АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Ставрополь.                                                                                     Дело № А63-2781/2024

25 июля 2024 года. 

Резолютивная часть решения объявлена 11 июля 2024 года.

Решение  изготовлено в полном объеме 25 июля 2024 года.

            Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Русановой В.Г., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чуприковым И.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению акционерного общества «Агрохлебопродукт», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: министерство имущественных отношений Ставропольского края ОГРН 

<

***>, государственное казенное учреждение Ставропольского края «Земельный фонд Ставропольского края», ОГРН 

<

***>, индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Ипатово, ОГРНИП 

<

***>, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отказе государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от 02.05.2024 № КУВД-001/2024-1240750/5; об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю произвести государственную регистрацию прав по соглашению от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена  от 30.07.2018 № 40, заключенному между АО «Агрохлебопродукт» и ИП ФИО1, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:33, при участии представителя общества ФИО2, доверенность от 20.12.2023 № 15/2024- 16, представителя управления ФИО3, доверенность от 09.01.2024 № 8, представителя ФИО1 ФИО4, доверенность от 13.02.2024 26АА5510860, 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ставропольского края поступило заявление акционерного общества «Агрохлебопродукт», г. Ставрополь  (далее – общество) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь (далее – управление), о признании незаконным решения об отказе государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от 02.05.2024    № КУВД-001/2024-1240750/5; об обязании управления произвести государственную регистрацию прав по соглашению от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена  от 30.07.2018 № 40, заключенному между обществом и индивидуальным предпринимателем ФИО1, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:33.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Ипатово (далее – предприниматель).

  В обоснование доводов общество указывало на то, что, отказывая в государственной регистрации прав по соглашению от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:33, управление руководствовалось запретом на передачу прав и обязанностей арендатора, установленный внесенными Федеральным законом от 14.07.2022 № 316-ФЗ изменениями в законодательство Российской Федерации, в частности в пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и пункт 9 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), не учитывая, что данная норма исключает из субъектов права на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Запрет, предусмотренный пунктом 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ также распространяется на граждан или крестьянские (фермерские) хозяйства, являющиеся арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства. В рассматриваемом деле земельный участок предпринимателю передан по договору аренды от 30.07.2018 № 40 администрацией Ипатовского городского округа в аренду сроком на 25 лет, сделка заключена на основании пункта 31 части 2 статьи 39.6, части 8 пункта 11 статьи 39.8 Земельного кодекса, земельный участок передан и находится в пользовании арендатора с 2008 года на основании договора аренды от 03.09.2008, заключенного сроком на 10 лет на основании постановления главы администрации муниципального образования г. Ипатово от 28.08.2008 № 721 по результатам проведения открытых по составу участников торгов. Предприниматель не является главой КФХ и не получала земельный участок в аренду для деятельности КФХ. Арендатором земельного участка по договору аренды от 30.07.2018 № 40 выступает индивидуальный предприниматель именно в статусе индивидуального предпринимателя, а не в качестве гражданина и не в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства, земельный участок по договору аренды предоставлен в аренду для целей сельскохозяйственного производства в соответствии с разрешенным видом использования участка, а не для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

            Представитель общества в судебном заседании настаивал на доводах, изложенных в заявлении и дополнениях к заявлению, просил удовлетворить требования в полном объеме.

  Управление в отзыве на заявление возражало против заявленных требований, ссылаясь на то, что по состоянию на 29.01.2024 в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей содержатся сведения о предпринимателе (далее – ЕГРИП)  (основной вид деятельности - 10.06 Производство продуктов мукомольной и крупяной промышленности, крахмала и крахмалосодержащих продуктов). Поскольку земельный участок предоставлен гражданину-индивидуальному предпринимателю, установленные пунктом 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ  и пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса ограничения на него распространяются, несмотря на то, что в ЕГРИП отсутствуют сведения, что предприниматель является главой крестьянского (фермерского) хозяйства.

Следовательно, любой вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного из земель сельскохозяйственного назначения для производственной или иной хозяйственной деятельности в области сельского хозяйства, подпадает по действие указанных ограничений. Таким образом, поскольку земельный участок изначально предоставлялся предпринимателю для сельскохозяйственного производства, государственная регистрация соглашения об уступке от 09.01.2024 на земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:33 невозможна, нарушения носят неустранимый характер.

Представитель управления настаивал на доводах, изложенных в отзыве, дополнениях к отзыву, законности оспариваемого решения, просил суд отказать обществу в удовлетворении требований.

Предприниматель в отзыве на заявление в обоснование доводов указывал на то, что  запрет на передачу прав и обязанностей арендатора действует в отношении земельных участков, которые были переданы гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, а не в отношении передачи прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, которые были заключены без торгов в связи с реализацией арендатором его преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса). Позиция управления о тождественности понятий «индивидуальный предприниматель» и «глава крестьянского (фермерского) хозяйства» основано на неверном толковании норм права. Предприниматель не соответствует статусу лица «гражданин и/или крестьянское (фермерское) хозяйство» на которое распространяются не только введенные законодательные запреты пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса и статьей 9 Закона № 101-ФЗ) на передачу прав и обязанностей заключенных по указанным льготным условиям договоров аренды, но и одновременно введенные привилегии, связанные с возможностью получения в порядке статьи 39.18 Земельного кодекса и статей 9, 10.1 Закона № 101-ФЗ земельных участков в аренду сроком до 5 лет без проведения торгов.

Таким образом, учитывая, что права и обязанности передается по договору долгосрочной аренды, то данные правовые отношения подлежат регулированию в совокупности с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, императивно устанавливающему свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.

Представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в отзыве и дополнениях к отзыву, просил суд удовлетворить требования общества в полном объеме.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, дав правовую оценку представленным доказательствам, суд находит заявленные требования   подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между предпринимателем и  администрацией заключен договор аренды земельного участка от 03.09.2008 № 32 сроком на 10 лет на основании постановления главы администрации муниципального образования г. Ипатово №721 от 28.08.2008 по результатам проведения открытых по составу участников торгов. Торги признаны несостоявшимися, с предпринимателем как с единственным участником торгов,  заключен договор аренды.

По договору аренды от 30.07.2028 № 40 администрация передала предпринимателю в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 389 828 кв.м с кадастровым номером 26:02:103003:33, адрес (местоположение): Ставропольский край, ипатовский район, территория муниципального образования город Ипатово, секция 30 контур 51, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, из земель, государственная собственность на которые не разграничена, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства.

В преамбуле договора аренды указано, что сделка заключена на основании пункта 31 части 2 статьи 39.6, части 8 пункта 11 статьи 39.8 Земельного кодекса.

В пункте 3.1 договора аренды от 30.07.2018 № 40 указано, что земельный участок передан и находится в пользовании арендатора в 2008 годна на основании договора аренды от 03.09.2008 № 32.

09 января 2024 года между обществом  и предпринимателем заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена от 30.07.2018 № 40, в соответствии с которым предприниматель передает обществу права и обязанности арендатора по договору аренды от 30.07.2028 № 40 на земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:33, площадью 389 828 кв.м, адрес (местоположение): Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория муниципального образования город Ипатово, секция 30 контур 51.

16 января 2024 года в управление поступило заявление предпринимателя и общества о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 09.01.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:33, расположенного по адресу: Ставропольский край, р-н Ипатовский, территория муниципального образования город Ипатово, секция 30 контур 51 (далее – соглашение от 09.012024).

В адрес предпринимателя и общества направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 29.01.2024 № КУВД-001/2024-1240750/3.

02 мая 2024 года управлением вынесено уведомление об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2024-1240750/5.

Из названного уведомления следует, что по состоянию на 02.05.2024 в ЕГРИП содержатся сведения о предпринимателе (основной вид деятельности - 10.06 Производство продуктов мукомольной и крупяной промышленности, крахмала и крахмалосодержащих продуктов).

В связи со вступлением 01.01.2023 вступил в силу Федерального закона от 14.07.2022              № 316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 316-ФЗ) с 01.01.2023 переуступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности или субаренда земельною участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданами или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не допускается. По кругу объектов указанные ограничения распространяются на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Любой вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного из земель сельскохозяйственного назначения для производственной или иной хозяйственной деятельности в области сельского хозяйства, подпадает по действие указанных ограничений.

Не согласившись с выводами управления, общество обжаловало решение об отказе в государственной регистрации соглашения от 09.01.2024 в арбитражный суд.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статьей 198 АПК РФ гражданам и юридическим лицам предоставлено право на обращение в арбитражный с суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если они полагают, что оспариваемый ненормативный акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

С 01.01.2023 года вступил в силу Закон № 316-ФЗ, в соответствии в которым внесены изменения в статью 22 Земельного кодекса, а также статью 9 Закона № 101-ФЗ, дополненную пунктом 9.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка, за исключением граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В силу пункта 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ передача арендованного земельного участка в субаренду, передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу, а также передача арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив гражданином или крестьянским (фермерским) хозяйством, являющимися арендаторами земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, не допускаются.

В связи с вышеизложенным, с 01.01.2023 субаренда по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности или переуступка прав и обязанностей земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности гражданами или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения не допускается.

По кругу субъектов вышеуказанные ограничения распространяются на:

-           гражданина - главу крестьянского (фермерского) хозяйства, зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, с целью осуществления производственной или иной хозяйственной деятельности в области сельского хозяйства без образования юридического лица (пункт 5 статьи 23 Гражданского кодекса РФ);

-           крестьянское (фермерское) хозяйство, созданное в соответствии со ст. 86.1 Гражданского кодекса РФ в качестве юридического лица как добровольное объединение граждан на основе членства для совместной производственной или иной хозяйственной деятельности в области сельского хозяйства, основанной на их личном участии и объединении членами крестьянского (фермерского) хозяйства имущественных вкладов. 

Согласно пункту 1 статьи 5 Земельного кодекса участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. 

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. В регулируемых гражданским законодательством отношениях могут участвовать также Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Следовательно, субъектный состав земельных и гражданских правоотношений совпадает.

Определение понятия «юридическое лицо», содержащееся в Гражданском кодексе РФ, обязательно при толковании и применении норм земельного законодательства, поскольку иное не предусмотрено гражданским законодательством и Земельным кодексом.

При определении понятия и правового статуса юридического лица необходимо учитывать положение пункта 3 статьи 23 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 23 Гражданского кодекса РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.

Согласно части 5 статьи 23 Гражданского кодекса РФ граждане вправе заниматься производственной или иной хозяйственной деятельностью в области сельского хозяйства без образования юридического лица на основе соглашения о создании крестьянского (фермерского) хозяйства, заключенного в соответствии с законом о крестьянском (фермерском) хозяйстве. Главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя.

При осуществлении предпринимательской деятельности в сельском хозяйстве предпринимателем признается глава крестьянского (фермерского) хозяйства. Такое хозяйство может состоять из одного лица и его деятельность, в том числе регулируется Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (далее – Закон № 74-ФЗ). Глава крестьянского (фермерского) хозяйства, осуществляющий деятельность без образования юридического лица, признается предпринимателем с момента государственной регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства. Если в деятельности хозяйства участвуют трудоспособные члены его семьи, другие родственники и иные лица, то они предпринимателями не являются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Закона № 74-ФЗ  крестьянское (фермерское) хозяйство (далее также - фермерское хозяйство) представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Согласно пункту 3 статьи 1 Закона № 74-ФЗ фермерское хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. К предпринимательской деятельности фермерского хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правовых отношений.

Из анализа вышеуказанных норм следует, что физические лица, действуя в гражданских и земельных правоотношениях в правовом статусе индивидуального предпринимателя и осуществляя предпринимательскую деятельность, приравниваются к правовому статусу юридических лиц, являющихся коммерческими организациями. 

При этом правовой статус индивидуального предпринимателя является специальным по отношению к правовому статусу гражданина Российской Федерации (иностранного гражданина, лица без гражданства) и отличается от него как по содержанию, так и по основаниям возникновения и прекращения прав и обязанностей.

Довод управления о тождественности понятий «индивидуальный предприниматель» и «глава крестьянского (фермерского) хозяйства» основано на неверном толковании норм права.

По общему правилу, установленному статьей 22 Земельного кодекса, допускается передача прав арендатора по договорам аренды земельных участков государственной и муниципальной собственности.

Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса из субъектов имеющих право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное исключены резиденты особых экономических, субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующие земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», граждане или крестьянские (фермерские) хозяйства, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка, за исключением: резидентов особых экономических зон; субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»; граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные данным Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Приведенные положения статьи 22 Земельного кодекса, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Также законодателем определен четкий перечень субъектов, отнесенных к исключениям из данных правил, который не подлежит расширенному толкованию. Среди указанных лиц, индивидуальные предприниматели, которым представлены участки по результатам проведенных без ограничения допущенных к торгам лиц (то есть проведенных торгов не в отношении земельных участков, предоставляемых для осуществления деятельности крестьянским (фермерским) хозяйством), не указаны, следовательно, на них не могут быть распространены и законодательно предусмотренные ограничения.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:33 не предоставлялся для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя». 

Указанное следует из оснований предоставления в аренду земельного участка.      Первоначально, в 2008 году спорный земельный участок был предоставлен по результатам проведения торгов, в последующем договор аренды земельного участка был заключен без торгов в связи с реализацией преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, спорный земельный участок не включен в перечень государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренный частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», что подтверждается отсутствием спорного земельного участка в перечне, утвержденном Распоряжением Росимущества от 31.10.2023 № 1434-р «Об утверждении перечня федерального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением права хозяйственного ведения, права оперативного управления, а также имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), в целях предоставления федерального имущества во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».

Также земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:33 не предоставлялся в аренду для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

По условиям пункта 5.3.2 спорного договора аренды арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, а также передавать арендованный земельный участок в субаренды в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, учитывая, что права и обязанности передается по договору долгосрочной аренды, то данные правовые отношения подлежат регулированию в совокупности с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, императивно устанавливающим свободу передачи арендатором земельного участка при долгосрочной аренде в субаренду без согласия арендодателя.

Что подтверждается выводами, содержащимися в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно пункта 18 которого, при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие этого кодекса следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Следовательно, наличие одновременно всех условий для запрета передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды, предусмотренные пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ применительно к соглашению от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:33, не соблюдены:

-   арендатором земельного участка по договору аренды от 30.07.2018 № 40 выступает индивидуальный предприниматель, а не гражданин в качестве крестьянского (фермерского) хозяйства,

-   земельный участок предоставлен по договору аренды от 30.07.2018 № 40 для целей сельскохозяйственного производства в соответствии с разрешенным видом использования участка, а не для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Предоставление земельных участков в аренду без торгов гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности имеет целью создание льготных условий при предоставлении гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам земельных участков для исключения невозможности конкуренции КФХ с крупными сельскохозяйственными организациями при проведении аукционов. 

Это следует из пояснительной записки к проекту Закона № 316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, после вступления в силу изменений Закона № 101-ФЗ в части введения статьи 10.1, с 01.01.2023 российское законодательство  предусматривает  несколько  механизмов  предоставления  земельных  участков, находящихся  в  государственной  или  муниципальной  собственности,  без  торгов  гражданам  и крестьянским (фермерским) хозяйствам:

- в порядке, предусмотренном подпунктами 31 и 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса,  в качестве реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды земельного участка на новый срок; 

- в порядке, предусмотренном подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.6, 39.18 Земельного кодекса, в соответствии с которыми земельный участок предоставляется гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на основании заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка или предоставления земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. При этом пресекательных (минимальных или максимальных) сроков аренды данной нормой не установлено. После поступления заявления уполномоченный орган публикует извещение о предоставлении земельного участка для целей осуществления деятельности КФХ. В случае если по истечении 30 дней с даты публикации извещения заявлений о предоставлении участка от иных лиц не поступило, то с заявителем заключается договор аренды либо принимается решение о предварительном согласовании предоставления участка, который необходимо образовать. В случае поступления нескольких заявлений, право аренды земельного участка реализуется посредством проведения аукциона; 

- в порядке, предусмотренном подпунктом 12 пункта 2 статьи  39.6 Земельного кодекса и статьи 10 Закона № 101-ФЗ, в соответствии с которыми земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения передаются использующим такой участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов, а также сельскохозяйственным организациям, получающим государственную поддержку в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов; 

- в порядке, предусмотренном подпунктом 12 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и статьи 10.1 Закона № 101-ФЗ, в соответствии с которыми земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предоставляется гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на основании заявления на срок до 5 лет. В случае поступления заявлений от нескольких заинтересованных лиц, заявления рассматривается в порядке их поступления, земельный участок предоставляется гражданину или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, чье заявление поступило ранее. Указанной нормой введен запрет на изменение целевого назначения земельного участка.

В рассматриваемом деле предприниматель не соответствует статусу лица «гражданин и/или крестьянское (фермерское) хозяйство» на которое распространяются не только введенные законодательные запреты на передачу прав и обязанностей заключенных по указанным льготным условиям договоров аренды, но и одновременно введенные привилегии, связанные с возможностью получения в порядке статьи 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 9, 10.1 Закона № 101-ФЗ земельных участков в аренду сроком до 5 лет без проведения торгов.

Как установлено судом, первоначально спорный земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:33 был предоставлен предпринимателю по результатам проведенных торгов в аренду сроком на 10 лет на основании договоров аренды земельного участка от 03.09.2008 № 32. Указанные торги не были ограничены субъектным составом участков – физические лица и крестьянские (фермерские) хозяйства.

По истечении первоначального срока аренды, на основании пункта 31 части 2 статьи 39.6, пункта 11 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса земельный участок с кадастровым номером 26:02:103003:33 предоставлен предпринимателю в аренду сроком до 28.11.2043, что подтверждается договором аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена от 30.07.2018 № 40.

По условиям пункта 5.3.2 указанного договора аренды арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, а также передавать арендованный земельный участок в субаренды в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

На дату заключения договора аренды (на 30.07.2018) действовал Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 03.07.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 08.07.2018), в пункте 5 статьи 22 которого запрет на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другому лицу у граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, отсутствовал.

Следовательно, изменение положений Земельного кодекса и Закона № 101-ФЗ в силу пункта 2 статьи 422 Гражданского кодекс, после заключения договора не влечет изменения условий заключенного договора, которые сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения возникшие из ранее заключенных договоров. 

В Законе № 316-ФЗ не указано, что он распространяет свое действие на отношения, возникшие из договоров, заключенных до вступления его в силу.

Кроме прочего, как следует из письма Росреестра от 04.04.2024 № 14-3042-ТГ/24 «О направлении информации для сведения и учета в работе» (вместе с письмом Росреестра от 14.11.2023 № 11-10526-АБ/23 «О рассмотрении обращения», письмом Минприроды России от 10.11.2023 № 04-16-42/43129 «О рассмотрении обращения») по мнению Росреестра, в случае если договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключен до вступления в силу Закона № 316-ФЗ и не содержит положения, прямо запрещающие возможность передачи арендатором земельного участка прав и обязанностей по договору аренды (в случае если срок договора аренды менее 5 лет), то ограничения, указанные в пункте 9 статьи 9 Закона № 101-ФЗ не применяются, что подтверждается позицией Верховного Суда Российской Федерации, высказанной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2018 № 308-ЭС18-7782.

Применительно к договору аренды от 30.07.2018 № 40 изменения законодательства Российской Федерации, внесенные Законом № 316-ФЗ, не применимы, поскольку, учитывая положения статьи 422 Гражданского кодекса РФ, условия заключенного договора аренды, устанавливающие право арендатора передать свои права и обязанности третьему лицу, сохраняют свою силу и после 01.01.2023.

На основании части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность и взаимную связь доказательств в совокупности.

Оценив доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд не находит оснований для признания выводов управления несоответствующими нормам действующего законодательства.

   В силу положений статей 200, 201 АПК РФ для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов незаконными, необходимо установить совокупность обстоятельств, свидетельствующих как о несоответствии оспариваемого акта, решения или действий (бездействия) закону, так и нарушение этим актом, решением или действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

   Суд установил наличие обозначенной совокупности обстоятельств.

  Требования общества подлежат удовлетворению.

  Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

требования удовлетворить.

Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отказе государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении об отказе государственной регистрации прав от 02.05.2024 № КУВД-001/2024-1240750/5.

Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю произвести государственную регистрацию прав по соглашению от 09.01.2024 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды части земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, государственная собственность на которые не разграничена № 40 от 30.07.2018, заключенному между акционерным обществом «Агрохлебопродукт», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***> и индивидуальным предпринимателем ФИО1, г. Ипатово,                  ОГРНИП 

<

***>, в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:02:103003:33.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, в пользу акционерного общества «Агрохлебопродукт», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края  в  Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный  срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме)  и  в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа  в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

     Судья                                                                                                                        В.Г. Русанова