Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А24-2588/2016

г. Владивосток

09 февраля 2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 02 февраля 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу 

акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк», 

апелляционное производство № 05АП-10028/2016 

на решение от 10.11.2016 судьи С.П. Громова

по делу № А24-2588/2016 Арбитражного суда Камчатского края 

по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя ФИО2 

к акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк»третьи лица: закрытое акционерное общество «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю 

о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки,

при участии:

от истца: ФИО3, по доверенности от 11.07.2016, сроком действия на 1 год, паспорт;

от ответчика: не явились;

от третьих лиц: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец, предприниматель ФИО2) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» (далее по тексту – ответчик, АО «Россельхозбанк») о признании отсутствующим обременения в виде залога по договору ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3, заключенному между закрытым акционерным обществом «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» (далее по тексту – ЗАО «ТПК «Форт-Россо») и АО «Россельхозбанк» в обеспечение исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «Холод-Авачи» (далее по тексту – ООО «Холод-Авачи») по договору № 105300/0026 об открытии кредитной линии от 30.07.2010, на недвижимое имущество: нежилое помещение, площадь 3 236,4 кв.м, этаж 1, адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый номер: 41:01:0010112:1876 (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ)).

Определениями суда от 01.07.2016 и от 02.08.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ЗАО «ТПК «Форт-Россо» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю  (далее по тексту - Управление Росреестра по Камчатскому краю) соответственно.

Решением от 10.11.2016 Арбитражный суд Камчатского края удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить.  В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что в материалах дела имеется договор ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3 и дополнительное соглашение к нему с отметками о зарегистрированном обременении. Также указывает, что ЗАО «ТПК «Форт-Россо» гарантировало истцу обеспечить снятие обременения по договору об ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3, которое могло исполнить свои гарантии только после выполнения своих обязательств перед Банком, о которых Банк 20.10.2015 проинформировал должника своим письмом. Отмечает, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ЗАО «ТПК «Форт-Россо» не уведомило истца о наличии обременения в виде залога по договору ипотеки  от 16.09.2010 №105300/0026-7/3. Ссылаясь на статью 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), указывает, что именно продавец (ЗАО «ТПК «Форт-Россо») обязан проинформировать покупателя о наличии обременения, а не Банк, поскольку последний не является стороной договора купли-продажи. Полагает, что ссылка суда первой инстанции на то, что после разделения объекта на два в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010112:1877, который остался в собственности у ЗАО «ТПК «Форт-Россо», не были перенесены актуальные сведения об обременении в виде залога по договору от 16.09.2010 №105300/0026-7/3 в связи с технической ошибкой, не доказывает того, что при приобретении заложенного имущества данное обременение отсутствовало. Также указывает, что истец не доказал, что на момент заключения договора купли-продажи от 24.12.2014 №4 отсутствовали сведения об ограничениях в виде залога по договору от 16.09.2014 №105300/0026-7/3. Предоставил суду оригинал выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту – ЕГРП) от 29.04.2013 №01/007/2013-397, в которой имеется запись о спорной ипотеке, которая зарегистрирована 25.01.2013 и не снята до настоящего времени ввиду не исполнения своих обязательств должником/продавцом ЗАО «ТПК «Форт-Россо».

В канцелярию суда от истца поступили: письменный отзыв на апелляционную жалобу и письменные дополнения к нему, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела. В своем отзыве (с учетом дополнений к нему) истец считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.

В судебное заседание апелляционной инстанции ответчик и третьи лица явку представителей не обеспечили, о времени месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц. 

Представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил.

В канцелярию суда от ответчика поступило ходатайство о приобщении к материалам дела выписки из ЕГРП №01/007/2013-397 от 29.04.2013. Представитель истца возражал по заявленному ходатайству.

Судебная коллегия в порядке статьи 268 АПК РФ приобщила к материалам дела указанный документ, признав причины невозможности его представления в суд первой инстанции уважительными. 

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, с учетом дополнений к нему,  проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что 24.12.2014 между предпринимателем ФИО2 (покупатель) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (продавец) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: нежилые помещения в здании гаража поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37- 39, 44, общей площадью 3424,60 кв.м, 1 этаж, расположенные по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 41-41-01/010/2009-431, которые находилось в залоге у АО «Россельхозбанк» по договору ипотеки от 06.07.2011 №115300/0011-7/2, заключенному между ЗАО «ТПК «Форт-Россо» и АО «Россельхозбанк» в обеспечение исполнения обязательства ООО «Дары Моря» по договору об открытии кредитной линии № 115300/0011 от 21.06.2011.

Дополнительным соглашением от 25.03.2015 к договору купли-продажи стороны согласовали необходимость раздела объекта недвижимости и постановки его на кадастровый учет, получив на то согласие залогодержателя АО «Россельхозбанк» согласно письму от 29.04.2014 №053-02-24/30. 

Указанное недвижимое имущество было разделено на два самостоятельных объекта: нежилое помещение площадью 3 236,4 кв.м пом. 45 и нежилое помещение площадью 188,2 кв.м пом. 46. 

Данные объекты 27.04.2015 поставлены на кадастровый учет под номером 41:01:0010112:1876 и 41:01:0010112:1877 соответственно. 

В связи с тем, что первоначальный объект недвижимости в виде помещений общей площадью 3424,60 кв.м перестал существовать, 20.05.2015 в ЕГРП была внесена запись о его ликвидации и открыты разделы в отношении двух вышеназванных объектов недвижимости. 

Нежилое помещение с кадастровым номером 41:01:0010112:1877 осталось в собственности продавца ЗАО «ТПК «Форт-Россо», о чем в ЕГРП 20.05.2015 внесена запись регистрации № 41-41/001-41/001/002/2015-1683/1. 

Право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 41:01:0010112:1876, приобретенное предпринимателем ФИО2 по договору купли-продажи №4 от 24.12.2014 с учетом дополнительного соглашения от 25.03.2015, зарегистрировано в ЕГРП 26.06.2015 за номером 41-41/001-01/049/2014-476/2. 

Поскольку при заключении договора купли-продажи стороны согласовали, что его предмет был обременен лишь одним залогом на основании договора ипотеки №115300/0011-7/2 от 06.07.2011 (далее по тексту - ипотека №7/2), заключенного между ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (залогодатель) и АО «Россельхозбанк» (залогодержатель) в обеспечение исполнения обязательства ООО «Дары моря» по договору об открытии кредитной линии №115300/0011 от 21.06.2011, то в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ в ЕГРП были зарегистрированы обременения в виде ипотеки под номером 41-41-01/005/2011-666 в отношении двух образованных объектов.

Так обременение на приобретенный предпринимателем объект с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 зарегистрировано 26.06.2015, а на оставшейся у ЗАО «ТПК «Форт-Россо» объект с кадастровым номером 41:01:0010112:1877 – 20.05.2015. 

15.04.2015 между АО «Россельхозбанк» (залогодержатель), ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (продавец) и предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключено соглашение о порядке проведения платежей, согласно которому оплата по договору купли-продажи №4 от 24.12.2014 и оплата по договору № 115300/0011 об открытии кредитной линии от 21.06.2011, в обеспечение которого заключен договор об ипотеке №115300/0011-7/2 от 06.07.2011, производится покупателем в соответствии с договором купли-продажи. Денежные средства по договору купли-продажи, предназначенные для залогодержателя АО «Россельхозбанк», переводятся предпринимателем банку с указанием в назначении платежа: «Оплата за ЗАО «ТПК «Форт-Россо» в счет погашения задолженности по договору №115300/0011 об открытии кредитной линии от 21.06.2011 (договору ипотеки №115300/0011-7/2 от 06.07.2011) и исполнения договора купли-продажи от 24.12.2014». 

Во исполнение своих договорных обязательств предприниматель ФИО2 производил в рассрочку оплату выкупной стоимости продавцу ЗАО «ТПК «Форт-Россо» и погашение его задолженности по кредитному договору перед АО «Россельхозбанк», что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. 

Предприниматель ФИО2 указывает, что в начале октября 2015 года при заключении очередного договора с подрядчиком на ремонт помещений, последний запросил и получил выписку из ЕГРП, после чего сообщил о наличии ещё одного обременения в пользу АО «Россельхозбанк» в виде залога, но уже по другому договору ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3 (далее по тексту – ипотека №7/3). 

Письмами от 12.10.2015, 13.10.2015 и 15.10.2015 предприниматель ФИО2 обратился к продавцу ЗАО «ТПК «Форт-Россо» для выяснения причин сокрытия на момент совершения сделки обременения по договору ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3 и предоставления копий соответствующих договоров кредита и ипотеки. 

Письмом от 15.10.2015 ЗАО «ТПК «Форт-Россо» уведомило предпринимателя о том, что в договоре купли-продажи от 24.12.2014 не был отражен договор ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3, а общество получало письменное согласование АО «Россельхозбанк» на заключение договора купли-продажи и если бы последнему было что-то известно о наличии договора ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3, то договор купли-продажи от 24.12.2014 был бы согласован в другой редакции. 

По запросу истца от ЗАО «ТПК «Форт-Россо» была получена копия договора ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3 с дополнительным соглашением № 1 от 19.10.2012, который заключен между ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (залогодатель) и АО «Россельхозбанк» (залогодержатель) в обеспечение исполнения обязательств ООО «Холод-Авачи» по договору №105300/0026 об открытии кредитной линии от 30.07.2010, в предмет ипотеки которого вошло, в том числе, имущество, явившееся предметом заключенного между предпринимателем и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» договора купли-продажи от 24.12.2014. 

В ЕГРП ипотека №7/3 зарегистрирована за номером 41-41-01/047/2010-487. 

В ходе переговоров ЗАО «ТПК «Форт-Россо» гарантировало обеспечить снятие АО «Россельхозбанк» ранее неизвестного покупателю залога по договору ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3 и погашение регистрационной записи в ЕГРП. 

Однако регистрационная запись об ипотеке погашена не была. 

Письмом от 29.10.2015 №053-02-24/74 АО «Россельхозбанк» проинформировало предпринимателя ФИО2 о том, что недвижимое имущество с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 находится в залоге у АО «Россельхозбанк» в соответствии с договором ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3 в редакции дополнительных соглашений. Остаток задолженности на 01.10.2015 по кредитному договору, в обеспечение исполнения которого установлено данное обременение, составляет 45353742 рублей 80 копеек.

Ссылаясь на подпункт 2 пункт 1 статьи 352 ГК РФ, статью 29 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (здесь и далее – в редакции, применимой к спорным правоотношениям), статью 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту - Закон об ипотеке), истец обратился в АО «Россельхозбанк» с требованием о совершении действий, направленных на погашение записи в ЕГРП о залоге в связи с прекращением залога. 

Поскольку требование предпринимателя ФИО2 было оставлено АО «Россельхозбанк» без ответа, последний обратился в Арбитражный суд Камчатского края с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим. 

В силу пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 454 ГК РФ договор купли-продажи является возмездным, что означает, что, приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи или продавец получает встречное имущественное удовлетворение.

В силу статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Однако ЗАО «ТПК «Форт-Россо» - продавец спорного имущества,  зная об обременении по договору ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3 (ипотека 7/3, спорное обременение),  в нарушение статьи 460 ГК РФ при заключении договора купли-продажи от 24.12.2014 №4 не уведомило истца о наличии спорного обременения и передало истцу документы на имущество, являющееся предметом сделки, в которых отсутствовало спорное обременение. 

Из текста  договора купли-продажи №4 от 24.12.2014 следует, что его предмет был обременен залогом только на основании договора ипотеки №115300/0011-7/2 от 06.07.2011, заключенного между ЗАО «ТПК «Форт-Россо» и АО «Россельхозбанк» в обеспечение исполнения обязательства ООО «Дары Моря» по договору об открытии кредитной линии №115300/0011 от 21.06.2011.

Согласно пункту 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В целях получения согласия АО «Россельхозбанк» на отчуждение имущества письмом исх.№1117 от 29.04.2015 банку были предоставлены копии договора купли-продажи недвижимого имущества №4 от 24.12.2014 и дополнительного соглашения к нему от 25.03.2015. 

Из текстов договора купли-продажи и дополнительного соглашения к нему следует, что его предмет был обременен лишь одним залогом на основании  договора ипотеки №115300/0011-7/2 от 06.07.2011. Каких-либо иных обременений, включая договор ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3, в договоре купли-продажи и дополнительном соглашении к нему  указано не было.

Письмом от 04.06.2015 №053-02-24/40 ответчик предоставил согласие на регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, находящийся в залоге у ответчика – нежилые помещения в здании гаража, кадастровый номер 41:01:010112:1876 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества №4 от 24.12.2014 и дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 25.03.2015. 

При этом, зная о наличии ипотеки №7/3, которая не была отражена в представленном банку договоре купли-продажи, залогодержатель не уведомил (не предупредил) покупателя о наличии иного обременения в виде указанной ипотеки. 

Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что ответчик не доказал, что он объективно не имел реальной возможности уведомить предпринимателя о наличии спорной ипотеки, а его доводы об отсутствии обращения предпринимателя для получения полной информации по заложенному имуществу при наличии достоверных сведений о намерении последнего совершить сделку только по обремененному ипотекой 7/2 имуществу и предоставлении предпринимателем требуемых банком документов для рассмотрения вопроса о регистрации перехода права собственности, имеют сугубо формальный подход. Такое поведение АО «Россельхозбанк», являющегося профессиональным участником кредитного рынка, не может быть признано судом добросовестным.

Также коллегия учитывает следующее. 

В соответствии с частью 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Указанное обстоятельство соответственно является и основанием для приостановления государственной регистрации.

В Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю был представлен договор купли-продажи № 4 от 24.12.2014 с прилагаемыми документами, в которых отсутствовали ссылки на спорное обременение, при этом регистрационный орган обладал сведениями о его наличии. 

В соответствии с частью 1 статьи 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

Приостанавливая государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи от 24.12.2014 (уведомление от 20.01.2015 №01/049/2014-476), государственный регистратор указал на отсутствие документов, подтверждающих порядок одобрения крупной сделки, документов, подтверждающих финансовое исполнение сделки и согласие залогодержателя.

Согласие залогодержателя было получено. Однако изложенное в письме от 04.06.2015 № 053-02-24/40 ОАО «Россельхозбанк» согласие на регистрацию перехода права собственности на объект, являющийся предметом договора купли- продажи, предусматривавшего только один залог в пользу ОАО «Россельхозбанк» - ипотека №/2, не содержит указаний на спорное обременение (ипотека №/3). 

Таким образом, при проведении правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, содержащих ссылку только на одно обременение - ипотеку №/2, у государственного регистратора, обладавшего информацией о наличии двух обременений, должны были возникнуть сомнения в наличии оснований для государственной регистрации прав. Однако в материалах дела не содержится доказательств, свидетельствующих о принятии предусмотренных законом мер, направленных, в том числе, на установление оснований для отказа в государственной регистрации прав или её приостановлении. 

При изложенных обстоятельствах, в нарушение части 1 статьи 20 и части 1 статьи 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация перехода права собственности не приостанавливалась и не прекращалась ввиду отсутствия указания в договоре купли-продажи на наличие спорного обременения, осведомленности об этом покупателя.

Апелляционная коллегия отмечает, что совокупность указанных обстоятельств, подтвержденных находящимися в деле доказательствами, свидетельствует о добросовестности покупателя. 

Коллегия учитывает, что истец, совершая договор купли-продажи недвижимого имущества, предпринял все необходимые меры, чтобы получить информацию о приобретаемом объекте, а именно: затребовал у продавца правоустанавливающие документы на имущество, по изучении которых спорное обременение не обнаружил; привлек для проверки объекта и сопровождения сделки представителя, который также проверил объект и спорное обременение не обнаружил; заключил с участием представителя сделку, по условиям которого объект обладал лишь одним обременением, а спорное обременение отсутствовало; привлек для участия в сделке залогодержателя, путем заключения трехстороннего соглашения с ним и продавцом о порядке проведения платежей по договору, в котором спорное обременение также не было отражено. 

При этом, учитывая, что залогодержатель был ознакомлен с условиями договора купли-продажи, покупатель разумно рассчитывал, что если имеются какие-либо ограничения прав на приобретаемую недвижимость в пользу банка, то эти обстоятельства будут выявлены. В этой ситуации истец также исходил из принципа добросовестности продавца и залогодержателя. 

Более того, сдав документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, покупатель обоснованно рассчитывал на проведение правовой экспертизы документов,  проверку законности сделки и соответственно на то, что если имеются какие-либо неоговоренные обременения или ограничения в использовании объекта, то регистрация перехода прав будет приостановлена в соответствии с частью 1 статьи 20 и частью 1 статьи 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 24.12.2014 №4 истец не знал и не должен был знать о том, что предмет данного договора обременен ипотекой №7/3. Ни в договоре купли-продажи, ни в иных документах не указано на существование спорного обременения в отношении недвижимого имущества.

На основании изложенного суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что, приобретая имущество, находящееся в залоге в виде ипотеки №7/2, предприниматель проявил должную степень заботливости и осмотрительности и не знал и не должен был знать, что выкупаемое имущество имеет ещё и спорное обременение. Любой разумный участник гражданского оборота при изложенных конкретных обстоятельствах настоящего дела вправе был рассчитывать на приобретение имущества, не обремененного иным залогом, кроме ипотеки №7/2.  

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу залог сохраняется.

Вместе с тем, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 №367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В силу подпунктов 1 и 3 статьи 3 Закона №367-ФЗ и разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики (вопрос № 4) Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015, подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014, к сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения.

Поскольку договор купли продажи, на основании которого ЗАО «ТПК «Форт-Россо» передало истцу недвижимое имущество, был заключен после 01.07.2014, при рассмотрении настоящего спора необходимо руководствоваться подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в новой редакции.

Согласно пункту 68 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Аргументов о злоупотреблении со стороны предпринимателя в рассматриваемом деле не приведено, следовательно,  суд первой инстанции правомерно признал, что спорный залог прекратился по правилам подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ и удовлетворил исковые требования в полном объеме, признав отсутствующим обременение в виде залога по договору ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3.

Доводы заявителя жалобы о том, что истец не доказал факт отсутствия сведений об ограничении в виде ипотеки №7/3, коллегия не принимает во внимание ввиду следующего.

В соответствии со статьей 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в записи об ипотеке в ЕГРП.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 №765, действовавшим до 01.01.2017, утверждены Правила ведения ЕГРП. В соответствии с п. 49 Правил в подраздел III ЕГРП прав вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. При прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) записи со статусом "актуальная" специальных частей подраздела III переносятся, если иное не установлено федеральным законом, в специальные части подраздела III разделов ЕГРП, открытых на объекты недвижимого имущества (п. 51 Правил).

Согласно пункту 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным пункту 4 статьи 25.7 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Из совокупного анализа указанных норм следует, что при разделении объектов недвижимого имущества прекращение прав третьих лиц не происходит, поскольку актуальные записи об имеющихся обременениях (залоге, аренде, сервитуте и пр.) не погашаются, а переносятся в новые разделы ЕГРП.

Таким  образом,  прекращает  свое  существование  только  объект  недвижимого имущества как единица кадастрового учета, но не обременения, которые были зарегистрированы до его раздела.

В пункте 1 статьи 20 Закона об ипотеке указано, что дата государственной регистрации ипотеки в таком случае не изменяется и должна соответствовать дате первоначальной государственной регистрации ипотеки в качестве обременения. 

Однако судом установлено, что 26.06.2015 одновременно с государственной регистрацией перехода права собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 за предпринимателем в ЕГРП были внесены сведения об ограничениях: регистрационная запись № 41- 41-01/005/2011-666 о наличии обременения в виде залога, которое нашло свое отражение в договоре купли-продажи № 4 от 24.12.2014; регистрационная запись № 41-41-01/047/2010-487 о наличии спорного обременения в виде ипотеки №7/3. 

Таким образом, согласно сведениям ЕГРП спорная ипотека была зарегистрирована одновременно с правом собственности истца 26.06.2015, а не 25.01.2013, как указано в штампе регистрационной надписи на договоре ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3.

Более того, из пояснений Управления Росреестра по Камчатскому краю следует, что в отношении объекта с кадастровым номером 41:01:0010112:1877, который остался в собственности ЗАО «ТПК «Форт-Россо», в ЕГРП были перенесены актуальные сведения об ограничениях в виде ипотеки №7/2 (регистрационная запись № 41-41-01/005/2011-666), а об  ипотеке №7/3 запись внесена не была, и только 05.09.2016 государственным регистратором внесена запись о технической ошибке. После чего в ЕГРП было отражено два ограничения по объекту с кадастровым номером 41:01:0010112:1877 в виде ипотеки №7/2 и №7/3, в связи с чем до внесения в 2016 году записи о технической ошибке в ЕГРП отсутствовала информация о наличии спорного обременения в отношении части объекта, полученного в результате раздела объекта с кадастровым номером 41-41-01/010/2009-431.

Вышеуказанные обстоятельства согласуются с доводами истца об отсутствии спорного обременения в общедоступных сведениях ЕГРП в режиме онлайн на сайте Росреестра (электронный сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online») на дату заключения договора купли-продажи. При этом для квалификации поведения истца как разумного и добросовестного не имеют значения причины отсутствия в общедоступных сведениях ЕГРП записи об обременении в виде ипотеки №7/3 (допущенная регистратором техническая ошибка или др.). 

Коллегия критически относится к представленной ответчиком в суде апелляционной инстанции выписке из ЕГРП, датированной от 29.04.2013, в которой указано о спорном залоге, поскольку  наличие указанной выписки не опровергает довод об отсутствии спорного обременения в общедоступных сведениях, размещенных на сайте Росреестра на момент заключения сделки, учитывая имевшую место техническую ошибку и указанную в ЕГРП дату регистрации спорного обременения – 26.06.2015.  

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счёл, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьёй 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено, в связи с чем, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 10.11.2016  по делу №А24-2588/2016  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев