Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

№ А61-10/2019

г. Владикавказ

26 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 19 июня 2019 года.

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания в составе судьи Джиоева З.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авлоховой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Фиан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ответчику - Обществу с ограниченной ответственностью «Причал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), третье лицо - Акционерный коммерческий банк «Банк развития региона» (открытое акционерное общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», о выселении из нежилого здания и взыскании денежных средств,

в судебном заседании от 11.06.2019 был объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 19.06.2019,

при участии до перерыва:

от истца – ФИО1 по доверенности от 15.05.2019,

от ответчика и третьего лица – не явились,

при участии после перерыва:

от сторон и третьего лица – не явились,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Фиан»  обратилась в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Причал» о выселении ответчика из принадлежащего истцу нежилого здания Литер «А» площадью 1018,3 кв.м. (расположенного по адресу: РСО-Алания, 

<

...> с кадастровым номером 15:09:0011509:79) и обязании ответчика передать указанное помещение в освобожденном виде в том состоянии, в котором оно было  принято на хранение, с учетом его  естественного ухудшения, а также взыскании арендной платы за использование первого этажа переданного на ответственное хранение здания в качестве торгового помещения за период с 01.08.2018 по 31.12.2018.

Определением от 28.02.2019 судом принято уточнение исковых требований (вх. от 30.01.2019), согласно которому истец просит выселить ответчика из принадлежащего истцу здания (литер А, площадью 1018,3 кв.м.), расположенного по адресу: РСО-Алания, 

<

...> с кадастровым номером 15:09:0011509:79, обязать ответчика передать указанное помещение в освобожденном виде в том состоянии, в котором оно было принято на хранение, с учетом его естественного ухудшения или изменения вследствие его естественных свойств, а также обязать ответчика возместить истцу стоимость средней арендной платы за использование первого этажа переданного на ответственное хранение здания в качестве торгового помещения за период с 01.08.2018 по 29.01.2019 в размере 741 861,30руб.

15.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Акционерный коммерческий банк «Банк развития региона» (открытое акционерное общество) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов».

Судебное заседание от 11.06.2019 проведено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

В суд от истца поступило ходатайство от 06.06.2019 (вх. от 10.06.2019), в котором он просит исковые требования удовлетворить в полном объеме, а также считает несостоятельными доводы ответчика, содержащиеся в отзыве на исковое заявление (вх. от 27.02.2019). В обоснование заявленных доводов представил диск CD-R №RFD80M-7923980 с видеозаписью и фотоснимками процесса обследования спорного недвижимого имущества, о чем составлен акт обследования объекта недвижимости от 30.05.2019.

Представитель истца требования поддержал в полном объеме, представил для приобщения к материалам дела «Анализ аналогов объекта недвижимости с целью определения средней арендной платы за 1 кв.м. по г. Владикавказ», подписанный ФИО2 и ФИО3, и доказательства направления в адрес ответчика ходатайства от 06.06.2019.

В порядке статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд приобщил к материалам дела «Анализ аналогов объекта недвижимости с целью определения средней арендной платы за 1 кв.м. по г. Владикавказ» в двух экземплярах, копии квитанций от 08.06.2019 и отчета о направлении 10.06.2019 электронного письма от имени ФИО3 в адрес «prichal.alko@mail.ru».

Учитывая мнение представителя истца, суд, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявил в судебном заседании от 11.06.2019 перерыв до 12 час. 00 мин. 19.06.2019 для получения сведений о вручении ответчику ходатайства от 06.06.2019.

Информация об объявлении перерыва размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания.

Судебное заседание от 19.06.2019 проведено в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

В суд от истца поступило ходатайство от 17.06.2019 (вх. от 17.06.2019), в котором он просил исковые требования удовлетворить в полном объеме и провести судебное заседание в его отсутствие.

Третье лицо (Акционерный коммерческий банк «Банк развития региона» (открытое акционерное общество) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов») письменную позицию по делу не представило.

Истец ссылается на то, что ответчик неправомочно использовал помещение, переданное на ответственное хранение, в предпринимательских целях (о чем ему стало известно в июле 2018 года), вследствие чего получил выгоду от безвозмездного использования вверенного ему имущества - сберег собственные денежные средства, что имеет все признаки неосновательного обогащения. Вследствие неправомочного и активного использования спорного имущества в течение длительного времени, оно, вместо естественного ухудшения свойств, находится в худшем состоянии, чем если бы действительно сохранялось в соответствии с условиями договора ответственного хранения, то есть без какого бы то ни было использования.

02.11.2018 в адрес ответчика было направлено требование о необходимости прекратить использование первого этажа нежилого здания в качестве торгового помещения, в противном случае, считать договор ответственного хранения от 27.11.2015 №1 расторгнутым и освободить нежилое здание. 

Данное требование оставлено ответчиком без удовлетворения.

Ненадлежащее, по мнению истца, исполнение ответчиком обязательств по хранению и возврату спорного имущества, переданного ему на ответственное хранения, явились основанием для предъявления истцом настоящего искового заявления.

В судебных заседаниях от 27.02.2019 и 28.02.2019 представитель ответчика пояснил, что помещение находится на хранении у ответчика на законных основаниях, оснований для передачи спорного недвижимого имущества истцу не имеется в связи с тем, что договор сторонами не расторгнут, хранителем осуществляется оплата коммунальных услуг по содержанию переданного на хранение здания, предпринимаются все меры по сохранности недвижимого имущества, также отрицал факт пользования спорным имуществом в предпринимательских целях. Представил для приобщения к материалам дела копию лицензии на осуществление розничной продажи алкогольной продукции от 24.11.2018 № 15РПА0000618, копии договора аренды части нежилого помещения от 26.08.2015 № 001/15, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Причал» и ИП ФИО4, и акта приема-передачи части нежилого помещения, расположенного по адресу: РСО-Алания, Карцинское шоссе, д. 7, литер «АА». Указал на то, что конкурсного управляющего истца могло ввести в заблуждение нахождение поблизости спорного недвижимого имущества и занимаемого ответчиком по договору аренды помещения.

Ответчик также представил в суд письменный отзыв на исковое заявление (вх. 27.02.2019), в котором просил отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, в связи с тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие информацию, которой располагает истец, об использовании первого этажа спорного имущества в предпринимательских целях; не представлены доказательства об уклонении от возврата имущества, переданного по договору, то есть подписания акта приема-передачи. Ответчик также не согласен с требованием о взыскании средней стоимости арендной платы в размере 741 861,30руб. за период с 01.08.2018 по 29.01.2019 на основании того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также представленный в материалы дела «Анализ аналогов объекта недвижимости с целью определения средней арендной платы за 1 кв.м. по г.Владикавказ», выполненный лицом, не предоставившим информацию, подтверждающую его квалификацию, является недопустимым доказательством.

Вместе с ходатайством от 06.06.2019 истцом в материалы дела представлены: доказательства истребования у ответчика недвижимого имущества - уведомление от 05.04.2019, полученное Обществом с ограниченной ответственностью «Причал» по юридическому адресу 23.04.2019; доказательства, подтверждающие пользование ответчиком спорным имуществом в предпринимательских целях – фотографии и диск с видеозаписью процесса приобретения сока «Rich» в магазине (копия чека от 30.05.2019 представлена истцом в материалы дела), а также акт обследования объекта недвижимости от 30.05.2019. 

Исследовав представленные материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 06.08.2015 в рамках дела № А61-2040/2015 в отношении Общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Фиан» введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО2.

Между Обществом с ограниченной ответственностью Фирмой «Фиан» в лице конкурсного управляющего ФИО2 (далее - Поклажедатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Причал» (далее – Ответственный хранитель) был заключен договор ответственного хранения от 27.11.2015 № 1 (далее - Договор), по условиям которого Хранитель на безвозмездной основе обязуется принять на хранение имущество, переданное ему Поклажедателем.

Согласно пункту 1.2. на хранение передается следующее имущество: 

- нежилое здание, литер А, площадь 1 018,3 кв.м., адрес (местоположение) объекта: РСО-Алания, 

<

...>, кадастровый №15:09:0011509:79;

- земельный участок (аренда), площадь 4 598,0 кв.м., адрес (местоположение) объекта: РСО-Алания, 

<

...>, кадастровый №15:09:0011509:006.

В рамках дела № А61-2040/2015 установлено, что вышеуказанные объекты недвижимого имущества составляют конкурсную массу Общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Фиан».

В договоре указано, что на основании статьи 904 Гражданского кодекса Российской Федерации хранитель обязан по первому требованию поклажедателя возвратить принятую на хранение вещь, хотя бы предусмотренный договором срок ее хранения еще не окончился.

Во исполнение пункта 7.2. Договора по акту приема-передачи имущества от 27.11.2015 Ответственному хранителю передано на хранение нежилое здание (литер А, площадь 1018,3 кв.м., с кадастровым номером 15:09:0011509:79) и земельный участок (аренда) (площадь 4598,0 кв.м., с кадастровым номером 15:09:0011509:006), расположенные по адресу: РСО-Алания, 

<

...>.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации переданное на хранение имущество является  недвижимым. Определением ВАС РФ от 16.05.2007 №5557/07 по делу № А41-К2-4402/06 также установлено, что исходя из сущности отношений по хранению и норм главы 47 Гражданского кодекса Российской Федерации, объектом хранения могут выступать движимые вещи, за исключением случаев, предусмотренных статьей 926 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04.08.2014 по делу №А12-32488/2013 и от 24.09.2013 года по делу № А12-1106/2013 изложен следующий вывод.

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из природы недвижимых вещей, исключается возможность их передачи в целях хранения.

Учитывая изложенное, а также факт отсутствия в договоре платы, указанное в договоре недвижимое имущество может находиться у ответчика в безвозмездном пользовании, а не на хранении, поэтому отношения между сторонами по договору подлежат регулированию нормами главы 36 Гражданского кодекса Российской Федерации (безвозмездное пользование).

Такой же позиции придерживается Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в постановлении от 24.09.2013 по делу № А12-1106/2013.

Принимая во внимание совокупность подходов к применению норм права о передаче на хранение недвижимого имущества, суд приходит к выводу о том, что из существа отношений по хранению и норм главы 47 Гражданского кодекса Российской Федерации, объектом хранения могут выступать только движимые вещи за исключением случаев, предусмотренных статьей 926 Гражданского кодекса Российской Федерации. Это вытекает из природы объектов недвижимости, связанных с землей как объектов, перемещение которых без нанесения несоразмерного ущерба их назначению невозможно (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), что исключает возможности передачи их в целях хранения. Такие объекты могут быть предметом договоров безвозмездного пользования.

Из содержания договора ответственного хранения от 27.11.2015 №1 не усматривается передача спорного недвижимого имущества в безвозмездное пользование ответчику.

По мнению суда, недвижимое имущество не может быть передано на хранение, сохранность недвижимого имущества обеспечивается иными способами, а именно договором возмездного оказания услуг по охране.

У суда отсутствуют сведения о заключении между сторонами договора возмездного оказания услуг по охране спорного недвижимого имущества.

Пунктом 5.1. Договора предусмотрено, что данный договор заключается сторонами на безвозмездной основе.

Из материалов дела следует, что  недвижимое имущество, вошедшее в конкурсную массу Общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Фиан», в фактически передано в безвозмездное пользование ответчику.

Полномочия конкурсного управляющего определены в статье 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 29.05.2019) «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 09.06.2019).

Из содержания названной статьи следует, что конкурсный управляющий обязан: принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника; предъявлять к третьим лицам, имеющим задолженность перед должником, требования о ее взыскании в порядке, установленном настоящим Федеральным законом; заключать сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, только с согласия собрания кредиторов или комитета кредиторов; исполнять иные установленные настоящим Федеральным законом обязанности.

13.11.2018 в суд от УФСБ России по РСО-Алания поступило заявление о предоставлении возможности ознакомления с материалами дела № А61-2040/2015 в связи с осуществлением комплекса оперативно-розыскных мероприятий по документированию противоправной деятельности неустановленных лиц, осуществляющих мошеннические действия по поводу конкурсной массы Общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Фиан», в результате чего АКБ «БРР» (ОАО) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» причинили ущерб в размере свыше 100 000 000руб.

Исковое заявление конкурсного управляющего ФИО2 с требованиями о выселении из нежилого здания и взыскании денежных средств за пользование нежилым зданием, переданным по договору ответственного хранения от 27.11.2015 № 1, поступило в суд 10.01.2019, то есть после проведения проверочных мероприятий.

Акционерный коммерческий банк «Банк развития региона» (открытое акционерное общество) в лице конкурсного управляющего - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» определением суда от 15.05.2019 привлечен к участию в деле №А61-10/2019 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в связи тем, что согласно выписке из ЕГРН от 07.12.2018 №99/2018/227605771 в отношении спорного объекта недвижимого имущества были введены ограничения (обременения): по договору ипотеки от 05.05.2012 № б/н в пользу Акционерного коммерческого банка «Банк развития региона» (открытого акционерного общества) на период с 21.03.2012 по 21.03.2013; 09.01.2014 наложен арест на основании постановления о наложении ареста на имущество должника от 21.12.2013 №3/6-86/2013; 14.11.2014 наложен арест решением №2 начальника  Межрайонной инспекции ФНС по г.Владикавказу от 11.11.2014 № б/н.

Определением суда от 08.04.2019 по делу № А61-2040/2015 конкурсный управляющий Общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Фиан» ФИО2 освобождена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника. 14.05.2019 конкурсным управляющим Общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Фиан» назначен член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Меркурий» ФИО3.

Действия конкурсного управляющего ФИО2 при совершении сделки по передаче имущества, входящего в конкурсную массу Общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Фиан», в фактическое безвозмездное пользование, противоречат нормам, установленным статьей 129 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ (ред. от 29.05.2019) «О несостоятельности (банкротстве)», что ведет к негативным последствиям для кредиторов должника, выраженным в непополнении конкурсной массы и причинении убытков должнику.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (коммерческие организации) либо не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками (некоммерческие организации).

В части 2 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации дается определение, согласно которому юридические лица, являющиеся коммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовых формах хозяйственных товариществ и обществ, крестьянских (фермерских) хозяйств, хозяйственных партнерств, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий.

Согласно выпискам из ЕГРЮЛ от 29.12.2018 Общество с ограниченной ответственностью Фирма «Фиан» и Общество с ограниченной ответственностью «Причал» являются коммерческими организациями.

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей, в отношениях между коммерческими организациями (пункт 4 части 1 статьи 575 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, судом установлено, что оплата по Договору не производилась, счета на оплату не выставлялись, доказательств оплаты не представлено, претензий со стороны Общества с ограниченной ответственностью «Причал» по оплате за хранение также не имеется, что указывает на недействительность Договора как притворной сделки.

Согласно части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна.

Как разъяснено в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (часть 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. 

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации или специальными законами.

Для признания сделки недействительной по мотиву ее притворности необходимо установить, что воля обеих сторон была направлена на совершение сделки, отличной от заключенной, а также, что сторонами в рамках исполнения притворной сделки выполнены все существенные условия прикрываемой сделки.

В рассматриваемом случае, суд приходит к выводу о том, что между сторонами сложились фактические арендные отношения, договор ответственного хранения от 27.11.2015 № 1 является притворной сделкой, так как прикрывает передачу спорного имущества в аренду. Об этом свидетельствует также тот факт, что ответчик оплачивает коммунальные платежи, о чем заявлено представителем ответчика.

Спорные правоотношения являются арендными, подлежат правовому регулированию положениями главы 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к прикрываемой сделке (договору аренды) суд установил, что такой договор является незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации, предусмотренной пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Кодекса), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд не может признаваться незаключенным договор, фактически исполнявшийся сторонами, поскольку ссылки на такую незаключенность являются недобросовестным способом избежания исполнения обязательства.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В порядке пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 названной статьи).

Истец уведомил ответчика об отказе от договора хранения путем направления требования от 02.11.2018, полученного Обществом с ограниченной ответственностью «Причал» 23.11.2018 (согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35503529051165).

Из содержания искового заявления (вх. от 10.01.2019) также усматривается, что истец выразил волеизъявление об истребовании имущества, переданного ответчику по договору ответственного хранения от 27.11.2015 № 1, что, по сути, исходя из существа договора, является уведомлением о прекращении действия договора.

Также истцом в материалы дела представлено уведомление от 05.04.2019, которым он информирует Общество с ограниченной ответственностью «Причал» о необходимости незамедлительно передать конкурсному управляющему Общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Фиан» имущество, переданное по договору ответственного хранения от 27.11.2015 № 1.

При таких обстоятельствах, у ответчика возникла обязанность возвратить спорное недвижимое имущество, переданное по договору ответственного хранения от 27.11.2015 № 1.

Пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Учитывая правила статей 450, 453, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также факт направления требований в адрес ответчика о необходимости возвратить спорное имущество, договор от 27.11.2015 № 1 считается  расторгнутым в одностороннем порядке в силу прямого указания закона.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом в качестве доказательства передачи ответчику имущества по договору  ответственного хранения от 27.11.2015 № 1 в материалы дела представлен акт приема-передачи имущества от 27.11.2015, подписанный ответчиком без замечаний и скрепленный печатью ответчика.

В подтверждение факта обращения к ответчику с просьбой возвратить спорное имущество являются письменное требование истца от 02.11.2018 и уведомление от 05.04.2019, направленные по юридическому адресу ответчика.

Факт получения указанных требований ответчиком не оспаривается.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика стоимости средней арендной платы за использование первого этажа переданного на ответственное хранение здания в качестве торгового помещения за период с 01.08.2018 по 29.01.2019 в размере 741 861,30руб.

Как следует из содержания искового заявления, в конце июля 2018 года конкурсному управляющему Общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Фиан» стало известно, что первый этаж спорного здания незаконно используется ответчиком как торговая площадка.

Ответчик оспаривается факт пользования спорным недвижимым имуществом в предпринимательских целях, а также считает, что требование о взыскании арендной платы подлежит оставлению без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, поскольку в требовании от 02.11.2018 отсутствуют сведения о наличии денежного обязательства ответчика перед истцом.

Целью установления претензионного порядка разрешения спора, среди прочего, является экономия средств и времени сторон, сохранение между сторонами партнерских отношений, уменьшение нагрузки судов.

При этом претензионный порядок не должен являться препятствием к защите лицом своих прав в судебном порядке.

Не соблюдение истцом претензионного порядка, являющегося обязательным по данному спору в силу части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не может в настоящем деле являться основанием для оставления иска без рассмотрения, поскольку, приняв во внимание факт нахождения дела в суде в течение длительного времени (более пяти месяцев), истечение срока ответа на требование о взыскании средней стоимости арендных платежей, отсутствие со стороны ответчика каких-либо попыток урегулирования спора либо добровольного погашения задолженности, суд считает, что в такой ситуации досудебный порядок урегулирования спора (его соблюдение или несоблюдение) уже не может эффективно обеспечить те цели и задачи, для которых данный институт применяется, тем более что стороны всегда имеют возможность урегулировать спор путем заключения мирового соглашения.

Договором от 27.11.2015 № 1 не предусмотрено использование спорного имущества Ответственным хранителем в предпринимательских целях.  

Истцом представлены доказательства, подтверждающие пользование ответчиком спорным имуществом в предпринимательских целях – фотографии и диск с видеозаписью процесса приобретения сока «Rich» в магазине (копия чека от 30.05.2019 представлена истцом в материалы дела), а также акт обследования объекта недвижимости от 30.05.2019. 

На фотографиях усматривается спорное здание снаружи, виден путь до входа в здание, висят соответствующие вывески, вид внутри - работающий магазин и полки с алкогольной продукцией.

Видеозаписи и фотоматериалы в соответствии с частью 2 статьи 64, частью 2 статьи 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеют доказательственную силу для суда наряду с другими доказательствами по делу. 

Учитывая отсутствие между сторонами договорных отношений относительно аренды спорного недвижимого имущества, суд считает, что в данных правоотношениях подлежат применению правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, предусмотренные главой 60 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В данном случае оснований, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Согласно статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Истец определил дату течения срока начисления суммы неосновательного обогащения с 01.08.2018, поскольку, о пользовании ответчиком помещения в предпринимательских целях конкурсному управляющему Общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Фиан» стало известно в июле 2018 года, однако факт признания договора ответственного хранения от 27.11.2015 №1 недействительной сделкой ввиду ее притворности, является основанием для предъявления исковых требований о взыскании арендных платежей с даты заключения договора.

Порядок расчета стоимости пользования имуществом Договором не предусмотрен.

Средняя стоимость арендной платы определена истцом в размере 375 руб./мес. за 1кв. м. 

Истцом в материалы дела представлен «Анализ аналогов объекта недвижимости с целью определения средней арендной платы за 1 кв.м. по г. Владикавказ», подписанный ФИО2 и ФИО3

Ответчик возразил против применения расчета стоимости арендной платы истца, в связи с тем, что представленный в материалы дела «Анализ аналогов объекта недвижимости с целью определения средней арендной платы за 1 кв.м. по г.Владикавказ» по своей сути является оценкой услуги по аренде, выполненный лицом, не предоставившим информацию, подтверждающую его квалификацию.

Согласно представленным документам, ФИО2 имеет квалификацию в области оценки недвижимости (квалификационный аттестат от 29.03.2018 № 007906-1, выданный на основании решения ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 29.03.2018 №57), является членом Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ» (далее - НП «АРМО») на основании свидетельства от 06.06.2008 № 1970-08, согласно выписке из реестра саморегулируемой организации оценщиков от 09.01.2019 № 09-01/19 право на  осуществление оценочной деятельности не приостановлено, что дополнительно усматривается из письма НП «АРМО» от 15.01.2019 № 9 о подтверждении квалификации эксперта.

ФИО3 также имеет квалификацию в области оценки недвижимости (квалификационный аттестат от 15.03.2019 № 016737-1, выданный на основании решения ФБУ «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» от 15.03.2019 №114), является членом НП «АРМО» на основании свидетельства от 01.04.2019 серии 0026005, а также выписки из реестра саморегулируемой организации оценщиков от 09.04.2019.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Однако стороны с ходатайством о назначении экспертизы не обращались, а у суда отсутствовала возможность назначения судебной экспертизы по своей инициативе.

Оснований не доверять анализу аналогов объекта недвижимости с целью определения средней арендной платы за 1 кв.м. по г. Владикавказ, представленному истцом в материалы дела, у суда не имеется. 

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской, а также положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о правомерности требования о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в виде стоимости средней арендной платы за фактическое использование в предпринимательских целях спорного недвижимого имущества.

Из смысла статей 101, 110, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в решении суда содержится указание на распределение между сторонами судебных расходов, состоящих из государственной пошлины и судебных издержек.

Судом удовлетворено  ходатайство истца об отсрочке уплаты госпошлины. Согласно пункту 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по делам, рассматриваемым арбитражными судами, государственная пошлина при подаче исковых заявлений неимущественного характера уплачивается в размере 6 000руб.

Государственная пошлина от суммы иска 741 861,30руб. руб. составляет 17 837руб.

Согласно статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины возлагают на лицо, в отношении которого исковые требования удовлетворены.

На основании изложенного, с ответчика в доход бюджета Российской Федерации подлежит взысканию 23 837руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Причал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) освободить и возвратить в собственность Обществу с ограниченной ответственностью Фирме «Фиан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) переданное по договору ответственного хранения от 27.11.2015 № 1 нежилое здание с кадастровым номером 15:09:0011509:79, расположенное по адресу: 

<

...>.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Причал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью Фирмы «Фиан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 741 861,30руб. за период с 01.08.2018 по 29.01.2019.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Причал» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход бюджета Российской Федерации 23 837руб. государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а так же в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по дела в законную силу через суд, вынесший решение.

СудьяЗ.П. Джиоев