АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-8428/2021

Резолютивная часть постановления объявлена  22 марта 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 марта 2022 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего         Сириной В.В.

судейДемидовой Е.Ю.

ФИО1

при ведении протокола помощником судьи Шороховой И.Г., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи (аудиозаписи) кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение от 08.09.2021 Арбитражного суда Омской области (судья Кливер Е.П.) и постановление от 25.11.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу № А46-8428/2021 по иску департамента имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 319554300043312, ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Пермяков В.В.) в заседании участвовал представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 11.01.2022.

Суд установил:

департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель, ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, для строительства от 08.08.2014 № Д-Кр-31-10718 (далее – договор) основного долга за период с 05.06.2018 по 28.02.2021 в сумме 254 203,42 руб., пени за период с 11.07.2019 по 28.02.2021 в размере 58 517,60 руб. с последующим начислением процентов на сумму основного долга, начиная с 29.02.2021 из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Решением от 08.09.2021 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 25.11.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворенs в полном объеме. С ИП ФИО2 в пользу департамента взыскано 312 721,02 руб., в том числе задолженность по договору от 08.08.2014 № Д-Кр-31-10718 за период с 05.06.2018 по 28.02.2021 в размере 254 203,42 руб., а также пени за период с 11.07.2019 по 28.02.2021 в размере 58 517,60 руб. с последующим начислением процентов на сумму основного долга, начиная с 29.02.2021 из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга. С ответчика в доход федерального бюджета взыскано 9 254 руб. государственной пошлины.

Предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска.

В обоснование кассационной жалобы ссылается на отсутствие оснований для применения судами статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); неправомерность выводов судов о том, что права и обязанности по договору аренды перешли к ответчику с момента государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, а не с момента получения на это письменного согласия арендодателя, как это предусмотрено условиями действующего договора аренды; отсутствие оснований для вывода об использовании предпринимателем земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием с момента государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства; отсутствие у ИП ФИО2 в период с 05.06.2018 по 06.06.2019 согласованной арендодателем передачи прав и обязанностей по договору аренды в его пользу от предыдущего арендатора, совершенной в письменной форме и прошедшей государственную регистрацию, вследствие чего ответственным перед арендодателем оставался предшествующий арендатор – общество с ограниченной ответственностью «Транссервис» (далее – ООО «Транссервис»).

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующего законодательству.

В судебном заседании представитель ответчика доводы кассационной жалобы поддержал.

Изучив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 08.08.2014 между департаментом (арендодатель) и ООО «Транссервис» (арендатор) заключен договор, в соответствии с пунктами 1.1, 1.2, 1.3 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 25 000 кв. м, кадастровый номер 55:36:1030127:771, местоположение: г. Омск, Кировский АО, б. Архитекторов, западнее строения № 30.

Целью использования участка является строительство многопрофильного объекта образования – художественной школы, музыкальной школы, крытого физкультурно-оздоровительного сооружения (спортивный зал, бассейн) (пункт 1.4 договора).

Согласно пункту 2.3 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц с оплатой до 10 числа месяца, за который она производится.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные договором, арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Передача участка подтверждается соответствующим актом приема-передачи земельного участка (приложение № 2 к договору).

Вступившим в законную силу решением от 27.03.2019 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-20552/2018 на департамент возложена обязанность передать права и обязанности по договору от ООО «Транссервис» в пользу ИП ФИО2

Судом установлено, что на момент рассмотрения дела ИП ФИО2 являлся единственным собственником объекта незавершенного строительства (многопрофильного объекта образования – художественной школы, музыкальной школы, крытого физкультурно-оздоровительного сооружения с кадастровым номером 55:36:130127:840 площадью 324,8 кв. м степенью готовности 18%, расположенного на земельном участке общей площадью 25 000 кв. м, с кадастровым номером 55:36:130127:771, с разрешенным использованием для строительства многопрофильного объекта образования – художественной школы, музыкальной школы, крытого физкультурно-оздоровительного сооружения (спортзал, бассейн) с местоположением: Омская область, г. Омск, КАО, бульвар архитекторов, западнее строения № 30), приобретенного предпринимателем у ООО «Транссервис» на основании договора купли-продажи.

Из установленных решением от 27.03.2019 Арбитражного суда Омской области по делу № А46-20552/2018 обстоятельств, выписок из Единого государственного реестра недвижимости от 19.11.2018, от 16.07.2019 № КУВИ-001/2019-17231483 усматривается, что ФИО2 с 05.06.2018 принадлежала 1/2 часть объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 55:36:130127:840, с 19.11.2018 объект находится в единоличной собственности ответчика.

Указав, что плата за пользование участком предпринимателем не вносится, за период с 05.06.2018 по 28.02.2021 имеется задолженность в размере 254 203,42 руб., истец обратился в арбитражный суд с требованиями по настоящему делу о взыскании основного долга и договорной неустойки.

Расчет платы произведен исходя из положений постановлений Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление № 108-п), от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п» (далее – Постановление № 419-п).

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 8, 307, 309, 310, 329, 330, 552, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 35 ЗК РФ, разъяснениями, приведенными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», условиями договора, исходя из того, что права и обязанности арендатора по договору в силу закона перешли к ответчику в момент перехода права собственности на объект незавершенного строительства, проверив расчет задолженности,  пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Выводы судов соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствами подлежащим применению нормам права.

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии с пунктом 7 статьи 7, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 39.7, 65 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой, стоимостное выражение и период действия которой устанавливаются на основании нормативного акта.

Обозначенная правовая позиция подтверждается пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73).

Из содержания пункта 19 Постановления № 73 следует, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Исходя из положений указанных норм и разъяснений о их применении суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о применении норм Постановлений № 108-п, № 419-п с целью расчета размера арендной платы в период с 05.06.2018 до 28.02.2021.

Возражений относительно расчета задолженности кассационная жалоба не содержит.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом исследования и оценки при рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций, которые правомерно их отклонили по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Покупатель здания, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (второй абзац пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

В пункте 25 Постановления № 73 разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации происходит перемена лица в обязательстве, а перемена лиц в обязательстве не изменяет самого обязательства. В связи с этим у ответчика как у нового собственника недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке, возникла обязанность по внесению арендной платы за него исходя из той площади, которую на праве аренды использовал предыдущий собственник объекта недвижимости.

Поскольку земельный участок, сформированный площадью 25 000 кв. м, является объектом договора и предназначен для использования под строительство многопрофильного объекта образования (который является объектом незавершенного строительства), площадь застройки объекта значения не имеет – правоотношения сторон регулируются договором.

Более того, между ответчиком, ФИО4 и ООО «Транссервис» заключено соглашение от 27.09.2018 в отношении перевода прав и обязанностей арендатора, что свидетельствует об эксплуатации предпринимателем всего участка. Отсутствие деятельности по завершению строительства в спорный период, не освобождает предпринимателя от внесения платы при наличии действующего договора.

В силу указанных выше норм права и установленных обстоятельств по делу суды обоснованно признали правомерным начисление департаментом арендный платы, начиная с даты регистрации предпринимателем права собственности (с учетом доли в праве, последующего единоличного владения с 19.11.2018). 

Ссылку кассатора на пункт 5 статьи 22 ЗК РФ следует признать необоснованной, поскольку в данном случае права на земельный участок перешли по предусмотренным законом основаниям.

При этом объект незавершенного строительства в ЕГРН зарегистрирован, относится к объектам недвижимости. Тот факт, что строительство объекта не завершено, не влияет на определение площади земельного участка, в отношении которой у ответчика возникла обязанность по оплате арендной платы.

Проверив расчет задолженности (сумма начислений за период с 05.02.2018 по 28.02.2021 в размере 699 203,42 руб. – сумма оплаты 445 000 руб.), исходя из того, что доказательства оплаты долга в материалы дела не представлены, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали требование департамента о взыскании 254 203,42 руб. основного долга законным и обоснованным.

Поскольку материалам дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы, суды первой и апелляционной инстанций также обоснованно в соответствии со статьями 329, 330, 331 ГК РФ и пунктом 5.2. договора удовлетворили требование о взыскании пени.

Таким образом, правильно установив обстоятельства по делу, суды двух инстанций законно и обоснованно удовлетворили требования департамента в полном объеме.

Все аргументы и доводы, приведенные предпринимателем в кассационной жалобе, являлись предметом исследования судов как первой, так и апелляционной инстанций и отклонены ими с приведением соответствующих причин в мотивировочных частях обжалуемых судебных актов, и, по своей сути, они сводятся к несогласию ответчика с выводами судов, то есть направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установление новых обстоятельств, отличных от установленных судами, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, учитывая предусмотренные статьей 286 АПК РФ пределы его компетенции.

Межу тем полномочия вышестоящего суда по пересмотру дела должны осуществляться в целях исправления судебных ошибок в виде неправильного применения норм материального и процессуального права при отправлении правосудия, а не для пересмотра дела по существу.

Как указано в определении от 17.02.2015 № 274-О Конституционного Суда Российской Федерации, положения статей 286 – 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Поскольку оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке не имеется, жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 08.09.2021 Арбитражного суда Омской области и постановление от 25.11.2021 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А46-8428/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий         В.В. Сирина

СудьиЕ.Ю. ФИО5

ФИО1