ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

03.07.2025

Дело № А40-166454/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 25.06.2025

Полный текст постановления изготовлен 03.07.2025

Арбитражный суд Московского округа

в составе председательствующего судьи Красновой С.В.,

судей Лазаревой И.В., Федуловой Л.В.

при участии в заседании:

от ООО "ПИК-Комфорт": не явился, извещен;

от ИП ФИО1: ФИО2, по дов. от 24.08.2022;

от ИП ФИО3: лично, паспорт;

от ИП ФИО4: ФИО2, по дов. от 17.01.2024;

от ИП ФИО5: не явился, извещен;

от ИП ФИО6: не явился, извещен;

от АО "Двина": не явился, извещен;

от ФИО7: ФИО2, по дов. от 11.08.2022;

от ФИО8: ФИО2, по дов. от 11.08.2022;

от АО «УК-ГЭМ»: не явился, извещен;

от ИП ФИО9: ФИО2, по дов. от 16.08.2024;

от непубличного акционерного общества "Гармет" ФИО10, по дов. от 13.09.2022;

от к/у ФИО11: не явился, извещен;

от Правительства Москвы: ФИО12, по дов. от 14.11.2024, № 4-47-2587/24 (онлайн);

от Департамента городского имущества города Москвы: ФИО12, по дов. от 27.12.2024, № ДГИ-Д-865/24 (онлайн);

от ГК АСВ: ФИО13, по дов. от 25.12.2023 (онлайн);

от ТСН «Научный, 19»: ФИО14, по дов. от 09.01.2025 № 01/25; ФИО15, председатель правления;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: ФИО16, по дов. № Д-33/2025 от 28.01.2025;

от ООО «Фостур»: не явился, извещен;

от ООО «Агентство «Путешествуй!»: не явился, извещен;

от ООО УК «Мои коммунальные системы»: не явился, извещен;

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы непубличного акционерного общества "Гармет", общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «Кредит Экспресс» в лице конкурсного управляющего государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23.12.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по делу № А40-166454/2021

по иску общества с ограниченной ответственностью "ПИК-Комфорт", соистцы: индивидуальный предприниматель ФИО1, индивидуальный предприниматель ФИО2, индивидуальный предприниматель ФИО4, индивидуальный предприниматель ФИО5, индивидуальный предприниматель ФИО6, акционерное общество "Двина", ФИО7, ФИО8, акционерное общество «УК-ГЭМ», индивидуальный предприниматель ФИО9

к непубличному акционерному обществу "Гармет", конкурсный управляющий: ФИО11, и Высшему исполнительному органу государственной власти города Москвы - Правительству Москвы

об истребовании из незаконного владения нежилого помещения, о признании право общей долевой собственности собственников помещений нежилого здания на нежилое помещение

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ПИК-Комфорт"  обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Непубличному акционерному обществу "Гармет", в лице конкурсного управляющего ФИО11 (далее – ответчик, НАО «Гармет»), об истребовании из незаконного владения НАО "Гармет" нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж 1 - комнаты 83, 84, с 96 по 99, 115, 116 (кадастровый номер 77:06:0004009: 4397); признании права общей долевой собственности собственников помещений нежилого здания на нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>, этаж 1 - комнаты 83, 84, с 96 по 99, 115, 116 (кадастровый номер 77:06:0004009: 4397).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.09.2021 к участию в деле в качестве соистца привлечена ИП ФИО1

Определением Арбитражного суда города Москвы от 14.12.2021 привлечены к участию в деле в качестве соистцов АО "Двина", ИП ФИО2, ИП ФИО4 и ИП ФИО5

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10.02.2022 к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью Коммерческий Банк "Кредит Экспресс" в лице конкурсного управляющего государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ИП ФИО6 привлечена в качестве соистца.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.09.2022 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Высший исполнительный орган государственной власти города Москвы - Правительство Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Департамент городского имущества города Москвы.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 16.04.2024 Правительство Москвы привлечено в качестве соответчика, к участию в деле в качестве соистцов привлечены ФИО7 и ФИО8

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.06.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников недвижимости "Научный, 19" и общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Мои коммунальные системы".

В процессе судебного разбирательства соистцами было заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому соистцы просили:

- признать право индивидуальной собственности НАО "Гармет" в нежилом здании по адресу: 

<

...> на помещение № 77:06:0004009:4397, этаж 1, комнаты 83, 84, с 96 по 99, 115, 116 отсутствующим;

- обязать Правительство Москвы, НАО Гармет передать в Управление Росреестра по Москве правоустанавливающие документы, необходимые для первичной государственной регистрации в ЕГРН возникновения прав на нежилое здание по адресу: 

<

...> и на расположенное в данном нежилом здании помещение № 77:06:0004009:4397, этаж 1, комнаты 83, 84, с 96 по 99, 115, 116, в целях регистрации на данное помещение права общей долевой собственности;

- взыскать солидарно с ответчиков судебную неустойку в случае неисполнения части решения арбитражного суда в течение тридцати дней с даты его вступления в законную силу в размере 10 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта, начиная с тридцать первого дня с даты вступления решения акта в законную силу, и до его фактического исполнения, с условием еженедельного увеличения суммы ежедневно начисляемой судебной неустойки в два раза.

Суд первой инстанции принял уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части признания права собственности ответчика отсутствующим и взыскания судебной неустойки.

Судом первой инстанции были отклонены уточнения исковых требований в части требований об обязании Правительства Москвы, НАО "Гармет" передать в Управление Росреестра по Москве правоустанавливающие документы, необходимые для первичной государственной регистрации в ЕГРН возникновения прав на нежилое здание, поскольку изменение одновременно предмета и основания исковых требований, а также заявление новых требований не предусмотрено положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 23.12.2024, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025, исковое заявление ООО «ПИК-Комфорт» оставлено без рассмотрения, право собственности НАО Гармет в нежилом здании по адресу: 

<

...> на помещение № 77:06:0004009:4397, этаж 1, комнаты 83, 84, с 96 по 99, 115, 116 признано отсутствующим; в удовлетворении требований к Правительству Москвы отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик и ООО Коммерческий Банк "Кредит Экспресс" в лице конкурсного управляющего ГК «АСВ» обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят судебные акты отменить как незаконные и необоснованные, принятые с нарушением норм материального и процессуального права.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте: http://kad.arbitr.ru.

Определением от 03.06.2025 судебное заседание было отложено на 25.06.2025. Определением от 24.06.2025 судья Белова А.Р. заменена на судью Лазареву И.В.

ООО "ПИК-Комфорт", ИП ФИО5, ИП ФИО6, АО "Двина", АО «УК-ГЭМ», к/у ФИО11, ООО «Фостур», ООО «Агентство «Путешествуй!», ООО УК «Мои коммунальные системы» своих представителей в суд кассационной инстанции не направили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие. 

В судебном заседании представители заявителей жалоб доводы и требования жалоб поддержали, представители соистцов, ТСН «Научный, 19» против удовлетворения кассационной жалобы возражали, представили отзывы на кассационные жалобы. Представитель Правительства Москвы и Департамента поддержал доводы кассационных жалоб.

Отводов составу суда не поступило.

Изучив доводы кассационных жалоб и возражений на них, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для их отмены или изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО "ПИК-Комфорт" на основании протокола общего собрания собственников № 1 от 22.12.2020 являлся управляющей организацией, осуществляющей управление домом (зданием), расположенным по адресу: 

<

...>, и действует в интересах всех собственников помещений в данном здании.

Собственникам стало известно, что 09.07.2021 конкурсным управляющим НАО "Гармет" размещено сообщение № 6966584 на сайте https://ba№krot.fedresurs.ru о проведении публичных торгов в отношении нежилого помещения площадью 278,6 кв. м, расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 77:06:0004009:4397 (далее - помещения).

Также собственникам стало известно, что за НАО "Гармет" было зарегистрировано право собственности на помещения по адресу: 

<

...> этаж 1 - комнаты 83, 84, с 96 по 99, 115, 116 (единый кадастровый номер 77:06:0004009:4397).

Соистцы указали, что указанные помещения являются общим имуществом дома и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном здании. В помещениях располагаются: диспетчерские, в которых размещено оборудование, контролирующее инженерные системы и сети, обслуживание здания, и размещаются сотрудники службы эксплуатации управляющей компании, атриум - второй свет (их 4 в здании, являющиеся местами общего пользования) для доступа к внутреннему остеклению всех собственников с 1 по 9 этажи, подсобные технические помещения, где всегда располагались комнаты для персонала службы эксплуатации, необходимые для размещения персонала управляющей организации здания ООО "ПИК-Комфорт", и коридор - места общего пользования.

С момента постройки спорного дома и по настоящее время спорные помещения являлись вспомогательными по отношению к остальным помещениям дома, поскольку в них размещалось и функционирует инженерное оборудование и коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме, помещения всегда являлись местами общего пользования для прохода внутри здания и для доступа и обслуживания несущих конструкций здания, а также общедомовых коммуникаций и оборудования, требующих технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа.

Отчуждение общего имущества в собственность отдельной организации приводит к невозможности получения доступа собственников и избранной ими управляющей организации к инженерному оборудованию и всем местам общего пользования и, как следствие, к невозможности устранения аварийных ситуаций и невозможности функционирования части систем, расположенных в здании. Собственники расположенных в здании помещений постоянно несли бремя содержания общего имущества, в том числе спорных помещений с кадастровым номером 77:06:0004009:4397.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24.04.2023 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению, для обслуживания более двух помещений в здании используются помещения: №84, № 98, № 115. Для обслуживания более двух помещений в здании не используются помещения: № 83, № 96, № 97, № 99, № 116. Текущее фактическое использование не соответствует предназначению, предусмотренному проектом строительства для помещений: № 84, № 115, № 116. Текущее фактическое использование соответствует предназначению, предусмотренному проектом строительства для помещений: № 83, № 96, № 97, № 98, № 99.

Инженерное оборудование или системы, требующие постоянного и свободного доступа при эксплуатации здания выявлены в помещениях: № 84, № 98. Нормальная эксплуатация здания при отсутствии доступа в спорные помещения не возможна. Инженерное оборудование или системы, требующие постоянного и свободного доступа при эксплуатации здания, выявлены в помещениях: № 83, № 96, № 97, № 99, № 115, № 116. Нормальная эксплуатация здания при отсутствии доступа в спорные помещения возможна.

Помещение № 83: Функциональное назначение исходя из спецификации оборудования - кабинет. Является обособленным, не является общедоступным. Помещение № 84: Функциональное назначение исходя из спецификации оборудования (инженерное оборудование системы бесперебойного питания) - Помещение ИБП. С точки зрения объемно-планировочного решения помещение является обособленным, не является общедоступным. Помещение № 96: Функциональное назначение исходя из спецификации оборудования - кабинет. Является обособленным, не является общедоступным. Помещение № 97: Функциональное назначение исходя из спецификации оборудования - кабинет. Является обособленным, не является общедоступным. Помещение № 98: Функциональное назначение исходя из спецификации оборудования - диспетчерская. Является обособленным, является доступным для обслуживающего персонала. Помещение № 99: Функциональное назначение исходя из спецификации оборудования - кабинет. Является обособленным, не является общедоступным. Помещение № 115: Функциональное назначение исходя из спецификации оборудования (мебель, офисная техника) - офисное помещение. Не является обособленным, а также не является общедоступным. Помещение № 116: Функциональное назначение исходя из спецификации оборудования (сантехнического) - санузел и коридор. Не является обособленным, а также не является общедоступным.

Таким образом, с учетом совокупности представленных в дело доказательств, в том числе экспертного заключения, помещение с кадастровым №77:06:0004009:4397 является цельным и неделимым. В ходе экспертизы обнаружены места общего пользования и инженерное оборудование, используемое для обслуживания здания, и технические помещения, без доступа к которым нормально функционировать и обслуживаться собственниками здание не может. Отдельные помещения также входят в единый кадастровый номер вместе с комнатами, которые отнесены к общему имуществу. Их предназначение, как правомерно указано судом первой инстанции, не может быть изменено без решения общего собрания собственников об изменении их целевого предназначения и их выделения из № 77:06:0004009:4397.

В силу положений статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное, спорное помещение принадлежит каждому собственнику нежилого помещения как принадлежность к его нежилому помещению.

При этом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что спорные помещения являются объектами права общей долевой собственности.

Нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчика на это имущество.

Заявленное соистцами требования, с учетом принятых судом первой инстанции уточнений, направлены именно на устранение нарушения их права общей долевой собственности, выразившегося в наличии в ЕГРН записи о праве собственности ответчика.

Наличие записи о праве собственности ответчика на спорные нежилые помещения приводит к уменьшению доли в праве на общее имущество иных собственников помещений, включая истца.

Право собственности ответчика на спорное имущество, зарегистрированное в ЕГРН, не означает, что право собственности собственников помещений на общее имущество в доме прекратилось.

При этом, общее имущество не подлежит включению в конкурсную массу должника и может быть истребовано.

Настоящий иск заявлен в отношении имущества, которое ответчику не принадлежит и никогда не принадлежало, поскольку возникло в силу закона и продолжает быть общим имуществом.

Внесение записи в ЕГРН о праве на лицо, не имевшее законных оснований для этого, при наличии действующих собственников у неотчуждаемого имущества в силу закона, не влечет утрату у истцов прав на общее имущество, выбывшее вопреки закону, как не способное стать собственностью ответчика, на имя которого в ЕГРН внесена запись.

Поскольку предметом рассмотрения являются помещения технического предназначения в здании № 19 Научный проезд, г. Москва, являющиеся в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статей 289 - 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общим имуществом заявителей в силу закона, от которого собственники не отказывались, то в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации на требования собственников об устранении всяких нарушений их права, хотя бы эти нарушения не соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации) исковая давность не распространяется.

В абзаце 3 пункта 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что в силу абзаца 5 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда права нарушены путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.

Таким образом, срок исковой давности в данном случае не пропущен.

Также вопреки доводам заявителей, согласно положениям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации общим имуществом в многоквартирном доме могут быть признаны не только помещения, в которых находятся технические или инженерные коммуникации, но помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); и иные помещения, предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга. культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

В данном случае спорное помещение предназначено для осуществления деятельности по управлению зданием (косьерж, охрана, местонахождение органов управления, проходы, помещения для доступа и обслуживания несущих конструкций здания, а также общедомовых коммуникаций и оборудования, требующих технического обслуживания и круглосуточного беспрепятственного доступа), в связи с чем смена управляющей организации или способа управления не может повлиять на выбытие указанных помещений из общей долевой собственности всех собственников здания.

На основании вышеизложенного судебная коллегия соглашается с выводами судов и находит их законными, обоснованными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу в их совокупности, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нормы материального права применены правильно. 

Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Доводы, приведенные в кассационных жалобах, тождественны тем доводам, которые являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и свидетельствуют о несогласии с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. 

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23.12.2024 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2025 по делу № А40-166454/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий судья                                                    С.В. Краснова  

Судьи                                                                                                И.В. Лазарева

                                                                                                           Л.В. Федулова