Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-309492/23-176-2379

5 ноября 2024 года

г.Москва

Полный текст решения изготовлен 5 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2024 года

 

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ралетней А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО «МКБ «Искра»

к ответчику: ООО «Искра-Парк»

о взыскании 18.303.802 рублей 4 копеек

и по встречному иску ООО «Искра-Парк»

к ответчику: АО «МКБ «Искра»

о взыскании 12.290.605 рублей 93 копеек

с участием: от истца - ФИО1 по дов. от 17.06.2024, ФИО2 по дов. от 12.07.2023;

от ответчика - ФИО3 по дов. от 03.03.2023; 

 

УСТАНОВИЛ:

АО «МКБ «Искра» (далее по тексту также – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением в уточненной в порядке ст.49 АПК РФ редакции о взыскании с ООО «Искра-Парк» (далее по тексту также – ответчик) 18.303.802 рублей 4 копеек, из них 14.999.319 рублей 11 копеек задолженности и 3.308.482 рублей 93 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, с последующим начислением процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты задолженности.

 

В рамках рассмотрения дела судом в порядке ст.132 АПК РФ к совместному рассмотрению с первоначальным принят встречный иск ответчика о взыскании с истца 12.290.605 рублей 93 копеек неосновательного обогащения.

Истец поддержал исковые требования со ссылкой на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по заключенному между сторонами договору аренды земельного участка на период проектирования строительства от 07.12.2007 № 77-09-05008-032 за период со 2 квартала 2022 года по 2 квартал 2023 года; возражал против удовлетворения встречного иска, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме; поддержал доводы и требования встречного иска.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, при этом встречный иск подлежит удовлетворению на основании следующего.

Из материалов дела следует, что в рамках исполнения обязательств по заключенному между сторонами договору аренды земельного участка на период проектирования строительства от 07.12.2007 № 77-09-05008-032 (далее по тексту также – договор) истец  (арендодатель) предоставил во временное владение и пользование ответчику (арендатору) земельный участок с кадастровым номером 77:09:05008:032 площадью 29.805 кв.м, имеющий адресные ориентиры: 

<

...> вл.34, для осуществления работ по проектированию и строительству градостроительного объекта – административного комплекса в соответствии с разрабатываемой арендатором градостроительной документацией. Договор заключен сроком на 5 лет (п.2.1 договора). Размер арендной платы и порядок расчетов между сторонами установлены в ч.3 договора.

Как указывает истец, ответчик в нарушение ст.ст.307, 309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ свои обязательства по оплате арендой платы договору за рассматриваемый период надлежащим образом полностью не исполнил, в связи с чем задолженность ответчика перед истцом на дату принятия решения по делу составляет 14.999.319 рублей 11 копеек.

Также в рамках рассмотрения дела истцом к взысканию с ответчика на основании п.п.1 и 3 ст.395 Гражданского кодекса РФ и п.48 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» заявлены проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3.308.482 рублей 93 копеек за период с 26.01.2022 по 25.12.2023, с дальнейшим начислением процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующий период, начиная с 26.12.2023 по день фактического исполнения денежного обязательства (уплаты задолженности). 

Вместе с тем, с учетом обстоятельств данного спора и имеющихся в материалах дела доказательств, суд указывает следующее.

Ответчик в отзыве указывает на то, что в 2022 году рассматриваемый участок был разделен на два участка с кадастровым номером 77:09:0005008:9301 площадью 12.045 кв.м (участок 1) и с кадастровым номером 77:09:0005008:9300 площадью 12.825 кв.м (участок 2).

После раздела арендатор продолжил пользоваться участками 1 и 2 на основании того же договора без заключения по этому поводу дополнительного соглашения.

На участке 1 арендатор построил офисное здание с кадастровым номером 77:09:0005008:4315, которое принадлежит ему на праве собственности.

На участке 2 арендатор построил здание с кадастровым номером 77:09:0005008:4320 (апартаментный комплекс), после чего продал в нем помещения (апартаменты, машиноместа), в том числе физическим лицам, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРН.

Первый переход права собственности на помещение в апартаментном комплексе от Арендатора к покупателю состоялся 16.09.2019, с этого момента в силу закона по договору возникла множественность лиц на стороне арендатора.

Арендатор 25.07.2022 зарегистрировал право собственности на участок 1, а 02.06.2023 арендатор зарегистрировал право долевой собственности на участок 2.

Соответственно, обязательства по аренде участков 1 и 2 прекратились в указанные даты.

Пунктом 1 ст.552 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, а в соответствии с п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Также по смыслу ст.ст.552 Гражданского кодекса РФ, 35 Земельного кодекса РФ и ст.25.5 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Следовательно, с приобретением права собственности на объект недвижимости ответчик приобрел право аренды земельного участка, на котором расположен этот объект.

Пунктом 20 Постановления ВАС от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» установлено, что если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

Арендатор строил на спорном земельном участке здание с апартаментами и продавал апартаменты гражданам, поэтому обязательства соарендаторов являются долевыми.

В обоснование встречного иска ответчик ссылается на то, что доля арендной платы, подлежащая уплате арендатором, должна рассчитываться пропорционально площади помещений арендатора. Согласно расчету за период с 01.01.2021 по 02.06.2023 арендатор должен был уплатить арендодателю 30.270.383 рублей 52 копеек арендной платы, а фактически уплатил 42.560.989 рублей 45 копеек, сумма переплаты составила 12.290.605 рублей 93 копеек, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Истец указывает на то, что согласно п.4.1 договора арендатору запрещается передавать (уступать) третьим лицам право аренды земельного участка без предварительного согласия арендодателя.

Таким образом, ответчик в нарушение ч.5 ст.22 Земельного кодекса РФ и условий договора не уведомил истца об изменении сторон в договоре.

Вместе с тем, по смыслу ст.552 Гражданского кодекса РФ сам факт не уведомления и не получения согласия арендодателя не свидетельствует о том, что право пользования земельным участком на тех же условиях не перешло от продавца к покупателю.

Довод истца о недостоверности расчета ответчика, ввиду отсутствия сведений о других соарендаторах и их долях в обязательстве судом отклоняется.

В соответствии с п.20 Постановления ВАС от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Предметом спора является размер обязательств арендатора по уплате арендных платежей, поэтому арендатор представил расчет собственных обязательств по договору аренды, исходя из доли принадлежащих ему помещений на праве собственности в соответствующие периоды аренды. Доли других соарендаторов не требуются для проверки расчета.

Личные данные покупателей помещений и их доля в обязательстве по уплате арендных платежей правового значения по делу не имеют, поскольку они ответчиками по делу не являются, арендодатель не заявляет к ним никаких требований.

Также, ссылка истца на заключенный между сторонами договор купли-продажи помещения не содержит обязанности арендатора уплачивать арендную плату за весь земельный участок.

Ответчиком также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным в рамках рассмотрения настоящего спора исковым требованиям.

Согласно п.2 ст.199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

На исковое требование распространяется общий срок исковой давности в три года, предусмотренный ст.196 Гражданского кодекса РФ.

В силу ст.200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно п.10 Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 № 15 и Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Согласно п.п.24 и 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу п.1 ст.200 Гражданского кодекса РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (ст.330 Гражданского кодекса РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам ст.395 Гражданского кодекса РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Встречное исковое заявление подано истцом в суд 26.03.2024.

Первый спорный платеж произведен арендатором 26.03.2021 по платежному поручению № 316, исковая давность по возврату неосновательного обогащения, полученного Арендодателем этим платежом, начал течь 26.03.2021, остальные платежи, по которым заявлены требования, произведены позже 26.03.2021.

Таким образом, срок исковой давности истцом не пропущен.

Иные доводы истца также рассмотрены судом и признаны необоснованными и документально не подтвержденными, противоречащими обстоятельствам спора и имеющимся в материалах дела доказательствам, результат их рассмотрения не повлиял на результат рассмотрения дела.

Таким образом, требования истца в части взыскания суммы долга не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.3 ст.49 АПК РФ ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично. Арбитражный суд не принимает признание ответчиком иска, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этом случае суд рассматривает дело по существу (ч.5 ст.49 АПК РФ).

Согласно ч.4 ст.170 АПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом. Если признание иска не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц, оно принимается судом, а стороны освобождаются от доказывания фактических обстоятельств.

Ответчик признал требования арендодателя о взыскании процентов в размере 1.174.773 рублей 27 копеек.

Согласно п.3.1 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее чем за 5 дней до окончания первого месяца квартала.

Арендатор допустил просрочки уплаты арендной платы, а именно арендная плата за период с 01.01.2022 по 30.03.2022 оплачена 07.06.2022, период просрочки с 27.01.2022 по 07.06.2022, арендная плата за все периоды с 01.04.2022 по 23.06.2023 оплачена 05.12.2023, период просрочки с 26.04.2022 по 05.12.2023.

Таким образом, суд соглашается с контррасчетом арендатора и удовлетворяет его в редакции ответчика.

Поскольку при рассмотрении дела истцу отказано в удовлетворении суммы долга, то акцессорное (дополнительное) требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической оплаты, в связи с отказом в удовлетворении основного требования, удовлетворению также не подлежит.

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

В соответствии с ч.3.1 ст.70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылается в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

АПК РФ установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст.68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений.

На основании изложенного с учетом ч.1 ст.65 и ч.3.1 ст.70 АПК РФ суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, а встречный иск подлежит удовлетворению.

Согласно ч.5 ст.170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Судебные расходы распределяются в порядке ст.110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.4, 9, 64, 65, 67, 68, 70, 71, 101, 110, 123, 156, 167-170, 176, 180 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Искра-Парк» (ОГРН 

<

***>) в пользу АО «МКБ «Искра» (ОГРН 

<

***>) 1.174.733 рубля 27 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7.347 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Встречный иск удовлетворить, взыскать с АО «МКБ «Искра» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Искра-Парк» (ОГРН 

<

***>) 12.290.605 рублей 93 копейки неосновательного обогащения, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 84.453 рублей 00 копеек.

Произвести зачет встречных удовлетворенных требований, в результате которого взыскать с АО «МКБ «Искра» (ОГРН 

<

***>) в пользу ООО «Искра-Парк» (ОГРН 

<

***>) 11.115.872 рубля 66 копеек неосновательного обогащения, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 77.106 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

Д.С. Рыбин