АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело № А65-21839/2020 

Дата принятия решения –  05 июля 2021 года.

Дата объявления резолютивной части –  28 июня 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником судьи Гиматдиновой Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1, Республика Башкортостан, г. Уфа, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ", г. Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), о снижении размера арендной платы с 28.03.2020 до даты расторжения договора на 80 %; признании договора аренды № К-10-11103/А от 15.04.2016 расторгнутым с 07.08.2020; о взыскании расходов по оплате юридических услуг в сумме 13 000 рублей; о произведении зачета на сумму 17 050 рублей 32 копейки (с учетом уточнения),

при участии представителей сторон до перерыва:

от истца – не явился, извещен;

от ответчика – представитель ФИО2 по доверенности от 15.12.2020, представлен диплом.

У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ" (далее – ответчик) о расторжении договора аренды № К-10-11103/А от 15.04.2016; о признании задолженности по оплате арендных платежей Индивидуального предпринимателя ФИО1 перед Обществом с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ" по договору аренды №К-10-11103/А от 15.04.2016 и приложений к нему отсутствующей; о взыскании расходов по оплате юридических услуг в сумме 13 000 рублей.

В судебном заседании от 07.06.2021 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято ранее заявленное истцом ходатайство об уточнении размера исковых требований, а именно «о снижении размера арендной платы с 28.03.2020 до даты расторжения договора на 80 %; признании договора аренды № К-10-11103/А от 15.04.2016 расторгнутым с 07.08.2020; о взыскании расходов по оплате юридических услуг в сумме 13 000 рублей; о произведении зачета на сумму 17 050 рублей 32 копейки».

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика исковые требования не признал, представил отзыв, в котором обосновал свои возражения.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.04.2016 между ООО «Эверест» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № К-10- 11103/А, в соответствии с которым арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение на третьем этаже кабинет № 22 (далее объект) общей площадью 32,2 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Пунктами 4.1.1 – 4.2.2 договора предусмотрено, что арендная плата устанавливается в размере 96,60 евро, без учета НДС. В размер арендной платы включена стоимость коммунальных услуг за обеспечение теплом, обеспечение и расход воды, пользование канализацией, электроэнергия. Оплата производится с даты подписания акта приёма-передачи и до даты возврата помещения по передаточному акту, не позднее пятого числа текущего месяца.

К названному договору аренды сторонами подписано приложение поименованное актом приема-передачи от 18.04.2016. Из указанного акта приема-передачи следует, что акт составлен согласно договора аренды № К-10-11103/А от 15.04.2016, а также арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) следующее нежилое помещение: кабинет № 22 (далее объект) общей площадью 32,2 кв.м, находящееся на третьем этаже торгового развлекательного комплекса по адресу: 

<

...>.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции», Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции»", Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан "О мерах по реализации постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции»" введены соответствующие ограничения:

«Приостановить с 28.03.2020 до улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки работу:

а) торговых, торгово-развлекательных центров (комплексов), розничных рынков, за исключением находящихся в них:

аптек и аптечных пунктов;

объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары;

объектов, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг мобильной связи, имеющих отдельный вход с улицы».

Как указывает ответчик, после введения указанных ограничительных мер, он не мог осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием предмета аренды.

20.05.2020 истец обратился к ответчику с письмом № б/н от 15.05.2020 о снижении размера арендной платы, а также о предоставлении отсрочки её оплаты.

17.07.2020 истец по почте направил ответчику письмо № 2 от 07.07.2020 об отказе от договора аренды с 31.07.2020. Указанное письмо получено ответчиком 07.08.2020.

08.09.2020 истцом направлялась ответчику претензия с предложением изменить условия договора, а также о расторжении договора аренды с 31.07.2020.

Требования, изложенные в письме, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд, с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

Отношения сторон обусловлены договором аренды № К-10-11103/А от 15.04.2016, предметом которого является нежилое помещение на третьем этаже, кабинет № 22, общей площадью 32,2 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...>.

Предмет аренды передан ответчику, о чем свидетельствует передаточный акт от 18.04.2016, стороны не оспаривают передачу предмета договора во владение и пользование арендатору.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе.

Распоряжением Президента Республики Татарстан от 19 марта 2020 года № 129 с 19 марта 2020 года и до особого распоряжения введен режим повышенной готовности и установлен региональный (межмуниципальный) уровень реагирования.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции», Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан "О внесении изменений в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции»", Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан "О мерах по реализации постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции»" введены соответствующие ограничения: «Приостановить с 28.03.2020 до улучшения санитарно-эпидемиологической обстановки работу: а) торговых, торгово-развлекательных центров (комплексов), розничных рынков, за исключением находящихся в них: аптек и аптечных пунктов; объектов розничной торговли, реализующих продовольственные товары; объектов, в которых осуществляется заключение договоров на оказание услуг мобильной связи, имеющих отдельный вход с улицы».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434 утвержден перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, к их числу отнесен такой вид деятельности как "Общественное питание. Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков".

В соответствии с выпиской из ЕГРИП, основным видом деятельности истца является код ОКВЭД – 90.04.3 (деятельность учреждений клубного типа: клубов, дворцов и домов культуры, домов народного творчества). Основной вид деятельности включен в пункт 2 Перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Также согласно сведений из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства истец с 01.08.2016 является микропредприятием.

В соответствии с частью 2 статьи 19 Федерального закона от 01 апреля 2020 № 98- ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон № 98) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона; далее - Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

В части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, введенной Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Закона № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности. В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14 рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020, при ответе на вопрос 5 указано, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации. Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы). При этом, если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Нормы Закона № 98-ФЗ не предусматривают обязанность арендодателя освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере. Однако, такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Как видно из материалов дела, истец обращался к ответчику с письмом № б/н от 15.05.2020 о снижении размера арендной платы, а также о предоставлении отсрочки её оплаты.

17.07.2020 истец по почте направил ответчику письмо № 2 от 07.07.2020 об отказе от договора аренды с 31.07.2020. Указанное письмо получено ответчиком 07.08.2020.

Ответчик на указанные письма не ответил.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор аренды расторгнут с 07.08.2020.

Суд, принимая во внимание то обстоятельство, что между сторонами не достигнуто соглашение о снижении размера арендных платежей, рассмотрев требования истца о снижении размера арендных платежей, пришел к выводу о том, что на период действия режима повышенной готовности на территории Республики Татарстан арендная плата подлежит снижению на 60 % в период с 28.03.2020 – апрель, май, июнь 2020 года; на 30 % - июль 2020 года, на 20 % август 2020 года.

Аналогичный порядок распределения был установлен в отношении арендатора в этом же торговом комплексе в рамках дела № А65-18403/2020, и такое же распределение платы в рамках настоящего дела будет соответствовать размеру, на который обычно снижается арендная плата.

Истцом заявлено требование о зачете депозита на сумму 17 050 рублей 32 копейки.

Суд, рассмотрев требования в данной части, пришел к следующему.

В силу требований пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как видно из материалов дела и сторонами не оспаривается, по итогам взаиморасчетов за период с начала действия договора и по 15.04.2020 у арендатора имеется депозит и переплаты по договору № К-10-11103/А от 15.04.2016 в следующем размере, а именно: депозит в сумме 17 050 рублей 32 копейки.

При этом по итогам взаиморасчетов за период с начала действия договора и по 15.04.2020 у арендатора имеется задолженность арендатора перед арендодателем по оплате арендной платы в общей сумме 9 758 рублей 47 копеек, а именно: 

- основная арендная плата за февраль 2020 года в сумме 2 511 рублей 60 копеек (38,64 евро);

- дополнительная арендная плата за февраль 2020 года в сумме 2 511 рублей 60 копеек (38,64 евро);

- переменная арендная плата за январь 2020 года в сумме 695 рублей 49 копеек;

- переменная арендная плата за февраль 2020 года в сумме 4 039 рублей 78 копеек;

При этом, арендодатель уведомил арендатора в письменной форме о зачете депозита на сумму 9 758 рублей 47 копеек (уведомление о зачете депозита № 488 от 15.04.2020).

При таких обстоятельствах, остаток по депозиту составляет 7 291 рубль 85 копеек, который и подлежит дальнейшему зачету в счет последующих платежей.

Истцом заявлено также требование о взыскании судебных расходов по оплате юридических услуг в общей сумме 13 000 рублей.

Материалами дела установлено, что 23.08.2020 между истцом (заказчик) и ФИО3 (исполнитель) заключен договор на оказание юридических услуг, по условиям которого исполнитель оказывает юридическую помощь, заключающуюся в совершении следующих действий: правовое сопровождение, участие в суде первой инстанции, подготовка и подача искового заявления в интересах заказчика к ООО «Эверест» по спору в отношении договора аренды № К-10-11103/А от 15.04.2016.

Согласно пункту 3.5 договора юруслуг, размер вознаграждения представителя за оказываемую юридическую помощь установлен в фиксированном размере 13 000 рублей.

Согласно расписке от 23.08.2020 заказчиков произведена оплата в сумме 13 000 рублей.

В соответствии с пунктом 20 Приложения к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя могут приниматься во внимание такие факторы, как нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", при неполном (частичном) удовлетворении имущественных требований, подлежащих оценке, судебные издержки присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (статьи 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, исследовав и оценив все связанные с разрешением данного вопроса обстоятельства, а именно: сложность дела, время, которое мог бы затратить на подготовку материалов по настоящему делу квалифицированный специалист; количество предоставляемых доказательств по делу, сложившуюся в регионе стоимость оплаты юридических услуг; продолжительность рассмотрения дела, учитывая принцип разумности и обоснованности, пришел к выводу, что заявителю подлежат возмещению судебные расходы по оплате юридических услуг в сумме 13 000 рублей, а именно:

– за составление искового  заявления по делу № А65-21839/2020;

– за подготовку претензии от 08.09.2020;

– за представительство в Арбитражном суде Республики Татарстан в судебных заседаниях от 07.10.2020, 24.11.2020, 24.02.2021, 09.03.2021, 14.04.2021, 18.05.2021, 11.06.2021 по делу № А65-21839/2020;

– за формирование пакета документов к исковому заявлению;

– за подготовку ходатайства об уточнении исковых требований;

– за подготовку ходатайства об отсрочке (или рассрочке) уплаты государственной пошлины.

При таких обстоятельствах, заявление о взыскании судебных расходов подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Изменить условия договора аренды № К-10-11103/А от 15.04.2016, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ", г. Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), и Индивидуальным предпринимателем ФИО1, Республика Башкортостан, г. Уфа, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), снизить размер арендной платы на период действия режима повышенной готовности на территории Республики Татарстан на 60 % в период с 28.03.2020 – апрель, май, июнь 2020 года, на 30 % в июле 2020 года, на 20 % в августе 2020 года.

Расторгнуть договор аренды № К-10-11103/А от 15.04.2016, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ", г. Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), и Индивидуальным предпринимателем ФИО1, Республика Башкортостан, г. Уфа, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), с 07 августа 2020 года.

Произвести зачет депозита Индивидуального предпринимателя ФИО1, Республика Башкортостан, г. Уфа, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в счет погашения задолженности по арендной плате перед Обществом с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ", г. Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в сумме 7 291 (семь тысяч двести девяносто один) рубль 85 копеек.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ", г. Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1, Республика Башкортостан, г. Уфа, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), судебные расходы по оплате юридических услуг в сумме 13 000 (тринадцать тысяч) рублей.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "ЭВЕРЕСТ", г. Москва, (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), в доход бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 (двенадцать тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяТ.Р. Гиззятов