ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело № А28-9182/2016

г. ФИО6

29 сентября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 сентября 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судейГорева Л.Н., ФИО1,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

при участии в судебном заседании:

представителя истца (ООО «Данис») – ФИО3, на основании доверенности от 12.01.2017,

представителя ответчика – ФИО4, на основании доверенности от 20.12.2016,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального образования «Город ФИО6» в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова

на решение Арбитражного суда Кировской области от 05.07.2017 по делу №А28-9182/2016, принятое судом в составе судьи Ворониной Н.П.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Данис» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), индивидуального предпринимателя ФИО5 (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

к муниципальному образованию «Город ФИО6» в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Данис» и индивидуальный предприниматель ФИО5   (далее – Общество, Предприниматель соответственно, совместно - истцы) обратились в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному образованию «Город ФИО6»  лице Департамента  муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – ответчик, Департамент) об урегулировании  разногласий, возникших при заключении   договора  купли-продажи муниципального имущества  - нежилого помещения площадью 190,6 кв.м (кадастровый номер 43:40:000022:749), расположенного  по адресу: ФИО6ская область, ФИО6, улица Сутырина, дом 18, помещение 1006  (далее - спорный объект недвижимости, спорный объект, помещение) с установлением цены договора в размере 2 698 967 рублей (без НДС), определенном на основании результатов судебной экспертизы и определении в пунктах 2.2.1, 2.2.2 размера и стоимости доли каждого из покупателей.  

Решением Арбитражного суда Кировской области от 05.07.2017 исковые требования  удовлетворены, спорные пункты изложены следующим образом: пункт 2.1: «Цена продажи имущества, указанная в пункте 1.1 настоящего договора,  составляет 2 698 967 рублей без учета НДС»; пункт 2.2.1: «Сумма основного долга, подлежащая уплате индивидуальным предпринимателем ФИО5, составляет 1 764 382 рубля 41 копейку (без НДС)» (далее - по тексту);  пункт 2.2.2: «Сумма основного долга, подлежащая уплате обществом с ограниченной ответственностью «Данис» составляет 934 584 рубля 59 копеек (без НДС)».

Департамент с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной отчетом оценщика, возможно только посредством проведения экспертизы, проведение которой может быть поручено эксперту, отвечающему требованиям, предъявляемым к нему законодательством, регулирующим оценочную деятельностью  само по себе отличие рыночной стоимости не может свидетельствовать о недостоверности первоначального отчета об определении рыночной стоимости. Заявитель указывает, что в решении суда не имеется оценки отчета, выполненного ООО «Атлант Оценка». Кроме того, ответчик указывает, что истцами было направлено лишь письмо от 12.06.2016 о несогласии с выкупной стоимостью имущества и намерении обратиться в суд, но не выражены разногласия по всем существенным условиям договора.

ООО «Данис» письменный отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения требований заявителя.

ИП ФИО5 отзыв на апелляционную жалобу не представила, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителя  Предпринимателя.

Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Как следует из материалов дела,  по договорам аренда от 02.08.2001 №3373 и от 12.12.2005 №5515 истцы являются арендаторами находящегося в муниципальной собственности  нежилого помещения общей площадью 190,6 кв. м, расположенного в подвальном и цокольном этажах дома по адресу: 

<

...>.  

22.01.2016 истцы направили заявления о намерении выкупить арендуемое ими нежилое помещение.  

Постановлением Администрации города Кирова от 29.04.2016 №1303-П  об условиях приватизации муниципального имущества установлен способ приватизации спорного нежилого помещения - возмездное отчуждение из муниципальной собственности недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих помещение (далее - постановление об условиях приватизации).

Согласно произведенной ООО «Атлант Оценка» по заказу Департамента  оценке рыночная стоимость помещения  составила  7 396 511  рублей (отчет от 22.01.2016).  

Письмом от 10.05.2016 Департамент направил истцам проект договора купли-продажи, указав в пункте 2.1 договора цену продаваемого имущества в соответствии с отчетом об оценке - 7 396 511 рублей. По условиям проекта договора купли-продажи в собственность ФИО7 переходит 1246/1906 доли в праве собственности на помещение (по цене 4 835 2784 рубля 74 копейки), в собственность ООО «Данис» - 660/1096 доли в праве собственности на помещение (по цене 2 561 226 рублей 26 копеек). 

Письмом от 12.06.2016 истцы указали на несогласие с размером выкупной цены.

Письмом от 01.07.2016 Департамент сообщил об отсутствии оснований для признания отчета ООО «Атлант Оценка» недостоверной, указал, что истцы вправе передать возникшие при заключении договора купли-продажи разногласия на рассмотрение суда.

Согласно заключению ООО СК «Росконсалтинг» от 15.06.2016 №15-06/16-В стоимость спорного помещения составила 3900000 рублей (без учета НДС). 

Неурегулирование преддоговорного спора послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Определением суда от 07.02.2017 по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения на 22.01.2016, проведение которой было поручено ООО «Центр независимой экспертизы и оценки».

По заключению ООО «Центр независимой экспертизы и оценки» рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на момент обращения истца с заявлением о выкупе имущества составила  2 698 967 рублей (без учета НДС).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона требованиям, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 2 статьи 4  Закона №159-ФЗ).

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4  Закона №159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ выкуп арендуемого имущества из муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135). 

В силу статьи 8 Закона №135-ФЗ проведение оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям. 

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закон №159-ФЗ арендатор имеет право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, на основании изложенного выше подлежат отклонению доводы ответчика о необходимости опровержения отчета об оценке посредством признания его недействительным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. 

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из указанных норм права следует, что согласие на заключение договора на иных условиях не является акцептом, а признается новой офертой. 

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон №159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предметом договора.

При реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления возражений к нему, их отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, дает право арендатору передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда. 

Поскольку в рамках настоящего дела сторонами представлены два заключения об определении рыночной стоимости выкупаемого имущества, в которых цена объекта отличается существенно, судом первой инстанции по делу была назначена судебная экспертиза

Следовательно, доводы ответчика об обязанности истцов направить именно протокол разногласий подлежат отклонению, поскольку в письме от 12.06.2016 истцы явно и однозначно указали на несогласие с размером выкупной цены, определенным ответчиком.

Представленное по результатам экспертизы заключение от 24.03.2017 №003/2017 соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: эксперт предупрежден об уголовной ответственности, выводы эксперта последовательны, категоричны, не содержат противоречий.

В ходе экспертизы было проведено ознакомление и изучение обстоятельств дела, произведены необходимые расчеты, осуществлен осмотр объекта. Экспертом обоснован выбор в рамках сравнительного подхода метода сравнения продаж/предложений и примененные корректировки, в рамках доходного подхода  - метод капитализации по расчетным моделям. 

Экспертом осуществлено описание процедуры согласования результатов оценки, с обоснованием принятия сравнительному подходу весового коэффициента 60%, доходному - 40%.

Частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо. 

Исследовав представленное в качества доказательства по делу заключение судебной экспертизы суд с учетом возражений ответчика, не усмотрел противоречий в его выводах, их неоднозначности, непроверяемости, нарушения правил оценки, влияющих на определение итоговой рыночной стоимости объектов оценки.

Ответчиком не приведены соответствующие доводы, позволяющие апелляционному суду иным образом оценить заключение судебной экспертизы.

На наличие указанных обстоятельств не ссылается ответчик и в апелляционной жалобе, не ходатайствует о проведении повторной экспертизы.  

Довод Департамента о том, что заключение судебной экспертизы не опровергает достоверность отчета, представленного ответчиком, рассмотрен апелляционным судом и отклонен, поскольку ответчиком не представлено в дело соответствующих доказательств о неверно избранной судебным экспертом методике исследования и иных нарушениях положения Закона №135-ФЗ.

При этом, представленное ответчиком в материалы дела экспертное заключение от 18.03.2016, составленное обществом с ограниченной ответственностью «Атлант Оценка» судом первой инстанции правомерно не принято во внимание, поскольку не является заключением эксперта по смыслу статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, получено вне рамок судебного разбирательства, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (абз. 3 ч. 4 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, заключение подготовлено в одностороннем порядке, без уведомления истцов, в результате чего они были лишены возможности представить свои возражения. 

Ссылаясь на необходимость исследования вопроса о достоверности отчета об оценке от 18.03.2016, ответчик, являющийся заказчиком оценки, не принял мер к самостоятельному получению и представлению необходимых доказательств.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, оспаривающего обоснованность судебного акта, сводятся к несогласию с оценкой судом доказательств по делу (включая заключение эксперта); однако само по себе такое несогласие не является основанием для отмены либо изменения судебного акта.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил предмет доказывания по делу, надлежащим образом исследовал представленные по делу доказательства и дал им надлежащую оценку; выводы суда о существенных для дела обстоятельствах основаны на представленных доказательствах; нормы материального и процессуального законодательства применены  к установленным обстоятельствам правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области от 05.07.2017 по делу №А28-9182/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу муниципального образования «Город ФИО6» в лице департамента муниципальной собственности администрации города Кирова – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Кировской области.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий                               

Судьи

А.Б. Савельев

                           ФИО8

А.В. Тетервак