АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-5481/2019

23 июля 2019 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 16 июля 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 23 июля 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Распутиной В.Ю.,  

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Отрах А.Н., 

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Елизаветинское» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Мельникова» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора субаренды части земельного участка от 28.04.2012 № 209,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Николаевское», 

при участии в судебном заседании:

представителя истца – ФИО1 по доверенности от 14.05.2019 (личность удостоверена паспортом):

представителя ответчика  – ФИО2 по доверенности от 22.04.2019 (личность удостоверена паспортом),  

представителя третьего лица – ФИО3 по доверенности от 03.04.2017 (личность удостоверена паспортом);

У С Т А Н О В И Л :

закрытое акционерное общество «Елизаветинское» (далее – истец, ЗАО «Елизаветинское») обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мельникова» (далее – ответчик, ООО «Мельникова») о расторжении договора субаренды части земельного участка от 28.04.2012 № 209.

Определением Арбитражного суда Омской области от 01.04.2019 заявление принято к производству, назначено судебное заседание по его рассмотрению.

Протокольными определениями Арбитражного суда Омской области от 23.04.2019, 21.05.2019, 02.07.2019 судебное заседание отложено на 16.07.2019,  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Николаевское» (далее – третье лицо, ООО «Николаевское»).

В судебном заседании представитель истца требования поддержал в полном объёме, отметил, что в соответствии со статьей 619 ГК РФ наличие задолженности по арендным платежам за 2016 год и отсутствие платежей за 2017-2018 годы является основанием для расторжения договора субаренды части земельного участка от 28.04.2012 № 209. 

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал, указал, что задолженность за 2016-2017 годы отсутствует, пояснил, что истец уклоняется от получения арендной платы за 2018 год.

Представитель третьего лица пояснил, что в счет арендной платы по спорному договору за 2017 год ООО «Николаевское», являясь фактическим пользователем земельных участков, перечислило на расчетный счет истца 420 000 руб., а также уведомляло о готовности произвести оплату за 2018 год и необходимости согласования получения арендной платы в натуральной форме.

Рассмотрев материалы дела, выслушав позицию явившихся представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства.

ЗАО «Елизаветинское» (субарендодатель) и ООО «Мельникова» (субарендатор) 28.04.2012 заключили договор № 209 субаренды части земельного участка (зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области 29.06.2012), в соответствии с условиями которого субарендодатель сдает, а субарендатор берет в срочное возмездное владение и пользование часть земельного участка с кадастровым номером 55:31:000000:1315 площадью 16 611,90 га, а именно: земельные участки с кадастровыми номерами: 55:31:021901:94, 55:31:021901:95, 55:31:021901:96, 55:31:021901:97, 55:31:021901:98, 55:31:021901:99, 55:31:021901:100, площадью сельскохозяйственных угодий 1 176, 90 га, что является пропорциональным 71, 3 земельных долей. 

Срок действия договора – 10 лет (пункт 1.3 договора).

Пунктом 2.1 договора стороны предусмотрели, что арендная плата состоит из денежной части, уплачиваемой ежегодно в размере ставки земельного налога, и продукции (зерна), урожайностью 1 га на каждую долю, подлежащей уплате ежегодно после уборочных работ.

Актом приема-передачи от 28.04.2012 подтверждается передача предмета договора и отсутствие претензий к техническому состоянию земельных участков.

15.02.2019 истцом в адрес ответчика направлена претензия (исх.№ 10) с требованием оплатить задолженность по арендным платежам: за 2016 год – 5 910 руб. 88 коп.,  за 2017 год – 80 486 руб. 29 коп. (земельный налог) и 1 040,98 центнеров пшеницы, за 2018 год - 80 486 руб. 29 коп. (земельный налог) и 1 340,44 центнеров пшеницы и предложением о расторжении договора субаренды с 25.02.2019, оставленная ответчиком без удовлетворения.

Изложенное послужило основанием для обращения ЗАО «Елизаветинское» в суд с рассматриваемым требованием. 

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные истцом документы и доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд находит настоящие требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. 

Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривает право арендатора земельного участка передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Статья 309 ГК РФ предусматривает, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Обращаясь с иском в арбитражный суд, ЗАО «Елизаветинское» ссылается на наличие у ответчика задолженности по уплате арендных платежей  за период с 2016 по 2018 годы, что, в силу статьи 619 ГК РФ, является основанием для  расторжения договора субаренды.

Действительно, в силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по  решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Между тем, исходя из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судом установлено, что наличие задолженности по арендным платежам за 2016 год по спорному договору подтверждается судебным актом по делу А46-2635/2017. 

Так, постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2018 изменено определение Арбитражного суда Омской области от 03.04.2018: требование ЗАО «Елизаветинское» в сумме 5 910 руб. 88 коп. долга по договору субаренды части земельного участка № 209 от 28.04.2012 признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника – ООО «Мельникова». В признании обоснованным требования о взыскании долга по указанному договору за 2015 год и в остальной части за 2016 год отказано. 

 Как следует из представленных в материалы дела доказательств, платежными поручениями от 23.04.2018 № 1297 (320 000 руб.) и от 22.06.2018 № 1487 (100 000 руб.) ООО «Николаевское» (фактический пользователь земельных участков) перечислило ЗАО «Елизаветинское» 420 000 руб. в счет арендной платы за 2017 год по договору субаренды № 209 от 28.04.2012. В качестве назначения платежа указано: «Оплата по договору № 209». 

При этом право оплачивать арендные платежи как ООО «Мельникова», так и напрямую ЗАО «Елизаветинское», предусмотрено условиями договора субаренды от 28.11.2016, заключенного между ООО «Мельникова» и ООО «Николаевское».

Из пояснений истца следует, что указанные денежные средства не приняты последним в качестве оплаты по спорному договору, поскольку, ввиду введения в отношении ответчика процедуры банкротства, данный платеж может нарушать очередность погашения требований кредиторов, установленную Законом о банкротстве.

Согласно пункту 1 статьи 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

В настоящем случае, из условий спорного договора субаренды не следует обязанность арендатора исполнить обязательство по уплате арендных платежей лично, следовательно, в силу указанной выше нормы, арендодатель обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

При этом, денежные средства, поступившие на расчетный счет истца от ООО «Николаевское» в счет погашения арендной платы за 2017 год по договору субаренды, последнему не возвращены, доказательств наличия с данным лицом каких-либо иных обязательственных отношений, в том числе, по договору № 209, ссылка на который имеется в платежных поручениях, не представлено. 

Таким образом, правомерность удержания поступивших от третьего лица платежей, не относимых, по убеждению истца, к погашению задолженности по договору субаренды, последним надлежащим образом не обоснована.

Также, вопреки доводу истца, предоставление денежных средств третьим лицом в счет погашения задолженности должника не нарушает в данном случае очередности удовлетворения требований кредиторов, а также не является преимущественным удовлетворением требования кредитора перед иными кредиторами в соответствии с нормами Закона о банкротстве, поскольку кредитор получает удовлетворение своего требования не за счет средств должника.

Более того, как следует из материалов дела, после получения претензии от 21.02.2019 от ЗАО «Елизаветинское», ответчик обратился к третьему лицу с письмом о необходимости погасить задолженность, в ответ на которое ООО «Николаевское» уведомлением от 28.02.2019 известило ООО «Мельникова» о готовности произвести оплату по договору за 2018 год в натуральной форме ответчику или ЗАО «Елизаветинское» и просило согласовать дату и время вывоза продукции.

Письмом от 11.03.2019 ООО «Мельникова» уведомило истца о готовности субарендатора ООО «Николаевское» в натуральной форме осуществить арендные платежи за 2018 год, ввиду чего просило  ЗАО «Елизаветинское» согласовать дату и время получения арендной платы с третьим лицом.

Между тем, доказательств согласования ЗАО «Елизаветинское» даты получения арендной платы, равно как и доказательств уклонения ООО «Николаевское» от исполнения обязательств, не представлено.

Как было указано выше, согласно нормам гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьёзные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Таким образом, исходя из фактических обстоятельства дела, суд пришел к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение условий договора не является существенным, факт наличия задолженности по арендной плате более двух раз подряд и период просрочки уплаты арендных платежей истцом не доказан.

Кроме того, расторжение договора субаренды может повлечь нарушение прав иных кредиторов ответчика.

В связи с указанным, поскольку на момент обращения истца в суд каких-либо существенных нарушений договора, которые повлекли бы для истца такой ущерб, что сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, учитывая, в том числе, отсутствие заинтересованности ЗАО «Елизаветинское» в получении арендной платы за 2018 год, не установлено, суд не усматривает оснований для досрочного расторжения договора субаренды, в связи с чем, отказывает в удовлетворении требования. 

 На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 168, 171 и 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковое заявление закрытого акционерного общества «Елизаветинское» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мельникова» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора субаренды части земельного участка от 28.04.2012 № 209 оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, 

<

...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, 

<

...>) в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Омской области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайтах Восьмого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                                В.Ю. Распутина