ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-8108/2021

г. Челябинск

05 июля 2021 года

Дело № А07-12698/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 июля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Томилиной В.А.,

судей Аникина И.А., Жернакова А.С., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спецавтоцентр» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от  26.04.2021 по делу № А07-12698/2020.

Общество с ограниченной ответственностью «Спецавтоцентр» (далее - заявитель, ООО «Спецавтоцентр») обратилось в арбитражный суд к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее – заинтересованные лица, Администрация, Комитет) с требованиями о признании незаконным решения об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:66:010207:15, площадью 7370 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, отраженное в письме исх. № 612 от 12.03.2018; об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:66:010207:15, площадью 7370 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, сроком на три года, без проведения торгов для завершения строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее – третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2021 (резолютивная часть объявлена 19.04.2021) в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д. 83-91). 

ООО «Спецавтоцентр» (далее также – податель жалобы, апеллянт) не согласилось с вынесенным решением и обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции не учел, что срок договора аренды земельного участка истек 01.04.2018, однако истец продолжал освоение земельного участка и строительство объекта в прежнем режиме, а также вносил платежи по арендной плате.

Апеллянт полагает, что поскольку Администрация не заявила в суд об изъятии данного объекта незавершенного строительства в течение 6 месяцев с момента окончания срока аренды, земельный участок может быть однократно предоставлен в аренду собственнику объекта незавершенного строительства сроком до трех лет для завершения строительства

Ввиду того, что ответчик отказывает в заключении договора аренды на новый срок, истец не имеет возможности в порядке, установленном законодательством Российской Федерации получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и соответственно зарегистрировать право собственности, что нарушает его право, предусмотренное ст. 35 Конституции Российской Федерации.

По мнению апеллянта, судом не учтено то, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате. Если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. 

Поскольку по состоянию на 28.12.2019 договор аренды земельного участка №5421к от 01.04.2015 не был расторгнут, обязательство по оплате арендной платы истцом исполнялись в полном объеме, задолженность отсутствовала, исключительным правом на приобретение указанного земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, иные лица не обладают.

Также податель жалобы обращает внимание суда на то, что дополнительным основанием заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов является тот факт, что 25.11.2019 Администрация обратилась с претензией в адрес заявителя о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

На основании вышеизложенного, апеллянт полагает, что обладает преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2021 апелляционная жалоба принята к производству и назначена к рассмотрению в судебном заседании 28.06.2021.

К дате судебного заседания отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в суд апелляционной инстанции не поступил. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Спецавтоцентр» владеет на праве собственности объектом недвижимости - сооружение вспомогательное, нежилое помещение, общей площадью 21 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.12.2014 серии 04АЕ № 575588 (л.д. 21).

05.08.2014 постановлением Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан № 2826 был утвержден градостроительный план земельного участка, расположенный по адресу: 

<

...>.

На основании постановления Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан № 633 от 01.04.2015 между Комитетом по управлению собственностью Минземимущества Республики Башкортостан по г. Нефтекамску (арендодатель) и ООО «Спецавтоцентр» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № 5421к от 13.04.2015 (л.д. 13-16), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7370 кв.м, с кадастровым номером 02:66:010207:15, расположенный по адресу: 

<

...>, участок находится примерно в 25 м от ориентира по направлению на северо-восток, из категории земель населенных пунктов, для использования в целях проектирования и строительства производственной базы, указанных в кадастровом паспорте участка.

Срок аренды участка устанавливается с 01.04.2015 по 01.04.2018 (п. 3.1 договора).

21.02.2018 ООО «Спецавтоцентр» обратилось в Администрацию ГО г. Нефтекамск с просьбой заключить на новый срок договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:66:010207:15 площадью 7370 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> (л.д. 17).

02.03.2018 выдано разрешение на строительство № 02-RU03303000-17-2018 на строительство производственной базы, со сроком действия разрешения до 01.03.2019 (л.д. 19-20).

Письмом № 612 от 12.03.2018 Комитет отказал в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок со ссылкой на п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (л.д. 18).

30.09.2020 истец обратился в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды на новый срок.

20.10.2020 Администрацией было отказано в предоставлении в аренду земельного участка в аренду на новый срок.

В период с 01.04.2015 по 01.04.2018 истцом за свой счет производилось строительство производственной базы на указанном земельном участке.

На основании договора на выполнение кадастровых работ № ГЗЦ 19/03.18/Н/19 от 13.03.2018 ООО «Горземцентр» были подготовлены технический план и технический паспорт объекта (л.д. 23).

Согласно акту сдачи-приемки законченного строительством объекта от 13.03.2018 объект по адресу: 

<

...> сдан исполнителем работ ООО «Горземцентр» и принят заказчиком ООО «Спецавтоцентр», объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет 22.03.2018.

По мнению истца, в связи с тем, что формально срок действия договора аренды земельного участка истек, он не имеет возможности в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и соответственно зарегистрировать право собственности, что нарушает его право, предусмотренное ст. 35 Конституции Российской Федерации.

Как указывает истец, по состоянию на 28.12.2019 договор аренды земельного участка № 5421к от 01.04.2015 не расторгнут, обязательство по оплате арендной плате истцом исполняются в полном объеме, задолженности не имеется, исключительным правом на приобретение указанного земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, иные лица не обладают.

25.11.2019 Администрация обратилась с претензией в адрес истца о необходимости погашения задолженности по арендной плате в размере 88 207 руб. 07 коп. в срок до 10 декабря 2019 года, а также ответчиком был направлен акт сверки по состоянию на 05.12.2019 (л.д. 25).

Истец указал, что учитывая конклюдентные действия ответчика, а также в связи наличием у истца зарегистрированных прав на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 02:66:010207:15 площадью 7370 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>, у него имеется преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка.

Полагая отказ административного органа не соответствующим действующему законодательству, нарушающим его права и охраняемые законом интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ООО «Спецавтоцентр» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. 

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что ООО «Спецавтоцентр» уже реализовало право на однократное продление договора аренды земельного участка для завершения строительства, в силу чего предусмотренные пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления участка без проведения торгов отсутствуют. При этом судом отмечено, что срок действия разрешения на строительства истек, действие указанного разрешения на более поздний срок не продлевалось.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 4 статьи 200, частей 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие их закону или иному правовому акту и нарушение указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Исходя из названных норм и статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации лицо, заявляя требование о признании незаконными действий уполномоченного органа, должно доказать нарушение своих прав или законных интересов и возможность восстановления этого права избранным способом защиты.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исключение из этого общего правила определены, в частности, в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ: если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Положения пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, равно как и иные вышеприведенные положения Земельного кодекса Российской Федерации, направлены на предоставление возможности добросовестному застройщику, являющемуся собственником объекта незавершенного строительства, приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года для завершения его строительства.

При этом статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. 

Так, согласно пункту 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, действующим законодательством предусматривается лишь однократная возможность приобрести земельный участок для завершения строительства в льготном порядке (без проведения торгов), что предполагает наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства, для завершения строительства которого необходим земельный участок (отсутствие на земельном участке объекта незавершенного строительства исключает применение приведенных выше положений закона).

Следовательно, при рассмотрении спора по настоящему делу юридическое значение имеет то обстоятельство, была ли уже реализована заявителем предоставленная законом возможность получить однократно земельный участок для завершения строительства в льготном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ООО «Спецавтоцентр» реализовало возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства в льготном порядке при обращении заявителя в Администрацию 12.01.2015 с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, площадью 7370 кв.м, сроком на 10 лет, для проектирования и строительства производственной базы, на основании которого постановлением администрации от 01.04.2015 № 633 (л.д. 27) ООО «Спецавтоцентр» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:66:010207:15 площадью 7370 кв.м для проектирования и строительства производственной базы, а также был заключен договор аренды № 5421к от 13.04.2015 земельного участка площадью 7370 кв.м, с кадастровым номером 02:66:010207:15, из категории земель населенных пунктов, сроком с 01.04.2015 по 01.04.2018 (л.д. 13-16).

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что отсутствие непосредственно в самом договоре прямого указания на то, что он заключается для завершения строительства объекта незавершенного строительства, не может свидетельствовать об отсутствии такой цели у сторон указанного договора, поскольку указанный договор был заключен на основании и во исполнение постановления Администрации от 01.04.2015 № 633, в котором соответствующая цель определенно поименована. 

Из материалов дела следует, что срок действия выданного ООО «Спецавтоцентр» разрешения на строительство по указанному объекту незавершенного строительства № 02-RU03303000-17-2018 от  02.03.2018 истек 01.03.2019, действие указанного разрешения на строительство на более поздний срок не продлевалось.  

При таких обстоятельствах, судом сделан верный вывод о том, что правомерная деятельность по завершению строительства со стороны ООО «Спецавтоцентр» после 01.03.2019 была бы невозможна без нового продления срока действия разрешения на строительство.

Учитывая, что обществом реализовано право на однократное заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии у Администрации оснований для заключения с обществом договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Ссылка заявителя на то обстоятельство, что обязательства по оплате арендной платы истцом исполнялись в полном объеме, задолженность отсутствовала, апелляционным судом признана несостоятельной, поскольку указанные действия со стороны заявителя не являются основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания отказа в предоставлении в аренду ООО «Спецавтоцентр» испрашиваемого земельного участка незаконным является правильным.

Кроме того, согласно части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно заявлению ООО «Спецавтоцентр» просит признать незаконным отказ в предоставлении земельного участка, выраженный в письме № 612 от 12.03.2018, срок на оспаривание которого на момент обращения с заявлением истек.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, апелляционная коллегия не усматривает. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено. 

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции                не подлежит отмене, а апелляционная жалоба – удовлетворению.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции,  распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.  

На основании положений подпунктов 3, 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» размер государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы по делам о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, составляет 1 500 руб. 00 коп. 

Излишне уплаченная подателем апелляционной жалобы государственная пошлина в размере 1 500 руб. 00 коп. подлежит возврату ООО «Спецавтоцентр».

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.04.2021 по делу № А07-12698/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Спецавтоцентр» – без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Спецавтоцентр» из федерального бюджета 1 500 руб. 00 коп. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 19.05.2021 № 231.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                      В.А. Томилина

Судьи:                                                                                               И.А. Аникин

А.С. Жернаков