АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28     http://yaroslavl.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А82-5206/2019

г. Ярославль

09 июня 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2020 года

 

Арбитражный суд Ярославской области 

в составе судьи  Чистяковой О.Н. 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стракановой Е.Д. 

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

общества с ограниченной ответственностью «Фора-Девелопмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>)

к индивидуальному предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности, признании права собственности

 

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля

 

при участии:

от истца: ФИО4 – юрист по доверенности от 17.12.2019;

от ответчиков: 1. ФИО5 – адвокат по доверенности от 13.08.2018; 

2.3. не явились;

от третьих лиц: 1.2. не явились;

 

            Общество с ограниченной ответственностью «Фора-Девелопмент» (далее-Общество) обратилось к индивидуальным предпринимателям ФИО1, ФИО2, ФИО3 с иском, с учетом уточнения от 12.03.2020, о признании недействительными договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.09.2016 между предпринимателями ФИО1 и ФИО2 и договора купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 24.10.2018 между предпринимателями ФИО2 и ФИО3, о применении последствий недействительности указанных сделок путем возврата переданного имущества продавцам и о признании права собственности за Обществом на ? долю в праве собственности на нежилое здание с кадастровым номером 76:23:0011401:8213 и земельный участок с кадастровым номером 76:23:0011401:6718,  расположенные по адресу: 

<

...>.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее-Росреестр) и комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ранее – управление земельных ресурсов мэрии города Ярославля, далее-КУМИ) привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель Общества в судебном заседании требования поддержал. Считает, что оспариваемые договоры противоречат законодательству Российской Федерации об инвестиционной деятельности и нарушают права Общества; договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.09.2016 между предпринимателями ФИО1 и ФИО2 является мнимым, поскольку объект отчужден в пользу последней по значительно заниженной стоимости; договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 24.10.2018 между ФИО2 и ФИО3 является недействительным, поскольку право собственности ФИО2 основано на недействительной сделке; ФИО1 обязан передать Обществу ? долю в праве собственности на возведенный объект. Поскольку в результате оспариваемых сделок объект у него отсутствует, приобретатели ФИО3 и ФИО2 обязаны возвратить целый объект ФИО1 для исполнения обязательства перед Обществом, в связи с чем Общество просит признать за ним право собственности ? долю в праве собственности на возведенное здание и земельный участок, на котором оно расположено.

Ответчики в письменных отзывах требования не признали. ФИО2 и ФИО3 считают себя добросовестными приобретателями объекта, ФИО2 приобретала у ФИО1 только объект незавершенный строительством с 16% готовности, земельный участок приобретен ею в собственность у муниципального образования – город Ярославль в лице уполномоченного органа – Департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля. Таким образом, правовых оснований возвращать ФИО1 земельный участок не имеется. ФИО1 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, который следует исчислять с 23.08.2017 – момента, когда Общество должно было узнать о том, что объект не возведен, не введен в эксплуатацию и не передан Обществу в соответствии с пунктом 1.5. договора соинвестирования от 22.08.2014. Представитель ФИО1 в судебном заседании поддержал доводы, изложенные ответчиками, считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты.

Представитель Общества возражал против заявления о пропуске срока исковой давности, считает его не пропущенным.

КУМИ в письменном отзыве подтвердил отчуждение земельного участка ФИО2 по договору купли-продажи земельного участка от 27.07.2017 № 160.

Росреестр представил сведения о правах и переходах прав на спорные объекты, а также дело правоустанавливающих документов для обозрения. 

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

22.08.2014 между ФИО1 (застройщик-инвестор) и Обществом (соинвестор) заключен договор соинвестирования, в соответствии с которым ФИО1 обязался принять от соинвестора денежные средства и направить их на цели, связанные со строительством объекта розничной торговли с инженерными коммуникациями на земельном участке общей площадью 3 861 кв.м. по адресу: 

<

...> (в районе дома № 26) в Дзержинском районе города Ярославля с кадастровым номером 76:23:011401:6718 (далее-объект), в том числе на оплату аренды земельного участка, на финансирование работ по сбору исходных данных, проектированию и строительству объекта (пункты 1.1., 1.2. договора). После оплаты соинвестором своего участия в инвестировании строительства объекта и ввода его в эксплуатацию, ФИО1 обязался передать Обществу ? долю в праве собственности на созданный объект недвижимости (пункт 1.3. договора).

Строительство объекта осуществлялось на земельном участке, принадлежащем ФИО1 на праве аренды в соответствии с договором № 17а/2014 от 25.08.2014. Возвести объект и ввести его в эксплуатацию планировалось за 3 года (пункты 1.4., 1.5. договора). Срок аренды земельного участка для строительства объекта определен до 18.08.2017. Разрешение на строительство № RU76301000-683-2014 ФИО1 было получено 22.12.2014 со сроком действия до 23.12.2015. 

Разделом 3 договора соинвестирования от 22.08.2014 определены размер долевого участия соинвестора и порядок его оплаты. Так, размер долевого участия Общества в инвестировании работ по строительству объекта составляет ? стоимости всех работ и затрат, связанных со строительством объекта, которая подлежит уточнению в процессе строительства и сдачи объекта (пункт 3.3. договора). 

В счет оплаты долевого участия соинвестором в срок до 02.09.2014 должен быть произведен платеж в сумме 6 553 000 руб.

Размер последующих платежей и порядок их оплаты должны быть определены сторонами дополнительно, исходя из потребностей и финансирования строительства (пункт 3.2. договора).  

Пунктом 5.2. договора определена обязанность ФИО1 не заключать аналогичных и иных договоров, направленных на передачу имущественных прав на создаваемый объект и земельный участок и гарантия отсутствия ранее заключенных аналогичных договоров. Согласно пункту 5.3. договора в случае отсутствия финансирования со стороны соинвестора застройщик-инвестор вправе заключить аналогичный и иной договор, правленый на передачу имущественных прав на создаваемый объект и земельный участок, в отношении своей доли. При этом соинвестор имеет преимущественное право при заключении данных договоров.

В случае неисполнения условий пункта 3.2. договора его действие прекращается, а застройщик-инвестор вправе заключить аналогичный договор с любым лицом по своему усмотрению.

Во исполнение условий пункта 3.2. договора Общество, по письму (указанию) ФИО1 от 02.09.2014, перечислило 6 553 000 руб. управлению земельных ресурсов мэрии города Ярославля за ФИО1 в счет оплаты по договору аренды № 17а/2014 от 25.08.2014 земельного участка, на котором осуществлялось строительство объекта. Других платежей или иных вложений Общество не производило.

01.03.2015 ФИО1 (заказчик) заключил договор генерального подряда № 1/БАТ с ООО «Фора» (после смены наименования – ООО «Ярмонтажстрой»; подрядчик), в соответствии с которым последнее обязалось выполнить собственными силами и силами привлеченных субподрядных организаций работы по строительству объекта, в срок не позднее 01.09.2015. Ориентировочная стоимость работ составила 3 991 707 руб. 16 коп.

Как следует из объяснений ФИО1 и его представителя, объект в определенный договором и разрешением на строительство срок построен не был, в том числе ввиду отказа соинвестора от финансирования строительства и невыполнения подрядчиком обязательств по договору генерального подряда № 1/БАТ от 01.03.2015. Согласно справке № 1 от 04.02.2016 стоимость выполненных работ и затрат за период с 01.10.2015 по 04.02.2016 (по актам о приемке выполненных работ №№ 1-5) составила 2 452 242 руб. 95 коп. ФИО1 оплатил подрядчику работы по указанному договору в сумме 4 300 000 руб. (квитанции к приходным кассовым ордерам № 8 от 30.03.2015, № 52 от 02.09.2015, № 55 от 23.09.2015). Указанные обстоятельства были предметом судебного разбирательства в Арбитражном суде Ярославской области по спору между заказчиком и подрядчиком (№ А82-3595/2019).

Следует отметить, что директором ООО «Форма-Девелопмент» (соинвестор по договору соинвестирования от 22.08.2014) и ООО «Фора» (подрядчик по договору генерального подряда от 01.03.2015 № 1/БАТ) являлся ФИО6.

06.05.2015 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО1 на незавершенный строительством объект со степенью готовности 16%. 

07.05.2015 ФИО2 приобрела у ФИО1 указанный объект в собственность. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 27.05.2015. В связи с приобретением объекта к договору аренды земельного участка от 25.08.2014 № 17а/2014 заключено дополнительное соглашение № 1 от 26.10.2015 в соответствии с которым права и обязанности арендатора перешли к ФИО2

09.06.2016 ФИО2 и ФИО1 заключили договор купли-продажи объекта, в результате которого собственником объекта вновь стал  ФИО1 Право собственности зарегистрировано 16.06.2016.

07.09.2016 ФИО2 вновь приобрела у ФИО1 объект. Право собственности ФИО2 зарегистрировано 16.09.2016.

13.10.2016 ФИО2 выдано разрешение № 76-301000-481-2016 на строительство объекта со сроком действия до 23.12.2016, который был продлен до 23.07.2017. 

20.06.2017 ФИО2 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 76-301000-053-2017. Право собственности на вновь возведенный объект зарегистрировано в ЕГРН 30.06.2017.

В соответствии с договором купли-продажи № 160 от 27.07.2017, заключенным с департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля,  ФИО2 приобрела в собственности земельный участок площадью 3 861 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: для размещения объекта розничной торговли, с кадастровым номером: 76:23:011401:6718, расположенный по адресу: 

<

...>, на котором размещен вновь построенный и введенный в эксплуатацию объект.

По договору купли-продажи от 24.10.2018 объект у ФИО2 приобрел ФИО3 Право собственности зарегистрировано 30.10.2018.

Общество считает, что совершенными сделками по отчуждению объекта ФИО2 и, в последующем – ФИО3, ФИО1 нарушил Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее-Закон об инвестиционной деятельности) и права Общества, договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 07.09.2016 между предпринимателями ФИО1 и ФИО2 и договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем нежилого здания от 24.10.2018 между ФИО2 и ФИО3 являются недействительными. Претензия от 19.10.2018 № 001, направленная в адрес ФИО1, оставлена им без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Общества с иском в арбитражный суд.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

 В силу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Согласно статье 8 ГК РФ права и обязанности возникают по основаниям, допускаемым законом и не противоречащим ему, в том числе из договоров.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, по общему правилу, заключенные после 01.09.2013 сделки являются оспоримыми, за исключением случаев, когда сделки нарушают требования закона или иного правового акта и одновременно при этом посягают на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует, что такие сделки оспоримы или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Общество заявляет о признании сделки, совершенной 07.09.2016 между ФИО1 и ФИО2  мнимой.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», стороны мнимой сделки могут осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ необходимо установить то, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнить либо требовать ее исполнения.

При заключении оспариваемого договора его стороны совершили необходимые правовые действия, направленные на достижение определенного результата: имущество передано по акту приема-передачи, переход права собственности на недвижимое имущество зарегистрирован в ЕГРН, согласована цена продаваемого имущества.

После заключения 07.09.2016 договора купли-продажи объекта и государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю, ФИО2 получила разрешение на строительство объекта, завершила его строительство и ввела объект в эксплуатацию, получив на это разрешение от 20.06.2017. Таким образом, суд не усматривает правовых оснований для квалификации договора купли-продажи от 07.09.2016 между ФИО1 и ФИО2 в качестве мнимой сделки.

Общество заявило о недействительности сделок, как противоречащих Закону об инвестиционной деятельности и нарушающих права Общества как инвестора строительства объекта.

В разделе 2 договора соинвестирования от 22.08.2014 ФИО1 (застройщик-инвестор) и Общество (соинвестор) определили, что он заключен в соответствии с ГК РФ и Законом об инвестиционной деятельности. Стороны обязались направить денежные средства, материальные и нематериальные ресурсы для инвестирования строительства объекта.

Согласно Закону РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (далее-Закон РСФСР № 1488-1) и Закону об инвестиционной деятельности инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Инвестиционная деятельность – это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Инвестирование в создание и воспроизводство основных фондов осуществляется в форме капитальных вложений. Инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.

В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

Субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса.

Субъектами инвестиционной деятельности могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации.

Инвесторы - субъекты инвестиционной деятельности, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование.

Допускается объединение средств инвесторами для осуществления совместного инвестирования.

Инвесторы могут выступать в роли вкладчиков, заказчиков, кредиторов, покупателей, а также выполнять функции любого другого участника инвестиционной деятельности (статья 2 Закона об инвестиционной деятельности).

Пунктом 1 статьи 8 Закона об инвестиционной деятельности, так же, как и пунктом 1 статьи 7 Закона РСФСР № 1488-1, предусмотрено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Положения статьи 4 Закона об инвестиционной деятельности допускают осуществление инвестиционной деятельности как посредством вложения собственных, так и привлеченных средств. В связи с этим инвестором, у которого возникает право общей долевой собственности на результат инвестиционной деятельности, может считаться только лицо, непосредственно являющееся стороной инвестиционного контракта и непосредственно осуществляющее вложения в объект инвестиций.

Кроме того, закон допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестирование (субинвестирование). Отношения по соинвестированию также могут рассматриваться в качестве инвестиционных, однако влекут возникновение иных прав и обязанностей в отношении объекта инвестиций.

Так, в силу требований вышеуказанных законов результатом инвестиционной деятельности являются переход объекта инвестиций в долевую собственность инвесторов и возникновение у инвесторов права по совместному распоряжению таким объектом. В то же время результатом осуществления деятельности по соинвестированию, то есть вложению инвестиций посредством финансирования инвестора - стороны соответствующего инвестиционного контракта, является возникновение у соинвестора права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций.

При этом данное право реализуется по правилам статьи 398 ГК РФ, предусматривающей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.

В соответствии со статьей 6 Закона об инвестиционной деятельности инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг (пункт 3 статьи 7 Закона РСФСР № 1488-1). 

Таким образом, до достижения результата инвестиционной деятельности ее участник имеет право только на определение доли вложений в строительство объекта, а не доли в объекте недвижимости.

Моментом окончания действия договора соинвестирования от 22.08.2014 являются завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию. Указанного результата стороны договора не достигли. Доказательств того, что стороны, в том числе Общество, осуществили финансирование и строительство объекта, как того требовали условия раздела 3 договора, в материалы дела не представлено.

Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Ввиду отсутствия финансирования, в том числе со стороны Общества, ненадлежащего исполнения подрядчиком обязательств по договору генерального подряда от 01.03.2015 № 1/БАТ, ФИО1, реализуя свое право, закрепленное в статье 209 ГК РФ и в разделе 5 договора соинвестирования от 22.08.2014, произвел отчуждение объекта незавершенного строительством со степенью готовности 16% ФИО2 по договору купли-продажи от 07.09.2016. 

ФИО2 завершила строительство объекта в июне 2017 года за счет собственных средств. Общество участия в строительстве объекта, после отчуждения его ФИО1, не принимало, судьбой договора соинвестирования от 22.08.2014 не интересовалось. 

В результате заключения с ФИО2 договора купли-продажи завершенного строительством объекта от 24.10.2018 собственником объекта является ФИО3

Оспариваемые Обществом договоры купли-продажи от 07.09.2016 и от 24.10.2018, в силу статей 166, 168 ГК РФ, являются оспоримыми сделками и могут быть признаны недействительными по требованию стороны сделки или иного лица, указанного в законе, если они нарушают права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекли неблагоприятные для него последствия.

Общество, не являющееся стороной оспариваемых договоров, с учетом изложенного, не представило доказательств того, что договоры нарушают требования закона или иного правового акта, публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, а также того, что Общество является лицом, у которого имеется право предъявить требование об оспаривании договоров. 

Более того, при предъявлении требований в отношении ? доли в праве собственности на объект и земельный участок, не имеется правовых оснований для возврата ФИО1 завершенного ФИО2 строительством объекта вцелом, а также земельного участка, приобретенного ФИО2 в собственность у муниципального образования город Ярославль.  

ФИО1 заявлено о пропуске Обществом срока исковой давности в отношении требования о признании недействительным договора купли-продажи от 07.09.2016. 

В статье 195 ГК РФ определено, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В статье 181 ГК РФ установлено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (пункт 1 статьи).

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 2 статьи).

В силу статьи 5 Закона РСФСР № 1488-1 и статьи 6 Закона об инвестиционной деятельности инвестор, наряду с другими правами, вправе осуществлять контроль за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения.

Общество, являясь соинвестором строительства объекта, заключив с ФИО1 договор соинвестирования от 22.08.2014, в пункте 1.5. которого стороны обозначили ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию – три года с даты заключения договора, в силу статей 1,10 ГК РФ действуя разумно, добросовестно, с должной заботой и осмотрительностью, должно было знать о том, что к моменту истечения 3-хлетнего срока (22.08.2017) объект, незавершенный строительством, 07.09.2016 был продан ФИО2, которая его достроила и ввела в эксплуатацию 20.06.2017. Право собственности ФИО2 на вновь возведенный объект зарегистрировано в ЕГРН 30.06.2017. Сведения, содержащиеся в ЕГРН, носят открытый характер.

Общество обратилось с иском 20.03.2019. Таким образом, истцом пропущен установленный статьей 181 ГК РФ годичный срок для обращения с иском об оспаривании договора купли-продажи от 07.09.2016 между предпринимателями ФИО1 и ФИО2

            В силу пункта 1 статьи 18 Закона об инвестиционной деятельности прекращение или приостановление инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. 

Порядок возмещения убытков субъектам инвестиционной деятельности в случае прекращения или приостановления инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, определяется законодательством Российской Федерации и заключенными договорами и (или) государственными контрактами (пункт 2). Аналогичные положения  содержатся в статье 17 Закона РСФСР № 1488-1.

В случае нарушения требований законодательства Российской Федерации, условий договора и (или) государственного контракта субъекты инвестиционной деятельности несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Закона об инвестиционной деятельности).

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ, предусматривающей основания ответственности, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

В рассматриваемом случае Общество о возмещении убытков не заявило.

Общество заявило о признании права собственности на ? долю в праве собственности на объект и земельный участок, на котором объект расположен, ссылаясь на разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее-Постановление № 54).

 В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения), договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

Согласно пункту 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 данного кодекса, а способы защиты - в его статье 12, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

Как указывалось ранее, по смыслу статей 11, 12 ГК РФ, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

Основания возникновения права собственности  на имущество определены в статьях 218, 219 ГК РФ. 

Согласно пункту 59 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с пунктом 4 Постановления № 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В пункте 5 Постановления № 54 указано, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Общество заявило иск о признании права собственности на недвижимое имущество, которым ФИО1 – сторона по договору соинвестирования от 22.08.2014, не владеет.

Более того, объекта, который у ФИО1 приобрела в собственность ФИО2 (незавершенный строительством объект со степенью готовности 16%) не существует в натуре. ФИО2 завершила строительство за счет собственных средств.

При изложенных обстоятельствах, с учетом избранного истцом способа защиты, оснований для удовлетворения его исковых требований у суда не имеется.

Расходы по госпошлине возлагаются на истца. 

Принятые определением от 22.03.2019 обеспечительные меры подлежат отмене.

 

Руководствуясь статьями 65, 71, 97, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Фора-Девелопмент» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>) в доход федерального бюджета 18 000 руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 22.03.2019.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

 

Судья

Чистякова О.Н.