АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-476/2021

г. Краснодар

06 июля 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 05 июля 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 06 июля 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Артамкиной Е.В., судей Афониной Е.И. и Фефеловой И.И., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания "Панорама"» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 20.07.2021), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318237500319822), третьих лиц – ФИО3, ФИО4, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 по делу № А32-476/2021, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО «Строительная компания "Панорама"» (далее – общество) с исковым заявлением о признании незавершенного объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205006:28 по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, д. 188, самовольной постройкой и обязании ее снести.  

Определением от 26.10.2021 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве соответчика индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 318237500319822). 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, ФИО4 и управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.  

Решением от 14.01.2022, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 14.04.200, в удовлетворении исковых требований отказано. С администрации в пользу общества взыскано 100 тыс. рублей судебных расходов на проведение судебной экспертизы. Обеспечительные меры, принятые определениями Арбитражного суда Краснодарского края от 12.01.2021 и от 20.07.2021 по делу № А32-476/2021, отменены.

Не согласившись с принятыми судебными актами, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить. 

В кассационной жалобе администрация указывает на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и обращает внимание суда на то, что вместо жилого дома, указанного в уведомлениях о планировании и окончании строительства, ответчик фактически возвел три многоквартирных жилых дома, разместив в сети Интернет информацию о продаже квартир в «ЖК Панорама 188» по адресу: город Сочи, ул. Пластунская, д. 188. Податель жалобы также указывает, что судебные эксперты в заключении не отразили о наличии еще двух других многоквартирных домов, возведенных ответчиком в границах спорного земельного участка, в связи с чем, заключение нельзя признать достоверным и отвечающим требованиям законодательства, тем более, что эксперты не установили функциональное назначение спорного объекта недвижимости. Администрация также указывает, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования – «ведение садоводства», на котором собственник имеет право строить дачный жилой дом или индивидуальный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи; однако в нарушение статьи 42 Земельного кодекса и разрешенного вида использования земельного участка ответчиком построены многоквартирные жилые дома. По мнению администрации, суды не приняли меры к всестороннему, объективному исследованию юридически значимых обстоятельств, и проигнорировали наличие одновременно нескольких признаков самовольной постройки: объект возведен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем многоквартирного дома; строение возведено без получения на это необходимых разрешений, а также с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.  

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает, что на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции строительство второго и третьего дома еще не начато; предметом спора является только один объект капитального строительства, администрации свои требования в суде первой инстанции не изменяла, в связи с чем, ответчик полагает необоснованным указание администрации на необходимость учесть строительство двух других объектов. Относительно функционального назначения спорного объекта общество указывает, что анализ экспертами функциональной деятельности спорного объекта показал, что объект не является животноводческим, птицеводческим комплексом или фермой, устройством навозохранилища, в нем не размещен склад ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче-смазочных материалов, следовательно, не нарушает требования, установленные для территории II зоны горно-санитарной охраны. Ответчик указывает, что доводы истца об осуществлении строительства без соответствующего разрешения в ходе судебного разбирательства опровергнут, поскольку в материалы дела представлены уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства. По мнению общества, в данном случае речь идет не о строительстве без разрешения, а о превышении параметров разрешенного строительства, в связи с чем, требование о сносе всего здания не является обоснованным. Общество также указывает, что согласно сведениям ЕГРН спорный объект является жилым домом, а доказательств того, что он является многоквартирным в материалы дела не представлено.  

Представитель общества заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с отсутствием у него сведений об извещении о времени и месте судебного разбирательства ФИО2

Ходатайство рассмотрено и отклонено. Информация о времени и месте судебного разбирательства размещена в сети Интернет с 26.05.2022 и с указанного времени доступна для всех участвующих в деле лиц.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва на кассационную жалобу и просил судебные акты оставить в силе.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя общества, проверив законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает их подлежащими отмене. 

Суды установили, что Прокуратурой Центрального района города Сочи проведена проверка земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205006:28, распложенного по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, д. 188, на предмет соблюдения требований земельного законодательства, в результате проведения которой установлено, что администрация города Сочи выдала ФИО3 уведомление от 11.06.2020 № 4189 о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205006:28, распложенного по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, д. 188, указав следующее: предельные параметры разрешенного строительства: минимальные отступы от границ земельного участка – 3 метра; предельная высота – 15 метров; суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) должна составлять не более 1560 кв. м; максимальная общая площадь индивидуального жилищного строительства не может составлять 500 кв. м; в связи с нахождением земельного участка в зоне согласования с ФСО РФ (ФСБ РФ), на основании письма от 30.04.2020 № 9/10/С-185 согласовано строительство объекта площадью застройки – 249,7 кв. м, высотой – 12,5 м, с количеством этажей – 2; недопустимо строительство многоквартирных жилых домов и коммерческих объектов на данном земельном участке. Однако в ходе совместно проведенного с администрацией города Сочи визуального осмотра установлено, что на земельном участке ведутся работы по возведению объекта капитального строительства, превышающего площадь застройки, указанную в уведомлении. Согласно исполнительной съемке, выполненной МУП города Сочи «МИГ», площадь застройки возводимого объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205006:28 составляет 381 кв. м. В связи с изложенным, прокуратура направила указанную информацию директору правового департамента администрации города Сочи ФИО5 для принятия мер в пределах компетенции. 

Департаментом по надзору в строительной сфере Краснодарского края проведена проверка земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205006:28 распложенного по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, д. 188, в результате которой выявлен факт возведения здания «многоквартирный дом», о чем составлен акт проверки от 22.03.2021 №14-Ц-Ф-49-НС, в котором отражено, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205006:28 (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенный вид использования – для ведения садоводства), распложенным по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, д. 188 выполняется строительство четырехэтажного многоквартирного дома с признаками пятого этажа без разрешения на строительство объекта капитального строительства «многоквартирный дом». По результатом проведенной проверки департамент направил администрации города Сочи уведомление от 24.03.2021 о выявлении самовольной постройки с приложением акта проверки и фотоматериалов объекта капитального строительства «многоквартирный дом» (т. 1, л. д. 85).

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 18.12.2020 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205006:28, распложенный по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, д. 188, принадлежал на праве собственностиООО «Строительная компания "Панорама"». 

Обращаясь в арбитражный суд с иском к обществу в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), администрация указывала на наличие признаков самовольной постройки в отношении спорного объекта: объект возведен на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем многоквартирного дома; строение возведено без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.  

Возражая против заявленных министерством требований ответчики ссылались на то, что предыдущий собственник земельного участка ФИО3 направлялв департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи уведомления от 16.04.2020, от 26.05.2020, от 02.09.2020 о планируемом строительстве объектов индивидуального жилищного строительства (трех жилых домов: количество этажей – 2, высота 12,5, площадь застройки 249. 7 кв. м) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205006:28, распложенном по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, д. 188 (т. 3, л. д. 47, т. 2, л. д. 4 – 35).

По результатам рассмотрения названных уведомлений департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи выдал ФИО3 уведомления от 06.05.2020 № 4031, от 11.06.2020 № 4189 и от 26.10.2020 № 5712 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

25 ноября 2020 года ФИО6 продал земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205006:28 ООО «Строительная компания "Панорама"», затем ООО «Строительная компания "Панорама"» продала земельный участок индивидуальному предпринимателю ФИО2

Ответчики указывали на необоснованность доводов администрации об отсутствии у ответчиков разрешения на строительство спорного объекта ввиду наличия у них уведомлений от 06.05.2020 № 4031, от 11.06.2020 № 4189 и от 26.10.2020 № 5712 о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке. Ответчики также указывали, что наличие признаков, установленных статьей 222 Гражданского кодекса не является непреодолимым препятствием для легализации самовольной постройки.

  Определением от 15.03.2021 в целях всестороннего исследования обстоятельств дела суд назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил НПП ООО «СтройТехЭкспертиза» экспертам ФИО7, ФИО8.

На разрешение экспертов судом поставлены следующие вопросы:

1) Определить в границах каких земельных участков расположен спорный объект (составить схему расположения) – объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, д. 188.

2) Определить, является ли спорный объект объектом капитального строительства и определить технические характеристики спорного объекта?

3) Соответствует ли расположение спорного объекта генеральному плану муниципального образования, правилам землепользования и застройки территории и соответствует ли спорный объект техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? Если да, то каким образом?

4) Соответствует ли расположение спорного объекта выданным разрешениям на строительство, проектной документации и иной технической документации (при их наличии)? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? Если да, то каким образом?

5) Не создает ли сохранение спорного объекта угрозу жизни и здоровью граждан?

В заключении от 08.09.2021 № 386/16.1, подготовленном по результатам проведения судебной экспертизы, эксперты пришли к следующим выводам:

Отвечая на первый вопрос, эксперты указали следующее.

В процессе проведения экспертного осмотра был выполнен комплекс геодезических измерений по координированию внешних контуров спорного объекта недвижимости, с целью установления его месторасположения относительно границ участка. Измерения выполнены спутниковой геодезической аппаратурой "EFT Ml G№SS", тахеометром "Trimble TS525" и дальномером лазерным "RGK D100". По результатам сравнения измеренных данных и сведений государственного кадастра недвижимости по Краснодарскому краю определено, что спорный объект - 3-х этажное здание незавершенное строительством, расположен в границах земельного участка с к/н 23:49:0205006:28 площадью 2 600 кв. м, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 188. Схема расположения спорного объекта в границах участка и каталог координат его поворотных (характерных) точек показаны на рис. 3 стр. 15 закл. Схема разработана в лицензионной компьютерной программе "ZWcad+" 2015.

При ответе на второй вопрос эксперт указал, что экспертным осмотром установлены следующие технические характеристики спорного объекта незавершенного строительством:

– этажность – 3 эт.;

– площадь застройки – 352 кв. м;

– общая площадь – 820 кв. м;

– высота – 12,3 м;

– строительный объем – 4857,6 куб. м, в том числе: ниже отм. 0.000 – 528 куб. м выше отм. 0.000 – 4329,6 куб. м;

– конструктивная система - здание каркасное;

– фундаменты - монолитные железобетонные;

– колонны - монолитные железобетонные сечением 400 x 400 мм;

– ригели - монолитные железобетонные сечением 400 x 400 мм;

– междуэтажные перекрытия – монолитные железобетонные толщиной 200 мм

– лестница – монолитная железобетонная двухмаршевая, с шириной ступени 300 мм, высотой ступени 170 мм. Размеры переходных площадок 2,5 x 1,1 м. Ширина маршей 1,1 м;

– наружные стены – керамзитобетонные блоки толщ. 200 мм, утеплитель (минеральная вата) толщ. 60 мм, штукатурка;

– перегородки – керамзитобетонные блоки толщ. 150 мм;

– чердачное перекрытие – деревянные балки из бруса сечением 150 (h) x 50 мм;

– крыша – деревянная стропильная система;

– кровля – мягкая кровля.

Выполненные исследования позволили заключить, что 3-этажное здание незавершенное строительством, расположенное на земельном участке с к/н 23:49:0205006:28 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 188, в соответствии с п. 10 ст. 1 гл. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ, а также с учетом пп. 3.1, 3.2, 10.1 и приложения А (обязательное) ГОСТ 27751-2014 и п. 6.1.2 СП 325.1325800.2017, является объектом капитального строительства, поскольку оно технически не может быть перемещено без причинения ему несоразмерного ущерба (то есть без его разрушения).

При ответе на третий вопрос эксперт пришел к выводу о том, трехэтажное незавершенное строительством здание, расположенное на земельном участке с к/н 23:49:0205006:28 по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 188, соответствует градостроительным требованиям, изложенным в правилах землепользования и застройки на территории МО город-курорт Сочи (утв. решением городского собрания г. Сочи от 29.12.2009 г. № 202), в части основного вида разрешенного использования земельного участка, его конфигурации границ (длина, ширина), коэффициента застройки, коэффициента озеленения и коэффициента использования территории участка (КИТ), а также в части принятой высоты здания и его отступов от границ участка. То есть, возводимый объект капитального строительства соответствует требованиям ПЗиЗ г. Сочи в полном объеме.

Анализ функциональной деятельности спорного объекта – 3-х этажное жилое здание показывает, что исследуемый объект не является животноводческим и птицеводческим комплексом или фермой, устройством навозохранилища, в нем не размещен склад ядохимикатов, минеральных удобрений и горюче-смазочных материалов Территория, на которой возводится здание канализована. Следовательно, возводимое 3-х этажное жилое здание, своей функциональной деятельностью, не нарушает требования п. 13.1.1 гл. 13 ч. III ПЗиЗ г. Сочи, установленные для территории II зоны горно-санитарной охраны.

Возводимое 3-х этажное жилое здание по ул. Пластунской, 188 в Центральном районе г. Сочи, в части принятых архитектурных и объемно-планировочных решений соответствует требованиям сводов правил СП 1.13130.2020, и СП 55.13330.2016, предъявляемым к проектированию и строительству аналогичных объектов капитального строительства. В части принятых конструктивных решений соответствует ГОСТу 27751-88 и СП14.13330.2018, СП15.13330.2012, СП17.13330.2017, СП22.13330.2016, СП63.13330.2012, СП70.13330.2012, СП71.13330.2017 и строительным нормам Краснодарского края СНКК22-3 02-2000, ТСН22-3 02-2000 предъявляемым к объектам капитального строительства, возводимым в местах с сейсмическим воздействием 8 баллов. Ориентация и расположение оконных проемов жилых комнат здания обеспечивают соблюдение санитарно-гигиенических норм СП 52.13330.2016 и СанПиН 2.1.2.2645-10 в части наличия естественного освещения помещений с постоянным пребыванием людей и нормируемой продолжительности непрерывной инсоляции жилых комнат. Возводимое здание жилого дома в части принятых архитектурных, объемно-планировочных и конструктивных решений, а также в части принятых противопожарных разрывов, наличия требуемого количества подъездов для пожарных автомобилей и ширины таких подъездов соответствует требованиям Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ и требованиям СП 4.13130.2013.

Выдержанное расстояние по горизонтали в свету между возводимым жилым 3-х этажным зданием по ул. Пластунской, 188 в Центральном районе г. Сочи (не ниже III степени огнестойкости, класса конструктивной пожарной опасности О) и надземным газопроводом, с рабочим давлением свыше 0,3 Мпа до 0,6 Мпа включительно, проходящим вдоль тыльной (восточной) границы земельного участка с к/н 23:49:0205006:28, составляющее 6,3 м *-8,6 м, обеспечивает соблюдение требований таблицы Б.1* приложения Б* СП 62.13330.2011* "Газораспределительные системы", в части нормируемого разрыва между жилыми зданиями степеней огнестойкости I-III, классов конструктивной пожарной опасности СО, С1 и надземными газопроводами с рабочим давлением свыше 0,3 Мпа до 0,6 Мпа включительно.

Исследуя четвертый вопрос, экспертом сделан вывод о том, что результат сопоставления требований градостроительного плана земельного участка № RU233090000-000000000026096, выданного гр. ФИО3 13.04.2020, департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи и фактических параметров спорного здания, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 188, позволил установить их идентичность (предельные параметры объекта и земельного участка не превышены и не занижены). То есть, спорный объект по ул. Пластунской, 188 в г. Сочи, соответствует градостроительному плану участка №RU233090000-000000000026096 от 13.04.2020, в полном объеме.

Сравнительный анализ требований уведомлений о планируемом строительстве или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома № 4031 от 06.05.2020, № 4189 от 11.06.2020 и № 5712 от 26.10.2020, выданных гр. ФИО3 департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города Сочи и фактических параметров спорного здания, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 188, позволил установить соответствие высоты здания, выдержанных отступов от границ земельного участка, месторасположения на земельном участке с к/н 23:49:0205006:28 по ул. Пластунской, 188, коэффициента застройки участка и коэффициента использования территории (КИТ), параметрам выданных уведомлений. Спорный объект капитального строительства не соответствует выданным уведомлениям, в части превышения этажности здания (по уведомлению 2 этажа, фактически 3 этажа), в части превышения площади застройки (по уведомлению 249,7 м, фактически 352 кв. м) и в части превышения общей площади здания (по уведомлению не более 500 м, фактически 820 кв. м).

Эксперты указали, что выявленные отступления возводимого здания, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 188, от требований уведомлений о планируемом строительстве или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома № 4031 от 06.05.2020, от 11.06.2020 № 4189  и от 26.10.2020 № 5712, не являются существенными, по причине того, что они не повлекли за собой создание угрозы для жизни и здоровья граждан. Более того, выявленные отступления в виде превышения этажности, площади застройки и общей площади здания не повлекли за собой превышения таких показателей, как коэффициент использования территории (КИТ), коэффициент площади застройки земельного участка и уменьшения отступов объекта от границ участка, нормируемых градостроительными требованиями правил землепользования и застройки на территории МО город-курорт Сочи (утверждены решением городского собрания г. Сочи от 29.12.2009  № 202) и градостроительным планом земельного участка № RU233090000-000000000026096 от 13.04.2020.

Выявленные отступления возводимого здания расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 188, от требований уведомлений о планируемом строительстве или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома № 4031 от 06.05.2020 г., № 4189 от 11.06.2020 г. и № 5712 от 26.10.2020 г., в виде превышения этажности и общей площади здания технически возможно устранить путем поэлементного демонтажа кровли, конструкции крыши и поэлементного демонтажа конструктивных элементов 3-го этажа здания, с последующим производством строительно-монтажных работ по устройству конструкции крыши и кровли объекта капитального строительства.

Выявленное отступление здания от требований указанных уведомлений в части превышения площади застройки является технически не устранимым, по причине того, что работы по изменению (уменьшению) размеров в плане исследованного здания приведут к нарушению его пространственной устойчивости и как следствие к его обрушению.

При ответе на пятый вопрос эксперт указал, что выполненный комплекс строительно-технических исследований позволил заключить, что возводимое 3-х этажное здание по ул. Пластунской, 188 в Центральном районе г. Сочи, в соответствии с требованиями СП 13-102-2003 и СТО 14258110-007-2015, находится в исправном состоянии - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности. Следовательно, сохранение 3-х этажного здания по ул. Пластунской, 188 в Центральном районе г. Сочи, угрозу для жизни и здоровья граждан не создает.

Оценив представленное экспертное заключение от 08.09.2021 № 386/16.1 суд признал его допустимым доказательством по делу. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 222 Гражданского кодекса, разъяснениями совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленума № 10/22), принимая во внимание уведомления администрации от 06.05.2020 № 4031, от 11.06.2020 № 4189 и от 26.10.2020 № 5712 и заключение судебной экспертизы, исходили из того, что спорное здание возводилось на основании соответствующего разрешения (уведомления), расположено на земельном участке, принадлежащем ответчику на праве собственности, соответствует  требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а выявленные экспертом нарушения при строительстве здания (превышение этажности на один этаж и увеличение площади застройки на 102,3 кв. м.) определены экспертом как незначительные, в связи с чем, суды не установили у спорного объекта признаков, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса.

Между тем, при разрешении настоящего спора судами не учтено следующее. 

В соответствии со статьей 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

В силу подпункта 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек. Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости.

В силу возложенных на администрацию полномочий по выдаче разрешений на строительство, реконструкцию и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, а также полномочий по решению вопросов местного значения в публичных интересах неопределенного круга лиц, обращение в суд является реализацией исполнения этих полномочий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 07.08.2018 № 304-ЭС18-2923).

Учитывая, что администрация выступает в интересах публично-правового образования, действия последнего направлены на реализацию публичного интереса, поэтому она наделена полномочиями в сфере публичного порядка строительства, и имеет право на иск в силу факта формального нарушения этого порядка, как по основаниям отсутствия необходимого разрешения, так и в связи с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Наличие у администрации как органа, наделенного полномочиями в сфере публичного порядка строительства, права на иск и установление факта нарушения этого порядка – отсутствия разрешения на строительство, являются основаниями для удовлетворения заявленных требований в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса.

В силу части 1 статьи 263 Гражданского кодекса собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. 

В силу статей 40, 41 Земельного кодекса собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 263 Гражданского кодекса последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно абзацу 2 пункта 24 постановления Пленума № 10/22 ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки – ее приобретатель. 

В пункте 23 постановления Пленума № 10/22 разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку. 

Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса.

В предмет доказывания по искам о сносе самовольного строения входит установление наличия (отсутствия) признаков самовольного строительства, указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из признаков, приведенных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса. 

Обращаясь с настоящим иском, администрация приводила доводы о том, что получив уведомление администрации о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205006:28 с видом разрешенного использования «ведение садоводства», ответчики фактически возвели многоквартирный дом,в подтверждение чего представила акт проверки департамента по надзору в строительной сфере краснодарского края от 22.03.2021 № 14-Ц-Ф-49-НС с содержащимися в нем фотоматериалами спорного объекта (т. 1, л. д. 83 – 91).  

То есть в обоснование исковых требований администрация ссылалась на строительство ответчиками спорного объекта в отсутствие разрешительной документации на земельном участке, не отведенном для этих целей и предоставленном под индивидуальное жилищное строительство (фактически возведен многоквартирный дом, вместо объекта индивидуального жилищного строительства). 

При этом суды, отказывая в удовлетворении исковых требований администрации по мотиву того, что спорной объект возведен при наличии у ответчиков уведомления о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205006:28, распложенного по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, д. 188, и игнорируя позицию администрации о том, что вместо объекта индивидуального жилищного строительства (указанного в уведомлении) на земельном участке с видом разрешенного использования «ведение садоводства» фактически возведен многоквартирный дом, не учли порядок выдачи разрешений на строительство в отношении объектов капитального строительства, регламентированный статьей 51 Градостроительного кодекс Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс).

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса документы.

Положения абзаца 3 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса устанавливают, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства. 

Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. 

В силу части 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса получение застройщиком уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления либо ненаправление указанными органами в срок, предусмотренный частью 7 или пунктом 3 части 8 настоящей статьи, уведомления о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке считается согласованием указанными органами строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и дает право застройщику осуществлять строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома в соответствии с параметрами, указанными в уведомлениио планируемом строительстве, в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления о планируемом строительстве в соответствии с частью 1 данной статьи. Данное право сохраняется при переходе прав на земельный участок и объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 1 – 3 части 21.1 статьи 51 данного Кодекса. При этом направление нового уведомления о планируемом строительстве не требуется. 

Согласно части 16 статьи 55 Градостроительного кодекса в случае строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. Уведомление об окончании строительства должно содержать сведения, предусмотренные пунктами 1 – 5, 7 и 8 части 1 статьи 51.1 названного Кодекса, а также сведения о параметрах построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, об оплате государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав, о способе направления застройщику уведомления, предусмотренного пунктом 5 части 19 данной статьи. К уведомлению об окончании строительства прилагаются: 1) документы, предусмотренные пунктами 2 и 3 части 3 статьи 51.1 данного Кодекса; 2) технический план объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома; 3) заключенное между правообладателями земельного участка соглашение об определении их долей в праве общей долевой собственности на построенные или реконструированные объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом в случае, если земельный участок, на котором построен или реконструирован объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом, принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности или на праве аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. 

Частью 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что до 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности,и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 названого Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». 

Из материалов дела усматривается, что уведомления администрации от 16.04.2020, от 26.05.2020, от 02.09.2020 выданы предыдущему собственнику земельного участка ФИО3 на основании представленных им документов (трех уведомлений о планируемом строительстве трех объектов индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером), что также указано ответчиками в отзыве на иск (т. 3, л. д. 47, абзац 2). 

При этом из содержания судебной экспертизы от 08.09.2021 № 386/16.1, признанной судом допустимым доказательством по делу, не усматривается, что спорный объект является объектом индивидуального жилищного строительства (жилым домом по смыслу пункта 39 статьи 1 Градостроительного кодекса), выдача разрешения на строительство которого не предусмотрена вышеприведенными положениями Градостроительного кодекса. Доказательств того, что ответчики осуществляют строительство жилого дома (пункт 39 статьи 1 Градостроительного кодекса) в материалы дела не представлено.

Из имеющихся в материалах дела фотографий спорного объекта усматривается, что ответчики осуществляют строительство многоквартирного дома (т. 1, л. д. 85 – 91, т. 2, л. д. 80), о чем, в частности, указывала и администрация со ссылкой на акт проверки департамента по надзору в строительной сфере краснодарского края от 22.03.2021 № 14-Ц-Ф-49-НС с содержащимися в нем фотоматериалами спорного объекта (т. 1, л. д. 83 – 91). Однако указанному доводу администрации в совокупности с доказательствами по делу суды надлежащей правовой оценки не дали. 

Суды не проверили доводы администрации на предмет того являлось ли декларирование спорного здания в качестве жилого попыткой застройщика обойти нормы действующего законодательства, регламентирующие порядок получения разрешения на строительство многоквартирного дома и его ввода в эксплуатацию, и не учли действительную волю ответчиков, направленную на создание многоквартирного дома, что не опровергается последними.

Кроме того, признавая заключение судебной экспертизы от 08.09.2021 № 386/16.1 надлежащим доказательством по делу, суды не учли исследовательскую часть заключения и выводы экспертов, из которых следует, что эксперты осуществляли сравнительный анализ параметров спорного объекта с параметрами, содержащимися в уведомлениях от  06.05.2020 № 4031, от 11.06.2020 № 4189 и от 26.10.2020 № 5712. Между тем, названные уведомления выданы администрацией на строительство трех жилых домов, возведение которых предполагалось в границах одного земельного участка, при этом с разным расположением (т. 2, л. 

<

...>). Названные обстоятельства не учтены судами.

Кроме того, в обжалуемых судебных актах суды приходят к противоречивым выводам: с одной стороны, указывая, что выявленные экспертами отступления спорного здания от требований уведомлений о планируемом строительстве или реконструкции индивидуального жилищного строительства или садового дома от 06.05.2020 № 4031, от 11.06.2020 № 4189, от 26.10.2020 № 5712 не являются существенными, по причине того, что они не повлекли за собой создание угрозы для жизни и здоровья граждан; с другой стороны, суды указывают, что названными уведомлениями разрешено строительство на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205006:28 трех жилых домов.

Более того, суды не учли, что в экспертном заключении не указано  функциональное назначение спорного здания, однако ответ на указанный вопрос имеет определяющее значение для правильного разрешения спора.

Указание экспертами на то, что исследуемый объект не является животноводческим и птицеводческим комплексом или фермой, и т. д. не может являться надлежащим определением функционального назначения здания.  

Суды фактически разрешили спор без установления функционального назначения спорного объекта, не дав ответ на вопрос о том, является ли спорный объект индивидуальным жилым домом или же вместо него фактически возведен многоквартирный дом.

При наличии указанных противоречий, а также ввиду недостаточности исследования фактических обстоятельств дела, судебные акты нельзя признать законными и обоснованными.

 В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения кассационной жалобы арбитражный суд кассационной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если этим судом нарушены нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса основанием для отмены решения, постановления, или если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. 

Поскольку судами не дана оценка доводам администрации, а также не обеспечена полнота исследования всех обстоятельств и доказательств по делу, которые могли бы повлиять на выводы судов по существу спора, обжалуемые судебные надлежит отменить с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции. 

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное в настоящем постановлении, исследовать содержание уведомлений администрации о строительстве жилого дома, учесть при разрешении спора вид разрешенного использования земельного участка, правильно установить фактические обстоятельства дела, разрешить вопрос о функциональном назначении спорного объекта, исследовать представленные в материалы дела доказательства всесторонне, полно и объективно, дать оценку доводам лиц, участвующих в деле, с соблюдением принципов состязательности и равноправия сторон, а также установленных законом правил оценки доказательств, дать оценку доводам администрации о недобросовестности застройщика, и исходя из подлежащих применению норм материального права, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт. 

Руководствуясь статьями 158, 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

ходатайство об отложении судебного разбирательства оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.01.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 по делу № А32-476/2021 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий   Е.В. Артамкина

Судьи   Е.И. Афонина

        И.И. Фефелова