АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А83-16728/2019

05 июня 2020 года

г. Симферополь

 

Резолютивная часть решения объявлена 29 мая 2020 года.

В полном объеме решение изготовлено  05 июня 2020 года.

 

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Куртлушаева М.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Восход» (ИНН 

<

***>)

о взыскании  

 

с участием представителей:

от истца - ФИО2, представитель по доверенности от 18.02.2020 №03-19/803., личность установлена служебным удостоверением;

от ответчика – не явился 

 

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений администрации города Ялты Республики Крым обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Восход», согласно которого просит ( с учетом уточнения исковых требований): взыскать задолженность по арендным платежам за земельный участок за период с  05.09.2015 по 27.03.2020 в размере 3811653,03 руб. и  пеню за период с 11.12.2015 по 27.03.2020 в сумме 4597218,24 руб.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим выполнением Обществом своих обязательств по оплате арендной платы согласно договору аренды земельного участка.

Ответчик относительно исковых требований возражал, ссылаясь на то, что 13.09.2007 между Массандровским поселковым советом и ответчиком было заключено  дополнительное соглашение о внесении изменений в п. 4.1 Договора в части размера арендной платы, согласно которых на период строительства за земельный участок площадью 10 га  была установлена арендная плата в сумме 205300,00 грн. в год, а за земельный участок площадью  1 га – 21130 грн. в год. 

Считает, что арендная плата должна рассчитываться с учетом вышеуказанного дополнительного соглашения.

Будучи надлежащим образом извещенным, ответчик явку представителя в итоговое судебное заседание не обеспечил.

Учитывая то, что неявка в судебное заседание сторон, извещенных надлежащим образом, не препятствует рассмотрению дела по существу в их отсутствие (ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд рассмотрел дело в отсутствие представителя ответчика, по имеющимся в материалах дела документам.

Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, судом  было установлено следующее.

Решением Массандровского поселкового совета 19-й сессии 24-го созыва № 25 от 16.09.2004, СП «Джемиет» передан в аренду земельный участок площадью 11,0000 га, , расположенный по адресу: г. Ялта, 

<

...>, сроком на 50 лет, для строительства и эксплуатации бизнес-центра с гостиничным комплексом.

Во исполнение указанного решения между Массандровским поселковым советом и  Совместным украинско-российским предприятием в форме закрытого акционерного общества закрытого типа «Джемиет» 14.11.2006  был заключен договор аренды земельного участка площадью 11,0000 га (уч. 1 – 10,0000 га, уч. 2 – 1,0000 га), расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, 

<

...>, сроком на 50 лет, для строительства и эксплуатации бизнес-центра с гостиничным комплексом, который был зарегистрирован в органе Государственной регистрации по месту нахождения земельного участка, о чем  сделана запись от 25.07.2007, № 04070700011 (далее - Договор).

В соответствии с п.4.1 Договора, арендная плата устанавливается Арендодателем в сумме 849 260,00 грн., в год, (уч. 1 – 770 000,00 грн., уч. 2 – 79 260,00 грн.) и вносится арендатором ежемесячно, в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного месяца.

Размер арендной платы ежегодно пересматривается в случаях изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором, в том числе функционального изменения назначения земельного участка; изменения денежной оценки; изменения применяемого коэффициента к ставкам земельного налога; индексации, вследствие инфляционных процессов;  ухудшения состояния арендованных земельных участков не по вине арендатора, если подтверждено документами; невыполнения Арендодателем обязанности уведомить Арендатора про права третьих лиц на арендованный земельный участок; в других случаях, предусмотренных законодательством Украины (раздел 4 Договора).

Арендодатель вправе требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы (п. 9.1.2 Договора); арендатор обязан в соответствии с п. 9.4, 4.1 Договора своевременно вносить арендную плату.

Акционерное общество «Аврора» являлось правопреемником ЧАО «Джемиет». В последующем, 12.02.2018 в ЕГРЮЛ внесены сведения об ООО «Восход», предшественником которого являлось АО «Аврора».

Поскольку задолженность по арендной плате оплачена не была, Департамент 25.10.2018 обратился к ООО «Восход» с претензией об уплате суммы долга в размере 5712035,61 руб.

Давая правовую оценку обоснованности доводов истца суд руководствуется следующим.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее – ФКЗ), статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 14 АПК РФ суд приходит к выводу о том, что к вопросам правовой квалификации договора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

Изложенное согласуется с положениями пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», из анализа которых следует, что к отношениям, связанным с ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательства, возникшим из договора, заключенного в период действия законодательства Украины, подлежат применению нормы права,  действовавшие на момент заключения договора.

При этом судом учитывается, что нормы ФКЗ не имеют обратного действия, соответственно, правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права.

Согласно статье 629 Гражданского кодекса Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.

По предписаниям статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины и статей 525, 526 Гражданского кодекса Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями этих Кодексов, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.

Аналогичные требования установлены статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями, установленными статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Частью первой статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Постановлением Совета министров Республики Крым № 450 от 12 ноября 2014 года «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым» (далее – Постановление № 450 в редакции на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная на 21 марта 2014 года, пересчитывается в рубли с коэффициентом 3,8.

Этим же постановлением утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера, арендной платы, платы за установление сервитута, в том числи публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (далее Положение).

Положение устанавливает порядок определения размера нормативной цены земельного участка, арендной платы, порядок, условия и срок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности (пункт 1.1 Положения).

Согласно пункту 2.1. Положения нормативная цена земельного участка используется для определения размера арендной платы.

На основании пункта 3.4. Положения   плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, установленных приложением 4 к настоящему постановлению.

До заключения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года № 38 - 3РК  «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций),  аренды земельного участка, заключенным до 21 марта 2014 года, признается арендной платой и пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8. Такая арендная плата, начиная с 1 января 2015 года, подлежит изменению в одностороннем порядке собственником земельного участка на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Проверив расчет истца, в соответствии с которым задолженность ответчика по договору аренды земли за период с 05.09.2015 по 27.03.2020 составила 3811653,30 руб., суд считает его верным.

При этом суд учитывает, что сумма арендной платы за землю индексируется на коэффициент 1,055 в 2015 г., а в 2016 г. - на 1, 064, в 2017 г. - на 1,04.

            В соответствии с нормами статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Доказательств уплаты арендных платежей за использование  земельного участка в указанный период в сумме 3811653,03 руб., ответчиком  представлено  не было.

При этом применение при расчете арендных платежей, установленных дополнительным соглашением от 13.09.2017 лишено правовых оснований, поскольку такое соглашение не прошло государственную регистрацию, а поэтому в данных правоотношениях применяться не может.

Так, соглашение об изменении и дополнении к договору аренды является сделкой, изменяющей отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. 

В соответствии с п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор в ГК РФ не содержится.

Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК РФ не урегулирован, необходимо исходить из следующего. Обязательства сторон считаются измененными с момента заключения соглашения о внесении изменений в договор, который должен определяться по правилам, установленным для заключения самого договора. 

В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный па срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом). 

Таким образом, дополнительное соглашение о внесении изменений в договор считается вступившим в силу с момента государственной регистрации его как сделки. 

Как усматривается из материалов дела, дополнительное соглашение от 13.09.2007 к договору аренды № 04070700011 от 14.11.2006 не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Кроме этого, заключение данного соглашения носит сомнительный характер, поскольку в нем не приведены правовые основания, позволяющие без соответствующего решения органа местного самоуправления изменять первоначальные условия договора аренды.

           Учитывая изложенное,  требование истца о взыскании задолженности по арендной плате подлежит удовлетворению в заявленной сумме (с учетом уточнения требований) - 3811653,03 руб.

В исковом заявлении истец также просит взыскать пеню за период с 11.12.2015 по 27.03.2020.

Данные  исковые требования  обоснованы  нормами пункта  4.7 Положения о порядке  определения нормативной цены арендной платы, платы за установление сервитута в том чисел публичного, платы за проведение, перераспределения земельных участков, размера  цены продажи земельных участков находящихся в собственности  Республик Крым или муниципальной собственности, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым № 450 от 12.14.2014, в редакции Постановления Совета министров Республики Крым от 28 декабря 2019 г. N 821, согласно которому в случае невнесения причитающихся сумм арендной платы взимается пеня в размере 0,1 процента от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки.

Однако, нормативный акт Республики Крым, принятый после 18.03.2014 и предусматривающий размер штрафной санкции за несоблюдение сроков уплаты арендных платежей за пользование земельными участками, не подлежит применению, поскольку не является федеральным законом. Согласно положениям статьи 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом либо договором.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении АС ЦО от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушение денежного обязательства в сфере арендных правоотношений.

Учитывая изложенное, исковые требования в части взыскания пени удовлетворению не подлежат.

Истец в соответствии с пп.1.1 ч. 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

В соответствии  с  пунктом 12  Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда № 46 от 11.07.2014 «О применении законодательства о государственной пошлины при рассмотрении дел в арбитражных судах», согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В этой связи, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 29 922,00 руб.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации 

 

Р Е Ш И Л:

1.      Исковые требования удовлетворить частично.

2.      Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Восход» (ИНН 

<

***>)  в пользу Департамента имущественных и земельных отношений администрации 

<

...>, г. Ялта, 

<

...>; ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата государственной регистрации – 12.12.2014) задолженность по арендной плате за землю за период с  05.09.2015 по 27.03.2020 в размере 3811653,03 руб. 

3.      В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

4.      Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Восход» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 29 922,00 руб.

5.      Выдать исполнительные листы после вступления решения суда в законную силу.

 

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, 

<

...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

 

Судья                                                                                                          М.И. Куртлушаев