Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-4489/2021

18 июня 2021 года

г. Ульяновск

Резолютивная часть решения объявлена 17.06.2021, решение в полном объеме изготовлено 18.06.2021.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Черлановой Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., СНИЛС 

<

***>), Ульяновская область, Карсунский район, р.п. Карсун

к ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., ИНН 

<

***>, СНИЛС 

<

***>), Ульяновская область, Карсунский район, с. Кадышево 

третье лица: 

Управление Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области

Управление Федеральной налоговой службы по Ульяновской области 

финансовый управляющий ФИО4 

о расторжении договора купли-продажи 

при участии:

от истца - ФИО2, паспорт

– ФИО5, паспорт, доверенность, диплом

от ответчика – ФИО6, паспорт, доверенность, диплом

от третьих лиц:

от УФРС по УО – не явился, уведомлен

от УФНС по УО - не явился, уведомлен

от финансового управляющего ФИО4 - не явился, уведомлен

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к ФИО3, в котором просил:

- расторгнуть Договор купли-продажи от 07.02.2020г. объекта недвижимого имущества: помещение 4,5 площадью 81,6 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый номер: 73:05:040135:404, расположенное по адресу: 

<

...>, а также доли земельного участка, площадью 81,6 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-деловых целей (для размещения станции технического обслуживания), кадастровый номер: 73:05:040135:92, расположенного по адресу: 

<

...>.

- прекратить зарегистрированное право собственности ФИО3 на помещение 4,5 площадью 81,6 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый номер: 73:05:040135:404, расположенное по адресу: 

<

...>, а также долю земельного участка, площадью 81,6 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-деловых целей (для размещения станции технического обслуживания), кадастровый номер: 73:05:040135:92, расположенного по адресу: 

<

...>.

- признать за ФИО2 право собственности на помещение 4,5 площадью 81,6 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый номер: 73:05:040135:404, расположенное по адресу: 

<

...>, а также долю земельного участка, площадью 81,6 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-деловых целей (для размещения станции технического обслуживания), кадастровый номер: 73:05:040135:92, расположенного по адресу: 

<

...>.

- исключить из конкурсной массы должника ФИО3 помещение 4,5 площадью 81,6 кв.м., назначение: нежилое, кадастровый номер: 73:05:040135:404, расположенное по адресу: 

<

...>, а также долю земельного участка, площадью 81,6 кв.м., категория земли: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-деловых целей (для размещения станции технического обслуживания), кадастровый номер: 73:05:040135:92, расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением от 14.04.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Управление Федеральной налоговой службы по Ульяновской области, финансовый управляющий ФИО4. 

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости от 07.02.2020, заключенный между ФИО3 и ФИО2:

- на помещение 4,5 с кадастровым номером 73:05:040135:404, площадью 81,6 кв.м, по адресу: 

<

...>

- на долю земельного участка с кадастровым номером 73:05:040135:92, площадью 465 кв.м, по адресу: 

<

...>.

Протокольным определением данное ходатайство удовлетворено. 

Представитель отвечтика просил оставить исковое заявление без рассмотрения, возражений против иска не представил. 

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению. 

Как усматривается из материалов дела, 07.02.2020 между ФИО2 (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, согласно которому Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность:

- пом. 4,5, площадью 81,6 кв.м, по адресу: 

<

...>, назначение: нежилое. Наименование: помещение. Этаж № 1. Кадастровый номер 73:05:040135:404. 

- долю земельного участка, площадью 465 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для общественно-деловых целей (для размещения станции технического обслуживания), расположенная по адресу: 

<

...>. Кадастровый номер земельного участка 73:05:040135:92. Доля земельного участка переходит в собственность Покупателя согласно Соглашению о порядке пользования земельными долями, которое является Приложением № 1 к настоящему договору. 

- долю в помещении котельной, находящейся в пом.2, площадью 10,7 кв.м по адресу: 

<

...>. назначение: нежилое. Наименование: помещение. Этаж № 1. Кадастровый номер объекта: 73:05:040135:406. Передается 2 метра площади равной 2/107 доли помещения (п. 1 договора). 

Согласно п. 3 договора и дополнительного соглашения от 03.03.2020, стоимость проданных зданий и земельного участка составляет 2 000 000 рублей, из которых 1 000 000 руб. – земельный участок, 1 000 000 руб. – помещение и доля котельной /том 1, л.д. 21/.  

Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества от 07.02.2020 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 06.03.2020. 

Истец просит расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости от 07.02.2020, указывая, что до настоящего времени он не получил от ФИО3 денежной суммы за проданное имущество. 

Судом установлено следующее. 

В пункте 3 договора купли-продажи от 07.02.2020 указано, что расчеты между сторонами произведены в полном объеме до совершения сделки. 

Однако доказательств оплаты по договору ответчиком в материалы дела не представлено.

Из пояснений сторон, данных в судебном заседании, и изложенных в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от 25.11.2020 /том 1, л.д. 30-33/ следует, что, оформляя договор купли-продажи от 07.02.2020, стороны предполагали произвести зачет встречных однородных требований, поскольку 30.12.2019 между ними был оформлен договор купли-продажи автотранспортного средства Kia Sportage, принадлежащего ФИО7, и оплата по которому ФИО2 также не была произведена. Однако такой зачет они не произвели, так как после подписания договора выяснилось, что автомобиль находится в залоге у Банка, и ФИО2 не может зарегистрировать автомобиль за собой. ФИО2 потребовал возвратить проданное имущество. 

Из материалов дела видно, что ФИО3 возвратил ФИО2 2/107 долей в здании котельной с кадастровым номером 73:05:040135:406, что подтверждается определением Карсунского районного суда Ульяновской области от 21.08.2020 об утверждении мирового соглашения /том 1, л.д. 25-26/, а также выпиской из ЕГРН от 24.11.2020, согласно которой право собственности на помещение 2 площадью 10,7 кв.м, с кадастровым номером 73:05:040135:406, по адресу: 

<

...>, 24.11.2020 было зарегистрировано за ФИО2 /том 1, л.д. 27-29/. 

Таким образом, стороны в добровольном порядке расторгли договор купли-продажи объекта недвижимого имущества от 07.02.2020 в части помещения 2, площадью 10,7 кв.м, с кадастровым номером 73:05:040135:406.

В силу ст. 549  Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

На основании изложенного, поскольку ФИО2, не получив оплату по договору купли-продажи от 07.02.2020, в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то его требование о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 07.02.2020 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Как указано в п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, по общему правилу, решение суда о расторжении договора купли-продажи является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя, и государственной регистрации права собственности продавца на проданное имущество. 

Однако, как разъяснено в пункте 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"  в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг), которые рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве.

Судом установлено, что решением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.02.2021 по делу №А72-16487/2020 ФИО3 признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыта процедура реализации имущества гражданина. 

Следовательно, вопрос о возврате имущества и переходе на него права собственности может быть решен только в деле о банкротстве должника ФИО3 

На основании изложенного, решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для предъявления ФИО2 требования о включении в реестр требований кредиторов должника ФИО3 в деле о несостоятельности (банкротстве) №А72-16487/2020. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований удовлетворить. 

Исковые требования удовлетворить.  

Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости от 07.02.2020, заключенный между ФИО2 и ФИО3. 

Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для предъявления ФИО2 требования о включении в реестр требований кредиторов должника ФИО3 в деле о несостоятельности (банкротстве) №А72-16487/2020. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья                                                                                                   Е.С. Черланова