АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2949/2018

г. Чебоксары

24 мая 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.05.2018.

Полный текст решения изготовлен 24.05.2018.  

 

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРНИП 315213000008173, ИНН 

<

***>,

к акционерному обществу "Строительный трест №3", Россия, 428003, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Ярославская, 76, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

третье лицо - ФИО3, г.Чебоксары,

о взыскании 90257 руб. 86 коп.,

при участии

истца ФИО2, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с иском к акционерному обществу "Строительный трест №3" о взыскании 90257 руб. 86 коп. неустойки за период с 27.03.2015 по 28.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры №Ц/14-17 от 14.06.2013.

Исковые требования мотивированы следующим. Между ФИО3 и Ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи квартиры от 14.06.2013 №Ц/14-17, согласно которому ответчик обязуется заключить основной договор купли-продажи квартиры не позднее 01.03.2015. 29.06.2015 между ФИО3 и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры от 29.06.2015 №Ц-14-17. Таким образом, ответчик исполнил свои обязательства по передаче квартиры лишь 29.06.2015. Между ФИО3 и ИП ФИО2 заключен договор уступки от 26.02.2018 №03, согласно которому ФИО3 передала ИП ФИО2 право требования с АО "Строительный трест №3" неустойки по предварительному договору купли-продажи квартиры №Ц/14-17 от 14.06.2013.

Определением суда от 28.03.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Определением суда от 10.05.2018 произведена замена судьи Коркиной О.А. на судью Юрусову Н.В.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. 

 Ранее представленным отзывом ответчик указал о принятии к производству суда искового заявления истца до истечения тридцати календарных дней со дня направления претензии в нарушение части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи, с чем считает иск подлежащим возвращению в связи с несоблюдением обязательного претензионного порядка. Указал на неверное исчисление истцом неустойки с применением недействующей ключевой ставки Банка России. Обратил внимание суда на поступление ответчику уведомления об уступке права требования после получения претензии от истца. Заявил ходатайство о снижении неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

От третьего лица поступили письменные пояснения, согласно которым третье лицо исковые требования истца считает обоснованными и подлежащими удовлетворению. Указал, что объект долевого строительства передан последнему 29.06.2015 (л.д. 62).

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.

 Закрытым акционерным обществом "Строительный трест №3" (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №Ц/14-17, по условиям которого продавец обязался построить и передать в собственность покупателю квартиру, указанную в пункте 1.2. договора, а покупатель обязался заключить договор купли-продажи в порядке и на условиях, установленных договором. 

Согласно пункту 1.2. предварительного договора стороны обязались заключить основной договор купли-продажи новой однокомнатной квартиры с индивидуальным отоплением, и лоджией в черновой отделке, под номером 17, находящейся на 4 этаже, ориентировочной  проектной площадью 34 кв.м и лоджии 3,3кв.м в многоэтажном жилом доме со встроенными предприятиями обслуживания населения и магазином в микрорайоне 1А центральной части города Чебоксары п.14, 14А (1 этап), после регистрации продавцом права собственности на квартиру, но не позднее 01.03.2015.

Продажная цена квартиры, с учетом существенных условий, установленных пунктом 3.1. предварительного договора, будет составлять 1745800 руб., исходя из стоимости одного кв.м площади квартиры 46000 руб., в том числе стоимости лоджии, ориентировочной проектной площади 3,3 кв.м, согласно проектно-сметной документации, устанавливается сторонами 151800 руб., стоимость отопительного котла с газоходами – 30000 руб. (пункт 2.1. предварительного договора купли-продажи №Ц/14-17).

На основании пункта 2.2 предварительного договора оплата стоимости квартиры должна быть произведена покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты подписания основного договора.

Согласно пункту 2.3. предварительного договора передача квартиры должна состояться по акту в течение пяти календарных дней со дня оплаты покупателем продажной цены квартиры.

Пунктом 3.1. предварительного договора установлено, что соглашение о продажной цене квартиры, установленной пунктом 2.1. договора действительно в случае, если покупатель одновременно с подписанием настоящего договора заключил с продавцом договор займа на полную стоимость квартиры, установленную пунктом 2.1. договора и предоставил продавцу беспроцентный заем в порядке, установленном договором займа.

ФИО3 (займодавец) и закрытым акционерным обществом "Строительный трест №3" (заемщик) заключен договор займа от 14.06.2013, по условиям которому займодавец обязался предоставить заемщику заем денежными средствами на сумму 1745800 руб., а заемщик обязался возвратить указанную сумму займа в обусловленные договором сроки (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2. договора займа сумма займа предоставляется заемщику на финансирование жилищного строительства на срок по 01.03.2015.

Договор займа является беспроцентным (пункт 1.3. договора).

По условиям пункта 2.2 договора займа сумма займа по истечении срока действия договора по указанию займодавца может быть направлена на оплату стоимости квартиры по договору купли-продажи квартиры в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от 14.06.2013 №/14-17.

            Оплата ФИО3 ответчику денежных средств в размере 1745800 руб. по договору займа от 14.06.2013 подтверждена квитанциями к приходному кассовому ордеру от 19.12.2013 №1109, от 19.09.2013 от 694, от 25.06.2013 №522, от 30.06.2015 №459, от 29.04.2014 №310, от 19.03.2014 №174 (л.д.12-13). 

29.06.2015 закрытым акционерным обществом "Строительный трест №3" (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры №Ц/14-17, по условиям которого продавец продает однокомнатную квартиру под номером 17, расположенную на 4 этаже по адресу: 

<

...>, принадлежащую ему на праве собственности, а покупатели покупают квартиру на праве собственности, оплачивают стоимость квартиры в порядке и на условиях, предусмотренных разделом №2 договора. Договор купли продажи квартиры от  29.06.2015 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике 13.07.2015 (л.д. 1516).

Стороны настоящего договора договорились оценить квартиру в сумму 1750400 руб. (пункт 2.1. договора купли-продажи от 29.06.2015).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора купли-продажи денежную сумму в размере 1750400 руб. покупатель оплачивает при подписании договора.

Согласно пункту 3.1. договора купли-продажи право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации права собственности.

Пунктом 4.1 договора установлено, что продавец передал, а покупатель принял квартиру без составления передаточного акта.

ФИО3 уплатил стоимость квартиры в полном объеме путем заключения с ответчиком соглашения от 29.06.2015 о зачете взаимных требований по договорам займа от 14.06.2013 и купли-продажи квартиры от 29.06.2015 №Ц/14-17 на сумму 1745800 руб.

Право собственности ФИО3 на указанную квартиру зарегистрировано 13.07.2015 (л.д. 17).  

Истцом (цессионарий) и ФИО3 (цедент) заключен договор уступки права требования от 26.02.2018 №03, по которому цедент передал, а цессионарий принял право требования договорной неустойки с ответчика за нарушение предусмотренного договором займа от 14.06.2013 срока возврата суммы займа за период с 02.03.2015 по 28.06.2015, законной неустойки за нарушение предусмотренного договором долевого участия от 14.06.2013 срока передачи квартиры за период с 02.03.2015 по 28.06.2015, процентов на сумму займа за пользование чужими денежными средствами за период с 02.03.2015 по 28.06.2015 (л.д. 18).

27.02.2018 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о состоявшейся уступке права требования, что подтверждается почтовой квитанцией и описью почтового вложения в ценное письмо от 27.02.2018 (л.д.21-22).

Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" принимая решение, суд в силу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, в том числе суд с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.

Оценив условия и предмет заключенных третьим лицом с ответчиком предварительного договора с учетом правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), суд приходит к выводу о его правовой квалификации в качестве договора, подпадающего в сферу правового регулирования Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон №214-ФЗ). 

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (статья 12 Закона № 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1.2. предварительного договора застройщик принял на себя обязательство построить и предать участникам долевого строительства объекты долевого строительства в срок не позднее 01.03.2015.

Как следует из материалов дела, ответчик нарушил срок передачи объекта, передав его участникам долевого строительства лишь: 

На основании пункта 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (что имеет место в рассматриваемом случае).

Пункт 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает передачу права (требования), которое принадлежит кредитору на основании обязательства, другому лицу по сделке (уступка требования).

В соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В пункте 2 статьи 11 Закона № 214-ФЗ указано, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Договор долевого участия или уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом №122-ФЗ (статья 17 указанного Закона).

Закон об участии в долевом строительстве содержит определенный механизм защиты прав дольщика, который проявляется в необходимости государственной регистрации, во-первых, самого договора долевого участия в строительстве, во-вторых, уступки права требования по договору долевого участия в строительстве.

Учитывая цели государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве и уступки прав требования по нему, государственная регистрация уступки прав требования выплаты неустойки, необходима и возможна до момента передачи объекта долевого строительства, так как до этого момента неустойка за ненадлежащее выполнение обязательства выступает обеспечительной мерой и регистрация передачи требования выплаты неустойки осуществляется с учетом наличия действующего обязательства по договору участия в долевом строительстве, предполагающего обременение недвижимости.

Положения частей 1, 4, 5 и 6 статьи 8 Закона № 214-ФЗ определяют порядок передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства как по передаточному акту, так и по одностороннему акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Стороны не оспаривают факт передачи квартиры третьему лицу до заключения договоров цессии.

Таким образом, правоотношения сторон относительно создания и передачи объекта долевого строительства прекратились исполнением договора еще до заключения договоров цессии, следовательно, последний государственной регистрации не подлежали.

При указанных обстоятельствах, право требования от ответчика оплаты неустойки (пени) по предварительному договору купли-продажи квартиры от 14.06.2013 №Ц/14-17 перешло от третьего лица к истцу. 

26.02.2018 истцом в адрес ответчика направлена досудебная претензия с требованием выплатить неустойку по указанному предварительному договору (л.д. 23-24).

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы; такой порядок урегулирования спора путем направления иска по истечении 30 календарных дней после направления претензии или требования направлен на оперативное разрешение спора и служит дополнительной гарантией защиты прав.

Вместе с тем суть претензионного порядка заключается не в исполнении истцом некой формальности, а в предоставлении сторонам дополнительной возможности разрешить спор вне суда, либо, в случае не достижения соглашения, иметь заранее сформированную в досудебном порядке позиции, которые и будут предметом судебного разбирательства.

 Таким образом, для оставления иска без рассмотрения по причине его предъявления в день направления претензии, суд должен установить, исходя из позиций сторон по делу, действительно ли данное нарушение привело к тому, что спор мог быть разрешен сторонами без обращения в суд.

 Подобных доказательств ответчиком не представлено, напротив, судом установлено, что все последующие действия ответчика и его позиция по делу  свидетельствуют о невозможности рассмотрения спора в досудебном порядке.

Названный подход соответствует правовым позициям высшей судебной инстанции, изложенным в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7315/12, а также в пункте 4 подраздела 2 раздела "Судебная коллегия по экономическим спорам" Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №4, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015.

С учетом конкретных обстоятельств дела суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для оставления искового заявления без рассмотрения.

 Истец просит взыскать с ответчика 90257 руб. 86 коп. неустойки за период с 27.03.2015 по 28.06.2015 по предварительному договору купли-продажи квартиры №Ц/14-17. 

Размер неустойки определен истцом в сумме, начисляемой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства истцом на основании пункта 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ. 

Проверив расчет неустойки, суд признает его арифметически верным. 

При этом суд не принимает возражения ответчика о том, что при расчете пени за спорный период подлежит применению ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату подачу иска. Из материалов дела следует, и ответчиком не оспаривается, что передача объекта долевого строительства произведена 29.06.2015, следовательно, при расчете неустойки подлежит применению ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на день исполнения обязательства.

Ответчиком заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" установлено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения от 21.12.2000 № 263-О, положения пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба. 

Оценив в совокупности представленные ответчиком в обоснование ходатайства об уменьшении размера неустойки доказательства, суд приходит к выводу о явной несоразмерности заявленной суммы неустойки последствиям нарушения обязательства.

На основании изложенного в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворяет ходатайство ответчика и уменьшает размер неустойки до одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, то есть до размера 45128 руб. 93 коп. за период с 27.03.2015 по 28.06.2015.

Расходы по государственной пошлине в размере 3610 руб., подтвержденные чек-ордером от 26.03.2018 (операция 4991), суд относит на ответчика по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить частично.

Взыскать с акционерного общества "Строительный трест № 3" в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 45128 (Сорок пять тысяч сто двадцать восемь) руб. 93 коп. неустойки за период с 27.03.2015 по 28.06.2018, 3610 (Три тысячи шестьсот десять) руб. расходов по государственной пошлине.

В удовлетворении остальной части иска отказать.     

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья

Н.В. Юрусова