ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 10АП-23652/23

г. Москва

05 декабря 2023 года

Дело № А41-17763/23

 

Резолютивная часть постановления оглашена 28 ноября 2023 года

Полный текст постановления изготовлен 05 декабря 2023 года

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В., 

судей Коновалова С.А., Семушкиной В.Н., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023 по делу № А41-17763/2023.

В судебном заседании принял участие представитель:

общества с ограниченной ответственностью «Рантье-Венера» – ФИО2 по доверенности от 20.02.2023.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Рантье-Венера» (далее – истец, ООО «Рантье-Венера», общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее – ответчик, комитет) со следующими требованиями (с учетом принятых уточнений):

1. урегулировать разногласия, возникшие между обществом комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0000000:133988, общей площадью 388 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, поселок Заря, в/г № 413, установив спорные условия договора в следующей редакции:

- п. 2.1 договора: «Рыночная стоимость имущества, в соответствии с заключением эксперта ООО ОФ «Рассвет» ФИО3 б/н от 30.06.2023 г. составляет 1 704 940 (один миллион семьсот четыре тысячи девятьсот сорок) рублей»;

- абзац 1 п. 2.2: «Плата по настоящему договору производится покупателем в рассрочку посредством ежемесячных платежей в размере 28 415 (двадцать восемь тысяч четыреста пятнадцать) рублей 67 копеек. Оплата производится покупателем, начиная со второго месяца после заключения настоящего договора, не позднее 10 (десятого) рабочего дня месяца».

- исключить из договора таблицу в п. 2.2 договора;

- абзац 3 п. 2.2 договора: «Цена имущества - 1 704 940 (Один миллион семьсот четыре тысячи девятьсот сорок), перечисляется на счет продавца, по следующим реквизитам:»;

- п. 4.1 договора: «В соответствии с п. 2 ст. 224 ГК РФ имущество находится во владении и пользовании покупателя, что исключает необходимость фактической передачи имущества по акту приема-передачи»;

- п. 4.2 договора: «Обязательства и расходы по содержанию и эксплуатации имущества переходят с продавца на покупателя после перехода права собственности на имущество»;

- исключить из договора п. 4.3 договора;

- п. 5.3 договора: «Проведение необходимых действий для государственной регистрации перехода права по настоящему договору в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе составление, сбор и подача документов, которые в соответствии с законодательством РФ требуются от покупателя, возлагается на него.

Проведение необходимых действий для государственной регистрации перехода права, а также снятия залога с имущества по настоящему договору в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе составление, сбор и подача документов, которые в соответствии с законодательством РФ требуются от продавца, возлагается на него»;

- п. 5.4 договора: «Стороны обязаны осуществить все необходимые действия по государственной регистрации перехода права по настоящему договору в течение 10 (десяти) рабочих дней после заключения настоящего договора.

Продавец обязан осуществить все необходимые действия по государственной регистрации снятия залога с имущества по настоящему договору в течение 10 (десяти) рабочих дней после полной оплаты покупателем стоимости имущества»;

- исключить из договора п. 6.1 договора; 

- исключить из договора п. 6.2 договора;

- п. 7.1 договора: «Покупатель обязан оплатить стоимость имущества на условиях договора»;

- исключить из договора п. 7.2 договора; 

- исключить из договора п. 8.4 договора; 

- исключить из договора п. 8.5 договора;

- внести в договор п. 8.6: «В случае нарушения продавцом сроков подачи необходимых документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, продавец обязан уплатить за каждый день просрочки покупателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату неисполнения продавцом обязательства, от цены имущества».

Решением суда первой инстанции исковое заявление  удовлетворено.

Ответчиком с решением суда не согласился, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. 

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, неверное применение судом норм материального и процессуального права.

От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

В судебном заседании представитель истца возражал против доводов жалобы. 

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

04 февраля 2019 года между обществом (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества № 2451 в отношении нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером 50:15:0000000:133988 общей площадью 388 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, поселок Заря, в/г № 413.

Общество, включенное в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (т. 1, л.д. 28), обратилось в адрес комитета с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

По результатам обращения комитетом направлен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости № X/2022 от 24.11.2022 (т. 1, л.д. 31), который подписан обществом с протоколом разногласий (т. 1, л.д. 35).

25 января 2023 года, рассмотрев протокол разногласий, комитет направил обществу письмо № 340/2 от 25.01.2023 с отказом в подписании протокола и с предложением урегулировать разногласия в судебном порядке (т. 1, л.д. 38).

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из их обоснованности.

Судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В рассматриваемом случае имеются разногласия по условиям договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 50:15:0000000:133988 общей площадью 388 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, поселок Заря, в/г № 413.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее – Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно Закону № 159-ФЗ и Закону № 135-ФЗ оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производится на дату подачи первоначального заявления о выкупе помещения. Такой правовой подход подтверждается судебной практикой (постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12).

Определением суда первой инстанции от 06.06.2023 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту экспертной организации ООО ОФ «РАССВЕТ» ФИО3, по следующему вопросу:

- определить рыночную стоимость нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером 50:15:0000000:133988 общей площадью 388 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Балашихинский район, поселок Заря, в/г № 413, по состоянию. на 13.10.2021 г?

В представленном экспертном заключении эксперт указал, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 13.10.2021 составляет                                    1 704 940 руб.

Заключение эксперта соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность. 

Возражая против результатов проведенной судебной экспертизы, ответчик не привел каких-либо доказательств, свидетельствующих о необоснованности заключения эксперта или о наличии противоречий в выводах эксперта.

Таким образом, условия договора, касающиеся выкупной цены имущества, подлежат принятию в соответствии с уточненным иском общества, а также условий и порядка оплаты (п. 2.2) с учетом того, что в предложенной ответчиком таблице (графике платежей) указаны прошедшие даты и указание иных дат зависит от даты вступления в законную силу настоящего судебного акта.

Кроме того, истец просит урегулировать разногласия по вопросу передачи имущества (пункты 4.1., 4.2., 4.3., 6.2, 7.1. и 8.5. договора). 

Суд первой инстанции обоснованно согласился с мнением истца в силу следующего.

Имущество было передано ответчиком истцу по акту приема-передачи после заключения договора аренды 04.02.2019, с тех пор находится у истца. Это обстоятельство, во-первых, исключает возможность составления акта приема-передачи по Договору, а во- вторых, в соответствии с п. 2 ст. 224 ГК РФ имущество считается переданным ответчиком истцу по договору с момента его заключения.

Соответственно, данные спорные пункты подлежат принятию в редакции истца.

Между сторонами также имеются разногласия относительно п. 5.3. и 5.4. договора раздела 5 «Возникновение права собственности».

Суд первой инстанции также обоснованно согласился с редакцией, предложенной истцом, ввиду следующего.

В соответствии с подп. 3 п. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению обеих сторон договора. 

Кроме того, у ответчика имеются оригиналы таких документов, как постановление администрации городского округа Балашиха № 1103-ПА от 16.11.2022, решения об условиях приватизации имущества, заключение об оценке рыночной стоимости имущества, документ, подтверждающий полномочия подписанта договора. Все эти документы в регистрирующий орган обязан представить ответчик, а не истец.

С учетом изложенного в целях соблюдения принципа разумности и соразмерности ответственности за нарушение обязательства суд первой инстанции верно счел обоснованным включение в условия договора п. 8.6 договора в редакции истца.

Истец также просит исключить из условий договора п. 7.2 об обязанности покупателя предоставить необходимые документы, подтверждающие выполнение условия(-ий) договора, и п. 8.4 договора, касающегося ответственного покупателя.

Как верно отметил суд первой инстанции, договор уже содержит в п. 8.2 общую для обеих сторон санкцию за нарушение обязательств в виде возмещению убытков, включая упущенную выгоду. Также в п. 8.3 договора содержится специальная санкция для истца за просрочку платежей в виде пени. 

Учитывая эти обстоятельства, п. 8.4 договора в редакции ответчика является излишним и подлежит исключению из договора.

Кроме того, в целях соблюдения принципа правовой определенности и законной силы судебного акта в части его окончательности и неопровержимости суд первой инстанции обоснованно исключил п. 7.2 из условий договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, правомерно разрешил разногласия сторон.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29.09.2023 по делу                               № А41-17763/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области - без удовлетворения.  

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Московской области. 

 

 

Председательствующий судья                                                   Л.В. Пивоварова

 

Судьи:                                                                                           С.А. Коновалов 

 

                                                                                            В.Н. Семушкина