АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 апреля 2025 года

Дело №

А56-118696/2023

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Нестерова С.А., судей Баженовой Ю.С., Сапоткиной Т.И., 

рассмотрев 14.04.2025 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024 по делу № А56-118696/2023,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Теорема», адрес: 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 32/1, лит. А, пом. 21-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Комитет), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (далее – Договор) с кадастровым номером 78:31:0001057:3451, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 32/1, лит. А, пом. 21-Н (далее – Помещение), и изложении пункта 2.1 Договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи объекта составляет 11 500 000 руб., НДС не облагается».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга», адрес: 191124, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Учреждение), Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества», адрес: 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 19/15, лит. А, пом. 4-Н, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – ГУИОН).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2024 урегулированы разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении Договора, пункт 2.1 Договора изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 11 500 000 руб., НДС не облагается».

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 24.07.2024 и постановление от 11.12.2024, принять по делу новый судебный акт – об отказе в удовлетворении иска. По мнению Комитета, судами не установлена недостоверность величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете ГУИОН от 11.09.2023 № КО054/00118/2023, поэтому оснований для изменения установленной Комитетом цены продажи не имелось; заключение эксперта от 15.05.2024 № 1447, положенное в основу обжалуемых судебных актов, является недопустимым доказательством, поскольку выполнено с нарушением действующего законодательства и содержит противоречивые выводы.

В отзыве на кассационную жалобу ГУИОН с доводами жалобы согласилось.

Лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения кассационной жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество на основании договора аренды от 22.02.2002 № 10-А163486 являлось арендатором Помещения.

Общество обратилось в Комитет с заявлением (от 16.01.2023 вх. № 05-26-3304/23-0-0) о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого Помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159 «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 07.02.2023 Комитет отказал Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с несоответствием заявителя требованиям части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.04.2023 по делу № А56-15796/2023 вышеуказанный отказ Комитета признан незаконным; на Комитет возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в отношении Помещения на основании заявления Общества от 16.01.2023 вх. № 05-26-3304/23-0-0 и представленных документов. 

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта по делу № А56-15796/2023 Комитетом принято распоряжение от 11.10.2023 № 2626-РЗ «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 32/1, лит. А, пом. 21-Н» (далее – Распоряжение).

В Распоряжении определен способ приватизации Помещения – продажа государственного имущества Обществу (арендатору) по преимущественному праву приобретения (пункт 1.1.1 Распоряжения), цена продажи установлена в размере 17 600 000 руб. в соответствии с отчетом от 11.09.2023 № КО054/00118/2023 об оценке рыночной стоимости Помещения по состоянию на 16.01.2023, выполненным ГУИОН (пункт 1.1.2 Распоряжения).

Комитет в лице Учреждения направил Обществу предложение о заключении договора купли-продажи Помещения и проект Договора с указанием цены продажи Помещения в размере 17 600 000 руб.

Общество представило Комитету протокол разногласий от 03.11.2023, в котором предложило установить иную цену продажи Помещения – 12 000 000 руб., изложив пункт 2.1 Договора в соответствующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 12 000 000 руб. (НДС не облагается)», что, в свою очередь, соответствует установленной независимым оценщиком действительной рыночной цене занимаемого Обществом Помещения. 

Письмом от 22.11.2023 № 05-15-113896/23-0-1 Учреждение от имени Комитета сообщило, что заключение Договора на условиях представленного протокола разногласий невозможно.

Общество обратилось в арбитражный суд, ссылаясь в иске на возникшие при заключении Договора разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также на то, что предложенная Комитетом выкупная стоимость значительно превышает рыночную стоимость Помещения.

В обоснование доводов о недостоверности предложенной Комитетом выкупной цены Помещения Общество представило отчет от 03.11.2023 № 14365, подготовленный по его заказу оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Государственные ценные бумаги», в котором рыночная стоимость объекта определена в размере 12 000 000 руб.

При рассмотрении дела суд первой инстанции определением от 23.04.2024 удовлетворил ходатайство Общества и назначил экспертизу для определения рыночной стоимости Помещения по состоянию на 16.01.2023; проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Новая Оценочная Компания»» ФИО1. 

Согласно заключению эксперта ФИО1 от 15.05.2024 № 1447 рыночная стоимость Помещения по состоянию на 16.01.2023 составляла 11 500 000 руб.

Суд первой инстанции исследовал представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение эксперта ФИО1 15.05.2024 № 1447, пришел к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признал его допустимым доказательством, которое может быть использовано для установления выкупной цены арендуемого Помещения, в связи с чем урегулировал возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта на основании этого заключения в размере 11 500 000 руб.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого Помещения, в обоснование определения которой каждая сторона представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости объекта.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Таким образом, поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, основанные на представленных ими заключениях специалистов о рыночной цене спорного объекта, вопреки позиции Комитета, суд первой инстанции обоснованно назначил проведение по делу судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости Помещения по состоянию на 16.01.2023 (дата обращения Общества в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества).

Суды первой и апелляционной инстанций правильно применили положения статей 445, 446 ГК РФ, статьи 3 Закона № 159-ФЗ, а также статей 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, учли разъяснения, приведенные в пунктах 1 и 2 Информационного письма № 92, и на основании оценки имеющихся в деле доказательств пришли к обоснованному к выводу о том, что выкупная цена Помещения должна быть установлена в соответствии с рыночной стоимостью, определенной в результате проведения судебной экспертизы.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; проверяет и оценивает доказательства на предмет относимости, допустимости и достоверности каждого доказательства в отдельности, соотношения с другими доказательствами, также проверяет их достаточность и взаимную связь в совокупности.

Оценив полученное по результатам проведенной судебной экспертизы заключение эксперта ФИО1 от 15.05.2024 № 1447 по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суды приняли его в качестве допустимого и достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость Помещения по состоянию на 16.01.2023. 

При этом суды пришли к выводу о соответствии названного заключения требованиям действующего законодательства, посчитали, что заключение эксперта ФИО1 основано на общепринятых подходах к определению рыночной стоимости имущества; заключение содержит ссылку на допущения и ограничительные условия, подробное описание методологии определения рыночной стоимости объекта экспертизы, описание подходов к оценке, указание на количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих и внешних факторов, влияющих на его стоимость, основные экономические, технические и другие характеристики объектов-аналогов, максимально приближенных к оцениваемому объекту недвижимости по всем параметрам, ссылки на соответствующие сведения о них в Интернете, обоснование примененного сравнительного подхода, отказа от использования затратного подхода.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта ФИО1 суды сделали правильный вывод о том, что заключение эксперта является достоверным.

Возражения Комитета относительно данного экспертного заключения обоснованно не приняты судами во внимание – как не подтверждающие недостоверность, необъективность или необоснованность выводов эксперта, невозможность принятия данного заключения в качестве доказательства по делу. 

Доказательства того, что экспертом допущены отступления от требований законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, а также нарушения процессуального законодательства, которые могли привести к существенному искажению результатов оценки и повлиять на итоговую величину рыночной стоимости имущества, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах вывод судебных инстанций об установлении выкупной цены Помещения на основании заключения эксперта от 15.05.2024 № 1447 соответствует имеющимся в деле доказательствам и нормам законодательства, сделан с учетом сведений о рыночной стоимости Помещения, указанных в представленных сторонами отчетах об оценке.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем у кассационного суда отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения жалобы.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.07.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2024 по делу № А56-118696/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения. 

Председательствующий

С.А. Нестеров

Судьи

Ю.С. Баженова

Т.И. Сапоткина