АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем  Российской  Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-27937/2017

г. Краснодар

19 января 2018 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 12 января 2018 года

Решение суда в полном объеме изготовлено 19 января 2018 года

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Боровика А.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вороновой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению 

ООО «Агрофирма «Мостовская», с. Унароково

К Управлению Росреестра по Краснодарскому краю 

3-е лицо: ФИО1, г. Сочи

               ФИО2, г. Сочи

               ФИО3, г. Сочи

 

О признании недействительным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в лице Межмуниципальный отдел по Мостовскому и Отрадненскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю выразившееся в невнесении записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:20:1104001:461 арендой в пользу ООО «Агрофирма «Мостовская».

Обязать Межмуниципальный отдел по Мостовскому и Отрадненскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю устранить допущенные нарушения, путем внесения записи, об обременении права в виде права аренды в пользу ООО «Агрофирма «Мостовская», в Единый государственный реестр недвижимости в раздел ограничений (обременении) права в отношении следующих земельных участков:

-   с кадастровым номером 23:20:1104001:463 , площадью 4412 кв. м, адрес (местоположение):   установлено   относительно   ориентира,  расположенного   в  границах участка. Почтовый     адрес ориентира: Краснодарский край, Мостовский р-н, с/п Унароковское, в границах АО "Победа", участок, 1.;

-     с кадастровым номером 23:20:1104001:464 , площадью 575997 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Мостовский р-н, с/п Унароковское, в границах АО "Победа", участок, 1

-     с кадастровым номером 23:20:1104001:465 , площадью 216991 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Мостовский р-н, с/п Унароковское, в границах АО "Победа", участок, 1.

 

В  судебном заседании участвуют представители:

от заявителя: представитель по доверенности ФИО4, доверенность, паспорт

представитель по доверенности ФИО5, доверенность, паспорт 

от заинтересованного лица: представитель по доверенности ФИО6, доверенность, паспорт

от третьего лица 1: представитель по доверенности ФИО7, доверенность, паспорт

от третьего лица 2: ФИО2, паспорт

от третьего лица 3: представитель по доверенности ФИО7, доверенность, паспорт  

 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Агрофирма «Мостовская» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии в лице Межмуниципальный отдел по Мостовскому и Отрадненскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю выразившееся в невнесении записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 23:20:1104001:461 арендой в пользу ООО «Агрофирма «Мостовская».

Обязать Межмуниципальный отдел по Мостовскому и Отрадненскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю устранить допущенные нарушения, путем внесения записи, об обременении права в виде права аренды в пользу ООО «Агрофирма «Мостовская», в Единый государственный реестр недвижимости в раздел ограничений (обременении) права в отношении следующих земельных участков:

-   с кадастровым номером 23:20:1104001:463 , площадью 4412 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Мостовский р-н, с/п Унароковское, в границах АО "Победа", участок, 1.;

-     с кадастровым номером 23:20:1104001:464 , площадью 575997 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Мостовский р-н, с/п Унароковское, в границах АО "Победа", участок, 1

-     с кадастровым номером 23:20:1104001:465 , площадью 216991 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Мостовский р-н, с/п Унароковское, в границах АО "Победа", участок, 1.

Заявитель в заседании поддержал заявленное требование.

Заинтересованное лицо и третьи лица высказали возражения.

Суд в порядке ст. 163 АПК РФ объявляет перерыв до 12.01.2018 на 10.00.

После перерыва заседание продолжено.

Суд, исследовав материалы дела, установил следующее.

Как следует из пояснения заявителя, в соответствии с Договором аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 1 от 08.12.2006 года (далее — Договор аренды) ООО «Агрофирма «Унароково» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:20:1104001:0085 площадью 2229,3226 га , расположенного по адресу: Краснодарский край, Мостовский район, с/о Унароковский, в границах АО «Победа».

Договор аренды заключен сроком с 08.12.2006 по 19.12.2026 года и вступил в силу с момента его государственной регистрации (п. 1.2. Договора аренды).

Государственная регистрация Договора аренды произведена 17.01.2007, номер регистрации 23-23-32/004/2007-052.11.

ООО «Агрофирма «Мостовская» (в соответствии с Договором №1 о передаче (уступке) прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от «01» ноября 2012 года приняло на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения № 1 от 08 декабря 2006 года.

Государственная регистрация Дополнительного соглашения к договору аренды от 08.12.2006 произведена 19.12.2016, номер регистрации 23-23/032-23/011/801/2016-9868/1.

На дату государственной регистрации Договора аренды земельный участок с кадастровым номером 23:20:1104001:0085 был поставлен на государственный кадастровый учет.

Согласно сведениям государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:20:1104001:0085 преобразован и в результате выдела, из него образован земельный участок с кадастровым номером 23:20:1104001:461, площадью 797400 кв. м, адрес (местоположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, Мостовский р-н, с/п Унароковское, в границах АО "Победа", участок, 1. 

Впоследствии, выделенный земельный участок разделен заинтересованными лицами, на три самостоятельных участка, на основании соглашения о разделе земельного участка от 11.04.2017 года. Образованным земельным участкам были присвоены следующие кадастровые номера:

23:20:1104001:465 - собственник ФИО2;

23:20:1104001:464 - собственник ФИО3;

23:20:1104001:463 - собственник ФИО1

После получения сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении вышеуказанных земельных участков заявителю  стало известно о том, что Межмуниципальным отделом по Мостовскому и Отрадненскому районам Управления Росреестра по Краснодарскому краю не зарегистрированы ограничения (обременения) права в виде права аренды в пользу ООО «Агрофирма «Мостовская».

Ссылаясь на данные обстоятельства, заявитель обратился в Арбитражный суд Краснодарского края. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статей 1, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующее принудительной защиты.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу статей 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса для удовлетворения соответствующего требования необходимо одновременное установление несоответствия обжалуемого решения нормам действующего законодательства и нарушение им прав и законных интересов заявителя.

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации целью обращения лица, право которого нарушено, в арбитражный суд является восстановление нарушенного права этого лица.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, в том числе, путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, а также способами, установленными специальным законом.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой заявителя, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

В силу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), сделки с землей и другим недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса и Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ). 

Согласно ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Указанная статья утратила силу 01.01.2017 г.

Согласно п. 12 ст. 41. Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" «в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляется в числе прочего государственная регистрация ограничений прав и обременении образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов. Указанный Федеральный закон вступил в силу 01.01.2017 г.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в Гражданском кодексе. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в действовавшей на момент образования выделенного земельного участка редакции (далее - Земельный кодекс) установлена возможность образования земельных участков при разделе исходных земельных участков или выделе из них при наличии в письменной форме согласия арендаторов последних. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (пункты 1, 4, 5 статьи 11.2). Выдел земельного участка возможен в случае выдела долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При этом образуются один или несколько земельных участков, исходный земельный участок сохраняется в измененных границах, а у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществлен выдел, возникает право собственности на образуемый земельный участок и утрачивается право долевой собственности на исходный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на исходный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (пункты 1, 2 статьи 11.5). В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков без проведения торгов (пункт 4 статьи 11.8).

Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) участнику долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предоставлено право выделить земельный участок в счет своих земельных долей. Такой выдел осуществляется или на основании решения общего собрания участников долевой собственности, или путем обеспечения собственником земельных долей подготовки проекта межевания, согласования размера и местоположения границ выделяемого земельного участка кадастровым инженером, утверждения проекта межевания решением общего собрания участников долевой собственности. Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде (статьи 13, 13.1). На общем собрании участников долевой собственности может быть принято решение об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании несогласие с передачей в аренду этого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельных долей и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка на выдел не требуется и договор аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается (статья 14).

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, на основании определения Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2016 N 32-КГ16-23 сформулирована правовая позиция, согласно которой при наличии согласия всех участников долевой собственности земельного участка сельскохозяйственного назначения на передачу его в аренду выдел собственником земельной доли, обремененной правом аренды, не может осуществляться без согласия арендатора. Право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено, что ООО «Агрофирме «Мостовская» принадлежат доли в праве долевой собственности на участок с кадастровым номером 23:20:1104001:85, который является материнским земельным участком по отношению к земельному участку с кадастровым номером 23:20:1104001:461 из которого впоследствии образовались земельные участки с кадастровыми номерами 23:20:1104001:463, 23:20:1104001:464,  23:20:1104001:465 вследствие чего возникает совпадение арендатора и Арендодателя в одном лице.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут предоставляться в аренду их собственниками.

Подпунктом 2 части 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участнику долевой собственности предоставлено право на распоряжение земельной долей без выделения в ее счет земельного участка только путем завещания, отказа от права собственности, внесения в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передачи в доверительное управление либо продажи или дарения ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Распоряжение земельной долей иным образом, в том числе путем предоставления в аренду, возможно только после выделения в ее счет земельного участка.

Исходя из пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

С учетом правил пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не запрещено правилами Кодекса и иными нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным   порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом.

С момента регистрации долей в праве за ООО «Агрофирма Мостовская» на вышеуказанный земельный участок, договор аренды можно квалифицировать не иначе как соглашение участников долевой собственности о порядке использования имущества, находящегося в долевой собственности, предполагающее передачу всего объекта долевой собственности во владение и пользование за плату АО Агрофирма «Мостовская» как одному из дольщиков.

Действующим законодательством государственная регистрация такого соглашения не предусмотрена и на соглашение о порядке пользования земельным участком долевой собственности не распространяются положения статьи 617 ГК РФ, согласно которым перемена собственника имущества не прекращает возникшие до такого перехода арендные отношения. 

В силу чего, выделенный спорный участок с кадастровым номером 23:20:1104001:461, впоследствии разделенный на три участка 23:20:1104001:463, 23:20:1104001:464, 23:20:1104001:465) из состава участка 23:20:1104001:85 не могли быть обременены правом аренды в связи с прекращением права аренды в силу закона с момента приобретения Заявителем (арендатором) доли в праве на арендуемый земельный участок. 

Поскольку действующим законодательством государственная регистрация соглашения о порядке пользования земельным участком долевой собственности не предусмотрена, в связи с чем действия Управления Росреестра не могут быть признаны противоречащими закону нарушающими права заявителя.

Действия заинтересованного лица по невнесению записи об обременении спорных земельных участков обременением в виде аренды является законным и обоснованным.

Кроме того, судом установлено, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:20:1104001:85 сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателя №1 от 08.12.2006 г. зарегистрировано в уполномоченном государственном органе 19.12.2016 года. Регистрации присвоен следующий номер 23-23/032-23/011/801/2016-9868/1. 

Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 23:20:1104001:461 поставлен на государственный кадастровый учет 05.12.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.03.17 г. 

Таким образом, выделенный из материнского участок с кадастровым номером 23:20:1104001:461 (впоследствии разделенный на три участка с кадастровым номером  23:20:1104001:463, 23:20:1104001:464, 23:20:1104001:465) и поставленный на кадастровый учет 05.12.2016г. не мог сохранить обременение земельного участка с кадастровым номером 23:20:1104001:85) арендой, зарегистрированной в отношении участка спустя 4 (четыре) дня после выдела т.е. 19.12.2016.

Далее, в соответствии со ст. 1 договора №1/1 о передаче (уступке) его предметом является передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №1 от 08 декабря 2006 года. 

Таким образом, заявитель по делу получил право аренды на условиях основного договора. 

По правилу п.п. 5 и 9 ст. 22 ЗК РФ объем передаваемых прав и обязанностей не может превышать объем прав и обязанностей, установленных сторонами основного договора аренды. 

Пунктом 6.4 договора №1 от 08 декабря 2006 года установлена обязанность обеспечить возможность по реализации Арендатором (заявителем по делу) права выкупа или продление договора аренды. Исходя из установленной договором нормы сторона арендатора имела две альтернативные возможности. Приступив к реализации возможности по выкупу долей участка сторона арендатора с очевидностью утрачивала использование альтернативной возможности по продлению договора аренды. 

Таким образом, суд полагает, что использование одновременно альтернативных возможностей является нарушением  договора и злоупотреблением правом. 

В связи с чем, по указанным основаниям, после приобретения доли на земельный участок заявитель утрачивал право на продление аренды. 

Исходя из совокупности названных обстоятельств, судом не установлено наличие, установленных с учетом положений ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для удовлетворения заявленных требований заявителя.

Расходы по государственной пошлине следует возложить на заявителя по делу. 

 

Руководствуясь ст. 120 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 27, 29, 65, 101, 102, 104, 110, 112, 156, 167-170, 176, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд 

 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.

Судебные расходы отнести на истца.

 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.          

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                                                       А.М. Боровик