/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-34295/2016

г. Краснодар

30 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2018 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 марта 2018 года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от третьих лиц: открытого акционерного общества «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» – Данилина М.Д. (доверенность от 09.01.2018), акционерного коммерческого банка «Союз» – Кузят Е.М. (доверенность от 07.02.2018), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ТСМ» (ИНН 2352044885, ОГРН 1092352000696) и третьего лица – временного управляющего общества с ограниченной ответственностью «ТСМ» Осипова Александра Васильевича, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «ТСМ», открытого акционерного общества «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» и акционерного коммерческого банка «Союз» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2017 (судья Боровик А.М.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 (судьи Баранова Ю.И., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу № А32-34295/2016, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «ТСМ» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просила:

– взыскать с общества 2 203 365 рублей 55 копеек задолженности по арендной плате и 345 028 рублей 92 копейки пени;

– расторгнуть договор аренды от 24.04.2009 № 4900005162.

Иск мотивирован длительным неисполнением обществом обязательства по внесению платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301004:42 по договору аренды от 24.04.2009 № 4900005162. Допущенные ответчиком нарушения договора являются существенными и влекут его расторжение в соответствии с положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены временный управляющий общества Осипов Александр Васильевич, открытое акционерное общество «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» (далее – акционерное общество) и акционерный коммерческий банк «Союз» (далее – банк). 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017, удовлетворено ходатайство истца об уточнении требований. Принят отказ администрации от требований в части взыскания задолженности по договору аренды в размере 2 203 365 рублей 55 копеек, а также в части пени за период с 01.03.2016 по 25.05.2016. Производство по делу в данной части прекращено. Требование о взыскании с общества пени за период с 01.01.2015 по 01.03.2016 оставлено без рассмотрения. Расторгнут договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 24.04.2009 № 4900005162. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 тыс. рублей государственной пошлины.

Суды установили, что муниципальное образование город-курорт Сочи и Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта заключили договор от 24.04.2009 № 4900005162 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:42, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, 1. По условиям договора арендатору на срок до 2058 года предоставляется в аренду земельный участок общей площадью 43 366 кв. м из категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – для эксплуатации комплекса по сортировке и переработке твердых бытовых отходов. Договор аренды заключен на основании распоряжения Главы города Сочи от 10.04.2009 № 378-р. В соответствии с договором перенайма от 14.05.2009 права и обязанности по договору аренды переданы ОАО «Тоннельный отряд № 44». На основании договора от 31.12.2009 права и обязанности по договору аренды переданы ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс». Договор от 31.12.2009 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 27.03.2010 (запись регистрации № 23-23-191010/2010-038). В связи с продажей обществу объектов движимого и недвижимого имущества, расположенных в границах участка с кадастровым номером 23:49:0301004:42, ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» уведомило арендодателя о том, что права и обязанности по договору аренды от 24.04.2009 № 4900005162 переданы обществу. В связи с невнесением обществом арендной платы по договору, департамент имущественных отношений администрации города Сочи 23.12.2015 направил в адрес ответчика претензию с предложением ликвидировать в 10-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени. Ввиду неисполнения претензии 21.02.2016 арендатору направлена претензия о явке  в департамент имущественных отношений администрации города Сочи в 10-дневный срок для подписания соглашения о расторжении договора от 24.04.2009 № 4900005162. Ссылаясь на наличие у общества непогашенной задолженности по арендной плате в размере 2 203 365 рублей 55 копеек за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 и пени в размере 345 028 рублей 92 копеек, администрация обратилась в арбитражный суд с иском. При разрешении спора судами установлено, что между банком и ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» заключен договор об открытии кредитной линии от 24.05.2013 № 035/2013-РЛ00-00. В целях обеспечения исполнения обязательств по данному договору банк и ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» заключили договор об ипотеке от 24.05.2013 № 035/2013-ЗНО1-00. По условиям договора в залог банку переданы здания и сооружения (16 объектов), любое возведенное на земельном участке здание, постройка, сооружение и иное недвижимое имущество, расположенные на земельном участке по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, дом № 1, а также право аренды земельного участка по договору от 24.04.2009 № 4900005162. Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю осуществлена государственная регистрация возникшей ипотеки по договору от 24.05.2013 № 035/2013-ЗН01-00 на указанные объекты недвижимого имущества и права аренды земельного участка, что подтверждается отметками регистрирующего органа на договоре ипотеки, а также выпиской из ЕГРП. ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» (продавец) и общество (покупатель) с согласия банка (сторона по договору как кредитор и залогодержатель) 28.01.2015 заключили договор купли-продажи недвижимого и движимого имущества и перевода долга. ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» продало обществу здания и сооружения, расположенные по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, дом № 1, а также уступило права арендатора по договору аренды земельного участка. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 принято к производству заявление ООО «Кубаньспецснаб» о признании общества несостоятельным (банкротом), возбуждено производству по делу № А32-4639/2016. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2016 в отношении общества введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2017 по делу № А32-4639/2016 общество признано несостоятельным, в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Завгородний Сергей Геннадьевич. Руководствуясь положениями статей 5, 63, 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон № 127-ФЗ), а также разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 60 «О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"» (далее – постановление от 23.07.2009 № 60) и постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее – постановление от 22.06.2012 № 35), суды признали, что обязательство по выплате денежных средств возникло до возбуждения производства по делу о несостоятельности общества. Поэтому иск в части взыскания пени за период с 01.01.2015 по 01.03.2016 (с учетом уточнения), предъявленный в суд 28.09.2016 после принятия заявления о признании должника несостоятельным и введения в отношении него процедуры наблюдения (27.04.2016), подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Истец в суде первой инстанции заявил отказ от требований в части взыскания с ответчика задолженности по договору в размере 2 203 365 рублей 55 копеек, а также в части пени за период с 01.03.2016 по 25.05.2016. Судом установлено, что отказ администрации от требований в указанной части не противоречит закону и не нарушает права (интересы) иных лиц. Платежным поручением от 11.09.2017 № 4856 банк (залогодержатель и залоговый кредитор общества) погасил задолженность по договору аренды от 24.04.2009 № 4900005162 в сумме 5 738 965 рублей 67 копеек. В состав погашенной задолженности входит задолженность по арендной плате (основному долгу) за период с 26.02.2015 по 30.09.2017 включительно в размере 5 021 718 рублей 31 копейки, задолженность по начисленной неустойке (пени) за период с 26.02.2015 по 11.09.2017 включительно в размере 717 247 рублей 36 копеек. Истец подтвердил, что за спорный период погашена задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0301004:42 в полном объеме (имеется переплата). Удовлетворяя требование администрации о расторжении договора аренды от 24.04.2009 № 4900005162, судебные инстанции исходили из того, что истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке (установленный законом досудебный порядок расторжения договора администрацией соблюден). Арендатором на протяжении длительного периоды времени не вносились арендные платежи за пользование земельным участком. На момент обращения истца в арбитражный суд, ответчик допустил просрочку исполнения обязанности по внесению арендной платы в размере 3 988 383 рублей 03 копеек, что составило два года и три месяца. Судами также учтено, что исковое заявление о расторжении договора подано администрацией в арбитражный суд до перечисления денежных средств в уплату долга. Допущенная просрочка исполнения обязательства признана существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение в судебном порядке. Руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса, а также разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73), судебные инстанции признали обоснованным требование истца о расторжении договора аренды. Факт нахождения на земельном участке принадлежащего обществу имущества не свидетельствует о возможности пренебрежения возложенными на него (как арендатора) обязанностями по соблюдению условий договора и требований законодательства. Довод банка (залогового кредитора) о том, что иск в части расторжения договора направлен на причинение вреда кредиторам общества, поскольку право аренды земельного участка, все расположенные на нем здания и сооружения, а также инженерные сети, являющиеся неотделимыми улучшениями участка, составляют конкурсную массу, и подлежат реализации в порядке, установленном Законом № 127-ФЗ, отклонен. Администрация воспользовалась правом, предоставленным ей законом и договором, в связи с допущенными обществом существенными нарушениями арендной сделки. Ссылка банка на нарушение его прав, поскольку право аренды земельного участка, на котором расположено принадлежащее обществу недвижимое имущество, вместе с данным имуществом передано в залог, признана несостоятельной. Наличие законодательно установленных препятствий для досрочного расторжения арендодателем договора аренды земельного участка с арендатором, допустившим существенные нарушения своих обязательств, судом не установлено и банком не доказано. В целях соблюдения процессуальных и материальных гарантий прав банка, он привлечен судом к участию в настоящем деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Довод банка о том, что поскольку недвижимость, находящаяся на земельном участке, принадлежит на праве собственности обществу, администрация не может предоставить его в аренду другому лицу, основан на требованиях гражданского и земельного законодательства. Однако сам по себе этот довод о нарушении прав банка как залогодержателя права аренды земельного участка не свидетельствует. Также отсутствуют препятствия со стороны собственника во взыскании платы за фактическое пользование обществом земельным участком. 

Банк, общество и ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» обжаловали решение и апелляционное постановление в части удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды в кассационном порядке.

Банк в жалобе просит судебные акты в части удовлетворения требования о расторжение договора аренды отменить, в удовлетворении этого требования – отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права. Жалоба мотивирована следующим. В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление от 24.03.2005 № 11) разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок. При этом право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора, если его нарушенное право восстановлено. Материалами дела подтверждено и указано в мотивировочной части решения, за весь заявленный истцом в иске период задолженность за пользование земельным участком по договору аренды погашена в полном объеме, что истцом не отрицается. Представленный истцом в судебном заседании 21.09.2017, подписанный в одностороннем порядке истцом акт расчета задолженности по договору аренды за период с 25.04.2009 по 19.09.2017 содержит суммы по арендной плате и начисленным пеням за период, не относящийся к обязательствам общества (включена задолженность предыдущего арендатора земельного участка, а также, в нарушение статьи 63 Закона о банкротстве содержит суммы начисления неустойки на просроченные реестровые арендные платежи). В любом случае, разногласия по размеру задолженности за периоды, не относящиеся к заявленным в иске требованиям, не могут считаться безусловно установленными, относительно, поскольку предметом иска не являлись. Допущенные ответчиком нарушения сроков внесения арендной платы не являются существенным нарушением договора, ввиду того, что ответчик произвел оплату неустойки, начисленную на суммы несвоевременно оплаченных платежей по арендной плате в размере 0,05% за каждый день просрочки. Таким образом, истец не лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Нарушения в просрочке погашения не являются существенными, не носят неустранимого характера, устранены ответчиком в полном объеме оплатой неустойки, а соответственно не лишили арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. Договор аренды заключен на срок 49 лет (до 2058 года), с целью строительства мусороперерабатывающего комплекса, который построен, введен в установленном законом порядке в эксплуатацию. Все объекты и инженерные и коммуникационные сети расположены в пределах границ земельного участка, предоставленного для целей размещения указанного комплекса по договору аренды, заявленная в иске сумма задолженности уплачена, а также уплачена вся сумма задолженности общества по договору и начисленной неустойке, за иные (не заявленные в иске) периоды. При таких обстоятельствах сохранение договорных отношений между сторонами не противоречит положениям статей 450 и 619 Гражданского кодекса. Заявителем в части требования о расторжении договора аренды избран способ защиты своих прав, который не приведет к восстановлению положения, существовавшего до нарушения права. Поскольку земельный участок занят объектами недвижимого имущества, принадлежащим обществу, этот земельный участок необходим ему для использования названного объекта, исковые требования в части расторжения договора аренды, последствием которого является возврат муниципальному образованию земельного участка не подлежат удовлетворению. Поскольку на земельном участке расположены принадлежащие обществу объекты недвижимости, а также неотделимые от земельного участка сети, коммуникации, объекты инженерной инфраструктуры, что подтверждается документами, представленными в материалы дела, положения статьи 622 Гражданского кодекса не подлежат применению. Предъявленный иск в части расторжения договора направлен исключительно на причинение вреда кредиторам общества, в том числе банку (как залоговому кредитору). Имущественное право аренды земельного участка, все расположенные на земельном участке здания и сооружения, а также инженерные, коммуникационные сети, являющиеся неотделимыми улучшениями участка, составляют конкурсную массу, подлежат реализации в установленном Законом № 127-ФЗ порядке для удовлетворения требований кредиторов (статьи 134, 138 названного Закона). Эксплуатация и обслуживание объектов недвижимого имущества, а также коммуникационных сетей, площадок как единого производственного комплекса, для осуществления детальности по переработки твердых бытовых отходов возможны только на едином земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Общество в жалобе просит указанные акты отменить, требование о расторжение договора аренды оставить без рассмотрения, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права. Жалоба мотивирована следующим. По положениям статьи 131 Закона № 127-ФЗ все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства (в том числе право аренды) и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. С момента признании должника банкротом и открытии в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные. В отношении общества, являющегося арендатором по договору, введена процедура конкурсного производства. Учитывая, что с момента открытия такой процедуры происходит трансформация неденежного требования в денежное, исходя из требований статьи 126 Закона № 127-ФЗ и пункта 34 постановления от 22.06.2012 № 35, требование о расторжении договора аренды может быть заявлено только в деле о банкротстве. Право аренды в отношении земельного участка включено в конкурсную массу для дальнейшей реализации его в процедуре конкурсного производства. Поскольку на дату принятия решения в отношении общества было открыто конкурсное производство, то требование администрации о расторжении аренды подлежало рассмотрению в рамках дела о банкротстве. Следовательно, судебные акты приняты с нарушением норм процессуального права о подсудности споров, что привело к рассмотрению дела в незаконном составе суда и с существенными нарушениями прав участников дела о банкротстве. 

ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» в жалобе просит судебные  акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Право аренды земельного участка по договору входило в состав конкурсной массы ответчика, вследствие чего суды, рассматривавшие дело, были обязаны установить определенные обстоятельства, в целях применения правильного законодательного регулирования. При решении вопроса о необходимости рассмотрения в рамках дела о банкротстве спора, направленного на прекращение права аренды, необходимо определить, возможны ли включение права аренды в конкурсную массу и дальнейшая реализация этого права в процедуре конкурсного производства. Если права и обязанности по договору аренды могут быть переданы только с согласия арендодателя и такое согласие не было получено, то требование о расторжении договора аренды подлежит рассмотрению вне рамок дела о банкротстве, поскольку имущественные права по этому договору не могут быть включены в конкурсную массу. Следовательно, данное требование не затрагивает права и законные интересы кредиторов должника. Иск о расторжении договора аренды земельного участка должен был рассматриваться только в деле о банкротстве, поскольку этот вопрос затрагивает законные интересы всех кредиторов общества, а также интересы банка, как залогового кредитора. Каких-либо ограничений на передачу права аренды земельного участка от арендатора к  другому лицу, приобретающему, находящуюся на нем недвижимость, в данном случае, не имелось, соответственно, у конкурсного управляющего были все установленные законом основания для включения его в состав конкурсной массы.

От администрации отзыв на кассационные жалобы не поступил.

В судебном заседании, состоявшемся 27.03.2018, представители банка, общества и ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» поддержали доводы кассационных жалоб.

Представитель администрации возражал против удовлетворения кассационных жалоб, ссылался на законность и обоснованность вывода судебных инстанций о наличии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды от 24.04.2009 № 4900005162. 

На основании статьи 163 Кодекса в судебном заседании объявлен перерыв до 15 часов 00 минут 30.03.2018, о чем сделано публичное извещение в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда Северо-Кавказского округа. После перерыва судебное разбирательство продолжено с участием представителей банка и ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс».

От администрации поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства на более поздний срок в связи с невозможностью явки представителя и необходимости предоставления дополнительных пояснений по делу.

Представители банка и ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» возражали против удовлетворения ходатайства администрации об отложении судебного заседания.  

Судебная коллегия, рассмотрев данное ходатайство, не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с частью 4 статьи 158 Кодекса арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

В силу части 3 статьи 384 Кодекса неявка в судебное заседание кассационной инстанции лица, подавшего кассационную жалобу, и других лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

Администрация извещена о времени и месте судебного заседания. Позиция истца относительно законности и обоснованности судебных актов, обжалуемых ответчиком и третьими лицами, подробно высказана представителем администрации в судебном заседании, состоявшемся 27.03.2018. При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что препятствия для рассмотрения жалоб ответчика и третьих лиц отсутствуют. Ходатайство об отложении рассмотрения кассационных жалоб следует отклонить.

Изучив материалы дела, доводы кассационных жалоб, выслушав представителей лиц, присутствующих в судебном заседании, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит кассационную жалобу банка подлежащей удовлетворению.

Как видно из материалов дела и установлено судами,  муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (арендатор) заключили договор от 24.04.2009 № 4900005162 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301004:42. Участок общей площадью 43 366 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, 1, предоставлен арендатору на срок до 2058 года для эксплуатации комплекса по сортировке и переработке твердых бытовых отходов. 

В соответствии с договором перенайма от 14.05.2009 права и обязанности по договору аренды переданы ОАО «Тоннельный отряд № 44». 

На основании договора от 31.12.2009 права и обязанности по договору аренды переданы ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс». 

Между банком и ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» заключен договор об открытии кредитной линии от 24.05.2013 № 035/2013-РЛ00-00. 

В целях обеспечения исполнения обязательств по данному договору банк и ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» заключили договор об ипотеке от 24.05.2013 № 035/2013-ЗНО1-00, по условиям которого в залог банку переданы здания и сооружения (16 объектов), любое возведенное на земельном участке здание, постройка, сооружение и иное недвижимое имущество, расположенные на земельном участке по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная, дом № 1, а также права аренды земельного участка по договору от 24.04.2009 № 4900005162.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю осуществлена государственная регистрация возникшей ипотеки по договору от 24.05.2013 № 035/2013-ЗН01-00 на указанные объекты недвижимого имущества и права аренды земельного участка, что подтверждается соответствующими отметками регистрирующего органа на договоре ипотеки, а также выпиской из ЕГРП.

28 января 2015 года между ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» (продавец) и обществом (покупатель) с согласия банка (сторона по договору как кредитор и залогодержатель) заключен договор купли продажи недвижимого и движимого имущества и перевода долга. ОАО «Сочинский мусороперерабатывающий комплекс» продало, а общество приобрело в собственность здания и сооружения, расположенные по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Водораздельная,  дом № 1, к которому также перешли права арендатора по договору аренды земельного участка.

В связи с невнесением обществом арендной платы по договору, департамент имущественных отношений администрации города Сочи 23.12.2015 направил в адрес ответчика претензию с предложением ликвидировать в 10-дневный срок образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени. 

Ввиду неисполнения претензии 21.02.2016 арендатору направлена претензия о явке  в департамент имущественных отношений администрации города Сочи в 10-дневный срок для подписания соглашения о расторжении договора от 24.04.2009 № 4900005162. 

Ссылаясь на наличие у общества непогашенной задолженности по арендной плате в размере 2 203 365 рублей 55 копеек за период с 01.01.2015 по 31.03.2016 и пени в размере 345 028 рублей 92 копеек, администрация обратилась в арбитражный суд с иском. 

В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 Гражданского кодекса). 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса). 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 329, пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса). 

Суд первой инстанции принял отказ администрации от требований о взыскании с общества 2 203 365 рублей 55 копеек задолженности по договору аренды, а также пени за период с 01.03.2016 по 25.05.2016. Производство по делу в данной части требований прекращено судом на основании статьи 49 и пункта 4 части 1 статьи 150 Кодекса. Требование администрации о взыскании с общества пени за период с 01.01.2015 по 01.03.2016 оставлено без рассмотрения в связи с тем, что оно подлежит разрешению в рамках дела о банкротстве (пункт 4 части 1 статьи 148 Кодекса).

Судебные акты в указанной части участвующими в деле лицами не обжалуются, поэтому кассационной инстанцией в этой части не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. 

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Основанием для обращения администрации в суд с требованием о расторжении договора 24.04.2009 № 4900005162 послужило длительное неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы.

Удовлетворяя требование истца о расторжении договора аренды, судебные инстанции судебные инстанции исходили из того, что истец принял надлежащие меры по урегулированию спора в досудебном порядке (установленный законом досудебный порядок расторжения договора администрацией соблюден). Арендатором на протяжении длительного периоды времени не вносились арендные платежи за пользование земельным участком. На момент обращения истца в арбитражный суд, ответчик допустил просрочку внесения арендной платы в размере 3 988 383 рублей 03 копеек, что составило два года и три месяца. Исковое заявление о расторжении договора подано администрацией в арбитражный суд до перечисления денежных средств в уплату долга. С учетом статей 450, 619 Гражданского кодекса и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления от 17.11.2011 № 73, допущенная обществом просрочка исполнения обязательства признана существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение в судебном порядке. 

Удовлетворяя требование администрации о расторжении договора от 24.04.2009 № 4900005162, судебные инстанции не применили подлежащие применению к отношениям сторон (поскольку предметом спора является расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка) положения статьи 22 Земельного кодекса, а также разъяснения, приведенные в пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11. 

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 № 11 содержатся разъяснения по применению арбитражными судами данной правовой нормы. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» также указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Право арендодателя заявить требование о расторжении договора аренды земельного участка не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить такое требование без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Судебные инстанции при разрешении спора установили, что определением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2016 принято к производству заявление ООО «Кубаньспецснаб» о признании общества несостоятельным (банкротом), возбуждено производству по делу № А32-4639/2016. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2016 в отношении общества введена процедура наблюдения. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.03.2017 по делу № А32-4639/2016 общество признано несостоятельным, в отношении него введено конкурсное производство. Платежным поручением от 11.09.2017 № 4856 банк (залогодержатель и залоговый кредитор общества) погасил задолженность по договору аренды от 24.04.2009 № 4900005162 в сумме 5 738 965 рублей 67 копеек. В состав погашенной задолженности входит задолженность по арендной плате (основному долгу) за период с 26.02.2015 по 30.09.2017 включительно в размере 5 021 718 рублей 31 копейки, задолженность по начисленной неустойке (пени) за период с 26.02.2015 по 11.09.2017 включительно в размере 717 247 рублей 36 копеек. Истец подтвердил, что за спорный период в полном объеме погашена задолженность за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0301004:42 (имеется переплата). Поэтому администрация заявила отказ от соответствующих требований. При этом банком (залоговым кредитором общества) погашена не только задолженность по арендной плате, но и компенсированы потери истца от просрочки надлежащего исполнения обществом обязательства по внесению арендных платежей (арендодателю поступило 717 247 рублей 36 копеек неустойки, исходя 0,05% за каждый день просрочки внесения арендной платы). При этом долгосрочный (до 2058 года) договор аренды заключен сторонами для целей строительства мусороперерабатывающего комплекса, который построен и введен в установленном законом порядке в эксплуатацию.

Установив указанные обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций ошибочно не применили к ним пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса с учетом разъяснений по применению данной нормы, изложенных в пункте 23 постановления  от 24.03.2005 № 11. Судебные инстанции неправомерно не учли, что действия ответчика не лишили истца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Допущенная арендатором просрочка в исполнении обязательства, обусловленная возбуждением в отношении общества процедуры несостоятельности (банкротства), устранена залоговым кредитором ответчика (банком) в суде первой инстанции (статья 313 Гражданского кодекса) после привлечения банка к участию в деле. Само нарушение (его последствия) устранены в полном объеме путем уплаты кредитору неустойки. Поэтому обстоятельства, на которые сослались суды в обоснование мотивов расторжения договора от 24.04.2009 № 4900005162, не могут служить правомерным основанием для удовлетворения требования администрации о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Применительно к фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора, сохранение между сторонами договорных отношений не будет противоречить и положениям статей 450, 619 Гражданского кодекса.

Основаниями для отмены судебных актов являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Кассационный суд вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но ими неправильно применена норма права либо законность решения, постановления повторно проверяется судом (пункт 2 части 1 статьи 287 Кодекса).

Судами первой и апелляционной инстанций установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего спора. Однако судебными инстанциями не применены к отношениям сторон подлежащие применению статья 22 Земельного кодекса и пункт 23 постановления от 24.03.2005 № 11. Учитывая характер допущенных нарушений, окружной суд считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, обжалуемые судебные акты отменить в части в удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды от 24.04.2009 № 4900005162. В этой части следует принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении данного требования.

Доводы жалоб ответчика и третьего лица о нарушении состоявшимися судебными актами прав (законных интересов) конкурсных кредиторов и необходимости, в этой связи, разрешения спора о расторжении договора в рамках дела о банкротстве кассационным судом не принимаются с учетом отказа в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды. Сохранение между сторонами арендных отношений исключает нарушение прав (интересов) конкурсных кредиторов общества.

Руководствуясь статьями 158, 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства администрации города Сочи об отложении судебного заседания по делу № А32-34295/2016 отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.09.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2017 по делу № А32-34295/2016  

в части удовлетворения требования администрации города Сочи о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 24.04.2009 № 4900005162 отменить.

Принять в указанной части требований новый судебный акт.

В удовлетворении требования администрации города Сочи о расторжении договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договора аренды) от 24.04.2009 № 4900005162 отказать. 

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                 В.Е. Епифанов

 

Судьи                                                                                                                 В.А. Анциферов                 

 

                                                                                                                           А.И. Мещерин