ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-15107/2022

г. Саратов

12 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2024 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Котляровой А.Ф.,

судей Степуры С.М., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 января 2023 года по делу № А12-15107/2022

по исковому заявлению департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

с участием в деле в качестве в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора: общества с ограниченной ответственностью «Ариороса» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка №11757 от 16.06.2020 за период с 24.03.2020 по 30.04.2022 в размере 1 211 090,72 руб., неустойки с 11.07.2020 по 30.04.2022 в размере 468 272,64 руб., в отсутствие в судебном заседании представителей сторон, извещенных надлежащим образом, в порядке статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратился Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – Департамент, истец) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 11757 от 16.06.2020 за период с 24.03.2020 по 30.04.2022 в размере 1 211 090,72 руб., неустойки за период с 11.07.2020 по 30.04.2022 в размере 468 272, 64 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.01.2023 исковые требования удовлетворены частично. С ИП ФИО2 в пользу департамента взыскана задолженность по договору аренды № 11757 от 16.06.2020 за период с 24.03.2020 по 30.04.2022 в размере 568 177, 27 руб., пени 11.07.2020 по 31.03.2022 в размере 100 000 руб., с учетом применения положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В удовлетворении остальной части иска - отказано.

С ИП ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.

С ИП ФИО2 в пользу ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР» взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2023 года решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 января 2023 года по делу № А12-15107/2022 изменено, - с ответчика в пользу истца взыскана сумма основного долга по договору аренды №11757 от 16.06.2020 за период с 24.03.2020 по 30.04.2022 в размере 1 211 090,72 руб., неустойку за период с 11.07.2020 по 31.03.2022 в размере 200 000 руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

 С ответчика в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «ТОСКОР» взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина за рассмотрение иска в размере 29 156,40 руб., за рассмотрение апелляционной жалобы в размере  3 000 руб.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 26.12.2023 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2023 отменено в части взыскания неустойки за период с 11.07.2020 по 31.03.2022 в размере 200 000 руб., в отменной части дело направлено на новое рассмотрение в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, в остальной части судебный акт оставлен без изменения.

Лицами, участвующими в деле, в нарушение требований статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 АПК РФ.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 13.01.2024.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16.06.2020 между департаментом (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды №11757 земельного участка (кад. №34:34:030004:471), площадью 7 649 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, для коммунального обслуживания, сроком действия до 21.05.2069.

Согласно пункту 2.6 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода - до 10-го числа текущего месяца.

При расчете арендной платы департамент руководствуется Порядком расчета арендной платы, утвержденного постановлением от 22.08.2011 № 469-п, и применяет рыночную стоимость земельного участка в размере 8 070 000 руб., определенную по состоянию на 24.03.2020 в Отчете № 1692/38/20 от 02.06.2020 ООО «Ариороса».

 Как указывает департамент, предприниматель ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы за период 24.03.2020 по 30.04.2022, в связи, с чем на его стороне образовалась задолженность по арендной плате в сумме 1 211 090,72 руб., неустойка за период с 11.07.2020 по 30.04.2022 в размере 468 272,64 руб. 

Истцом в адрес ответчика направлена претензия №5897 от 21.03.2022 с требованием об оплате образовавшейся задолженности, которая последним оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в Арбитражный суд Волгоградской области с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции, с учетом проведенной судебной экспертизы, пришёл к выводу, что Отчет 1692/38/20 от 02.06.2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №34:34:030004:471 имеет нарушения действующего законодательства в области оценочной деятельности, применение определенной в договоре рыночной стоимости участка является неправомерным, поэтому размер задолженности должен исчисляться из рыночной стоимости земельного участка, установленной судебной экспертизой.

В обоснование доводов департамент указывает, что с момента заключения договора истец каких-либо возражений по размеру арендной платы не заявлял, арендные платежи оплачивались в установленном договором порядке. Процессуальная позиция ответчика по существу направлена на внесение изменений в договор аренды в части установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее договоренностям сторон. 

Апелляционная коллегия, с учётом постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 26 декабря 2023 года, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По смыслу статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено названным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Расчет размера арендной платы департаментом определен в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-П «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04.02.2020 № 4н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки», постановлением администрации Волгограда от 27.03.2020 № 282 «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город-герой Волгоград, предоставленные в аренду без торгов, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Волгограда» (Раздел С «Обрабатывающие производства», а с 23.07.2020 раздел L «Деятельность по операциям с недвижимым имуществом»), приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 18.02.2021 № 7н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки», приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской обл. от 11.02.2022 № 5н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки».

ИП ФИО2, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ей в аренду земельный участок с кадастровым номером 34:34:030004:471, не согласилась с величиной его рыночной стоимости, определенной на основании Отчета об оценке №1692/38/20 от 02.06.2020, выполненного ООО «Ариороса» по заказу Департамента.

С целью проверки обоснованности величины рыночной стоимости земельного участка, положенной истцом в обоснование вывода о наличии у ответчика задолженности по внесению арендной платы, ответчиком был получен Отчет ЗУ 54-07-2022 от 15.07.2022 об оценке рыночной стоимости земельного участка площадью 7 649 кв.м., кадастровый номер 34:34:030004:471, составленный частнопрактикующим оценщиком  ФИО3 При этом, согласно Отчету №35/2020-н, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 24.03.2020 составляет 3 572 000 руб. (т.1, л.д.62-103).

Кроме того, по ходатайству ответчика определением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.09.2022 по делу назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено – ООО «Оценочная фирма «ТОСКОР», эксперту ФИО4

На разрешение  эксперта поставлены  следующие вопросы:

1) соответствует ли отчет № 1692/38/20 от 02.06.2020 о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:471, площадью 7 649 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, выполненный ООО «АРИОРОСА» по состоянию на 24.03.2020, Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями и дополнениями) и федеральным стандартам оценки?

2) если отчет № 1692/38/20 от 02.06.2020 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-03 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», то какова его рыночная стоимость по состоянию на 24.03.2020?

Согласно экспертному заключению №45-2022-ЗЭ  от 12.10.2022:

Ответ на вопрос 1: отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 1692/38/20 от 02.06.2020 не соответствует требованиям Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и  федеральным стандартам. Полученный в отчете результат, не может быть признан рыночной стоимостью оцениваемого земельного участка.

Ответ на  вопрос 2: рыночная стоимость земельного участка (кадастровый №34:34:030004:471), площадью 7 649 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, для коммунального обслуживания, составила по состоянию на 24.03.2020 - 3 786 000 руб.

Судом первой инстанции была принята в качестве надлежащего доказательства проведенная судебная экспертиза, которой установлено, что Отчет №1692/38/20 от 02.06.2020 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:471, площадью 7 649 кв.м, местоположение: 

<

...>, не соответствует требованиям законодательства, а также определено, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 24.03.2020 составляет 3 786 000 руб., поскольку заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ, правилам организации и проведения независимой судебной экспертизы.

На основании изложенного выше, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с предпринимателя в пользу департамента задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 11757 от 16.06.2020 за период с 24.03.2020 по 30.04.2022 в размере 568 177,27 руб., то есть исходя из рыночной стоимости земельного участка установленной судебной экспертизой по состоянию на 24.03.2020 в размере 3 786 000 руб.

Между тем, апелляционная коллегия судей признает данные выводу суда первой инстанции ошибочными  исходя из следующего.

В рассматриваемом случае, ответчик фактически оспаривает Отчет об оценке № 1692/38/20 от 02.06.2020.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо № 92) предъявление самостоятельного иска об оспаривании оценки, проведенной независимым оценщиком, возможно только в случае, если величина такой оценки обязательна для сторон сделки и третьих лиц в силу закона (иного нормативного акта). Если же законом предусмотрена необходимость проведения оценки без обязательности ее результатов, то такая оценка носит рекомендательный характер.

В этом случае ее оспаривание посредством отдельного иска не допускается.

Вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решении должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Судом апелляционной инстанции установлено, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды №11757 от 16.06.2020 и определен размер арендных платежей по формуле: А = С x Кмд x Кказ, с указанием рыночной стоимости земельного участка в размере 8 070 000 руб. по состоянию на 24.03.2020.

Расчет арендной платы является Приложением № 1 к договору, из которого следует, что он произведен на основании, в том числе, Отчета об оценке №1692/38/20 от 02.06.2020, выполненного ООО «Ариороса», согласно которому, по состоянию на 24.03.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:471 составляет 8 070 000 руб. (т. 1, л.д. 104-118).

Данные обстоятельства истцом не оспариваются.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Оценка доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (пункт 2 информационного письма № 92).

В материалах дела имеется заключение судебной экспертизы от 12.10.2022, где величина рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 24.03.2020 составляет 3 786 000 руб. (т. 2, л.д. 3-32).

Между тем, из материалов дела не следует, что на момент заключения сделки у сторон имелись разногласия по цене договора, предприниматель не обращался в адрес департамента с просьбой о предоставлении ему Отчета об оценке №1692/38/20 от 02.06.2020, а последний не создавал препятствий в ознакомлении с данным документом.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, на момент заключения договора аренды №11757 от 16.06.2020 ИП ФИО2 было известно о том, что расчет арендной платы произведен на основании Отчета об оценке №1692/38/20 от 02.06.2020.

Изменения в договор в части расчёта арендной платы сторонами не вносились.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме № 92, оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

По мнению суда, в случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен до соответствующего изменения арендной платы на его основании.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

При этом в настоящее время отсутствуют существенные изменения обстоятельств, позволяющие арендатору обратиться с вышеуказанными требованиями, так как требования ответчика по существу направлены на внесение изменений в договор аренды в части установления иного размера арендной платы, вопреки установленному законом порядку, а также достигнутым ранее согласием при исполнении договора.

Указанная позиция согласуется с позицией Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 31.05.2021 № 304-ЭС21-6793.

На основании изложенного, оснований для применения иной рыночной стоимости земельного участка не имеется. Оценив все представленные в материалах дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности, как того требуют положения пункта 2 статьи 71 АПК РФ, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу об удовлетворения требований истца в части взыскания суммы основного долга.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2022 по делу № А12-22680/2021, от 29.08.2022 по делу № А12-20502/2021, от 12.09.2022 по делу № А12-22169/2021, от 26.05.2023 №А12-9456/2022.

Следует учесть, что по общим правилам возможность оспаривания отчета о рыночной стоимости возможна при обязательности оценки, причем только до заключения договора.

Необходимо учитывать, что отсутствие информации у арендатора о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы, которая осуществляется в соответствии с нормативным актом, не может исключать право на оспаривание изменения платы, основанное на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком, если считает, что такая стоимость недостоверна.

Между тем, в рамках настоящего спора судом не установлено, что департаментом изменялась величина рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, реализация права арендатора на справедливую и законную арендную плату могла обеспечиваться посредством оспаривания соглашения об изменении арендной платы (либо одностороннего уведомления). При таких обстоятельствах возможность самостоятельного оспаривания рыночной стоимости земельного участка принадлежащего на праве аренды при начислении арендной платы находящегося в публичной собственности земельного участка должна определяться в зависимости от конкретных обстоятельств дела.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оспаривание достоверности величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:070022:441, в данном случае, было возможно способами, предусмотренными законодательством, только до момента совершения сделки.

Между тем, до заключения договора аренды №11757 от 16.06.2020 достоверность величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:471, определенной ООО «Ариороса» на основании Отчета об оценке №1692/38/20 от 02.06.2020, в установленном порядке ИП ФИО2 оспорена не была, между сторонами отсутствовали разногласия относительно условия о цене сделки (размере годовой арендной платы) и разногласия по этому условию на разрешение суда не передавались.

При таких обстоятельствах, учитывая положения абзаца 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92, оспаривание величины рыночной стоимости земельного участка, после заключения сторонами договора аренды, по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается.

В связи с изложенным у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате исходя  из рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:030004:471, установленной судебной экспертизой.

Таким образом, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ в их совокупности и системной связи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №11757 от 16.06.2020 за период с 24.03.2020 по 30.04.2022 в размере 1 211 090,72 руб.

В виду несвоевременного внесения арендный платежей истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени за период за период с 11.07.2020 по 30.04.2022 в размере 468 272, 64 руб.

Рассмотрев требование о взыскании пени, суд апелляционной инстанции к следующим выводам.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

В соответствии со статьёй 309  ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 330 ГК РФ и условий договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю (п. 2.13).

Как установлено материалами дела, ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по названному выше договору аренды, что не оспаривается ответчиком. Факт несвоевременного выполнения ответчиком договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

Судом апелляционной инстанций проверен расчет пени, признан неверным, поскольку истцом при расчете неустойки не учтено следующее.

Согласно статье 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

Постановлением № 497 на территории Российской Федерации сроком на шесть месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. 

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). 

Вопрос о применении положений о введении моратория подлежит разрешению в силу закона, независимо от заявления о том ответчика.

Таким образом, по общему правилу, в период действия моратория финансовые санкции не начисляются только на требования, возникшие до введения моратория. 

Поскольку в данном случае требование об оплате суммы основного долга предъявлено за период с 24.03.2020 по 30.04.2022, в том числе и в период моратория, пени за несвоевременную уплату спорной задолженности подлежат начислению в обычном порядке без исключения мораторного периода.  

Данный правовой подход подтверждается определениями Верховного суда Российской Федерации от 20.11.2023 по делу №А57-15981/2022, 20.11.2023 по делу №А57-21765/2022. 

Так, истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 11.07.2020 по 30.04.2022 в размере 468 272,64 руб., в связи с неуплатой долга за период с 24.03.2020 по 30.04.2022 в размере 1 211 090,72 руб.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 20.11.2023 по делу №А57-21765/2022 установлено, что именно после введения моратория, проценты за несвоевременную уплату спорной задолженности подлежат начислению в обычном порядке без исключения мораторного периода.

При этом, период взыскания пени с 11.03.2022 по 10.04.2022 за долг, образовавшийся в марте 2022 года, имеет переходный характер, граничащий как с периодом до введения моратория, так и после него.

В связи с чем, пени за несвоевременную оплату долга за вышеуказанный переходный период взысканию не подлежат. 

Судом апелляционной инстанции самостоятельно произведен расчет пени, который за период с 11.07.2020 по 30.04.2022 составил 433 375,27 руб.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ответчиком  заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки с учетом положений статьи 333 ГК РФ.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев заявленное ходатайство, считает возможным снизить размер неустойки до 200 000 руб. в порядке статьи 333 ГК РФ на основании следующего.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 критериями для установления несоразмерности неустойки могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки относительно суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие.

При этом в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение, при этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкции с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В данном случае, основанием для применения статьи 333 ГК РФ явилось то, что предъявленная к взысканию неустойка многократно превышает ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, а также отсутствие причиненных истцу убытков и негативных последствий.

В пункте 2 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, определив соотношение размера неустойки с последствиями нарушения обязательства, суды должны учитывать компенсационную природу неустойки, а также принцип привлечения к гражданско-правовой ответственности только за ненадлежащим образом исполненное обязательство.

Уменьшая размер неустойки до 200 000 руб., суд установил несоразмерность заявленной неустойки последствиям нарушения обязательства и признает уменьшение неустойки необходимым для соблюдения баланса интересов сторон.

Данный размер неустойки превышает двукратную ставку рефинансирования, компенсирует все расходы сторон и будет носить компенсационный характер.

На основании изложенного выше, суд апелляционной инстанции, с учетом конкретных обстоятельств дела и необходимости установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба, установив несоразмерность размера неустойки последствиям противоправного поведения ответчика и ее значительный размер, сочла возможным снизить испрашиваемую неустойку на основании статьи 333 ГК РФ до 200 000 рублей.

Таким образом,  решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 января 2023 года по делу № А12-15107/2022 подлежит изменению с приведением резолютивной части решения в соответствии с выводами суда апелляционной инстанции.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статей 67, 68 и 71 АПК РФ в их совокупности и системной связи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 11757 от 16.06.2020 за период с 24.03.2020 по 30.04.2022 в размере 1 211 090,72 руб. неустойки за период с 11.07.2020 по 30.04.2022 в размере 200 000 руб. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При этом департаментом, освобождённым от уплаты государственной пошлины, были поданы как апелляционная, так и кассационная жалобы, оплата которой возлагается на ответчика, в связи с удовлетворением данных жалоб.

При изготовлении резолютивной части постановления от 06 февраля 2024 года Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-15107/2022  допущена опечатка во втором абзаце, а именно, неверно указан  период взыскания неустойки «с 11.07.2020 по 31.03.2022», вместо «с 11.07.2020 по 30.04.2022».

Учитывая, что данная опечатка не меняет содержания настоящего постановления, руководствуясь положениями части 3 статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд полагает необходимым исправить опечатку, допущенную во втором абзаце в резолютивной части постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2024 года по делу № А12-15107/2022, путем указания правильного периода взыскания неустойки.  

На основании вышеизложенного, апелляционный суд считает необходимым исправить допущенную опечатку в резолютивной части постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06 февраля 2024 года по делу А12-15107/2022, без изменения его содержания.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции  

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 января 2023 года по делу № А12-15107/2022 изменить, резолютивную часть решения изложить в следующей реакции:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда сумму основного долга по договору аренды №11757 от 16.06.2020 за период с 24.03.2020 по 30.04.2022 в размере 1 211 090,72 руб., неустойку за период с 11.07.2020 по 30.04.2022 в размере 200 000 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «ТОСКОР» судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение иска в размере 29 168 руб., за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 руб., за рассмотрение кассационной жалобы в размере 3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                                                 А.Ф. Котлярова

 

Судьи                                                                                                          С.М. Степура

 

                                                                                                                     М.Г. Цуцкова