Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-17710/2024

09 декабря 2024 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена 22 октября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 09 декабря 2024 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Коноваленко Я.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бамбасовым А.В., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Комплекс" (адрес: Россия 198095, 

<

...> лит.А, офис 201, ОГРН: 

<

***>);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Розенштейна 21" (адрес: Россия 198095, 

<

...> ОГРН: 

<

***>);

третьи лица: 1) Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, 2) ООО «Адмиралтейский», 3) ООО «Администратор», 4) ООО «Техноцентр», 5) ООО «СЗСК», 6) ООО «Металломонтаж», 7) ООО «Центральное»

о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в здании,

при участии от истца ФИО1 (доверенность от 01.01.2024), ФИО2 (протокол от 24.05.2022, выписка из ЕГРЮЛ от 22.10.2024), от ответчика ФИО3 (доверенность от 18.10.2017), от ООО «Адмиралтейский» и ООО «СЗСК» ФИО4 (доверенности от 10.01.2024 и от 02.09.2024), от ООО «Администратор» и от ООО «Центральное», ООО «Техноцентр» ФИО5 (доверенности от 02.08.2024, от 25.04.2024),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Комплекс" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Розенштейна 21" о признании недействительными принятых в форме очно-заочного голосования решений общего собрания собственников помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21 лит. А, по четвертому, пятому, шестому, седьмому, восьмому, десятому, одиннадцатому, двенадцатому, шестнадцатому, восемнадцатому, двадцать шестому, двадцать седьмому вопросам повестки дня, оформленных протоколом от 24 августа 2023 г. №04/202.

Определением от 20.06.2024 Администрация Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, ООО «Адмиралтейский», ООО «Администратор», ООО «Техноцентр», ООО «СЗСК», ООО «Металломонтаж», ООО «Центральное» привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Ответчик в отзыве указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В предварительном судебном заседании суд в порядке части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) признав дело подготовленным к судебному разбирательству, завершив предварительное судебное заседание, перешел к рассмотрению дела в суде первой инстанции.

В судебном заседании представители истца поддержали заявленные требования; представитель ответчика подтвердил доводы, изложенные в отзыве; представители третьих лиц поддержали возражения ответчика.

Представители Администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, ООО «Металломонтаж» надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в заседание не явились, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие по правилам статьи 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Комплекс», общество с ограниченной ответственностью «Розенштейна 21» и привлеченные к участию в деле третьи лица владеют на праве собственности помещениями в нежилом здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21 лит. А (далее – Здание). 

С 21.08.2023 по 24.08.2023 по инициативе ООО «Розенштейна 21» было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в Здании в форме очно-заочного голосования.

По 27 вопросам повестки дня приняты решения, оформленные протоколом от 24 августа 2023 г. №04/2023.

Истцом оспариваются решения, принятые по следующим вопросам повестки дня: 

4. Утверждение Состава (перечня) общего имущества Здания по состоянию на 01 августа 2023 года.

5. Утверждение Перечня и принадлежности внутренних обособленных систем отопления Здания.

6. Утверждение границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между теплопотребляющей установкой № 1, относящейся к общему имуществу Здания и наружной тепловой сетью, кадастровый номер 78:32:0008004:4980, принадлежащей на праве собственности ООО «НСК».

7. Утверждение границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между теплопотребляющей установкой № 2, относящейся к общему имуществу Здания и наружной тепловой сетью, кадастровый номер 78:32:0008004:4980, принадлежащей на праве собственности ООО «НСК».

8. О наделении полномочиями ООО «СЗСК» на подписание, от имени всех собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в Здании, границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между теплопотребляющими установками № 1 и № 2, относящимися к общему имуществу Здания и наружной тепловой сетью, кадастровый номер 78:32:0008004:4980, принадлежащей на праве собственности ООО «НСК».

10. О запрете ООО «Комплекс» с 31 августа 2023 года единолично, без согласия собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в Здании, полученного в соответствии с требованиями Российского законодательства, пользоваться теплопотребляющей установкой № 1 Здания, отдельные части которой размещены, с согласия ООО «Комплекс, в частях № 7 и № 9 отдельного обособленного объекта недвижимости 21-Н, кадастровый номер 78:32:0008004:3582, принадлежащего ООО «Комплекс», с целью осуществления взаиморасчетов по Договору № 11872.039.1 теплоснабжения в горячей воде от 11.08.2010 года и заключения нового договора теплоснабжения.

11. Утверждение прекращения с 31 августа 2023 года полномочий ООО «Комплекс», от имени всех собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в Здании (далее – «Объекты»), осуществлять расчеты с теплоснабжающей организацией – ГУП «ТЭК СПБ» по договору № 11872.039.1 теплоснабжения в горячей воде от 11.08.2010 года за тепло, поступающее для отопления Объектов первого и второго этажей Здания, относящихся к частной собственности, а также лестниц Здания, относящихся к общему имуществу Здания.

12. Утверждение обязанности ООО «Комплекс», в случае принятия собственниками отдельных обособленных объектов недвижимости в Здании (далее – «Объекты») решений по 10 и 11 вопросам повестки дня собрания, в соответствии с требованиями, изложенными в пункте 8.4 договора № 11872.039.1 теплоснабжения в горячей воде от 01.08.2010 года, в 3-х (трехдневный) срок с даты получения Выписки из протокола общего собрания направить в адрес ГУП «ТЭК СПБ» уведомление о прекращении права пользования теплопотребляющей установкой № 1 Здания и прекращении полномочий ООО «Комплекс» осуществлять расчеты с ГУП «ТЭК СПБ», за всех собственников Объектов, по договору № 11872.039.1 теплоснабжения в горячей воде от 01.08.2010 года за тепло, поступающее для отопления Объектов первого и второго этажей Здания, относящихся к частной собственности, а также лестниц Здания, относящихся к общему имуществу Здания.

16. Утверждение передачи ООО «СЗСК» с 01 сентября 2023 года от имени всех собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в Здании (далее – «Объекты») права владения (пользования) теплопотребляющей установкой № 1 Здания для выполнения условия договора теплоснабжения в горячей воде, заключаемого с теплоснабжающей организацией и осуществления взаиморасчетов за тепло, поступающее для отопления Объектов первого и второго этажей Здания, относящихся к частной собственности, а также частей Здания, относящихся к общему имуществу Здания.

18. Утверждение с 01 сентября 2023 года ООО «СЗСК» организацией, уполномоченной от имени всех собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в Здании (далее – «Объекты»), в соответствии с условиями определенными пунктом 26 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, обратиться в теплоснабжающую организацию для заключения в письменной форме договора теплоснабжения в горячей воде на подачу тепла в теплопотребляющую установку № 1, состоящую из: теплового ввода № 1; узла учета тепловой энергии № 1; оборудования и устройств теплопотребляющей установки № 1, обеспечивающих присоединение обособленной внутридомовой тепловой сети первого и второго этажей, и лестниц Здания к тепловому вводу № 1, обеспечивающих управление режимами теплопотребления, трансформации, регулирования параметрами теплоносителя, а также работоспособность оборудования и устройств теплопотребляющей установки № 1 в автоматизированном режиме; обособленной внутридомовой тепловой сети, предназначенной для подачи тепловой энергии к приборам отопления, установленным в Объектах первого и второго этажей Здания, относящихся к частной собственности, а также на лестницах Здания, относящихся к общему имуществу Здания. 

26. О подтверждении полномочий ООО «Техноцентр» на осуществление оплаты в расчетный период с 01.07.2020 г. стоимости электрической энергии, поступившей для энергоснабжения общего имущества Здания, в количестве согласованном сбытовой организацией и ООО «Техноцентр» в рамках исполнения условий Договора энергоснабжения № 01/07-2020 от 01.07.2020 г. и Договора энергоснабжения № 10/07-2023 от 01.07.2023 г., в размере, определенным исходя из свободной нерегулируемой цены (стоимости) за 1 кВт/ч, не превышающей или равной предельным значениям, утвержденным ранее при голосовании по тридцать второму вопросу повестки дня общего собрания собственников от 08.04.2020 г.

27. О подтверждении полномочий ООО «Администратор» на осуществление оплаты в расчетный период с 01.11.2017 г. по 30.06.2020 г. стоимости электрической энергии, поступившей для энергоснабжения общего имущества Здания, в количестве, согласованном сбытовой организацией и ООО «Администратор» в рамках исполнения условий Договора энергоснабжения № 04/11-2017 от 01.11.2017 г., в размере, определенном исходя из свободной нерегулируемой цены (стоимости) за 1 кВт/ч, не превышающей или равной предельным значениям, соответствующим условиям, утвержденным ранее при голосовании по тридцать второму вопросу повестки дня общего собрания собственников от 08.04.2020 г.

В голосовании приняли участие 8 собственников Здания из 9, а именно ООО «Розенштейна 21», ООО «Администратор», ООО «Адмиралтейский», ООО «Комплекс», ООО «Металломонтаж», ООО «СЗСК», ООО «Техноцентр», ООО «Центральное», всего 85,45% голосов от общего числа голосов собственников. Город Санкт-Петербург с долей голосов 14,55% в собрании участия не принимал.

Истец, полагая, что принятыми решениями в отношении него нарушаются конституционные гарантии реализации права частной собственности, принцип сбалансированности прав и обязанностей при возложении на собственника определенных обременений, происходит трансформация его обязанности по внесению платы за содержание имущества общего пользования в непропорциональное ограничение его права собственности, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, просил признать решения недействительными. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

В силу пункта 2 статьи 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Недействительное решение собрания оспоримо, если из закона не следует, что решение ничтожно (пункт 1 статьи 181.3 ГК РФ).

К отношениям сторон по поводу общего имущества, возникшим до 01 октября 2023 года, подлежат применению нормы материального права, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). 

Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. 

Вопросы компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме поименованы в пунктах 1-5 части 2 статьи 44 ЖК РФ.

Перечень вопросов ограничен законодателем вопросами, отнесенными Жилищным Кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. 

Цель принятия решений общего собрания: управление многоквартирным домом, - также сформулирована законодателем в части 1 статьи 44 ЖК РФ. 

Принятие решений исключительно по вопросам, отнесенным Жилищным Кодексом Российской Федерации к компетенции общего собрания, позволяет определить необходимый кворум для принятия того или иного решения, установленный законодателем в статье 46 ЖК РФ. 

Таким образом, основания ничтожности решений общего собрания находятся в тесной взаимосвязи между собой и оцениваются арбитражным судом исходя из вышеуказанных критериев, определенных нормами материального права.

Оспаривая решение собрания по четвертому вопросу повестки дня истец указал, что при отсутствии решения о реконструкции произошло уменьшение размера общего имущества здания. 

Так из состава общего имущества исключены в частности: 

- часть коридора на 1-м этаже площадью 9,8 кв.м 

- часть коридора на 3-м этаже площадью 86, 4 кв. м.

-часть коридора на 4-м этаже площадью 81.6 кв. м. 

-часть коридора на 5-м этаже площадью 29.7 кв. м. 

-часть коридора на 6-м этаже площадью 13,9 кв.м. 

В материалы дела сторонами представлены:

 - Состав (перечень) общего имущества здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21 лит. А и его техническая характеристика (утверждено общим собранием собственников помещений, расположенных в здании) от 2017 года;

- Состав (перечень) общего имущества здания от 2019 года;

 - Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2021 по Делу №А56-5824/2021, содержащее вывод суда кассационной инстанции о том, что собранием 2019 года не приняты решения, изменяющие состав общего имущества с 2017 года;

- Состав (перечень) общего имущества здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21 лит. А по состоянию на 01 августа 2023 года.

Проанализировав Справку от 04 сентября 2024 года по составу общего имущества здания, представленную ООО «Розенштейна 21», суд пришел к выводу, что по сравнению с 2017 годом в 2023 году произошло, в частности, уменьшение площади коридоров первого, четвертого и шестого этажей, а также в результате ошибки из состава общего имущества исключен стояк дождевой канализации вд-11.

При сопоставлении состава Общего имущества Здания от июня 2019 года и августа 2023 года судом выявлено уменьшение общего имущества в части наружных эвакуационных пожарных лестниц Здания, а именно: 2019 год: 9.1. Лестница ходовая с ограждением в осях 1-2 и оси Ж с отм. 31.185 на отм. 0.200. 2023 год: 8.4.1. Наружная маршевая пожарная лестница в осях 1-2 и Ж с крыши 7 этажа до отм. +3.300 от уровня земли; 2019 год: 9.7. Лестница ходовая с ограждением в осях 28-28 и оси Ж с отм. 31.185 на отм. 0.200. 2023 год: 8.4.7. Наружная маршевая пожарная лестница в осях 28-29 и Ж с крыши 7 этажа до отм. +8.300 от уровня земли. 

Также по сравнению с составом от 2019 года из состава общего имущества исключены: 11.5.9 Выпуск № 19 бытовой канализации: -стояк К-19 Ø100 в осях 26-Д, L=35 м - лежак под полом 1 этажа – 26 м 5 - выпуск Ø100 в канализационный колодец 5, L=6 м 11.5.10. -стояк КЖ-2 Ø100 в осях 27-Е, L=35 м 

Следует признать, что по состоянию на 01 августа 2023 года имеет место действительное уменьшение состава общего имущества здания. 

Поскольку согласно части 3 статьи 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, в отсутствие доказательств принятия решения о реконструкции всеми собственниками помещений в здании, решение по четвертому вопросу повестки дня следует признать ничтожным, принятым при отсутствии необходимого кворума. 

Исходя из того, что решением собрания по четвертому вопросу утвержден определенный перечень имущества, входящего в состав общего имущества здания, то без включения недействительных частей данного перечня, принятие решения в целом по четвертому вопросу не представлялось бы возможным. Это является основанием для отклонения доводов ответчика о возможности признании решения собрания по четвертому вопросу недействительным только в определенной части.

Истец указал, что основной целью принятия решения по пятому вопросу повестки дня являлось управление нежилым зданием: исключение части помещения 109-Н площадью 235,6 м2, принадлежащего на праве собственности ООО «Розенштейна 21», из теплового контура системы отопления нежилого здания. 

Согласно Протоколу от 24 августа 2023 г. №04/2023 на общем собрании собственников помещений в Здании по пятому вопросу повестки дня принято решение: «Утвердить Перечень и принадлежность внутренних обособленных систем отопления здания по адресу: 

<

...>, литера А» (Приложение №28 к настоящему протоколу).

В соответствии с утвержденным Перечнем в состав системы отопления Здания включается внутренняя обособленная система отопления, не относящаяся к общему имуществу здания (частная собственность), частей №№1,3,4, площадью 235,6 м2, входящих в состав отдельного обособленного объекта недвижимости 109-Н, кадастровый номер 78:32:0008004:3519. При этом часть помещения 109-Н исключается из состава помещений, отапливаемых за счет установленной в здании системы отопления (теплопотребляющая установка №2).

Как установлено пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Согласно пояснениям сторон в комнатах (частях) №№ 1,3,4 помещения 109-Н площадью 235,6 м2 (ранее части №№16, 17) никогда не было отопительных приборов, присоединенных к внутренней системе отопления.

В пункте 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" указано, что помещением является часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. 

Действующим законодательством не предусмотрена возможность перевода только части помещения на индивидуальные источники теплоснабжения. 

Документами, представленными ответчиком (выпиской из Проекта реконструкции системы отопления), а также самим ответчиком, который является собственником спорного помещения 109Н, подтверждается, что помещение 109Н в целом отапливается от общедомовой системы отопления (в помещении расположены стояки системы отопления, отопительные приборы). То есть помещение 109Н входит в тепловой контур Здания. 

Отсутствие в каких-то частях помещения отопительных приборов не свидетельствует об отсутствии в них отопления, поскольку отопление осуществляется в том числе за счет перетока тепловой энергии внутри самого помещения.

Это также подтверждается судебными актами по делам №№А56-129838/2019, А56-135061/2019, А56-55550/2023, в которых установлено, что система теплоснабжения здания имеет свои технологические особенности, однако тепловая энергия, поступившая в нежилое здание через ИТП № 1 и ИТП № 2, используется на отопление всего нежилого здания в целом, включая помещения, принадлежащие отдельным собственникам, а также помещения, относящиеся к общей собственности в здании (лестничные площадки, холлы, коридоры и т.п.), независимо от того, к какому из двух имеющихся в здании контуров отопления подключены отопительные приборы каждого конкретного помещения и имеются/отсутствуют непосредственно в этих помещениях, холлах, коридорах и т.п. отопительные приборы. 

При рассмотрении дел также установлено, что иные (кроме ИТП 1 и ИТП 2) источники теплоснабжения отсутствуют. 

В соответствии с Обзором судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 года (пункт 21), отключение жилого помещения от внутридомовой системы теплоснабжения возможно лишь при переустройстве данной системы в целом и при наличии такой возможности. 

В силу части 1 статьи 25 ЖК РФ переустройством помещения в многоквартирном доме являются в том числе установка, замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического и другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 

Основанием переустройства системы теплоснабжения всего здания и отключения от нее спорных частей помещения 109-Н может являться только такое изменение проектной документации здания в части системы отопления, которое неразрывно связано с необходимостью отключения определенных стояков, отопительных приборов (батарей) и другого оборудования, расположенного на соответствующих сетях и относящегося к общему имуществу здания, а следовательно и с реконструкцией (уменьшением) общедомовой системы отопления. 

Уменьшение размера общего имущества, в том числе изменение (уменьшение) теплового контура в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 ЖК РФ).

Ответчиком на собрании не был представлен проект изменения системы теплоснабжения всего здания и не доказана возможность отключения помещения 109-Н от системы отопления нежилого здания. 

Указанных документов не было представлено и при рассмотрении настоящего дела.

С учетом изложенного, решение собрания по пятому вопросу повестки дня, «ЗА» которое проголосовало 59,61 % собственников, является принятым при отсутствии необходимого кворума, ничтожным. 

Кроме того, пунктом 3 указанного перечня в состав системы отопления Здания вводится «внутренняя обособленная система отопления, не относящаяся к общему имуществу Здания (частная собственность), частей №№ 1,3,4, площадью 235,6 кв.м, входящих в состав отдельного обособленного объекта недвижимости 109Н…».

Никакой документации на данную ТПУ №3 не представлено. 

Представленный ответчиком паспорт ТПУ №2 не содержит согласования всеми собственниками Здания, РСО.

Принятие решений по вопросам имущества, не относящегося к общей собственности, к компетенции собрания не относятся. В связи с чем решение собрания по пятому вопросу является также ничтожным в силу пункта 3 статьи 181.5 ГК РФ.

Решениями по шестому и седьмому вопросам повестки дня утверждены границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между теплопотребляющей установкой № 1, относящейся к общему имуществу здания по адресу: 

<

...>, литера А, и наружной тепловой сетью, кадастровый номер 78:32:0008004:4980, принадлежащей на праве собственности ООО «НСК» (Приложение № 29 к протоколу); границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между теплопотребляющей установкой № 2, относящейся к общему имуществу здания по адресу: 

<

...>, литера А, и наружной тепловой сетью, кадастровый номер 78:32:0008004:4980, принадлежащей на праве собственности ООО «НСК» (Приложение № 29 к настоящему протоколу).

Истец указал, что такая вещь, как:

- «Тепловой ввод № 1 Здания – элемент теплопотребляющей установки №1, обеспечивающей присоединение теплопотребляющей установки № 1 к наружной тепловой сети, кадастровый номер 78:32:0008004:4980, в составе: подающий и обратные трубопроводы размером 133х4,5 мм и протяженностью 1,6 м.п.; запорная арматура и манометры. Размещен частично вне границ Здания, частично внутри стен Здания, частично в частях №7 и №9 отдельного обособленного объекта недвижимости 21-Н, кадастровый номер 78:32:0008004:3582, принадлежащего ООО «Комплекс» » (далее – «спорная вещь», «Тепловой ввод №1 Здания»);

- «Тепловой ввод № 2 Здания – элемент теплопотребляющей установки №2, обеспечивающей присоединение теплопотребляющей установки № 2 к наружной тепловой сети, кадастровый номер 78:32:0008004:4980, в составе: подающий и обратные трубопроводы размером 108х4,0 мм и протяженностью 4,2 м.п.; запорная арматура и манометры. Размещен частично вне границ Здания, частично внутри стен Здания и в части Здания 131, в осях 28-29 и А-Б, площадью 8,6 м2 » (далее – «спорная вещь (2)»), не входили в Состав общего имущества Здания в 2017 г. и 2019г. 

Истец считает данные решения ничтожными в силу пункта 3 статьи 181.5 ГК РФ, как принятых по вопросам, не относящимся к компетенции общего собрания, обязывающими истца нести увеличенные расходы для целей содержания общего имущества, которые не являются обязательными и необходимыми, поскольку совершены односторонние действия приобретательной направленности в попытке присвоить вещь, ранее не относящуюся к общему имуществу.

Однако данные доводы истца не основаны на материалах дела.

В рамках дела №А56-78211/2019 установлено, что внутренняя система отопления в Здании спроектирована и смонтирована в 2003 г. 

Реконструкция системы отопления произведена в соответствии с соглашением о долевом участии № 8 от 24.07.2003, договором № 30 о долевом участии в ремонте системы отопления от 28.07.2003, договором № 31 о долевом участии в монтаже системы отопления от 28.07.2003, актом от 28.02.2005. 

Проект реконструкции 2003 года имеет соответствующие согласования, о чем имеются отметки на титульном листе. 

В результате совместных действий сособственников в 2003 году внутренняя система отопления Здания имела две составные части: с 1 по 3 этажи и с 4 по 7,8 этажи. Обе части системы отопления питались от ИТП-1, что подтверждается договором теплоснабжения № 31029 от 01.09.2006.

В 2007 году вторая часть системы отопления с 4 -7,8 этажи переключена на построенный в том же году ЗАО «Бинар» ИТП-2. Система внутреннего теплоснабжения с 1-го по 3-й этажи осталась подключена к ИТП -1. 

Затем была осуществлена перекладка внутренней системы отопления, в части подключения помещений третьего этажа к ИТП-2, что подтверждается судебными актами по делу №А56-166467/2018, поэтому от ИТП-2 стали отапливаться 3-8 этажи Здания. Соответственно, с 2016 года через ИТП-1 обеспечивается теплоснабжение только 1-2 этажей Здания. 

Обстоятельства, установленные при рассмотрении дела №А56-78211/2019, в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не нуждаются в повторном доказывании.

Согласно представленной ответчиком технической документации (проект теплового пункта ООО «Комплекс», разработанный ООО «Прометей» (ИТП №1); проект реконструкции системы отопления 2003 г.; техническая документация по присоединению к тепловой сети административного здания ЗАО «БИНАР» (том 1 2007 год) (ИТП №2)), а также договору №38 долевого участия в проектировании системы отопления для 425 корпуса от 21.04.2003, договору №34 долевого участия в реконструкции индивидуального теплового пункта для 425 корпуса от 18.07.2003, тепловые вводы №1 и №2 Здания являются элементами теплопотребляющих установок №1 и №2 соответственно. 

Пункт 1 статьи 218 ГК РФ предусматривает, что право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. 

С учетом положений статей 244, 245 ГК РФ, если новая вещь создается несколькими лицами, то они приобретают на нее право долевой собственности. 

Поскольку спорные участки тепловой сети (тепловой ввод №1 и тепловой ввод №2) изначально проектировались и строились собственниками в составе тепловых пунктов для обеспечения нужд теплоснабжения всего Здания, то с учетом положений статьи 36 ЖК РФ, статей 218, 244, 246, 247 и 249 ГК РФ, данное имущество обосновано включено в состав общего имущества Здания. 

Договор теплоснабжения, на который ссылается истец, не является правоустанавливающим документом для определения состава общего имущества в Здании.

Таким образом, суд не усматривает оснований для признания недействительными решений общего собрания по шестому и седьмому вопросам повестки дня.

Решение собрания по восьмому вопросу повестки дня, как указывает истец, производно от принятых решений по вопросам №6 и №7 повестки дня.

Решение о подписании ООО «СЗСК» от имени всех собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в Здании границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между теплопотребляющими установками №1 и №2, относящимися к общему имуществу здания по адресу: 

<

...>, лит.А, и наружной тепловой сетью, кадастровый номер 78:32:0008004:4980, принадлежащей на праве собственности ООО «НКС», принято большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, т.е. при наличии необходимого кворума. Подписание ООО «СЗСК» документов должно быть произведено в отношении имущества, относящегося к общему имуществу Здания.

Правовые основания для признания недействительным решения по восьмому вопросу повестки дня также отсутствуют.

Решение по десятому вопросу повестки дня «запретить ООО «Комплекс» с 31 августа 2023 года единолично, без согласия собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в Здании, полученного в соответствии с требованиями Российского законодательства, пользоваться теплопотребляющей установкой № 1 Здания, отдельные части которой размещены, с согласия ООО «Комплекс, в частях № 7 и № 9 отдельного обособленного объекта недвижимости 21-Н, кадастровый номер 78:32:0008004:3582‚ принадлежащего ООО «Комплекс», с целью осуществления взаиморасчетов по Договору № 11872.039.1 теплоснабжения в горячей воде от 11.08.2010 и заключения нового договора теплоснабжения» нарушает требования законодательства и права истца. 

При толковании решения по десятому вопросу повестки дня, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, арбитражный суд находит решение недействительным по основанию, установленному частью первой статьи 181.4 ГК РФ как нарушающее требование закона. 

ООО «Комплекс» будучи собственником нежилых помещений в Здании, вправе владеть и пользоваться ИТП №1 (теплопотребляющей установкой № 1), относящемуся к общему имуществу, наряду с другими собственниками помещений в Здании и какое-либо дополнительное согласие иных собственников помещений в Здании для такого владения и пользования общим имуществом не требуется. 

Решение по десятому вопросу нарушает установленное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности и право пользования общим имуществом, незыблемо сопутствующее ему: Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. 

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданских правоотношений, а также недопустимость произвольного вмешательства в частные дела (постановления от 6 июня 2000 года N 9-П, от 10 апреля 2003 года N 5-П и др.).

Удовлетворяя иск и признавая решение общего собрания собственников от 24 августа 2023 года по одиннадцатому вопросу «Утвердить прекращение с 31 августа 2023 года полномочий ООО «Комплекс», от имени всех собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в Здании (далее — «Объекты»)‚ осуществлять расчеты с теплоснабжающей организацией — ГУП «ТЭК СПБ» по договору № 11872.039.1 теплоснабжения в горячей воде от 11.08.2010 года за тепло, поступающее для отопления Объектов первого и второго этажей Здания, относящихся к частной собственности, а также лестниц Здания, относящихся к общему имуществу Здания», ничтожным в силу пункта 3 статьи 181.5 ГК РФ, как принятого по вопросу, не относящемуся к компетенции общего собрания, суд исходит из того, что общее собрание собственников своим решением неправомерно установило изменение гражданских прав и обязанностей третьих лиц, изначально возникших в соответствии со статьей 8 ГК РФ на основании заключенного между этими лицами и действующего договора. 

Изменение двустороннего договора возможно по соглашению сторон этого договора либо по требованию одной стороны в соответствии со статьей 450 ГК РФ. 

Преюдициальное значение для признания решения по двенадцатому вопросу повестки дня: «Утвердить обязанность ООО «Комплекс», в случае принятия собственниками отдельных обособленных объектов недвижимости в Здании (далее — «Объекты») решений по 10 и 11 вопросам повестки дня собрания, в соответствии с требованиями, изложенными в пункте 8.4 договора № 11872.039.1 теплоснабжения в горячей воде от 01.08.2010 года, в 3-х (трехдневный) срок с даты получения Выписки из протокола общего собрания направить в адрес ГУП «ТЭК СПБ» уведомление о прекращении права пользования теплопотребляющей установкой № 1 Здания и прекращении полномочий ООО «Комплекс» осуществлять расчеты с ГУП «ТЭК СПБ» недействительным имеет факт признания содержащихся в Протоколе от 24 августа 2023 г. №04/2023 общего собрания собственников в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21 лит. А в форме очно-заочного голосования решений по десятому и одиннадцатому вопросам повестки дня. 

Решение собрания по двенадцатому вопросу повестки дня производно от принятых решений по вопросам №10 и №11 повестки дня. 

Преюдициальное значение для признания решения по шестнадцатому вопросу повестки дня: «Утвердить передачу ООО «СЗСК» с 01 сентября 2023 года от имени всех собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в Здании (далее — «Объекты») права владения (пользования) теплопотребляющей установкой № 1 Здания для выполнения условия договора теплоснабжения в горячей воде, заключаемого с теплоснабжающей организацией и осуществления взаиморасчетов за тепло, поступающее для отопления Объектов первого и второго этажей Здания, относящихся к частной собственности, а также частей Здания, относящихся к общему имуществу Здания» недействительным имеет факт признания содержащегося в протоколе от 24 августа 2023 г. №04/2023 общего собрания собственников в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21 лит. А в форме очно-заочного голосования решения по десятому вопросу повестки дня. Решение собрания по шестнадцатому вопросу повестки дня производно от принятого решения по вопросу №10 повестки дня и также недействительно по указанным выше основаниям, установленным частью первой статьи 181.4 ГК РФ как нарушающее требование закона. Решение по шестнадцатому вопросу нарушает установленное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности.

При принятии решения по восемнадцатому вопросу повестки дня «Утвердить с 01 сентября 2023 года ООО «СЗСК» организацией, уполномоченной от имени всех собственников отдельных обособленных объектов недвижимости в Здании (далее — «Объекты»), в соответствии с условиями определенными пунктом 26 Правил предоставления коммунальных услуг‚ утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, обратиться в теплоснабжающую организацию для заключения в письменной форме договора теплоснабжения в горячей воде на подачу тепла в теплопотребляющую установку № 1, состоящую из: теплового ввода № 1; узла учета тепловой энергии № 1; оборудования и устройств теплопотребляющей установки № 1, обеспечивающих присоединение обособленной внутридомовой тепловой сети первого и второго этажей, и лестниц Здания к тепловому вводу № 1, обеспечивающих управление режимами теплопотребления, трансформации, регулирования параметрами теплоносителя, а также работоспособность оборудования и устройств теплопотребляющей установки № 1 в автоматизированном режиме; обособленной внутридомовой тепловой сети, предназначенной для подачи тепловой энергии к приборам отопления, установленным в Объектах первого и второго этажей Здания, относящихся к частной собственности, а также на лестницах Здания, относящихся к общему имуществу Здания» суд установил следующие обстоятельства, имеющие значения для дела. 

Арбитражным судом установлено, что в рассматриваемом деле целью принятия решения по восемнадцатому вопросу повестки дня являлось выдача одному из собственников (ООО «СЗСК») полномочий действовать в отношениях с третьим лицом ГУП «ТЭК СПб» от имени собственников для заключения в письменной форме договора теплоснабжения в горячей воде на подачу тепла в ИТП №1. 

Между тем истец является собственником помещения 21-Н, в котором находится индивидуальный тепловой пункт № 1. 

Ранее на общем собрании собственников 08.04.2020 большая часть собственников проголосовала за делегирование права на заключение договора теплоснабжения по ИТП №1 другому собственнику в Здании: ООО «Адмиралтейский» и обязало ООО «Комплекс» направить в ГУП «ТЭК СПб» уведомления о расторжении договора № 11872.039.1 от 01.08.2010 г. 

На основании данного решения ГУП «ТЭК СПб» отказалось от договора № 11872.039.1 от 01.08.2010 с ООО «Комплекс» и заключило новый договор с ООО «Адмиралтейский» от 01.07.2020 № 27227.044.1, в том числе и на ИТП №1. 

ООО «Комплекс» в рамках дела № А56-44106/2021 обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании данного договора недействительным в силу ничтожности в части включения в него ИТП №1 и признании незаконным отказа ГУП «ТЭК СПб» от договора с ООО «Комплекс» № 11872.039.1 от 01.08.2010. Исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

В соответствии с пунктом 44 постановления Правительства РФ от 08.08.2012 № 808 "Об организации теплоснабжения в Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" (вместе с "Правилами организации теплоснабжения в Российской Федерации") (далее – Правила № 808) в случае если в нежилом здании имеется один тепловой ввод, то заявка на заключение договора теплоснабжения подается владельцем нежилого помещения, в котором имеется тепловой ввод, при наличии в нежилом здании нескольких тепловых вводов, заявки на заключение договора теплоснабжения подаются каждым владельцем помещения, в котором имеется тепловой ввод. Отношения по обеспечению тепловой энергией (мощностью) и (или) теплоносителем и оплате соответствующих услуг с владельцами иных помещений, не имеющих теплового ввода, определяются по соглашению между владельцами таких помещений и владельцами помещений, заключивших договор теплоснабжения.

Пункт 2 статьи 44 Правил № 808, регламентирующий порядок заключения договора теплоснабжения в случае, если помещения, находящиеся в одном здании, принадлежат двум и более лицам или используются ими, носит императивный и обязательный характер и не может быть изменен решением общего собрания собственников помещений в здании.

Таким образом, решение по восемнадцатому вопросу повестки дня противоречит действующему законодательству (абзацу 2 пункта 44 Правил N 808), и в силу статьи 181.4 ГК РФ является недействительным.

Решением по двадцать шестому вопросу повестки дня «Подтвердить полномочия ООО «Техноцентр» на осуществление оплаты в расчетный период с 01.07.2020 стоимости электрической энергии, поступившей для энергоснабжения общего имущества Здания, в количестве согласованном сбытовой организацией и ООО «Техноцентр» в рамках исполнения условий Договора энергоснабжения № 01/07-2020 от 01.07.2020 и Договора энергоснабжения № 10/07-2023 от 01.07.2023 г., в размере, определенном исходя из свободной нерегулируемой цены (стоимости) за 1 кВт/ч, не превышающей или равной предельным значениям, утвержденным ранее при голосовании по тридцать второму вопросу повестки дня общего собрания собственников от 08.04.2020» фактически закрепляется, что ранее была определена предельная цена в договоре энергоснабжения, являющаяся его существенным условием. 

Между тем, исходя из буквального значения содержащихся в ранее принятом решении слов и выражений, предельная цена утверждена не была. 

08.04.2020 состоялось общее собрание собственников Здания, на котором были приняты следующие решения: 

П.30. «Утвердить ООО «Техноцентр» организацией, которая с 01 июля 2020 года осуществляет взаиморасчеты с энергоснабжающей организацией за электроэнергию, потребленную объектами, относящимися к общему имуществу в Здании по расценкам, утвержденным решением общего собрания собственников нежилых помещений в Здании (приложение № 47 к настоящему протоколу)».

П.32. «Утвердить стоимость электрической энергии, по которой, организация, утвержденная осуществлять по договору с энергоснабжающей организацией взаиморасчеты за электроэнергию, потребленную объектами, относящимися к общему имуществу в Здании, в размере, соответствующем стоимости 1 кВт/ч, устанавливаемого гарантирующим поставщиком электроэнергии на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АО «ПСК»), при присоединении объектов по низкому напряжению (НН) 0,4 кВ, первая ценовая категория, по договорам энергоснабжения с максимальной мощностью менее 670 кВт и ежемесячно публикуемом на сайте гарантирующего поставщика».

Толкование ранее принятых 08.04.2020 решений не входит в компетенцию общего собрания собственников.

Касательно доводов истца также о произвольном установлении данным решением размера платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества, арбитражный суд установил следующее. 

На основании ранее принятых 08.04.2020 решений был заключен Договор энергоснабжения общего имущества Здания № 01/07-2020 от 01.07.2020 между ООО «Техноцентр» и сбытовой организацией ООО «НСК». 

Данный Договор как ничтожная сделка оспорен ООО «Комплекс» в рамках рассмотрения дела №А56-61938/2023. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.07.2024 иск удовлетворен. Решение оставлено в силе Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2024. Суд, при рассмотрении дела № А56-61938/2023 указал, что собственники здания и стороны договора энергоснабжения не вправе устанавливать цены для взаиморасчетов за поставленную электроэнергию произвольно, а должны руководствоваться условиями технологического присоединения и правовыми нормами.

При расчетах за услуги по передаче электрической энергии применяется тариф, соответствующий императивно установленному порядку определения уровня напряжения. 

Данная позиция отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016): «Тариф дифференцируется в зависимости от уровня напряжения в точке подключения потребителя к электросети сетевой организации.

Пунктом 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, услуги и работы по управлению таким домом, следует учитывать, что утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности (часть 1 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации). 

ООО «Комплекс» полагает, что утвержденный общим собранием собственников размер платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества, также не должен устанавливаться произвольно, должен отвечать требованиям разумности и коррелировать с обязанностью, в данном случае гарантирующего поставщика электроэнергии, заключить публичный договор энергоснабжения с любым обратившимся к нему физическим или юридическим лицом. 

Суд полагает, что принятое решение по двадцать шестому вопросу повестки дня о подтверждении полномочий ООО «Техноцентр» на осуществление оплаты в расчетный период с 01.07.2020 стоимости электрической энергии, поступившей для энергоснабжения общего имущества Здания, в количестве согласованном сбытовой организацией и ООО «Техноцентр» в рамках исполнения условий Договора энергоснабжения № 01/07-2020 от 01.07.2020 г. и Договора энергоснабжения № 10/07-2023 от 01.07.2023 г., в указанном размере, следует признать недействительным согласно статье 181.4 ГК РФ как противоречащее закону, в том числе статье 10 ГК РФ. 

Решение собственников по данному вопросу является легализацией завышенных начислений со стороны третьего лица ООО «Техноцентр» и сбытовой организации и свидетельствует о злоупотреблении правом собственниками помещений, которое выражается в возложении на ООО «Комплекс» необходимости возмещения расходов по спорным договорам от 01.07.2020 и 01.07.2023 в существенно повышенном размере, который (размер) никак нельзя оправдать какими-то дополнительными и необходимыми услугами для ООО «Комплекс», предоставляемыми в рамках этих договоров. 

При наличии возможности заключения прямого договора с гарантирующим поставщиком действия ответчика и третьих лиц являются неразумными, недобросовестными, ведут к необоснованным расходам и в силу этого свидетельствует о злоупотреблении правом. 

Кроме того, данное решение следует признать ничтожным на основании пункта 3 статьи 181.5 ГК РФ как принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, поскольку принятием решения допускается толкование (не соответствующее действительности) ранее принятых 08.04.2020 решений. 

Рассматривая решение по двадцать седьмому вопросу повестки дня «Подтвердить полномочия ООО «Администратор» на осуществление оплаты в расчетный период с 01.11.2017 г. по 30.06.2020 г. стоимости электрической энергии, поступившей для энергоснабжения общего имущества Здания, в количестве, согласованном сбытовой организацией и ООО «Администратор» в рамках исполнения условий Договора энергоснабжения № 04/11-2017 от 01.11.2017 г., в размере, определенном исходя из свободной нерегулируемой цены (стоимости) за 1 кВт/ч, не превышающей или равной предельным значениям, соответствующим условиям, утвержденным ранее при голосовании по тридцать второму вопросу повестки дня общего собрания собственников от 08.04.2020 г.», арбитражный установил следующее. 

Срок действия договора энергоснабжения № 04/11-2017 от 01.11.2017 истек. Принятие решение по данному вопросу является легализацией произведенных завышенных начислений со стороны третьего лица ООО «Администратор» и сбытовой организации. 

Данное решение следует признать ничтожным на основании пункта 3 статьи 181.5 ГК РФ, как принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, поскольку принятием решения допускается толкование (не соответствующее действительности) ранее принятых 08.04.2020 решений.

С учетом изложенного требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительными решения общего собрания собственников помещений в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Розенштейна, д. 21 лит. А, оформленные протоколом от 24.08.2023 № 04/2023, по четвертому, пятому, десятому, одиннадцатому, двенадцатому, шестнадцатому, восемнадцатому, двадцать шестому, двадцать седьмому вопросам повестки дня. 

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Розенштейна 21» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Комплекс» 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Коноваленко Я.А.