ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-6649/2017

г. Челябинск

30 июня 2017 года

Дело № А47-1211/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июня 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.04.2017 по делу № А47-1211/2017 (судья Сиваракша В.И.).

В судебном заседании принял участие ФИО2 - представитель индивидуального предпринимателя ФИО3 (доверенность от 25.02.2017) и индивидуального предпринимателя ФИО4 (доверенность от 01.03.2017).

Индивидуальный предприниматель ФИО3 и индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО3, ИП ФИО4, заявители) обратились в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее – Департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным уведомления об отказе в предоставлении земельного участка в собственность от 20.01.2017 года за исх. № 11309/16; возложении обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем предоставления заявителям за плату без проведения торгов в собственность по одной второй доле каждому земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:6, расположенного по адресу: 

<

...>; возложении обязанности подготовить и направить в адрес заявителей проекты договоров купли-продажи земельного участка площадью 794 кв.м. с кадастровым номером 56:44:0409002:6, расположенного по адресу: 

<

...>, в течение 30 календарных дней с даты вступления решения суда в законную силу.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, привлечена Администрация города Оренбурга (далее – Администрация, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.04.2017 (резолютивная часть от 18.04.2017) исковые требования ИП ФИО3  и ИП ФИО4 удовлетворены в полном объеме. 

С указанным решением суда не согласился Департамент (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушение судом первой инстанции норм материального права.

Полагает, что выводы суда первой инстанции о наличии у заявителей исключительного права на приобретение в собственность испрашиваемого земельного участка являются неправомерными, поскольку в границах участка расположен объект капитального строительства (двухэтажное нежилое помещение), в отношении которого разрешение на строительство органом местного самоуправления не выдавалось, в силу чего здание является самовольной постройкой. Заявителями также не представлено доказательств наличия зарегистрированного права собственности на указанный объект. Указывает также, что данный объект является объектом незавершенного строительства, так как отсутствует акт ввода объекта в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности на этот объект, следовательно, до завершения строительства земельный участок для эксплуатации такого объекта предоставлен быть не может.

Заявителя в отзыве на апелляционную жалобу просят решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Департамента не явились.

С учетом мнения представителя заявителей, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Департамента.

В судебном заседании представитель заявителей поддержал доводы. Изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, распоряжением Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области от 10.02.2014 № 258-р ФИО3 на праве аренды предоставлен земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в городе Оренбурге, на котором расположен объект незавершенного строительства,  принадлежащий на праве собственности ИП ФИО3, с кадастровым номером 56:44:0409002:6, площадью 794 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир контора, участок находится примерно в 77 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, разрешенное использование: строительство общественного здания.

Министерством природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области (арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) 07.03.2014 оформлен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге № 06-03-09/227 (далее - договор аренды). 

Согласно п. 1.1. договора аренды, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в административном центре Оренбургской области - городе Оренбурге, на котором расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору, с кадастровым номером 56:44:0409002:6, площадью 794 кв.м., с местоположением: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир контора, участок находится примерно в 77 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с разрешенным использованием: строительство общественного здания, категория земель - земли населенных пунктов. 

Из п. 2.1. договора аренды следует, что срок его действия с 21.11.2013 по 20.05.2015. 

По акту приема-передачи договоров аренды и иных документов в отношении земельных участков, полномочия по распоряжению которыми перешли к администрации 

<

...> от 15.01.2015 (№ п/п 60) договор аренды передан в Департамент (л.д. 94-113).

Распоряжением Департамента от 26.05.2016 № 2112-р объекту адресации - административному зданию, расположенному на территории Ленинского района, по адресу: участок находится примерно в 77 м. по направлению на юго-запад от ориентира контора, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: 

<

...>, присвоен адрес: 

<

...> (л.д. 25-26).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области ФИО4 24.06.2016 года выдано свидетельство о государственной регистрации права, запись о регистрации № 56-56/001-56/001/121/2016-8975/1, вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/2, объект права: административное здание, назначение: нежилое здание, площадь 276,4 кв.м., количество этажей: 2, адрес (местонахождение объекта): 

<

...> (л.д. 22).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области ФИО3 24.06.2016 года выдано свидетельство о государственной регистрации права, запись о регистрации № 56-56/001-56/001/121/2016-8975/2, вид права: общая долевая собственность, доля в праве 1/2, объект права: административное здание, назначение: нежилое здание, площадь 276,4 кв.м., количество этажей: 2, адрес (местонахождение объекта): 

<

...> (л.д. 23).

Распоряжением департамента от 26.07.2016 года № 2999-р объекту адресации - земельному участку с кадастровым номером 56:44:0409002:6, расположенному на территории Ленинского района, с местоположением: установлено относительно ориентира, рассоложенного за пределами участка, ориентир контора, участок находится примерно в 77 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, присвоен адрес: 

<

...> на земельном участке расположено нежилое здание, № 29А (л.д. 27-28).

Распоряжением департамента от 27.07.2016 № 3050-р установлено соответствие разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:6, расположенного в территориальной зоне объектов производственных и коммунально-складских, требующих дополнительного рассмотрения и принятия решений по выносу или комплексной реконструкции «П.3», принадлежащего на праве аренды ФИО3, с разрешенным использованием: строительство общественного здания: разрешенное использование: размещение административного здания (л.д.29-30).

Согласно градостроительному заключению от 03.08.2016 о функциональном назначении земельного участка, расположенного по ул.Монтажников, 29А, подготовленному по результатам работ, проведенных на основании служебной записки юридического отдела МКУ «ГЦГ» от 28.07.2016 № 1-24-3/668 (с), на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0409002:6 расположено двухэтажное нежилое здание № 29А и осуществляется возведение объекта капитального строительства приблизительным размером в плане 10*20 м, разрешение на строительство объекта капитального строительства на земельном участке управление архитектуры не выдавалось. Самовольное строительство на земельном участке противоречит ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Расстояние между двухэтажным нежилым зданием и возводимым объектом капитального строительства менее 6 м, требования п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространение пожара на объектах защиты. Требования к объемно- планировочным и конструктивным решениям» не выполняются. Размещение здания (размером в плане 10х20 м) на земельном участке площадью 794 кв.м., расположенном по ул.Монтажников, 29А, противоречит градостроительным и противопожарным нормам и правилам (л.д. 86-88).

Из кадастровой выписки о земельном участке от 10.08.2016 № 56/16-445099 следует, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0409002:6 поставлен на кадастровый учет 12.05.2006 года, адрес (описание местоположения): 

<

...> на земельном участке расположено нежилое здание, № 29А, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административного здания, площадь 794+/-10 кв.м., вид права: государственная собственность, не зарегистрировано (л.д. 66-67).

Из служебной записки должностного лица департамента от 25.08.2016 № 1421 следует, что по состоянию на 23.08.2016 земельный участок с кадастровым номером 56:44:0409002:6 используется для размещения двухэтажного торгово-административного здания и двухэтажного объекта незавершенного строительства (л.д. 40-42).

Решением Центрального районного суда г.Оренбурга от 21.09.2016 года отказано в удовлетворении заявления администрации города Оренбурга к ФИО3 о сносе самовольно возведенного объекта недвижимого имущества - здания, примерным размером 10х20 м, на участке с кадастровым номером 56:44:0409002:6, в судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, сообщили арбитражному суду, что данное решение в законную силу не вступило (л.д. 80-85).

Заявители обратились в Департамент с заявлением от 21.12.2016 года о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:6 (л.д. 51-52). Из подписанного заявителями сообщения следует, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0409002:6 расположено нежилое здание (л.д. 53).

Из служебной записки должностного лица департамента от 18.01.2017 (на № 216 от 28.12.2016) следует, что по состоянию на 17.01.2017 земельный участок с кадастровым номером 56:44:0409002:6 используется для размещения двухэтажного торгово-административного здания и двухэтажного нежилого здания (л.д. 44-45).

Департаментом на заявление ФИО3 и ФИО4 принято уведомление об отказе в предоставлении земельного участка в собственность (л.д. 9-10). В названном акте Департамент указал, что из заявления о предоставлении земельного участка в собственность следует, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0409002:6 расположено административное здание, назначение: нежилое здание, площадь 276,4 кв.м., количество этажей: 2, иные объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют. Однако, данный земельный участок используется для размещения двух двухэтажных зданий. При этом в соответствии с распоряжением Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области от 10.02.2014 года № 258-р, п. 1.1. договора аренды земельный участок предоставлялся для строительства одного объекта, разрешение на строительство второго объекта не выдавалось. Согласно градостроительному заключению о функциональном назначении земельного участка, расположенного по ул.Монтажников, 29А, от 03.08.2016 года, размещение здания, строительство которого ведется в настоящее время, противоречит градостроительным и пожарным нормам и правилам. Поскольку второй объект является самовольной постройкой, ФИО3 и ФИО4 являются лицами, у которых отсутствует   право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов. Заявителям отказано в заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:6 на основании п. 19 ст. 39.16 Земельного кодекса.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителей с иском в Арбитражный суд Оренбургской области.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок сформирован без учета объекта капитального строительства, в отношении которого Департаментом заявлено о самовольности его строительства, расположение указанного объекта на участке не изменяют конфигурацию и площадь земельного участка, какие-либо правопритязания иных лиц на объект капитального строительства не установлены, площадь испрашиваемого земельного участка объективно необходима для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению административного здания, расположенного на спорном земельном участке, собственниками которого являются заявители.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы заинтересованного лица, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ч. 4 ст. 200, частей 2, 3 ст. 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (п.п.. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Заинтересованное в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицо должно представить в соответствующий орган власти заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов с указанием всех необходимых сведений (поименованы в п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ). К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные п.п. 1, 4 - 6 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ).

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).

Поскольку ИП ФИО3 и ИП ФИО4 являются собственниками 1/2 доли от административного здания, назначение: нежилое здание, площадь 276,4 кв.м., количество этажей: 2, расположенных по адресу: 

<

...> (л.д. 22-23), данные лица имеют предусмотренное подп. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение в собственность за плату земельного участка, на котором расположены этот объект недвижимого имущества и который необходим для его эксплуатации.

Указанное позволяет признать необоснованным изложенные в обжалуемом отказе основания, мотивированные нормой п.п. 19 п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, поскольку возможность приватизации испрашиваемого земельного участка заявителями предусмотрена нормой ст. 39.20 ЗК РФ.

Заявители обратились в Департамент с заявлением от 21.12.2016 года о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:6 (л.д. 51-52). Из подписанного заявителями сообщения следует, что на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0409002:6 расположено нежилое здание (л.д. 53).

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установлены нормой ст. 39.16 ЗК РФ.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11 и от 06.09.2011 № 3771/11, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, не собственнику этого объекта.

В обоснование обжалуемого отказа Департамент также указал на нахождение в границах испрашиваемого земельного участка объекта капитального строительства, в отношении которого органом местного самоуправления не выдавалось разрешение на строительство, и сведения о регистрации прав на которое за заявителями отсутствуют.

Как верно указал суд первой инстанции, согласно положениям ст. 39.20 ЗК РФ нахождение на земельном участке помимо объекта, принадлежащего заявителям на праве собственности, также самовольных построек, возведенных ими, само по себе не может препятствовать реализации указанного права, возникшего у этих лиц как собственников здания. Возведение на участке самовольной постройки может являться основанием для применения к лицу, создавшему постройку и ненадлежаще использующему земельный участок, предусмотренных законом санкций.

При этом, решением Центрального районного суда г.Оренбурга от 21.09.2016 отказано в удовлетворении заявления администрации города Оренбурга к ФИО3 о сносе самовольно возведенного объекта недвижимого имущества - здания, примерным размером 10х20 м, на участке с кадастровым номером 56:44:0409002:6, и указано, что Администрация не доказала факт возведения спорной самовольной постройки ФИО3, а также ее принадлежности данному лицу. 

Вопрос о судьбе данной постройки подлежит разрешению в рамках отдельного спора и не имеет правового значения при оценке условий приобретения заявителями земельного участка в порядке, определенном п.п. 6 п. 2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ.

В данном случае из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 56:44:0409002:6 площадью 794 кв.м. был поставлен на кадастровый учет 12.05.2006 и имеет разрешенное использование «размещение административного здания» (л.д. 66).

Указанный земельный участок был предоставлен заявителям в аренду на основании договора аренды № 06-03-09/227 от 07.03.2014 с указанием на размещение на участке объекта незавершенного строительства с целью «строительство общественного здания» (л.д. 46).

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности от 24.06.2016, основанием для регистрации права собственности на административное здание, назначение: нежилое, площадью 276, 4 кв.м., количество этажей: 2, адрес (местонахождение) 

<

...>, является договор инвестирования от 04.06.2014, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.05.2016 (л.д. 22).

Из изложенных доказательств и при отсутствии доказательств обратного следует сделать вывод, что в границах испрашиваемого земельного участка расположено административное здание, собственниками которого являются заявители.

Участок сформирован с учетом размещения в его границах указанного административного здания; доказательств того, что размещение на земельном участке иного объекта капитального строительства изменило конфигурацию либо площадь сформированного в 2006 году земельного участка, в материалы дела не представлено.

Возможные правопритязания иных лиц на данный объект капитального строительства могут быть устранены иными предусмотренными законом способами защиты (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 4275/11 от 06.09.2011).

Таким образом, создание в границах ранее сформированного земельного участка нового объекта недвижимости не приведёт к увеличению площади земельного участка, ввиду чего расположение такого объекта в границах испрашиваемого земельного участка не может препятствовать заявителям в реализации исключительного права на приобретение земельного участка площадью 794 кв.м. в собственность под объектом недвижимости, права на которые у предпринимателей зарегистрированы.

Доказательств того, что испрашиваемая площадь земельного участка превышает необходимую для нормальной эксплуатации административного здания площадь землепользования, Департаментом не представлено.

В силу изложенных обстоятельств апелляционная коллегия не усматривает оснований для отказа в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0409002:6 площадью 794 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> заявителям в собственность за плату.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.04.2017 по делу № А47-1211/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья    Г.Н. Богдановская

Судьи:            М.И. Карпачева

    И.Ю. Соколова