АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-40709/2018

г. Краснодар

13 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Резник Ю.О., судей Калашниковой М.Г. и Сороколетовой Н.А., при участии в судебном заседании от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Евродон-Юг» ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 08.12.2023), от общества с ограниченной ответственностью «Офис-Гарант-Сервис» – ФИО3 (доверенность от 26.06.2023), от индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 – ФИО5 (доверенность от 29.01.2024), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Евродон-Юг» ФИО1 и индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2023 по делу № А53-40709/2018 (Ф08-14141/2023 и Ф08-14141/2023/2), установил следующее.

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Евродон-Юг» (далее – должник) ООО «Офис-Гарант-Сервис» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 02.02.2023, заключенного должником и индивидуальным предпринимателем – главой КФХ ФИО4 (далее – предприниматель), о возложении на должника обязанности в течение семи рабочих дней с момента вступления судебного акта в законную силу передать обществу следующие объекты недвижимости: помещение площадью 31,9 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:701, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>; помещение площадью 32 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:705, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>; помещение площадью 31,8 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:706, назначение: жилое помещение, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д. 53, кв. 20;  помещение площадью 31,8 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:711, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>; помещение площадь 31,8 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:712, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>;– помещение площадью 31,9 кв. м, кадастровый номер 61:59:0020110:714, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>;  помещение площадью 31,9 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:715, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>; просило зарегистрировать переход права собственности общества на данные объекты недвижимости (уточненные требования).

К участию в споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «ТендерСтандарт» (торговая площадка).

Определением от 22.09.2023 в удовлетворении заявленных требований отказано. Отменены обеспечительные меры, принятые определениями от 08.02.2023 и от 14.02.2023.

Постановлением апелляционного суда от 28.11.2023 определение от 22.09.2023 отменено. Заявленные требования удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.02.2023, заключенный должником и предпринимателем. На должника возложена обязанность в течение семи рабочих дней со дня вступления решения об удовлетворении иска в законную силу передать победителю торгов – обществу объекты недвижимости:

– помещение площадью 31,9 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:701, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>;

– помещение, назначение: Жилое помещение, площадь 32 кв. м, кадастровый номер 61:59:0020110:705, местонахождение: 

<

...>;

– помещение площадью 31,8 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:706, назначение: жилое помещение, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д. 53, кв. 20;

– помещение площадью 31,8 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:711, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>;

– помещение площадью 31,8 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:712, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>;

– помещение площадью 31,9 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:714, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>;

– помещение площадью 31,9 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:715, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>.

Суд обязал зарегистрировать переход права собственности к обществу на указанные объекты недвижимости.

В кассационных жалобах конкурсный управляющий и предприниматель просят отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе определение суда первой инстанции. Податели жалоб ссылаются на то, что производство по делу о банкротстве должника ведется с учетом особенностей, установленных параграфом 3 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закона о банкротстве), следовательно, в отношении имущества, выставленного на торги, подлежат применению правила статьи 179 Закона о банкротстве. Положение о порядке реализации имущества (далее – Положение) содержит условия о возможности преимущественного приобретения имущества по цене, определенной на торгах. Предприниматель, занимающийся производством и переработкой сельскохозяйственной продукции, является субъектом первичного преимущественного права приобретения имущества, поскольку обладает пограничным с должником земельным участком. Вопреки выводам апелляционного суда оспариваемый договор купли-продажи заключен в течение месячного срока на реализацию преимущественного права приобретения.

Предприниматель указывает, что квартиры, включенные в лот № 9, относятся к объектам, непосредственно связанным с сельскохозяйственным комплексом по выращиванию птиц. Обществом выбран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

В отзыве на кассационные жалобы общество указало на их несостоятельность, а также на законность и обоснованность постановления апелляционного суда.

В судебном заседании представители предпринимателя и конкурсного управляющего поддержали доводы кассационных жалоб, просили отменить обжалуемый судебный акт.

Представитель общества возражал против удовлетворения жалоб.

Иные лица, участвующие в деле и извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, поэтому жалоба рассматривается в их отсутствие.

Изучив материалы дела и доводы кассационных жалоб, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, определением от 24.12.2018 заявление о признании должника несостоятельным (банкротом) принято к производству.

Решением от 01.07.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

27 октября 2022 года конкурсный управляющий опубликовал на сайте «Федресурс» сообщение № 9962042 о проведении открытых торгов в форме публичного предложения с 31.10.2022 в электронной форме с закрытой формой предоставления предложений о цене в отношении имущества в составе лота № 9 (жилые помещения) с начальной ценой 7 158 784 рубля 50 копеек:

– помещение площадью 31,9 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:701, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>;

– помещение площадью 32 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:705, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>;

– помещение площадью 31,8 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:706, назначение: жилое помещение, местонахождение: Ростовская область, г. Шахты, ул. Евлахова, д. 53, кв. 20;

– помещение площадью 31,8 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:711, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>;

– помещение площадью 31,8 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:712, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>;

– помещение площадью 31,9 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:714, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>;

– помещение площадью 31,9 кв. м с кадастровым номером 61:59:0020110:715, назначение: жилое помещение, местонахождение: 

<

...>.

Платежным поручением от 29.12.2022 № 703 общество перечислило задаток для участия в торгах в размере 930 641 рубля 98 копеек, акцептовав в соответствии с пунктом 4.12 Положения договор о задатке. Протоколом об определении участников торгов от 09.01.2023 заявка общества подтверждена; публичное предложение о цене составило 4 717 тыс. рублей.

Согласно протоколу от 09.01.2023 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 9 победителем публичного предложения признано общество.

Общество обращалось к конкурсному управляющему (в телефонном режиме) с требованием о направлении договора купли-продажи.

Конкурсный управляющий платежным поручением от 03.02.2023 № 28 возвратил обществу задаток в размере 930 641 рубля 98 копеек.

6 февраля 2023 года на сайте «Федресурс» опубликовано сообщение № 10706109 о заключении с предпринимателем договора от 02.02.2023 купли-продажи имущества в составе лота № 9.

Общество, ссылаясь на отсутствие у предпринимателя преимущественного права приобретения имущества, обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Кодекса дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Из положений статей 445, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) следует, что заключение договора с победителем торгов является для организатора торгов обязательным. В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; в этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения.

В соответствии с пунктом 6 статьи 448 Гражданского кодекса, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, уклонившееся от подписания протокола, обязано возместить причиненные этим убытки в части, превышающей размер предоставленного обеспечения.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, при уклонении организатора торгов от подписания протокола победитель торгов вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, вызванных уклонением от его заключения.

В силу абзаца первого пункта 6 статьи 448 Гражданского кодекса протокол о результатах торгов имеет силу договора. При рассмотрении спора между продавцом и победителем торгов, подписавшими протокол о результатах торгов, суд путем толкования определяет содержание договора (основной договор или предварительный) с учетом его особенностей и вправе применить различные приемы толкования, как прямо установленные статьей 431 Гражданского кодекса, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию.

Если будет установлено, что стороны по результатам торгов заключили основной договор, то надлежащим способом защиты лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения, в данном случае, учитывая отчуждение объектов недвижимости, – обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Как следует из пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве, при продаже имущества должника – сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу предприятие должника - сельскохозяйственной организации путем проведения торгов. В случае если предприятие должника – сельскохозяйственной организации не было продано на торгах, арбитражный управляющий должен выставить на торги единым лотом имущество должника – сельскохозяйственной организации, которое используется в целях производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения, переработки, реализации (далее - производственно-технологический комплекс должника – сельскохозяйственной организации). В случаях, указанных в абзацах 1 и 2 пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве, продажа предприятия должника - сельскохозяйственной организации и выставленного на торги единым лотом производственно-технологического комплекса должника – сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 – 19 статьи 110 названного Закона. Оценка имущества должника – сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном статьей 130 названного Закона. В случае если выставленный на торги единым лотом производственно-технологический комплекс должника – сельскохозяйственной организации не продан на торгах, продажа имущества должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в соответствии со статьей 111 и пунктом 4 статьи 139 Закона о банкротстве (абзац 4 пункта 1 статьи 179 Закона о банкротстве).

В силу пункта 2 статьи 179 Закона о банкротстве преимущественное право приобретения имущества должника, продажа которого осуществляется в порядке, установленном абзацем 4 пункта 1 названной статьи, имеют лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельскохозяйственной продукции и владеющие земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника. В случае отсутствия таких лиц, преимущественное право приобретения имущества должника, которое используется в целях сельскохозяйственного производства и принадлежит сельскохозяйственной организации, признанной банкротом, при прочих равных условиях принадлежит сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, расположенным в той же местности, где расположена указанная сельскохозяйственная организация, а также соответствующему субъекту Российской Федерации или соответствующему муниципальному образованию.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.12.2013 № 10125/13 по делу № А12-10006/2012, в пункте 2 статьи 179 Закона о банкротстве предусмотрено, что преимущественным правом приобретения имущества должника вправе последовательно воспользоваться два круга субъектов: во-первых, лица, занимающиеся производством или производством и переработкой сельхозпродукции и имеющие пограничный с должником земельный участок (первичное преимущественное право), а во-вторых, сельскохозяйственные организации и крестьянские (фермерские) хозяйства, расположенные в одной местности с должником (вторичное преимущественное право).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия у общества правового интереса к оспариванию торгов, ввиду чего надлежащим способом защиты будет являться перевод прав и обязанностей покупателя. Избрание обществом ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Суд первой инстанции также пришел к выводу, что предприниматель как лицо, непосредственно владеющее и пользующееся земельным участком, смежным с земельным участком должника, и обладающее первичным преимущественным правом, имеет право приобретать по преимущественному праву любое имущество, входящее в конкурсную массу должника, вне зависимости от того, в каких целях оно используется (в целях сельскохозяйственного производства или нет).

Повторно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, доводы и возражения участвующих в деле лиц, проанализировав протокол о результатах торгов, установив, что фактически предметом процедуры продажи выступало право на заключение договора купли-продажи жилых помещений, существенные условия договора определены в протоколе, апелляционный суд пришел к выводу о том, что стороны по результатам торгов заключили основной договор, поэтому надлежащим способом защиты права лица, выигравшего торги, является предъявление требования об исполнении соглашения, в данном случае, учитывая отчуждение объектов недвижимости, – обращение в суд с требованием о понуждении к регистрации перехода права собственности в соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса.

Коллегия судей отметила, что в данном случае торги фактически проводились в целях непосредственного заключения договора, поэтому подписанный сторонами по итогам торгов протокол имел силу основного договора купли-продажи. Поскольку предметом торгов по лоту № 9 являлось недвижимое имущество (жилые помещения), то после подписания протокола победитель вправе предъявить иск о принудительном исполнении обязательств по основному договору (в данном случае о регистрации перехода права собственности).

Отклоняя доводы о наличии у предпринимателя преимущественного права на покупку спорных жилых помещений, апелляционный суд принял во внимание следующее.

Согласно выписке из ЕГРИП основным видом экономической деятельности предпринимателя является выращивание зерновых культур (01.11.1); дополнительными видами – выращивание зернобобовых культур, выращивание семян масличных культур, предоставление услуг в области растениеводства, деятельность агентов по оптовой торговле зерном; в ответе от 02.02.2022 администрацией Октябрьского района Ростовской области в качестве лица владеющего земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку должника указан, в том числе, предприниматель.

Между тем коллегия апелляционного суда установила отсутствие второго необходимого критерия для возникновения у предпринимателя вторичного преимущественного права, которое в отличие от первичного преимущественного права (все имущество должника), распространяется на имущество, используемое в целях сельскохозяйственного производства. В свою очередь, жилые помещения, включенные в состав лота № 9, в силу своего назначения не предназначены и не могут быть использованы предпринимателем для производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения, переработки, реализации.

Вопреки заявленным доводам то обстоятельство, что ранее спорное имущество входило в единый комплекс объектов, задействованных должником в сельскохозяйственном производстве, не означает, что сами по себе указанные в лоте жилые помещения (квартиры) в отдельности являются имуществом, которое используется в целях сельскохозяйственного производства.

Кроме того, поскольку земельные участки предпринимателя расположены в другом муниципальном образовании (Мокрологское сельское поселение), они не могут быть признаны участками, прилегающими к земельному участку, на котором расположены спорные жилые помещения (г. Шахты).

Учитывая изложенные обстоятельства, отсутствие у предпринимателя преимущественного права приобретения спорных квартир, пропуск им месячного срока на реализацию указанного права, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных обществом требований.

Доводы, изложенные в кассационных жалобах, были предметом оценки в суде апелляционной инстанции, основаны на неверном толковании положений действующего законодательства, подлежат отклонению, поскольку не опровергают законность и обоснованность принятого судом апелляционной инстанции судебного акта, и правильность выводов, содержащихся в нем.

При таких обстоятельствах основания для отмены судебного акта по доводам кассационных жалоб отсутствуют. Переоценка исследованных судом доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия суда кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Кодекса). Апелляционный суд полно и всесторонне исследовал и оценил представленные доказательства, правильно применил нормы материального права. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Принимая во внимание то, что подача кассационных жалоб на судебные акты, вынесенные арбитражными судами первой и апелляционной инстанций по результатам рассмотрения заявления о признании сделки должника недействительной облагается государственной пошлиной в размере 3 тыс. рублей, с должника и предпринимателя в доход федерального бюджета подлежит взысканию по 3 тыс. рублей государственной пошлины.

С учетом рассмотрения кассационных жалоб приостановление постановления апелляционного суда от 28.11.2022, принятое определением суда округа от 28.12.2023, подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 284 – 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2023 по делу № А53-40709/2018 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Евродон-Юг» и индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО4 в доход федерального бюджета по 3000 рублей государственной пошлины за подачу кассационных жалоб.

Отменить приостановление исполнения постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2023 по делу № А53-40709/2018, принятое на основании определения Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2023.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

Ю.О. Резник

 

Судьи

 

М.Г. Калашникова

 

Н.А. Сороколетова