности зарегистрировано в ЕГРН). В этой связи комитет вправе ставить вопрос о судьбе расположенной на таком (возвращенном муниципалитету) земельном участке недвижимости. При этом удовлетворение иска прокуратуры об истребовании земельного участка из незаконного владения предпринимателя, исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора по делу N 2-2349/2021, предполагает снос самовольной постройки, расположенной на таком участке, либо признание на нее права муниципальной собственности, но не сохранение за предпринимателем.  

Довод предпринимателя о пропуске срока исковой давности по иску о сносе самовольной постройке отклонен, поскольку этот срок начал течь не ранее вступления в законную силу решения Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу N 2-2349/2021, которым из незаконного владения ответчиков, в том числе, предпринимателя, истребованы земельные участки, в том числе, участок с кадастровым номером 61:02:0600010:10588.  

К данному требованию применяется общий трехгодичный срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), иск о сносе самовольной постройки подан 28.09.2023, в пределах этого срока.  

Отсутствие у заявителя легальных прав в отношении земельного участка и расположенного на нем объекта исключает признание незаконным распоряжения комитета от 22.04.2022 N 649.  

Вывод о самовольности постройки лишает правового основания оспаривание решения муниципального органа от 22.11.2023 N 63.10/7117.  

Подход суда соответствует выработанной судебной практике применительно к квалификации объектов, возведенных на земельных участках, образованных из исходного земельного участка с кадастровым номером 61:02:600010:1011 с учетом  

вступившего в законную силу решения Аксайского районного суда Ростовской области от 20.09.2021 по делу N 2-2349/2021.  

На основании вышеуказанного суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу, не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.  

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.  

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 30.06.2025 по делу № А53-11629/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.  

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.  

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Я.Л. Сорока 

Судьи Р.Р. Илюшин 

М.П. Крахмальная