Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-13924/2020

г. Хабаровск

09 марта 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 02.03.2021.

 

Арбитражный суд Хабаровского края в составе: судьи Н.Л.Коваленко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрел в заседании суда дело по иску  Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области                          (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 679000, г. Биробиджан,                                 ЕАО, пр-т 60-летия ССР, д. 26)

к Главе крестьянского (фермерского) хозяйства Чжоу Ю (ОГРНИП 420272400370713; ИНН 

<

***>)

о  взыскании 202 520,55 рублей, об обязании заключить соглашение к договору аренды

 

       при участии в судебном заседании: 

       от  ответчика: ФИО2, представителя по доверенности от 15.12.2020.

       

Комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области   (далее – Комитет) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Главе  крестьянского (фермерского) хозяйства  Чан Ен Суни (ОГРНИП 309790132200023, ИНН  

<

***>) об обязании в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу решения суда заключить соглашение от 22.10.2019 к договору аренды земли от 13.02.2015 № 1296, о   взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земли от 13.02.2015 № 1296 в сумме  202 520,55 рублей за период с 31.07.2018 по 21.10.2019. 

     Определением суда от 25.09.2020 исковое заявление Комитета принято к производству в порядке упрощенного производства. 

      В порядке части 5 статьи 227 АПК РФ судом 13.11.2020 вынесено определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства.

       В связи с внесением в ЕГРИП 04.12.2020 записи о смене главы  крестьянского (фермерского) хозяйства  произведена замена ответчика - Главы  крестьянского (фермерского) хозяйства  Чан Ен Суни на Главу крестьянского (фермерского) хозяйства Чжоу Ю (ОГРНИП 420272400370713; ИНН 

<

***>).

Комитет направил в суд возражения на отзыв ответчика и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца. На исковых требованиях Комитет настаивает в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на расторжение договора аренды по соглашению сторон от 22.10.2019. Ответчиком указано, что уведомлений  относительно повышения размера арендной платы и изменения арендодателя до октября 2019 года в адрес КФХ не направлялось.  Ответчик не отрицает, что арендная плата за период с 31.07.2018 по 21.10.2019 по договору не вносилась, при этом полагает, что арендная плата подлежит начислению за заявленный период в размере, определенном договором.

Суд в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ рассмотрел дело по существу в отсутствие истца.

Заслушав доводы представителя ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ

 

      Между  Администрацией Биробиджанского муниципального района (Арендодатель) и Крестьянским (фермерским) хозяйством ФИО3  (Арендатор) заключен договор аренды земли от 13.02.2015 № 1296, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет в аренду Арендатору земельный участок общей площадью 250 га, с кадастровым номером 79:04:12 02 004:1,  имеющий адресный ориентир: ЕАО, Биробиджанский район, район осушительной системы «Ларга Озерная», с видом разрешенного использования: скотоводство (сенокошение).

     Данный договор является заключенным, поскольку сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. 

     Согласно п. 1.2 Договора срок договора составляет с 13.02.2015                               по 12.02.2018.

     Данный договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию 24.03.2015.

     Земельный участок передан арендатору по передаточному акту                                от 13.02.2015.

       В соответствии с п. 2.2 Договора   арендная плата вносится тремя платежами в год, равными долями в следующие сроки: до 25 сентября, до 25 октября, до 25 ноября.

      Согласно п. 2.3. Договора арендная плата может изменяться арендодателем в бесспорном порядке:

-  на уровень годовой инфляции, определенной за прошедший год Росстатом;

- в случае установления законом ЕАО общих начал определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

- в иных случаях, предусмотренных законодательством и нормативно-правовой базой.  

   Согласно протоколу от 05.07.2019 главой КФХ был избран Чан Ен Суни.

    04.12.2020 в ЕГРИП внесены сведения о смене главы  крестьянского (фермерского) хозяйства  на ФИО4

     31.07.2018 в ЕГРН зарегистрировано право собственности на земельный участок общей площадью 250 га, с кадастровым номером 79:04:12 02 004:1 за Еврейской автономной областью. 

      В связи с регистрацией права собственности Еврейской автономной области 31.07.2018 на земельный участок, находящийся в аренде у главы КФХ, в адрес главы КФХ Комитетом было направлено соглашение № 1 к договору от 13.02.2015 № 1296 с ежегодным и ежеквартальным расчетом арендной платы, а также с указанием суммы задолженности по арендной плате за период с 31.07.2018 по 31.12.2018 2018 год в размере 69 616,44  и за 2019 в размере 132 904,11 руб.

       Расчет арендной платы произведен в соответствии с областным законом от 01.07.2015 № 747-03 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной  области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» и постановлением Правительства Еврейской автономной области от 14.02.2018 № 42-пп «Об утверждении размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, находящихся в государственной собственности Еврейской автономной области, предоставленных в аренду без торгов».

     Соглашение со стороны арендатора не подписано. 

     22.10.2019 Комитетом и Главой КФХ подписано соглашение № 2 о расторжении с 22.10.2019 договора аренды земли от 13.02.2015 № 1296.

     Земельный участок возращен Комитету по акту приема-передачи от 22.10.2019.

    Арендная плата за пользование земельным участком за период с 31.07.2018 по 21.10.2019  главой КФХ не внесена.

      Претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

      Указанные обстоятельства явились основанием для обращения  Комитета с настоящим иском в арбитражный суд.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд  приходит к следующим выводам.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Спорные  отношения  сторон  регулируются  нормами  Земельного  кодекса Российский  Федерации  (далее – ЗК  РФ),  параграфа  1  главы  34  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В  силу  статьи  606  ГК  РФ по  договору  аренды  (имущественного  найма) арендодатель  (наймодатель)  обязуется  предоставить  арендатору  (нанимателю) имущество  за  плату  во  временное  владение  и  пользование  или  во  временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Пунктом  1  статьи  450  ГК  РФ  установлено,  что  изменение  и  расторжение договора  возможны  по  соглашению  сторон,  если  иное  не  предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Основания и порядок изменения договора предусмотрены статьями 450-452 ГК РФ.

В  соответствии  с  пунктом  1  статьи  451  ГК  РФ  существенное  изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием  для  его  изменения  или  расторжения,  если  иное  не  предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  Российской  Федерации  от  11.01.2002  №  66  "Обзор  практики  разрешения споров,  связанных  с  арендой"  указано,  что  при  перемене  собственника арендованного  имущества  независимо  от  того,  ставился   ли  вопрос  о переоформлении  договора  аренды,  прежний  собственник  утрачивает,  а  новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

В силу статьи 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в   государственной   или   муниципальной   собственности,   осуществляется исполнительным  органом  государственной  власти  или  органом  местного самоуправления  в  пределах  их  компетенции  в  соответствии  со статьями  9-11настоящего Кодекса.

Как установлено судом и следует из материалов дела, право собственности на земельный участок, предоставленный Главе КФХ в аренду по договору аренды земли от 13.02.2015 № 1296, перешло к Еврейской автономной области 31.07.2018.

В  связи  со  сменой  собственника  арендованного  ответчиком  имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды. Комитет направил Главе КФХ  для  подписания  проект  соглашения   № 1 от 22.10.2019 к договору в части изменения стороны Арендодателя и изменения размера арендной платы. Данное соглашение со стороны арендатора не подписано.

22.10.2019 Комитетом и Главой КФХ подписано соглашение № 2 о расторжении с 22.10.2019 договора аренды земли от 13.02.2015 № 1296.

Земельный участок возращен Комитету по акту приема-передачи от 22.10.2019.

То есть, на момент предъявления в суд требования о понуждении заключить соглашение № 1 к договору аренды, как и на момент рассмотрения спора по существу, арендные отношения прекращены,  договор аренды расторгнут.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из содержания пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Вместе с тем, в соответствии пунктами 1 и 3 статьи 450,  пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие договора аренды земли от 13.02.2015 № 1296 прекратилось с 21.10.2019. Земельный участок возвращен арендодателю 22.10.2019 по акту приема-передачи (возврата).  

Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору, действие которого на момент рассмотрения настоящего спора прекращено.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 31.01.2017 по делу № 306-ЭС16-9493, требование о понуждении заключить договор, срок действия которого истек на день вынесения решения, не подлежит удовлетворению, что в равной степени может быть отнесено и к требованию о внесении изменений в договор.

При таких обстоятельствах, требование о внесении изменения в договор может быть заявлено только в отношении действующего договора. Договор, прекративший свое действие, не может быть изменен по решению суда.

В отношения требования о взыскании задолженности по арендной плате суд пришел к следующему.

      Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных законами и законами субъектов Российской Федерации.

       В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

 Исходя из условий договора, в силу статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, между истцом и ответчиком возникли двухсторонние обязательства, вытекающие из договора аренды.

      Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным.

      В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

      В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором.

       Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

      Согласно положениям статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

 

      Исходя из разъяснений, изложенный в пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса  Российской Федерации о договоре аренды»  арендная плата по договору аренды земельного участка   относится к регулируемой плате, то есть устанавливаемой уполномоченным органом в соответствии с   законодательством, регулирующим земельные правоотношения.

        Согласно правовым нормам, действующим в период до 01.03.2015,  а именно, пункту 4 статьи 22 ЗК РФ, пункту 3 статьи 65 ЗК РФ,  пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

        Аналогичные положения содержатся и в пункте 3 статьи 39.7 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015.

В связи с регистрацией права собственности на спорный земельный участок за  Еврейской  автономной  областью  изменился  порядок  начисления  арендной платы.

 Порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в собственности Еврейской автономной области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, устанавливает Закон Еврейской автономной области от 01.07.2015 № 747-03.

       Расчет  арендной  платы  произведен  истцом  с  даты  государственной регистрации  права  собственности  на   земельный  участок  за  Еврейской автономной областью на основании закона Еврейской автономной области № 747-ОЗ от 01.07.2015 и постановления Правительства Еврейской автономной области от 14.02.2018 № 42-пп. 

      Возражая  против  заявленных  требований,  Глава  КФХ,  ссылаясь  на положения пункта 3 статьи 453 ГК РФ, указал, что новый расчет арендной платы подлежит  применению  с  даты  подписания  обеими  сторонами  соглашения  к договору аренды земельного участка. Указанные доводы ответчика судом признаны несостоятельными.

     В  соответствии  с  пунктом  3  статьи  453  ГК  РФ,  в  случае  изменения  или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента  заключения  соглашения  сторон  об  изменении  или  о  расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а  при  изменении  или  расторжении  договора  в  судебном  порядке - с  момента вступления  в  законную  силу  решения  суда  об  изменении  или  о  расторжении договора.

      Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене,  установленной  соглашением  сторон.  В  предусмотренных  законом  случаях применяются  цены  (тарифы,  расценки,  ставки  и  т.п.),  устанавливаемые  или регулируемые  уполномоченными  на  то  государственными  органами  и  (или) органами местного самоуправления.

      В силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок,  находящийся  в  государственной  или  муниципальной  собственности, определяется  в  соответствии  с  основными  принципами  определения  арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

       Если  иное  не  установлено  ЗК  РФ  или  другими  федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;2)  органом  государственной  власти  субъекта  Российской  Федерации  в отношении  земельных   участков,  находящихся  в  собственности  субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3)  органом  местного  самоуправления  в  отношении  земельных  участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

       Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума 18 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор  аренды  земельного  участка  заключен   не  по  результатам  торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в Еврейской автономной области.

Кроме того, стороны и в договоре аренды земельного участка предусмотрели право  арендодателя  изменять  в  бесспорном  порядке  арендную  плату  в  случае изменения  законодательством  Еврейской  автономной  области  общих  начал определения  арендной платы при  аренде  земель, находящихся  в  государственной или муниципальной собственности, что следует из пункта 2.3. Договора.

Согласно  правовой  позиции  Верховного  Суда  Российской  Федерации, изложенной в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4(2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации  25.12.2019,  если  арендодатель  не  исполнил  предусмотренную договором  аренды  публичного  земельного  участка  обязанность  своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора и не уведомил  его  об  изменении  арендной  платы,  это  не  освобождает  арендатора  от обязательства  заплатить  за  аренду  в  размере,  установленном  нормативными правовыми актами. 

Принимая  во  внимание  вышеизложенное,  суд  считает  несостоятельными доводы ответчика об отсутствии оснований  применять  новый расчет при взыскании долга по арендной плате за заявленный период.    

Факт наличия задолженности по арендной плате за период с 31.07.2018 по 21.10.2019 ответчиком не оспорен. Доказательства  погашения  задолженности  Главой  КФХ  в  суд  не представлены. 

Согласно  пункту  3  статьи  382  ГК  РФ,  если  должник  не  был  уведомлен  в письменной  форме  о  состоявшемся  переходе  прав  кредитора  к  другому  лицу, новый  кредитор  несет  риск  вызванных  этим  неблагоприятных  для  него последствий.   Обязательство   должника   прекращается   его   исполнением первоначальному  кредитору,  произведенным  до  получения  уведомления  о переходе права к другому лицу.

Представитель ответчика в судебном заседании 02.03.2021 подтвердила, что арендная плата за заявленный Комитетом период не перечислялась ни в Комитет, ни в Администрацию Биробиджанского муниципального района.

Арифметическую правильность расчета задолженности ответчик не оспорил, доказательств оплаты долга в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил, обязательство по внесению арендной платы в полном объеме не исполнено.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца  задолженность по арендной плате в размере  202 520 руб. 55 коп., в том числе: за период с 31.07.2018 по 31.12.2018 –в размере 69 616,44 руб., за период с 01.01.2019 по 21.10.2019 – в размере 132 904,11 руб.  

        Расходы по уплате государственной пошлины возлагаются на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в порядке статьи 110 АПК РФ и подлежат взысканию в доход федерального бюджета в связи с тем, что истец в порядке статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от ее уплаты.

 

 Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л:

Взыскать с Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Чжоу Ю  в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области   задолженность  по арендной плате в размере 202 520 руб. 55 коп.  

В остальной части иска отказать.

        Взыскать с  Главы крестьянского (фермерского) хозяйства Чжоу Ю  в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 7 050 руб.

        Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

     Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

 

Судья                                                                                              Н.Л.Коваленко