ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-1627/2024

28 февраля 2025 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2025 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Изотовой С.В., Целищевой Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: 

от истца (заявителя): директор ФИО2 по паспорту

от ответчика (должника): представитель ФИО3 .П. по доверенности от 29.10.2024 (посредством системы веб-конференции)

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22142/2024) общества с ограниченной ответственностью «Белый конь» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.05.2024 по делу № А26-1627/2024(судья Буга Н.Г.), принятое 

по иску (заявлению) общества с ограниченной ответственностью «Белый конь»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия

3-е лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия

о признании незаконным Уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-51228446/3 от 15.02.2024 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Белый конь» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее – ответчик, управление) о признании незаконным Уведомления об отказе государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-51228446/3 от 15.02.2024 года как не соответствующего положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости». 

Определением Арбитражного суда Республики Карелия от 01.04.2024 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 28.05.2024 в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Белый конь» отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, заявитель обратился с апелляционной жалобой, полагая неверным вывод суда первой инстанции о том, что присвоение 28.03.2022 записям единого государственного реестра недвижимости о земельных участках с кадастровыми номерами 10:12:0051303:934 статуса «архивная» в соответствии с положениями части 4 статьи 72 Закона № 218-ФЗ является препятствием для осуществления регистрационных действий.

В настоящее судебное заседание явились представители сторон.

Представитель заявителя поддержал доводы своей апелляционной жалобы, представитель заинтересованного лица, участие которого в судебном заседании было обеспечено посредством системы веб-конференции, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29.07.2016 года между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (правопредшественник - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия) (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Белый Конь» (арендатор) заключен договор № 2/12 аренды земельных участков, расположенных в поселке Тиурула Лахденпохского района Республики Карелия: с кадастровым номером 10:12:0051303:934, площадью 1 500 кв.м, с разрешенным использованием «малоэтажная жилая застройка (размещение дачных домов)» для обеспечения электроснабжения, газоснабжения, и с кадастровым номером 10:12:0051303:977, площадью 2 286 кв.м, с разрешенным использованием «объекты сельскохозяйственного назначения», для обеспечения водоотведения.

Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 2.1). Участки переданы арендатору по актам приема - передачи (приложение № 2 к договору аренды).

09.09.2016 года Управлением арендатору - Обществу с ограниченной ответственностью «Белый Конь» было отказано в государственной регистрации договора. Отказ в государственной регистрации арендатором в судебном порядке не оспаривался.

В дальнейшем Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия и Общество заключили дополнительное соглашение от 07.12.2020 года к договору аренды № 2/12, уточняющее порядок начисления арендных платежей. Дополнительное соглашение от 07.12.2020 года было передано Министерством на государственную регистрацию, но заявлением от 09.12.2020 года Министерство просило прекратить государственную регистрацию прав. 17.12.2020 года осуществление государственной регистрации прав было прекращено.

В марте 2022 года регистрирующим органом совершено действие по снятию с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 10:12:0051303:934.

14.04.2022 года Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия об обязании восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами: 10:12:0051303:934 площадью 1 500 кв.м., 10:12:0051303:977 площадью 2 286 кв.м. и зарегистрировать право аренды по договору № 2/12 от 29.07.2016 года в отношении указанных участков.

Решением суда по делу № А26-2822/2022 от 26.07.2022 года, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2022 года, в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано полностью. Постановлением Арбитражного суда Северо - Западного округа от 01.02.2023 года решение Арбитражного суда Республики Карелия от 26.07.2022 года и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2022 года по делу № А26-2822/2022 оставлены без изменения.

03.11.2023 года Общество с ограниченной ответственностью «Белый конь» вновь обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды № 2/12 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 10:12:0051303:977, 10:12:0051303:934.

Государственным регистратором прав 15.11.2023 года на основании пунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года "О государственной регистрации недвижимости" принято решении № КУВД-001/2023-51228446/2 о приостановлении государственной регистрации прав.

В связи с истечением 15.02.2024 года срока приостановления, указанного в уведомлении от 15.11.2023 года КУВД-001/2023-51228446/2 о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 10:12:0051303:934, и неустранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав, Обществу отказано в государственной регистрации прав по земельному участку с кадастровым номером 10:12:0051303:934, площадью 1 500 кв.м. с разрешенным использованием «малоэтажная жилая застройка (размещение дачных домов)», о чем Управлением было вынесено соответствующее уведомление № КУВД-001/2023-51228446/2 от 15 февраля 2024 года (л.д. 9 - 10).

Общество с ограниченной ответственностью «Белый конь», полагая, что решение Управления, изложенное в уведомлении об отказе в государственной регистрации прав от 15 февраля 2024 года № КУВД-001/2023-51228446/3, не соответствует положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", а также нарушает его права и законные интересы, обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Согласно частям 2 и 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений; государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Верховным Судом Российской Федерации в пункте 38 Постановления Пленума № 25 от 23.06.2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

В силу части 6 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней; регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что Общество фактически использует земельный участок с кадастровым номером 10:12:0051303:934 площадью 1 500 кв.м. на основании договора аренды № 2/12 от 29.07.2016 года, заключенным сроком на 49 лет.

Пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о регистрации порядке.

Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

В силу части 4 статьи 72 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года "О государственной регистрации недвижимости" временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221 -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, безвозмездного пользования, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер (за исключением сведений о земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в отношении которых до 1 января 2017 года была осуществлена государственная регистрация безвозмездного пользования), исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, 28.03.2022 года записям Единого государственного реестра недвижимости о земельных участках с кадастровыми номерами 10:12:0051303:977, 10:12:0051303:934 присвоены статусы «архивные» в соответствии с положениями части 4 статьи 72 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года "О государственной регистрации недвижимости", что является препятствием для осуществления регистрационных действий.

Управлением 09.09.2016 года в государственной регистрации представленного Обществом договора аренды № 2/12 было отказано по следующим основаниям, при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 10:12:0051303:934 относится к землям сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для малоэтажной жилой застройки (размещение дачного дома). Согласно договору аренды № 2/12 от 29.06.2016 года предоставляется во временное пользование Обществу с ограниченной ответственностью «Белый конь» для обеспечения электроснабжения, газоснабжения.

Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, в том числе и земли сельскохозяйственного назначения, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно статье 1 Федерального закона от 15.04.1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дачный земельный участок предоставляется в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Таким образом, с учетом названных положений заключение и государственная регистрация договора аренды земельного участка с разрешенным использованием «для малоэтажной жилой застройки (размещение дачного дома)», предоставленного в аренду для видов деятельности, не соответствующих разрешенному использованию земельных участков, не представляется возможной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрены исключения по порядку предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду юридическим лицам для дачного хозяйства. Однако, согласно документам, представленным на государственную регистрацию, торгов, проводимых в форме аукциона, на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 10:12:0051303:934, не проводилось.

Наличие незарегистрированного договора аренды земельного участка не исключает применение положений части 7 статьи 72 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года "О государственной регистрации недвижимости" устанавливающих обязанность органа кадастрового учета по аннулированию и исключению из государственного кадастра недвижимости сведений относительно земельного участка, носящих временный характер, по истечении срока их действия. Такое аннулирование временных сведений обусловлено установлением факта отсутствия государственной регистрации прав на такой земельный участок или договора аренды. Данные нормы закона не содержат каких - либо исключений и оговорок в их применении.

Исключение временных сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости не влечет прекращения договора аренды и не ущемляет право арендатора использовать земельный участок, в отношении которого сторонами заключен договор, что подтверждается разъяснениями, изложенными в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункт 23 Обзора).

Как верно указал суд первой инстанции, с учетом ранее принятого Управлением решения о приостановлении государственной регистрации прав от 15.11.2023 года, государственным регистратором прав обоснованно было принято решение от 15.02.2024 года об отказе в государственной регистрации прав на основании статьи 27 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 года "О государственной регистрации недвижимости".

Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Карелия от 27.07.2022 года по делу № А26-2822/2022, оставленным без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2022 года, в удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью «Белый конь» об обязании восстановить сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 10:12:0051303:977, 10:12:0051303:934 и зарегистрировать договор аренды было отказано. Постановлением Арбитражного суда Северо - Западного округа от 01.02.2023 года решение Арбитражного суда Республики Карелия от 26.07.2022 года и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2022 года по делу № А26-2822/2022 оставлены без изменения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что государственный регистратор принял обоснованное решение об отказе Обществу в осуществлении государственной регистрации права аренды испрашиваемого земельного участка, в связи с чем отказал в удовлетворении заявленных требований.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28.05.2024 по делу № А26-1627/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

Председательствующий

М.В. Балакир

Судьи

С.В. Изотова

 Н.Е. Целищева