РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А40-79716/21-122-478

30 июля 2021 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2021 года

Полный текст решения изготовлен 30 июля 2021 года

Арбитражный суд в составе: судьи Девицкой Н.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

с использованием средств аудиозаписи в ходе судебного заседания.

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Феникс Девелопмент»

Управление Росреестра по г. Москве

Третьи лица: ДГИ г. Москвы, ПАО «Сбербанк»

о признании незаконным решения от 10.02.2021г. №MFC-0558/2020-675125-1

при участии: 

от заявителя – ФИО2 (паспорт, диплом, дов. от 11.01.2021г.)

от ответчика – ФИО3 (паспорт, диплом, дов. от 11.01.2021г. №Д-15/2021)

от третьих лиц –  не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ООО «Феникс Девелопмент» (далее также Заявитель) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Управлению Росреестра по г. Москве, в котором просит признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, оформленное уведомлением от 10.02.2021г. № MFC-0558/2020-675125-1 об отказе в проведении государственного кадастрового учета земельного участка, расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 77:05:0005002:55; возложить обязанность на Управление Росреестра по г. Москве осуществить государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55, расположенного по адресу: 

<

...> согласно Распоряжению Департамента городского имущества города Москвы от 20.03.2020г. № 9316 «О выборе (установлении) вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55»..

Представитель заявителя в судебное заседание явился, требования поддержал.

Представитель ответчика требования не признал, пояснил, что 02.07.2021 Заявитель повторно обратился в Управление за учетом изменений, представив полный пакет необходимых документов, по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором 13.07.2021 внесены соответствующие изменения, таким образом, отсутствует предмет спора.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, дело рассмотрено в его отсутствие в соответствии со ст. ст. 123, 156 АПК РФ.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд полагает, что срок на обращение в суд, предусмотренный ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил, что заявленные требования обоснованы и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как указывает заявитель, Общество с ограниченной ответственностью «Феникс Девелопмент» (Общество, Заявитель) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55, расположенного по адресу: 

<

...> на основании Договора долгосрочной аренды земельного участка № М-05-022652 от 30.07.2004г. (Договор аренды), сроком до 16.01.2050г.

Предметом Договора аренды является земельный участок, площадью 69 120 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 77:05:0005002:55, расположенный по адресу: 

<

...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды под проектирование и строительства здания многофункционального торгово-развлекательного комплекса и отдельно стоящего здания наземного многоуровневого паркинга (в редакции п. 1.1. Дополнительного соглашения № М-05-022652/4 от 25.03.2013г.); вид разрешенного использования: «разработка исходно-разрешительной и проектной документации, строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального административно-торгового комплекса со спортивно-оздоровительными и культурно-развлекательными помещениями; для иных видов жилой застройки». Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы, что подтверждается соответствующими регистрационными записями.

28.12.2013г. Мосгосстройнадзором выданы Разрешения на ввод объектов (многофункционального торгово-развлекательного комплекса и отдельно стоящего здания наземного многоуровневого паркинга) в эксплуатацию № RU 77163000-005384 от 28.12.2013г. и № RU 77163000-005385 от 28.12.2013г.

Таким образом, разрешенное использование земельного участка, установленное в договоре аренды, а также в данных кадастрового учета - для проектирования и строительства торгового комплекса, - не соответствует виду разрешенного использования, предусмотренному действующим нормативно-правовым актам, а также фактическому использованию.

Права собственника земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории города Москвы, реализует Департамент городского имущества города Москвы (Департамент, ДГИ г. Москвы).

11.10.2019г. ООО «Феникс Девелопмент» обратилось в ДГИ г. Москвы с заявлением о внесении изменений в части вида разрешенного использования земельного участка (установлением его в соответствии с фактическим использованием: паркинг и объект торговли).

14.11.2019г. Департаментом городского имущества города Москвы выпущено Распоряжение от 14.11.2019г. № 45408 «О выборе (установлении) вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55», которым установлен вид разрешенного использования - «Размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе многоярусных, не указанных в коде 2.7.1.0 (4.9.0). Размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5 000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5.0, 4.6.0, 4.8.0, 4.9.0; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра (4.2.0). Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) (4.6.0). Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для размещения в них музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, планетариев (3.6.1)».

Распоряжение от 14.11.2019г. № 45408 в установленном порядке направлено Департаментом в адрес Управления Росреестра по Москве (Управление, регистрирующий орган, орган регистрации прав) заявлением от 21.11.2019г. № 77-0-1-71/3148/2019-10926. В результате рассмотрения указанного заявления органом регистрации прав принято решение о приостановлении в связи с несоответствием устанавливаемых видов разрешенного использования Правилам землепользования и застройки города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП.

20.03.2020г. Департаментом городского имущества города Москвы выпущено Распоряжение от 20.03.2020г. № 9316 «О выборе (установлении) вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55», которым признано утратившим силу распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 14 ноября 2019 г. № 45408 «О выборе (установлении) вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55» и установлены виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55:

1.1. Объекты культурно-досуговой деятельности. Размещение зданий, предназначенных для размещения музеев, выставочных залов, художественных галерей, домов культуры, библиотек, кинотеатров и кинозалов, театров, филармоний, концертных залов, планетариев (3.6.1);

1.2. Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы). Размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5 000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6. 4.8, 4.8.1. 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра (4.2);

1.3. Общественное питание. Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) (4.6);

1.4. Служебные гаражи. Размещение постоянных или временных гаражей, стоянок для хранения служебного автотранспорта, используемого в целях осуществления видов деятельности, предусмотренных видами разрешенного использования с кодами 3.0, 4.0. а также для стоянки и хранения транспортных средств общего пользования, в том числе в депо (4.9).

Распоряжение от 20.03.2020г. № 9316 в рамках межведомственного взаимодействия было направлено Департаментом в Управления Росреестра по Москве в целях внесения изменений в сведения ЕГРН (о чем ДГИ сообщило заявителю письмом от 03.04.2020г.).

Письмом от 07.05.2020г. Департамент сообщил Заявителю, что в результате рассмотрения Заявления от 27.03.2020г. № 77-0-1-71/3121/2020-2650 органом регистрации прав принято решение о приостановлении в связи с отсутствием согласия залогодержателя на внесение изменений в сведения ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55.

09.06.2020г. Департаментом в Управление направлен комплект дополнительных документов для внесения изменений в сведения ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55 в соответствии с распоряжением Департамента от 20.03.2020г. № 9316. Однако 06.07.2020г. органом регистрации прав принято решение об отказе.

29.10.2020г. Департаментом в адрес Управления Росреестра по Москве направлено повторное заявление № MFC-0558/2020-675125 (КУВД-001/2020-21787652).

24.11.2020г. была получена информация о приостановлении регистрации.

14.12.2020г. Заявителем в ДГИ были представлены оригиналы документов от залогодержателя ПАО «Сбербанк» (согласия залогодержателя на внесение изменений в сведения ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55 и нотариально заверенные документы, подтверждающие полномочия подписанта данного согласия).

13.01.2021г. в ответ на обращение Заявителя от 21.12.2020г., письмом № ДГИ-1-148043/20-1, ДГИ сообщил, о том, что 30.12.2020г. Департаментом в орган регистрации прав направлено заявление о приеме дополнительных документов в целях устранения замечаний Управления Росреестра по г. Москве, указав на то, что ориентировочный срок рассмотрения Управлением Росреестра по г. Москве предоставленных документов - 27.01.2021г.

10.02.2021г. Управлением Росреестра по Москве принято решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55, расположенный по адресу: 

<

...>, оформленное Уведомлением об отказе в проведении государственного кадастрового учета от 10.02.2021г. № MFC-0558/2020-675125-1, получено заявителем с письмом ДГИ г. Москвы от 05.03.2021г. № ДГИ-Э-15142/21-П.

Отказ Управления мотивирован тем, что «сведения о видах разрешенного использования земельного участка, указанные в согласии банка не соответствуют видам, выбранным Распоряжением от 20.03.2020г. № 9316».

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя требования заявителя, суд соглашается с его доводами, при этом исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Федеральный закон № 218-ФЗ).

Как было указано выше, отказ Управления мотивирован тем, что сведения о видах разрешенного использования земельного участка, указанные в согласии банка не соответствуют видам, выбранным Распоряжением от 20.03.2020г. № 9316.

Обременение ипотекой права аренды Общества в отношении спорного публичного земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55, предоставленного заявителю по договору долгосрочной аренды, не является препятствием для изменения вида разрешенного использования участка, не влияет на права залогодержателя и, как следствие, отсутствует необходимость получения согласия залогодержателя на совершение указанных действий ввиду следующего.

В залоге находится не сам земельный участок с кадастровым номером 77:05:0005002:55, расположенного по адресу: г. Москва. Каширское ш., вл. 12, собственником которого является город Москва, а право его аренды, что следует из определений и толкования, изложенных на стр. 3, описания права аренды на стр. 24 Договора ипотеки б/н от 01.08.2019г. и др., заключенного между ООО «Феникс Девелопмент» и ПАО «Сбербанк», согласно которому в залоге (ипотека) по данному договору находится право аренды земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55, расположенного по адресу: 

<

...>.

При этом, из указанного Договора ипотеки следует, что сам земельный участок с кадастровым номером 77:05:0005002:55, площадью 69 120 кв. м и адресным ориентиром: 

<

...> в ипотеку не передавался.

Представление согласия залогодержателя в перечне документов, необходимых для осуществления регистрационных действий не поименовано, таких оснований для отказа Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ не содержит, таким образом, отказ Управления Росреестра по Москве по мотиву несоответствия видов разрешенного использования земельного участка, указанных в согласии банка, видам, указанным в распоряжении ДГИ. не соответствует закону, так как предоставление такого согласия не требовалось.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в судебной практике, например. Определение Верховного суда Российской Федерации от 27 сентября 2019 г. N 305-ЭС19-16501 по делу N А40-153659/2018.

Между тем, в представленном в регистрирующий орган согласии залогодержателя ПАО «Сбербанк» указаны виды разрешенного использования со следующими кодами: 3.6.1, 4.2, 4.6, 4.9, что полностью соответствует видам разрешенного использования, поименованным в Распоряжении ДГИ г. Москвы от 20.03.2020г. № 9316. Указанное согласие было получено заявителем с целью ускорения осуществления регистрации и во избежание негативных последствий в ее отказе.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона N 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом N 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом N 218-ФЗ или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Законом N 218-ФЗ).

Таким образом, в данном случае у Управления Росреестра отсутствовали какие-либо законные основания для отказ в осуществлении государственного кадастрового учета внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части вида разрешенного использования земельного участка, при обращении в регистрирующий орган были соблюдены все требования закона и представлены документы, достаточные для совершения регистрационных действий, в связи с чем оспариваемый отказ регистрирующего органа, не соответствующий требованиям действующего законодательства, является незаконным. Доводы регистрирующего органа, основанные на неверном толковании и понимании регистрирующим органом положений действующего законодательства, в том числе, ст. ст. 343,346 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

На основании данных положений Приказом Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 года N 540 был утвержден Классификатор видов разрешенного использования земельных участков.

Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 N 120-ПП утверждены Правила землепользования и застройки города Москвы (далее - Правила N 120-ПП).

Пунктом 3.2.2 раздела 3.2 Правил N 120-ПП предусмотрено, что виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, указанные в Правилах N 120-ПП, приведены в таблице 1.

Указанные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства сформированы на основании Приказа N 540, а также с учетом постановления Правительства Москвы от 21.05.2015 N 306-ПП "О функциональном назначении объектов капитального строительства в городе Москве".

В соответствии с п. 4.2.7(3) Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП "Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы", Департамент осуществляет полномочия в установленной сфере деятельности: Об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении правообладателя земельного участка, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с пунктом 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным Классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Таким образом, Распоряжение Департамента от 20.03.2020г. № 9316 «О выборе (установлении) вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55» является для Управления Росрсестра по г. Москве основанием для внесения изменений в ЕГРН в части вида разрешенного использования земельного участка.

Несмотря на изданние Департаментом вышеуказанного распоряжения от 20.03.2020г. № 9316 и представление его в регистрирующий орган, Росреестр не произвел государственную регистрацию изменений, вносимых в ЕГРН, в отношении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55.

Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:05:0005002:55, расположенного по адресу: 

<

...>, и неосуществление Управлением Росреестра по г. Москве действий по государственному кадастровому учету, в соответствии с Распоряжением ДГИ г. Москвы от 20.03.2020г. № 9316, создают Обществу препятствия для осуществления хозяйственной деятельности, создает препятствия для осуществления Обществом предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с тем, что разрешенное использование земельного участка, установленное в договоре аренды, а также в данных кадастрового учета, не соответствует фактическому использованию, а также виду разрешенного использования, предусмотренному действующими нормативно-правовыми актами.

Согласно положениям ст. 200 АПК РФ на орган, который принял решение, возлагается обязанность доказывать наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения.

Ответчик не доказал наличие обстоятельства, послужившего основанием для оспариваемого решения, доводы заявителя не опроверг.

Поскольку материалы дела подтверждают правовую позицию заявителя, суд считает требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Иных доказательств, подтверждающих сомнения ответчика, не представлено.

В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя суд возлагает обязанность на Ответчика устранить допущенное нарушение прав заявителя.

Между тем, как следует из представленных документов, по результатам проведения правовой экспертизы представленных документов государственным регистратором 13.07.2021 внесены соответствующие изменения о видах разрешенного использования земельного участка.

Несмотря на проведенную регистрацию изменений, необходимость в признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве  от 10.02.2021 г. № КУВД-001/2020-21787652/3 (MFC-0558|2020-675125-1) на текущий момент сохраняется, поскольку данным отказом нарушаются права Заявителя.

На основании изложенного, несмотря на то, что права заявителя в настоящее время восстановлены, оспариваемый отказ признается судом незаконным.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и подлежат отнесению на ответчика. 

Руководствуясь  ст. ст.  110, 167, 170, 176, 198, 201 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве от 10.02.2021 г. № КУВД-001/2020-21787652/3 (MFC-0558|2020-675125-1).

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Феникс Девелопмент» госпошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей.

Проверено на соответствие действующему законодательству.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.     

 

Судья:Н.Е. Девицкая