ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А82-19430/2021

г. Киров

12 февраля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2024 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ившиной Г.Г.,

судейВолковой С.С., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции представителя истца (ФИО3) - ФИО4, действующего на основании доверенности от 21.01.2021,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО3 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.10.2023 по делу № А82-19430/2021 

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

к акционерному обществу «Ярославское автотранспортное предприятие» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

о взыскании стоимости произведенного ремонта

и по иску акционерного общества «Ярославское автотранспортное предприятие» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 

(ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) 

о взыскании задолженности и неустойки, 

третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Управляющая производственно-торговая компания «Топливоподающие системы»

(ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – Предприниматель, истец, заявитель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Ярославское автотранспортное предприятие» (далее – Общество, ответчик) о взыскании 2 650 821,59 рублей стоимости ремонта, произведенного в помещениях ответчика, расположенных по адресу: 

<

...>. Делу присвоен номер А82-19430/2021.

Общество обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Предпринимателю о взыскании 1 490 648,28 рублей задолженности по договору аренды от 20.11.2018 № 288 и договору на возмещение расходов на содержание переданного в аренду недвижимого имущества от 02.09.2021 № 125-и/21, а также  3 366 749,42 рублей пени за период с 11.01.2019 по 31.03.2022. Делу присвоен номер А82-136/2022.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 30.03.2022 дела №№ А82-19430/2021 и А82-136/2022 объединены в одно производство с присвоением делу № А82-19430/2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая производственно-торговая компания «Топливоподающие системы».

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 26.10.2023 в удовлетворении исковых требований Предпринимателя отказано. Исковые требования Общества удовлетворены частично: с Предпринимателя в пользу Общества взыскано 89 626,19 рублей задолженности.

Предприниматель с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.10.2023 в части отказа в удовлетворении исковых требований Предпринимателя и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя, на момент заключения договора аренды помещение не было пригодно для использования по назначению; при этом у истца отсутствовала реальная возможность проверить работоспособность систем водоснабжения и водоотведения, электропроводки. Оценить работоспособность указанных систем истец был в состоянии только в момент начала их реальной эксплуатации. В материалы дела представлен техпаспорт на здание, из которого следует, что последний капитальный ремонт был выполнен в 1989 году, то есть на момент начала аренды инженерные системы здания эксплуатировались на протяжении 29 лет. Факт необходимости ремонта также подтверждается фотоматериалом, актом приема-передачи помещений из аренды, письмами арендатора об удручающем состоянии помещений, начиная с первых дней аренды.

Определение Второго арбитражного апелляционного суда о принятии апелляционной жалобы к производству вынесено 15.01.2024 и размещено в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 16.01.2024 в соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. На основании указанной нормы стороны надлежащим образом уведомлены о рассмотрении апелляционной жалобы.

Общество в письменном отзыве опровергло доводы апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Предпринимателя настаивал на удовлетворении жалобы. 

Ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Из текста апелляционной жалобы усматривается, что истец не согласен с решением суда лишь в части отказа в удовлетворении исковых требований Предпринимателя, в связи с чем проверка судебного акта проводится в оспариваемой части.

Как следует из материалов дела, 20.11.2018 между Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) подписан договор № 288 аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Ярославской области (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду во временное владение и пользование столовый комплекс, состоящий из нежилых помещений 1-го этажа №№ 66-71 и 2-го этажа №№ 31-43 общей площадью 461,4 кв.м, расположенный в административно-бытовом корпусе, лит. А, инв. № 101210 по адресу: 

<

...>, для использования в целях организации общественного питания.

В силу положений пункта 1.3 договора аренды все произведенные арендатором неотделимые улучшения (капитальный ремонт, реконструкция) недвижимого имущества являются собственностью Ярославской области. Прекращение действия настоящего договора не влечет прекращения или изменения права собственности Ярославской области на произведенные неотделимые улучшения.

Согласно пункту 2.2.1 договора аренды арендодатель обязан предоставить арендатору недвижимое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению недвижимого имущества.

Арендатор имеет право производить перепланировку, переоборудование, а также отделимые и неотделимые улучшения арендуемого недвижимого имущества только при наличии письменного согласия арендодателя в соответствии с действующим законодательством и при условии, что такая перепланировка или переоборудование не ухудшат техническое состояние элементов и конструкций (пункт 2.3.2 договора аренды).

Арендатор обязан:

- обеспечивать сохранность арендуемого недвижимого имущества, за свой счет производить текущий ремонт, ремонт инженерных сетей и сантехнического оборудования, обеспечивать соблюдение требований и исполнение предписаний органов пожарного надзора, Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ярославской области, других контролирующих органов, организовывать их исполнение и участвовать в расходах по их исполнению (п. 2.4.3); 

- самостоятельно и за свой счет производить капитальный ремонт арендуемого недвижимого имущества в течение срока действия договора с правом зачета затрат на произведенный с согласия арендодателя капитальный ремонт в счет арендной платы, начисленной по договору, при представлении документов, подтверждающих факт проведения капитального ремонта и фактически понесенные затраты. Зачет затрат на капитальный ремонт недвижимого имущества в счет арендной платы устанавливается со дня вступления в силу дополнительного соглашения к договору, заключенного по  итогам рассмотрения представленных арендатором документов, подтверждающих факт проведения капитального ремонта и фактически понесенные затраты, и ограничивается сроком действия настоящего договора (пункт 2.4.4 договора);

В соответствии с пунктами 7.1, 7.2 договор аренды действует с момента заключения 364 дня. По истечении срока действия заключение договора аренды недвижимого имущества на новый срок осуществляется в порядке и на условиях, определенных законодательством.

Согласно акту приема-передачи в аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности Ярославской области, от 20.11.2018 недвижимое имущество передается в состоянии, в котором оно находится на момент передачи. Это состояние арендатору известно, претензии к арендодателю в дальнейшем предъявляться не будут.

Письмом от 25.12.2018 б/н (получено 25.12.2018) Предприниматель сообщил Обществу об обнаружении недостатков (дефектов) в техническом состоянии систем водоотведения, отопления и электроснабжения, а также просил предоставить арендные каникулы на срок проведения ремонтных работ с 20.11.2018 по 01.04.2019.

Между Предпринимателем (заказчик) и ООО «Миллениум» (исполнитель) заключен договор подряда от 23.11.2018 № 23/11-2018, по условиям которого исполнитель принял на себя обязательства по ремонту помещений  по адресу: 

<

...> согласно техническому заданию, проектно-сметной документации, чертежам и пожеланиям заказчика.

Согласно акту о приемке выполненных работ от 01.04.2019 № 1 стоимость демонтажных работ составила 530 764 рублей, стоимость подготовительных работ составила 852 883,91 рублей, стоимость отделочных работ составила 1 419 300,46 рублей. Общая стоимость ремонтных работ составила 2 802 948,40 рублей.

Письмом от 03.04.2019 № 04 (получено 03.04.2019) Предприниматель просил Общество рассмотреть вопрос о возможности зачёта части суммы капитального ремонта в размере 620 424,03 рублей в счёт арендной платы.

Письмами от 03.04.2019 № 04 (получено 03.04.2019), от 21.09.2020 № 20/04-01 (получены 21.09.2020), от 11.10.2020 № 04 (получено 02.11.2020) , от 30.09.2021 № 21/04 (получено 01.10.2021), от 01.10.2021 (получено 01.10.2021) Предприниматель сообщил Обществу об обнаружении недостатков (дефектов) в техническом состоянии отдельных строительных конструкций здания по адресу: 

<

...>, а также в работе оборудования систем водоотведения, отопления и электроснабжения.

Письмом от 21.12.2020 № 05 (получено 23.12.2020) Предприниматель направил Обществу на согласование сметную документацию на проведение ремонтных работ туалета общего пользования на 2 этаже и просил зачесть согласованную сумму по смете в счёт арендной платы. Согласно приложенной справке о стоимости выполненных работ и затрат от 17.11.2020 № 1 Предпринимателем выполнены работы на сумму 660 000 рублей.

В связи с расторжением договора аренды 04.02.2022 между сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения. В результате осмотра нежилых помещений двусторонней комиссией выявлено:

- проведение самовольной перепланировки в помещениях первого этажа, а именно: помещения №№ 68 и 69 объединены и в них проведен косметический ремонт; помещение №№ 70 и 67 объединены, в помещении № 67 вскрыты бетонные конструкции (пол);

- проведение косметического ремонта в нежилых помещениях 2 этажа №№ 31-43, 

также зафиксировано состояние коммуникаций (систем водоснабжения, водоотведения, электроснабжения).

Посчитав, что после прекращения договора аренды Общество обязано компенсировать Предпринимателю расходы, понесенные на ремонт помещений по адресу: 

<

...>, истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу пункта 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае стороны в пункте 2.3.2 договора аренды предусмотрели, что арендатор обязан получить письменное согласие арендодателя на перепланировку или переоборудование нежилых помещений при условии, что такая перепланировка или переоборудование не ухудшат техническое состояние элементов и конструкций.

Однако доказательств, свидетельствующих о согласовании с Обществом ремонтных работ, выполненных по договору подряда от 23.11.2018 № 23/11-2018, а также ремонтных работ туалета общего пользования на 2 этаже, выполненных Предпринимателем, в материалы дела не представлено. Напротив, из акта приема-передачи нежилого помещения от 04.02.2022 следует, что перепланировка в помещениях 1-го этажа была проведена самовольно.

Кроме того, из материалов дела не следует, что выполненные ремонтные работы не ухудшили технического состояния элементов и конструкций нежилых помещений. Так после выполнения работ по договору подряда от 23.11.2018 № 23/11-2018 Предприниматель сообщил о выявлении новых недостатков. При этом доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные недостатки (дефекты) не зависели от действий арендатора, а были обусловлены объективными обстоятельствами, в материалы дела не представлено.

Более того, оснований полагать, что на момент заключения договора аренды помещения не были пригодны для использования по назначению, не имеется.

Так из содержания акта приема-передачи от 28.11.2018 следует, что истец не предъявлял каких-либо претензий к техническому состоянию строительных конструкций и инженерных систем нежилых помещений.

Доказательств, свидетельствующих о том, что выявленные Предпринимателем недостатки (дефекты) носили скрытый характер и могли проявиться только в процессе эксплуатации нежилых помещений, в материалы дела не представлено.

Технический паспорт здания по адресу: 

<

...> (т. 4 л. 71-101) отражает техническое состояние конструкций по состоянию на 21.08.2001. При этом из содержания технического паспорта следует, что конструктивные элементы здания, в том числе отопление, канализация, электроосвещение, находятся в хорошем состоянии. При таких обстоятельствах, технический паспорт, вопреки доводам заявителя, не свидетельствует о необходимости проведения ремонта.

Сам по себе факт длительной эксплуатации инженерных систем в отсутствие иных доказательств не свидетельствует об износе систем отопления, канализация, электроосвещения, требующем ремонтного воздействия.

Ссылки Предпринимателя на представленные в дело фотоматериалы (компакт-диск, т. 1 л. 115) подлежат отклонению, поскольку получены истцом в одностороннем порядке, без проведения комиссионного акта осмотра, а также без привязки к конкретному месту. При таких обстоятельствах представленный истцом фотоматериал не является надлежащим и достаточным доказательством, подтверждающим изложенные истцом обстоятельства. Соответственно, стоимость произведенных Предпринимателем работ возмещению не подлежит.

Доводы апелляционной жалобы судом исследованы и подлежат отклонению. Решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.10.2023 по делу № А82-19430/2021 в обжалуемой части следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 26.10.2023 по делу № А82-19430/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

Г.Г. Ившина

ФИО5

ФИО1