﻿039/2020-77545(1) 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА 

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000 http://fasszo.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

29 декабря 2020 года Дело № А56-98937/2019  

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2020 года. Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2020 года. 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе  председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В.,  

Сапоткиной Т.И., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Сирена»  Булгакова Е.А. (доверенность от 24.12.2018), от Санкт-Петербургского  государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга»  Смирновой Н.В. (доверенность от 21.01.2020 № 9-20),  

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт- Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт- Петербурга» на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного  суда от 20.07.2020 по делу № А56-98937/2019,  

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сирена», адрес: 197183,  Санкт-Петербург, Сестрорецкая ул., д. 4, лит. А, пом. 12Н, ОГРН 1037832004880,  ИНН 7802012853 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города  Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому  государственному казенному учреждению «Имущество Санкт-Петербурга»,  адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН  1177847189190, ИНН 7840066803 (далее – Учреждение), о внесении изменений  в расчет арендной платы, являющийся приложением к дополнительному  соглашению от 28.04.2010 № 2 к договору аренды от 26.05.2003 № 17-А002566,  путем применения расчетных коэффициентов в строках «водоснабжения» и  «канализация» 0,80 вместо 1.000; взыскании 86 890 руб. 95 коп.  неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы за  период с 01.01.2016 по 31.03.2017, и 14 261 руб. 42 коп. процентов за  пользование чужими денежными средствами.  

Решением от 22.02.2020 в иске отказано. 

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  20.07.2020 данное решение отменено; исковые требования удовлетворены;  внесены изменения в расчет арендной платы к дополнительному соглашению от  28.04.2010 № 2 к договору аренды от 26.05.2003 в части применения расчетных  коэффициентов в строках «водоснабжения» и «канализация» 0,80 вместо 1.000;  с Учреждения в пользу Общества взыскано 86 890 руб. 95 коп.  неосновательного обогащения за период с 01.01.2016 по 31.03.2017 и 14 261  руб. 42 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.  

Учреждение в кассационной жалобе просит отменить постановление  

апелляционного суда, ссылаясь на несоответствие выводов апелляционного  суда обстоятельствам дела, неправильное применение апелляционным судом  норм права, и оставить в силе решение арбитражного суда. По мнению  подателя жалобы, в случае несоответствия сведений, указанных в расчете,  характеристикам помещения Общество при подписании договора и  дополнительного соглашения № 2 могло обнаружить данное несоответствие и  заявить соответствующие возражения.  

В судебном заседании представитель Учреждения поддержал  кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель  Общества против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на то, что в  расчете использованы характеристики помещения, не соответствующие  фактическому состоянию помещения.  

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном  порядке.  

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским  имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время Комитет имущественных  отношений Санкт-Петербурга) (арендодатель) и Северо-Западный Союз  рыболовецких кооперативов-колхозов, рыбохозяйственных предприятий и  организаций (арендатор) заключили договор от 26.05.2003 № 17-А002566 (в  редакции дополнительного соглашения от 30.09.2003 № 1406) аренды части  площадью 28,5 кв. м (комнаты 8, 9, 22; места общего пользования) помещения  4Н общей площадью 235,1 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,  Сестрорецкая ул., д. 4, лит. А, сроком по 06.08.2011.  

На основании соглашения от 25.08.2003 о перенайме и дополнительного  соглашения от 30.09.2003 № 1406 к договору аренды права и обязанности  арендатора переданы Обществу.  

Дополнительным соглашением от 28.04.2010 № 2 в договор внесены  изменения, в том числе в предмет договора. Согласно пункту 1.1 в редакции  данного дополнительного соглашения в аренду передаются помещения 11-Н,  12-Н площадью 39,3 кв. м с кадастровым номером 78:34:4141Д:0:9:8 по тому же  адресу.  

Согласно кадастровому паспорту от 05.10.2009 помещения 11-Н, 12-Н  образованы в результате раздела помещения 4Н площадью 235,1 кв. м на  помещения 4-Н площадью 64,5 кв. м, 11-Н площадью 21,9 кв. м, 12-Н площадью  17,4 кв. м, 13-Н площадью 93,8 кв. м, часть помещения площадью 37,5 кв. м  выделена в места общего пользования.  

Как отмечено в справке для расчета арендной платы, в помещениях 11-Н,  12-Н отсутствуют такие элементы благоустройства, как водоснабжение и  канализация. В то же время в расчете арендной платы применены расчетные  коэффициенты водоснабжения и канализации, равные 1.000.  

Общество, ссылаясь на то, что в расчете арендной платы применены  расчетные коэффициенты, не соответствующие фактическим характеристикам  помещений, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.  

 В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по  общему правилу, договор может быть расторгнут или изменен по соглашению  сторон. По требованию одной стороны договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой  стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или  договором.  

В данном случае Общество просит внести изменения в договор аренды  нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Санкт- Петербурга, в части размера арендной платы, необходимость государственного  

регулирования которой федеральным законом не предусмотрена.  

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Высшего  Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от  25.12.2013), если федеральный закон, предусматривающий необходимость  государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично- правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при  определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества,  находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам  надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие  правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением  государственным или муниципальным имуществом, и адресованы  соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их  положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это  предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие  упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит  какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его  заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано  иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431  Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, если стороны в  договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что  размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении  указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в  отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора  аренды.  

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования в части  внесения изменений в расчет арендной платы, являющийся приложением к  договору аренды, не привел правовых обоснований возможности внесения в  судебном порядке изменений в договор аренды нежилых помещений, применил  положения параграфа 6 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации,  регулирующие отношения энергоснабжения, и Жилищного кодекса Российской  Федерации, регулирующие плату за коммунальные услуги, которые не относятся  к спорным отношениям.  

Апелляционный суд исходя из изложенных выше разъяснений Пленума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также не установил,  распространили ли стороны на их отношения нормативные акты Санкт- Петербурга, регулирующие порядок определения размера арендной платы за  объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, и не  выяснял содержание этих актов, в том числе в части условий применения  расчетных коэффициентов при расчете арендной платы за объект.  

Суд не установил, из каких комнат, частей состоят помещения 11-Н, 12-Н,  переданные Обществу в аренду в соответствии с дополнительным соглашением  от 28.04.2010 № 2, имелись ли в составе этих помещений на момент передачи  комнаты, части с соответствующим санитарно-техническим оборудованием, а  при отсутствии таковых - имело ли Общество доступ в иные помещения в  здании, оснащенные соответствующими удобствами.  

Суд апелляционной инстанции посчитал установленным отсутствие в  арендуемых помещениях канализации и водоснабжения на основании акта от  08.08.2017, составленного обществом с ограниченной ответственностью  «Жилкомсервис № 2 Приморского района» без участия представителя  арендодателя, без достаточного исследования и оценки данного документа.  Признавая обоснованными требования Общества о взыскании  неосновательного обогащения в виде излишне выплаченной арендной платы за  

период с 01.01.2016 по 31.03.2017, суд распространил на данный период  результаты осмотра помещения, произведенного 08.08.2017, в отсутствие каких- либо доказательств, подтверждающих степень благоустроенности помещений в  период, за который взыскивается неосновательное обогащение.  

При таком положении выводы суда апелляционной инстанции нельзя  признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам,  обстоятельствам спора и нормам права, в связи с чем обжалуемое  постановление подлежит отмене.  

Решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в иске также не  может быть оставлено в силе, поскольку указанные выше обстоятельства судом  первой инстанции также не устанавливались и вопросы, необходимые для  правильного разрешения спора, не выяснялись.  

С учетом изложенного оба судебных акта подлежат отмене с  направлением дела в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при  котором необходимо установить местоположение и характеристики переданных  Обществу в аренду помещений, их техническое состояние и наличие в них  элементов благоустройства на момент подписания дополнительного  соглашения от 28.04.2010 № 2, в период, за который взыскивается  неосновательное обогащение, а также на дату обращения с требованием об  изменении расчета арендной платы, в случае изменения состояния помещений  - причину таких изменений; выяснить, договорились ли стороны о  распространении на их отношения нормативных правовых актов Санкт- Петербурга по вопросам определения размера арендной платы, и, если такие  акты подлежат применению к отношениям сторон, определить подлежащие  применению расчетные коэффициенты в соответствии с предусмотренными  этими актами условиями.  

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный  суд Северо-Западного округа  

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской  области от 22.02.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного  апелляционного суда от 20.07.2020 по делу № А56-98937/2019 отменить.  

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской области.  

Председательствующий И.В. Сергеева  Судьи М. В. Захарова  

 Т.И. Сапоткина