АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Краснодар                                                                                                          № А32-37961/2018

23.08.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 29.07.2019

Мотивированное решение изготовлено 23.08.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

к ответчикам: ФИО2, г. Москва,

к ООО «Бизнес-Парк «Дендрарий», г. Москва (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

третьи лица: ПАО «Сбербанк», г. Москва (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>),

ФИО3, г. Москва,

о взыскании и расторжении договора аренды земельного участка 

при участи и в судебном заседании

от  истца ФИО4 по доверенности

от ООО ФИО5 по доверенности

 

Администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском и просит:

взыскать с ООО «Бизнес-Парк «Дендрарий» за период с 01.07.2017 по 30.06.2018  задолженность в размере 472 736,46 руб. и пени 82 131,41 руб.; 

взыскать с ФИО2 задолженность по арендным платежам за период с 01.07.2016 по 30.06.2018 в размере 908 786,26 руб. и пени          182 013,04 руб.;

расторгнуть договор аренды земельного участка №4900004809 от 30.09.2008 г. о предоставлении в аренду земельного участка площадью 2 825 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301008:15, расположенного по адресу Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Фабрициуса, 33, с видом разрешенного использования – «для размещения и эксплуатации зданий и сооружений Сочинской швейной фабрики».

Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиками принятых на себя сделкой обязательств.

Общество против удовлетворения требований возражает, сообщило суду, что в отношении ответчиков возбуждены дела о признании несостоятельными (банкротами), требование о расторжении договора должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

От ФИО2 поступил отзыв, в котором указано на отсутствие у него статуса предпринимателя, в связи с чем, производство по делу следует прекратить. 

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк», г. Москва – залогодержатель и ФИО3, г. Москва - лицо, купившее  право аренды спорного земельного участка.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 29.07.2019 до 17.50 час. После перерыва судебное заседание продолжено в указанную дату и время в отсутствие представителей.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Бизнес-Парк «Дендрарий» согласно постановлению администрации города Сочи от 15.06.1993 30.09.2008 подписан договор №4906004809 аренды земельного участка площадью 2825 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301008:15, имеющего адрес: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Фабрициуса, 33, с видом разрешенного использования - для размещения и эксплуатации зданий и сооружений Сочинской швейной фабрики сроком действия с момента государственной регистрации до 01.01.2048.

Дополнительным соглашением от 08.12.2014 в договор арендатором вступил ФИО2.

Сделки последовательно регистрировались уполномоченным государственным органом.

Участок находится в муниципальной собственности, дата регистрации  права 28.12.2009.

Согласно части 1 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с положениями части 2 статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к подведомственности арбитражных судов отнесены экономические споры с участием граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Аналогичные требования к субъектному составу лиц, участвующих в деле, содержит статья 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Гражданин может быть лицом, участвующим в арбитражном процессе в качестве ответчика в том случае, если на момент обращения в арбитражный суд он имеет государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя, либо если участие гражданина без статуса индивидуального предпринимателя в арбитражном процессе предусмотрено процессуальным законодательством или иными федеральными законами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", дела с участием граждан, не имеющих статус индивидуального предпринимателя или утративших его, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных выше обстоятельств.

Арбитражному суду подведомственны дела, независимо от того, являются ли участниками правоотношений, из которых возникли спор или требование, юридические лица, индивидуальные предприниматели или иные организации и граждане, только в тех случаях, когда дело относится к категории споров, предусмотренных пунктами 1, 2, 3, 4, 5 части 1 статьи 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо когда рассмотрение такого дела в арбитражном суде прямо предусмотрено федеральным законом (пункт 6 части 1 статьи 33 Кодекса).

Заявленные требования не подпадают под действие статьи 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сторонами не указано: каким федеральным законом, настоящий спор отнесен к подведомственности арбитражного суда.

В случае, если суд установит, что на момент принятия арбитражным судом дела к производству лицо (сторона по делу) не обладало статусом индивидуального предпринимателя и спор неподведомствен арбитражному суду, производство по делу подлежит прекращению на основании пункта 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ФИО2 статуса предпринимателя без образования юридического лица на момент поступления искового заявления по настоящему делу в суд и на момент принятия решения, не имел.

Исходя из предмета заявленных требований и отсутствия у ответчика статуса предпринимателя, суд приходит к выводу о неподведомственности спора арбитражному суду.

Производство по делу по направленным к физическому лицу требованиям, в том числе о взыскании денежных средств и расторжении договора, следует прекратить.

Истец просит договор аренды расторгнуть. 

Судом установлено, что решением Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2016 по делу А40-229144/2015 ООО «Бизнес-Парк «Дендрарий» признано несостоятельным (банкротом) в отношении него введена процедура банкротства – конкурсное производство.

Часть 1 статьи 1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

По смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных этим Законом случаев. Закон о банкротстве предусмотрел несколько видов имущества, которые не включаются в конкурсную массу: имущество, изъятое из оборота; имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности; имущество должника, составляющее ипотечное покрытие; жилищный фонд социального использования; социально значимые объекты и т.д. (статьи 131, 132 Закона).

Часть 5 статьи 22 ЗК РФ, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 ЗК РФ: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 ГК РФ общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" было разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.

В данном случае договор действует до 01.01.2048, что составляет более пяти лет, а потому к правоотношениям сторон подлежат применению специальные положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Таким образом, передача прав по такому договору аренды может осуществляться без согласия арендодателя при условии его уведомления, учитывая, что такое право аренды подлежит включению в конкурсную массу, соответственно, требование о расторжении договора не может быть разрешено в общем исковом порядке.

По общим положениям статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Права арендатора по договору аренды, предусмотренные статьей 606 ГК РФ, носят имущественный характер, имеют стоимостное выражение и могут быть переданы третьему лицу за соответствующее встречное удовлетворение - реализованы с торгов в порядке, установленном законом о банкротстве. С момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные.

В пункте 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве" разъяснено, что согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, перечисленных в пункте 1 статьи 134 данного Закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В связи с этим в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

При разрешении спора, направленного на прекращение права аренды, необходимо установить возможность включения в конкурсную массу (в рассматриваемом случае право аренды на спорный земельный участок включено в конкурсную массу) и дальнейшую реализацию этого права в процедуре конкурсного управляющего для удовлетворения требований кредиторов.

Таким образом, поскольку, по смыслу приведенных разъяснений, с момента открытия конкурсного производства происходит трансформация неденежного требования в денежное, а значит, заявленное истцом требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению только в деле о банкротстве.

Такой подход отражен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500.

Соответственно, установив, что в отношении общества, являющегося арендатором по договору, введена процедура конкурсного производства, заявленное истцом требование о расторжении договора аренды подлежит предъявлению только в деле о банкротстве.

Согласно части 1 статьи 223 АПК РФ, статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Пунктом 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Требование о расторжении договора в отношении ответчика – общества следует оставить без рассмотрения.

В части требований о взыскании с общества задолженности по арендной плате и пени, суд считает необходимым указать на следующее.

В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии со статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу п. 5 ст. 65 ЗК РФ, с учетом положений ст. 424 ГК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона.

В соответствии со статьей 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Дополнительными соглашениями от 22.04.2015 и 15.05.2015 стороны согласовали внесение платежей за пользование участком от рыночной стоимости арендной платы.

По предложению суда истцом изготовлен и представлен расчет задолженности от рыночной стоимости земельного участка - 8 039 950 руб., установленной методом индивидуальной оценки на 2015 год с применением ставки 1,5% и соответствующих коэффициентов инфляции с учетом платежей ответчика.

Из расчета следует, что общество задолженности на конец указанного в исковом заявлении периода – 30.06.2018 перед бюджетом не имеет.

Истцу в иске в указанной части следует отказать.

Пунктом 3.3 договора установлено, что  арендная плата вносится в бюджет поквартально не позднее 10 числа последнего месяца квартала, оплата за 4 квартал осуществляется до 10 ноября  текущего года.

За нарушение сроков внесения платежей пунктом 6.2 договора стороны согласовали ответственность в виде пени в размере 0,05% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки (штрафа, пени) является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

На основании пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Истец к исковому заявлению приложил расчет неустойки на 18.08.2018.

В соответствии с последним расчетом истца, на арендную плату от рыночной стоимости земельного участка обществу начислена неустойка по пене за период с 11.06.2017 по 18.08.2018 в размере 8 618,89 руб., которая подлежит взысканию.

Руководствуясь статьями 148, 149, 150, 151, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Производство по делу  по требованиям к ФИО2 прекратить.

В части требования к ООО «Бизнес-Парк «Дендрарий» о расторжении договора исковое заявление оставить без рассмотрения.

Взыскать с ООО «Бизнес-Парк «Дендрарий», г. Москва (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) в пользу администрации города Сочи – исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН: 

<

***> ОГРН: 

<

***>) 8 618,89 руб. неустойки и 218,50 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.

 

Судья                                                                                                                      М.М. Данько