ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-306/2023

г. Челябинск

13 февраля 2023 года

Дело № А07-33051/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2023 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2023 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Камаева А.Х., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2022 по делу № А07-33051/2021.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, в судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан (далее – ТУ Росимущества, истец) обратилось с исковым заявлением в Арбитражный суд Республики Башкортостан к акционерному обществу «Почта России» (далее – АО «Почта России», общество, ответчик) о взыскании за период с 01.01.2020 по 25.09.2021 задолженность по арендной плате в размере 8 103 руб. 77 коп., пени за период с 25.03.2020 по 25.09.2021 в размере 370 руб. 46 коп.

Решением суда первой инстанции от 05.12.2022 (резолютивная часть от 28.11.2022) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ТУ Росимущества (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме.

Податель жалобы указал, что, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств освобождения земельного участка или его выбытия из владения АО Почта России, управление приходит к выводу о сохранении за ответчиком обязательств арендатора по договору аренды. Ответчик пользуется земельным участком, однако арендная плата не вносится.

Апеллянт отметил, что земельный участок с кадастровым номером 02:57:020302:118, общей площадью 507 кв.м., сформирован под частью здания с кадастровым номером 02:57:020302:309, в которой находится помещение с кадастровым номером 02:57:020302:3477 общей площадью 367,2 кв.м. На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что АО «Почта России» фактически осуществляет пользование земельным участком с кадастровым номером 02:57:020302:118. Кроме того, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости граница земельного участка с кадастровым номером 02:57:020302:118 пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 02:57:020302:49.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 23.03.2007 между ТУ Росимущества (арендодатель) и ФГУП "Почта России" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 000639 (далее - договор), согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земель: земли поселений, кадастровый номер: согласно приложению № 4. Местоположение земельного участка: в границах г. Октябрьский Республики Башкортостан. Разрешенное использование: согласно приложению № 4. Описание земельного Участка: в границах, указанных в кадастровом плане Участка, прилагаемом к Договору и являющегося его неотъемлемой частью (приложение № 3), общей площадью 2628,00 (кв. м). 

В соответствии с пунктом 2.1 договора, на участке имеются: нежилое здание - гараж, помещение - назначение: нежилое. 

Право на объекты недвижимости подтверждаются: свидетельствами о государственной регистрации права от 01.11.2006 серия 04АА № 673267, от 01.11.2006 серия 04АА № 673266. 

В силу пункта 3.1 договора срок аренды Участка устанавливается с 01.12.2006 по 01.12.2021. 

На основании пункта 5.1 договора, размер арендной платы за участок за период с 01.12.2006 по 31.12.2007 составляет: 42 215,42 рублей (сорок две тысячи двести пятнадцать рублей 42 копейки). Величина ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком составляет 3 247,34 рублей (три тысячи двести сорок семь рублей 34 копейки). 

Расчет арендной платы определен в приложение № 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 5.2 договора). 

Согласно приложению № 4 к договору аренды, стороны согласовали предоставление в аренду следующих земельных участков: 

- кадастровый номер 02:57:020301:0072, категория земель: земли поселений, площадь 2121 кв. м, адрес: РБ, 

<

...>, целевое использование: под общественную застройку, наименование участка: землепользование; 

- кадастровый номер 02:57:020302:0118, категория земель: земли поселений, площадь 507 кв. м, адрес: РБ, 

<

...>, целевое использование: под общественную застройку, наименование участка: землепользование. 

Истцом в материалы дела представлен акт приема-передачи земельного участка к договору № 000639 от 23.03.2007, согласно которому подтвержден факт исполнения истцом обязательства по передаче земельного участка в пользование ответчику. 

19.10.2020 между ТУ Росимущества (судодатель) и АО "Почта России" (ссудополучатель) заключен договор безвозмездного пользования земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации № 6/2020-БП, по условиям которого ссудодатель передает, а ссудополучатель принимает в безвозмездное пользование земельные участки согласно приложению к настоящему договору. 

В силу пункта 2.1 настоящий договор действует с 01.10.2020 до дня внесения имущества в качестве вклада Российской Федерации в уставный капитал АО "Почта России". 

В соответствии с пунктом 4.1 договора, акт приема-передачи составляется и подписывается ссудодателем и ссудополучателем в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон). 

Истцом в материалы дела представлен акт приема-передачи безвозмездного пользования земельными участками от 19.10.2020, согласно которому подтвержден факт исполнения истцом обязательства по передаче земельного участка в пользование ответчику. 

Расчет арендной платы произведен в соответствии с п. 6 Правил, с учетом п. 8 Правил, на основании отчета об оценке рыночной стоимости № 16-04-71 от 15.04.2016 г. 

Согласно расчету истца, изложенному в тексте искового заявления, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2020 по 25.09.2021 составляет 8 103,77 руб. 

На основании пункта 8.1 договора аренды в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,01% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки. 

Согласно расчету пени сумма пени за период с 25.03.2020 по 25.09.2021 составляет 370,46 руб. 

Истцом в адрес ФГУП "Почта России" направлена претензия от 22.10.2021 № 02-ФЛ-04/914 в связи с неуплатой арендной платы и пени. 

Однако меры по погашению задолженности арендатором не приняты. 

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указал, что предметом договора аренды от 23.03.2007 № 000639 являются земельные участки в границах г. Октябрьский Республики Башкортостан общей площадью 2628,00 кв. м. 

Согласно условиям договора, ответчику в аренду были переданы земельные участки с кадастровыми номерами: 02:57:020302:0118 по адресу: 

<

...>; 02:57:020301:0072 по адресу: 

<

...>. 

Ответчик указал, что по адресу: 

<

...> в собственности ответчика находится помещение с кадастровым номером 02:57:020302:3477 площадью 367,20 кв. м, которое входит в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 02:577020302:309 общей площадью 4308,4 кв. м. 

Таким образом, ответчик считает, что на момент заключения договора от 23.03.2007 № 000639 собственником земельного участка являлась не только Российская Федерация, но и собственники помещений в многоквартирном жилом доме. Вследствие заключения указанного договора были нарушены права третьих лиц - собственников объектов недвижимости, данный договор в части земельного участка с кадастровым номером 02:57:020302:0118, расположенного по адресу: 

<

...> является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий. 

Также, ответчик указал, что по данным публичной кадастровой карты земельный участок с кадастровым номером 02:57:020302:0118 пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 02:57:020302:49. 

Постановка на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 02:57:020302:0118 и заключение в отношении данного участка договора аренды нарушает права третьего лица, являющегося собственником земельного участка с кадастровым номером 02:57:020302:49. 

Договор аренды от 23.03.2007 № 000639 и приложенный к нему план земель, предоставленных в аренду, не содержат достаточных сведений, позволяющих определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду. На момент заключения договора аренды земельный участок не индивидуализирован как объект гражданских прав, его границы не были определены в установленном порядке. 

Таким образом, ответчиком сделан вывод о том, что отсутствует индивидуализация спорного земельного участка и, соответственно, договор аренды считается не заключенным и не может служить основанием для взыскания предусмотренной им арендной платы. 

Оставление претензии без удовлетворения явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции, установив, что земельный участок, выступающий объектом аренды в соответствии с договором от 23.03.2007 № 000639 и фактически занимаемый арендуемыми ответчиком нежилыми помещениями и многоквартирным жилым домом, составной частью которого являются занимаемые ответчиком помещения, находится в общей собственности собственников помещений многоквартирного дома, а не в публичной собственности, пришел к выводу об отсутствии у ТУ Росимущества оснований для взыскания денежных средств за использование такого участка, в связи с чем, ссылаясь на положения статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на прекращение обеспечивающего обязательства в виде неустойки.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта. 

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. 

Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно разъяснениям пункта 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

В силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. 

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. 

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации). 

Из материалов дела следует, что 23.03.2007 между ТУ Росимущества (арендодатель) и ФГУП "Почта России" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 000639 (далее - договор), согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из категории земель: земли поселений, кадастровый номер: согласно приложению № 4. Местоположение земельного участка: в границах г. Октябрьский Республики Башкортостан. Разрешенное использование: согласно приложению № 4. Описание земельного Участка: в границах, указанных в кадастровом плане Участка, прилагаемом к Договору и являющегося его неотъемлемой частью (приложение № 3), общей площадью 2628,00 (кв. м).

Стороны согласовали существенные условия данного договора, приступили к его исполнению.

Ссылаясь на отсутствие в материалах дела доказательств освобождения земельного участка или его выбытия из владения АО Почта России, Управление обратилось с настоящим иском о взыскании с общества арендной платы за  пользование земельным участком.

Вместе с тем, судом апелляционной инстанции принимается во внимание следующее.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с положениями пунктов 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Довод Управления о том, что договор аренды земельного участка от 23.03.2007 № 000639 является действующим, поскольку предмет договора до настоящего время не менялся, а также ссылка на то, что указанный договор был заключен между истцом и ответчиком только в отношении части земельного участка, не принимается судебной коллегией.

Судом первой инстанции установлено, что помещение ответчика находятся во встроенно-пристроенной части многоквартирного жилого дома.

Как следует из материалов дела, предметом договора аренды № 000639 от 23.03.2007 являются земельные участки в границах г. Октябрьский Республики Башкортостан общей площадью 2628,00 кв.м. с кадастровыми номерами: 02:57:020302:0118 по адресу; 

<

...>; 02:57:020301:0072 по адресу: 

<

...>. 

Помещение с кадастровым номером 02:57:020302:3477 площадью 367,20 кв.м. по адресу: 

<

...> входит в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 02:57:020302:309 общей площадью 4308,4 кв.м. 

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что помещение ответчика является составной частью единого объекта - многоквартирного дома с пристроем как встроенно-пристроенное помещение, в связи с чем Управление не вправе требовать внесения арендной платы по договору аренды земельного участка, который относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Решение вопроса о наличии оснований для взыскания с собственника встроенно-пристроенного помещения многоквартирного дома платы за землю зависит от того, входит ли такое помещение в состав многоквартирного дома как его конструктивная часть, образуя с ним единый объект, или является отдельным объектом недвижимости и, соответственно, относится ли земельный участок, на котором расположено встроенно-пристроенное помещение, по смыслу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу многоквартирного дома.

Вопреки доводам заявителя апелляционной жалобы по себе факт передачи в аренду земельного участка под встроенно-пристроенным помещением не предопределяет решение данного вопроса.

В каждом конкретном деле собственник встроенно-пристроенного помещения имеет право доказывать, что принадлежащее ему помещение и многоквартирный дом представляют собой единое здание, о чем могут свидетельствовать наличие общего фундамента, общей стены, идентичность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (приложение № 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37).

В случае признания нежилого встроенно-пристроенного помещения составной частью многоквартирного дома земельный участок под ним в составе земельного участка под многоквартирным домом является общим имуществом собственников помещений данного дома (пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ). Следовательно, с собственника встроенно-пристроенного помещения плата за пользование земельным участком под этим помещением в силу подпункта 6 пункта 2 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации взысканию не подлежит.

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 15.02.2022 № Ф09-16871/2020.

Ответчиком в обоснование доводов о том, что помещение является единым целым с МКД представлены технический паспорт, заключение кадастрового инженера, справка БТИ, а также письма Союза управляющих домами.

Из анализа представленных документов следует, что принадлежащее ответчику помещение и многоквартирный дом представляют собой единое здание.

Представленные ответчиком доказательства истцом в ходе рассмотрения дела не опровергнуты, доказательств иного не представлено.

При таких обстоятельствах, исследовав доказательства по делу в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что помещения ответчика являются составной частью единого объекта - многоквартирного дома с пристроем как встроенно-пристроенные помещения, истцом иного не доказано, суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что Управление не вправе требовать внесения платы за пользование земельным участком, который относится к общему имуществу многоквартирного дома, и правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска.

Доводы апелляционной жалобы, приведенные в их обоснование, не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Поскольку апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины, взыскание в доход федерального бюджета не производится.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2022 по делу № А07-33051/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

 

Судьи:

А.Х. Камаев

 

В.А. Томилина