АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-10221/2024

г. Архангельск

16 января 2025 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2025 года  

Полный текст решения изготовлен 16 января 2025 года 

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шумиловой С.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации городского округа "Город Архангельск" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 163000, г.Архангельск, Архангельская область, пл.В.И.Ленина, дом 5)

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "Новострой" (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>; адрес: Россия 163000, г.Архангельск, Архангельская область, наб.Северной Двины, дом 112, корп. 2, пом. 6)

о взыскании штрафа,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1 (доверенность от 23.01.2024 №19-37/52),

от ответчика - ФИО2 (директор), ФИО3 (доверенность от 02.12.2024),

установил:

администрация городского округа "Город Архангельск" (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "Новострой" (далее - ответчик) с требованием о взыскании штрафа за нарушение пунктов договора аренды  №7/24л от 08.05.2024 в размере 372 622 руб. 67 коп., в том числе пп.5.2.4 договора в размере 110 417 руб. 86 коп.; пп.5.2.6 в размере 41 369 руб. 10 коп. и пп.5.2.8 в размере 220 835 руб. 71 коп.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представители ответчика с требованиями истца не согласились, по доводам изложенным в отзыве.

Заслушав представителей сторон, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 08.05.2024 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды №7/24л, по условиям которого арендодатель обязуется передать, а арендатор принять в аренду принадлежащее на праве собственности истцу нежилое здание общей площадью 341,1 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, городской округ "Город Архангельск", 

<

...> кадастровый номер 29:22:050501:57, являющееся неиспользуемым объектом культурного наследия регионального значения, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, "Дом Н.В. Никольского", находящееся в неудовлетворительном состоянии, расположенное на земельном участке площадью 758 кв.м, кадастровый номер 29:22:050501:846.

Объект аренды передается для целей проведения работ по его сохранению и дальнейшего использования под историко-культурную деятельность (пункт 1.4. договора).

Срок аренды составляет 49 лет и исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи объекта аренды, составленному по форме согласно приложению №6 к договору (пункт 2.2. договора).

Между сторонами подписан акт приема-передачи объекта аренды 08.05.2024.

В соответствии с пунктом 5.2.4. договора, арендатор на весь период использования объекта аренды в рамках договора принимает на себя обязанности арендодателя по содержанию объекта аренды, в том числе обязанности по оплате коммунальных услуг, оказанных в период использования объекта аренды, а также обязанности по оплате расходов, связанных с содержанием и ремонтом объекта аренды. Во исполнении  указанных выше обязательств, арендатор самостоятельно в течение 30 календарных дней с момента заключения договора обязуется заключить соответствующие договоры с организацией, осуществляющей управление объектом аренды, а так же  с организациями-поставщиками коммунальных ресурсов (ресурсоснабжающими организациями). В том случае, если услуга по вывозу ТБО не включена в перечень работ по договору, заключенному арендатором с организацией, осуществляющей управление объектом аренды, арендатор в указанный выше срок обязан заключить договор на вывоз ТБО самостоятельно. В течение 10 календарных дней с момента заключения указанных договоров арендатор обязуется предоставить их копии арендодателю.

Согласно пункту 5.2.6. договора, арендатор обязан в течение месяца со дня заключения договора за счет собственных средств застраховать объект аренды от любого ущерба и разрушения по причине пожара, стихийных бедствий, аварий, водопроводных, отопительных и канализационных систем, взрыва бытового газа, удара молнии. При страховании объекта аренды выгодоприобретателем арендатор обязан указать арендодателя. В течение 5 рабочих дней с момента оформления страхового полиса предоставить арендодателю заверенную страховщиком копию страхового возмещение. Обеспечить непрерывное страхование объекта аренды в течение всего срока действия договора.

В случае отсутствия возможности заключить страховой полис (договор страхования) арендатор обязан в течение 40 календарных дней со дня заключения договора предоставить арендодателю ежегодно письменные пояснения с приложением  документов, подтверждающих отсутствие возможности заключения указанных договоров.

В силу пункта 5.2.8. договора, арендатор обязан внести задаток (обеспечительный депозит) в размере 35 процентов от кадастровой стоимости объекта аренды единовременно не позднее 30 календарных дней с момента заключения договора, на срок до исполнения обязательств по проведению работ по сохранению объекта аренды.

В пункте 5.2.9. договора установлено, что кадастровая стоимость объекта аренды составляет 1 104 178 руб. 55 коп. Сумма задатка составляет 386 462 руб. 49 коп.

Пунктом 7.6. договора предусмотрено, что в случае нарушения арендатором условий, предусмотренных пунктом 5.2.6.  договора, арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере годовой арендной платы за пользование объектом аренды и арендной платы за пользование земельным участком.

Согласно пункту 7.7. договора, в случае нарушения арендатором других условий договора (за исключением 7.2, 7.3, 7.4, 7.5 и 7.6 договора), арендатор уплачивает арендодателю штраф в размере 10% от кадастровой стоимости объекта аренды, установленной на момент обнаружения арендодателем нарушения условий договора за каждое нарушение.

Пунктом 7.2. договора закреплено, что за отказ от внесения задатка (обеспечительного депозита) арендатор  уплачивает штраф арендодателю в размере 20% от кадастровой стоимости объекта аренды. Под отказом от внесения задатка понимается, как письменное уведомление об отказе внесения задатка в целом, так и невнесение его в течение 10 календарных дней после наступления срока установленного п.5.2.8 договора.

В ходе проверки соблюдения условий договора истцом выявлены следующие нарушения: нарушен пункт 5.2.4. договора - не заключены договоры с организацией, осуществляющей управление объектом аренды, а также организациями-поставщиками коммунальных ресурсов. По данному факту в соответствии с пунктом 7.7. договора арендатору начислен штраф в размере 10 % от кадастровой стоимости объекта аренды в размере 110 417 руб. 86 коп.

Нарушен пункт 5.2.6. договора- не заключен договор страхования арендуемого объекта аренды. По данному факту на основании пункта 7.6. договора начислен штраф в размере 41 369 руб. 10 коп.

Нарушен пункт 5.2.8. договора - своевременно не внесен задаток. По факту выявленного нарушения в соответствии с пунктом 7.2. договора арендатору начислен штраф в размере 20 % от кадастровой стоимости объекта в размере 220 835 руб. 71 коп.

Поскольку ответчик штрафы не уплатил, истец обратился с настоящим требованием в суд.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий юридических лиц.

Согласно статье 307 ГК РФ, в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускаются.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (пени, штрафом) признается денежная сумма, установленная законом или договором, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора.

Общий размер штрафа составил 372 622 руб. 67 коп.

Ответчик не согласился с исковыми требованиями, сообщив, что договор аренды подлежал обязательной государственной регистрации и был зарегистрирован 30.05.2024. Договор аренды выдан ответчику после проведенной регистрации. До регистрации договора аренды, ответчик не имел никаких правовых оснований для обращения к третьим лицам за совершением каких бы то ни было юридических действий, предписанных договором. Объект аренды находится в неудовлетворительном состоянии.  В нем отсутствовало электричество и водоснабжение, печи находились в неудовлетворительном состоянии. В течение 30 дней со дня государственной регистрации договора ответчик  обратился к ПАО «Россети Северо-Запад», ООО «РВК-Архангельск», ООО «ЭкоИнтегратор», ПАО «ТГК-2» с заявками на заключение договоров. Акт об осуществлении технологического присоединения подписан с ПАО Россети Северо-Запад 05.06.2024. Договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами заключен с ООО «ЭкоИнтегратор» 27.06.2024. Письмом №2201/1194-2024 от 11.06.2024 ПАО «ТГК-2» сообщило об отсутствии оснований для подключения объекта к системе теплоснабжения. 27 июня 2024 года, то есть в пределах предусмотренного пунктом 5.2.4. договора срока, ответчик предоставил в Администрацию письмо, в котором предоставил заявки в ПАО «Россети Северо-Запад», ООО «РВК-Архангельск», ООО «ЭкоИнтегратор», ПАО «ТГК-2». 11 июля 2024 года Общество предоставило в Администрацию копию договора по обращению с твердыми коммунальными отходами от 27.06.2024, заключенного с ООО «ЭкоИнтегратор». 02 августа 2024 года Общество повторно сообщило Администрации о том, что обязанность, предусмотренная пунктом 5.2.4. договора, им исполнена. 11 июля 2024 года, то есть в пределах предусмотренного пунктом 5.2.6. договора срока, Общество предоставило в Администрацию отказы страховых организаций в заключении договора страхования. 02 августа 2024 года Общество повторно сообщило Администрации о том, что обязанность, предусмотренная пунктом 5.2.6 договора, им исполнена. Кроме того, после государственной регистрации и получения экземпляра договора от Администрации Общество перечислило задаток в установленном размере, о чем уведомило письмом от 27.06.2024. По мнению ответчика, основания для начисления штрафов отсутствуют.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 2 статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив материалы дела, изучив доводы сторон, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Согласно статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Настоящий договор аренды заключен  на 49 лет. Таким образом, договор подлежит обязательной государственной регистрации, которая произведена 30.05.2024 за номером 29:22:050501:57-29/188/2022-1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.

Договор аренды выдан арендатору арендодателем после проведения государственной регистрации. Указанный факт со стороны истца не опровергнут.

Таким образом, до государственной регистрации договора аренды арендатор фактически не имел правовых оснований для обращения к третьим лицам за совершением каких бы то ни было юридических действий, указанных в договоре аренды от 08.05.2024.

В данном случае суд соглашается с доводами ответчика в том, что срок исполнения обязательств следует исчислять с момента государственной регистрации договора аренды, а именно с 30.05.2024.

Пунктом 1.10. договора предусмотрено, что техническое состояние объекта  аренды характеризуется как неудовлетворительное, требующее проведения ремонтно-реставрационных работ и не позволяющее осуществлять его эксплуатацию по назначению. Сведения о характеристиках объекта аренды содержатся в следующих документах: техническом паспорте нежилого здания, составленном по состоянию на 11 мая 2022 года, акте осмотра технического состояния объекта (выявленного объекта) культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации от 13 июня 2003 года №53впл, паспорте объекта культурного наследия от 16 октября 2017 года.

В акте приема-передачи объекта аренды от 08.05.2024 указано, что электричество и водоснабжение отсутствует.

Согласно акту осмотра технического состояния объекта (выявленного объекта) культурного наследия (памятника истории и культуры) народов Российской Федерации №53впл от 13.06.2023, общее состояние здания неудовлетворительное, отдельных элементов - аварийное. В подпункте «д» пункта 3 акта зафиксировано состояние инженерных коммуникаций дома: электроснабжение: от городской сети здание отключено. Имеется самовольное подключение к рядом располагающейся воздушной линии эл.передачи; отопление: печное. Печи в неудовлетворительном состоянии.

Арендатор исполняя обязанности принятые по договору аренды, в течение 30 дней со дня государственной регистрации договора обратился к ресурсоснабжающим организациям, а именно к ПАО «Россети Северо-Запад», ООО «РВК-Архангельск», ООО «ЭкоИнтегратор», ПАО «ТГК-2» с заявками на заключение договоров.

05.06.2024 ответчиком с ПАО Россети Северо-Запад подписан акт об осуществлении технологического присоединения  №ВПД-АРХ-00533-А/24.

Договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами заключен арендатором с ООО «ЭкоИнтегратор» 27 июня 2024 года.

Письмом от 11.06.2024 №2201/1194-2024 ПАО «ТГК-2» сообщило об отсутствии оснований для подключения объекта к системе теплоснабжения.

27 июня 2024 года (в пределах предусмотренного пунктом 5.2.4. договора аренды срока), ответчик представил истцу письмо, к которому приложил заявки в ПАО «Россети Северо-Запад», ООО «РВК-Архангельск», ООО «ЭкоИнтегратор», ПАО «ТГК-2».

11 июля 2024 года ответчик представил истцу копию договора по обращению с ТКО от 27.06.2024 №16093, заключенного с ООО «ЭкоИнтегратор».

Как видно из материалов дела, переданное в аренду здание не эксплуатировалось, соответственно, никем не управлялось и не обслуживалось, следовательно, договор на управление данным домом заключить не представилось возможным.

02 августа 2024 года ответчик повторно сообщило истцу о том, что обязанность, предусмотренная пунктом 5.2.4. договора, им исполнена.

Согласно пункту 5.2.6. договора предусмотрена обязанность ответчика в течение месяца со дня заключения договора за счет собственных средств застраховать объект аренды.

11 июля 2024 года (в пределах предусмотренного пунктом 5.2.6. договора срока), ответчик представил истцу письменные отказы страховых компаний от 08.07.2024, от 10.07.2024, от 08.07.2024 в заключении договора страхования в виду технического состояния объекта. 02.08.2024 ответчик повторно сообщил истцу о том, что обязанность, предусмотренная пунктом 5.2.6 договора, им исполнена.

По факту просрочки внесения арендатором задатка, истцом выявлено нарушение условий договора и в соответствии с пунктом 7.2. договора ответчику начислен штраф в размере 20% от кадастровой стоимости объекта - 220 835 руб. 71 коп.

Размер обеспечительного платежа составляет 386 462 руб. 49 коп. и должен быть перечислен по реквизитам, указанным в пункте 5.2.9. договора в тридцатидневный срок с момента заключения договора.

Как следует из пояснений ответчика и не оспаривается истцом, до внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о регистрации договора аренды и обременения в пользу ответчика у последнего отсутствовал подлинник договора, который был выдан ему истцом только через неделю после государственной регистрации, соответственно, ответчик не располагал сведениями о реквизитах для перечисления Администрации задатка.

После государственной регистрации и получения экземпляра договора от арендодателя арендатором произведено перечисление задатка в установленном размере, что подтверждается чеком по операции от 27.06.2024, о чем также был уведомлен истец письмом от 27.06.2024.

Таким образом, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая добросовестное поведение и своевременные действия арендатора по исполнению возложенных на него договором аренды обязанностей, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Администрации.

Из представленных в материалы дела документов, нарушений условий договора со стороны арендатора судом не усматривается. Иного истцом в материалы дела не представлено.

Следовательно, требования истца необоснованны и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца. Поскольку в силу подпункта 1.1 пункта статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины как орган государственной власти, государственная пошлина по настоящему иску взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных исковых требований отказать. 

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

      Судья           

                   А.Н. Тюпин