Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело №А14-22456/2024

«28» августа 2025 г. 

Резолютивная часть решения объявлена «14» августа 2025 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Д.И. Тисленко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.Е. Чистяковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Адванс», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Акционерному обществу «Торговый дом «Перекресток», г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 1 433 279 руб. 54 коп. (с учетом уточнения) задолженности по арендной плате, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами,

при участии в заседании: 

от истца – ФИО1, представителя по доверенности б/н от 25.10.2024,

от ответчика – ФИО2, представителя по доверенности № 77 АД 6340520 от 13.08.2024,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Адванс» (далее – истец, ООО «Адванс») 23.12.2024 обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Акционерному обществу «Торговый дом «Перекресток» (далее – ответчик, АО «Торговый дом «Перекресток») о взыскании 1 301 186 руб. 40 коп. задолженности по оплате постоянной части арендной платы за ноябрь, декабрь 2024 года по договору аренды нежилого помещения № 13Г от 29.04.2020, 14 928 руб. 78 коп. неустойки за период с 11.11.2024 по 19.12.2024, 17 131 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.11.2024 по 19.12.2024 (согласно представленному расчету).

Определением суда от 04.02.2025 после устранения обстоятельств, послуживших основаниями для оставления иска без движения, исковое заявление принято к производству.

Судебное разбирательство по делу откладывалось.

Протокольным определением от 15.04.2025 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) частично удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, приняты к рассмотрению требования о взыскании с ответчика 1 212 437 руб. 68 коп. задолженности по оплате постоянной части арендной платы по состоянию на 31.03.2025 (согласно расчету – за ноябрь-декабрь 2024 года), 102 684 руб. 43 коп. неустойки за период с 11.11.2024 по 27.02.2025, 118 157 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.11.2024 по 27.02.2025 с продолжением начисления неустойки и процентов по дату фактического исполнения обязательства.

В судебном заседании 05.08.2025, проводившемся при участии представителей сторон, представители сторон поддержали свои позиции по спору и ответили на уточняющие вопросы суда.

На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 14.08.2025 до 11 час. 00 мин. с размещением информации о перерыве на сайте суда.

В судебном заседании 14.08.2025 по окончании перерыва, продолженном при участии представителя ответчика и в порядке статьи 163 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного истца, представитель ответчика поддержал ранее заявленные возражения против иска.

Как следует из материалов дела, между ООО «Адванс» (арендодатель, с учетом регистрации перехода права собственности на объект аренды 01.10.2021) и АО «Торговый дом «Перекресток» (арендатор) заключен договор аренды № 13Г от 29.04.2020 в отношении части нежилого помещения с кадастровым номером 36:34:0203012:4730, расположенного по адресу: 

<

...> (арендуемая площадь 1 184,7 кв.м.) (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 1.3 договора целевое назначение помещения: торговля продовольственными, непродовольственными и иными товарами, в том числе алкогольной продукцией, производство хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции. Кроме прямого целевого назначения часть данного помещения может быть использована для оказания услуг, в том числе: телекоммуникационных, страховых и банковских, прием платежей по оплате услуг третьих лиц, размещение платежных терминалов, банкоматов, вендинговых аппаратов. С целью использования помещения в вышеуказанных целях арендатор имеет право разместить в помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдавать помещение или его часть в субаренду на условиях, предусмотренных договором.

Договор заключен сроком до 31.05.2030 (пункт 1.4 договора).

Согласно пунктам 3.1.1.2-3.1.1.4 договора арендная плата в период, начиная с третьего месяца с даты подписания акта приема-передачи, состоит из фиксированной ставки и платы с оборота. Размер фиксированной ставки составляет 720 300 руб. 00 коп., кроме того НДС, в месяц.

В соответствии с пунктом 3.2.1.1 договора фиксированная ставка оплачивается арендатором ежемесячно, безналичным авансовым платежом в течение 10 рабочих дней с даты начала оплачиваемого месяца, в любом случае не позднее последнего рабочего дня оплачиваемого месяца.

Пунктом 4.3 договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку выплаты арендной платы в виде пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

10.07.2024 произошло загорание кровли здания, в котором находится арендуемое помещение, что следует из имеющегося в материалах дела (в копии) постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 10.10.2024 и сторонами не оспаривается. Причина возникновения пожара не установлена.

Письмом от 16.09.2024, направленным на адрес электронной почты сотрудника арендатора ФИО3, арендодатель сообщил, что срок восстановительного ремонта кровли составит 30 дней.

Полагая, что по истечении указанного 30-дневного срока, то есть с 16.10.2024 препятствия в пользовании объектом аренды отпали, арендодатель с указанной даты продолжил начисление фиксированной арендной платы.

Кроме того, арендодатель письмом № 05/12 от 05.12.2024 уведомил арендатора о том, что ООО «Адванс» с 01.01.2025 на упрощенной системе налогообложения применяет ставку НДС 5%. Данное письмо поступило также на адрес электронной почты сотрудника арендатора ФИО3 17.02.2025. 

По расчетам истца, с учетом имевшейся переплаты, за ответчиком сформировалось 1 212 437 руб. 68 коп. задолженности по оплате фиксированной части арендной платы (согласно расчету – за ноябрь-декабрь 2024 года), истец начислил ответчику 102 684 руб. 43 коп. неустойки за период с 11.11.2024 по 27.02.2025, 118 157 руб. 43 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.11.2024 по 27.02.2025.

Ответчик считает, что начисление арендной платы за период с 10.07.2024 по 01.12.2024 неправомерно, поскольку арендатор возобновил торговую деятельность в арендованном помещении с 02.12.2024.

Платежным поручением № 38805 от 27.02.2025 арендатор внес 190 625 руб. 46 коп. за декабрь 2024 года. Платежным поручением № 38803 от 27.02.2025 арендатор внес 756 315 руб. 00 коп. за январь 2025 года. Платежным поручением № 38804 от 27.02.2025 арендатор внес 756 315 руб. 00 коп. за февраль 2025 года.

Непосредственно исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд считает, что требования истца подлежат частичному удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 ГК РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав. Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом.

В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений части 3.1. статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ (статья 307).

Исходя из статьи 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу пункта 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений статей 329, 330 ГК РФ невыполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Начальной датой, с которой связана временная невозможность использования объекта аренды по целевому назначению, является дата загорания кровли здания – 10.07.2024, в отношении этой даты и факта начала периода отсутствия надлежащего встречного предоставления между сторонами спора не имеется (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Истец считает, что с 16.10.2024 препятствия в пользовании объектом аренды отпали, ориентируясь на свое письмо в адрес арендатора от 16.09.2024.

Вместе с тем, истец не учитывает следующее.

Согласно пункту 3.8 договора в случае наступления обстоятельств (наступление которых не связано с действиями, за которые несет ответственность арендатор), препятствующих использованию арендатором помещения в соответствии с пунктом 1.3 договора и повлекших приостановку его использования в виде закрытия магазина арендатора, расположенного в помещении, фиксированная ставка с даты закрытия магазина в связи с наступлением указанных обстоятельств по дату открытия магазина составляет 1 000 руб. 00 коп.

В соответствии с абз. 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 3.8 четко обозначено обстоятельство, с которым стороны связали окончание срока действия фиксированной ставки в 1 000 руб. 00 коп. – это дата открытия магазина.

Истец не оспаривал, что ответчик возобновил торговую деятельность в арендованном помещении 02.12.2024 (часть 1 статьи 65, часть 3.1 статьи 70, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Следовательно, только с 02.12.2024 арендатор обязан вносить фиксированные арендные платежи в сумме 720 300 руб. 00 коп. в месяц, а до 01.12.2024 действует предусмотренная пунктом 3.8 договора ставка, равная 1 000 руб. 00 коп. в месяц.

У суда не имеется оснований заключить, что арендатор, осуществляя ремонтные и иные подготовительные работы в помещении в течение полутора месяцев по истечении срока, обозначенного в письме арендодателя от 16.09.2024, действовал недобросовестно.

Так, объем имевшихся повреждений после пожара существенен, о чем свидетельствуют представленные ответчиком в материалы дела акты осмотров.

Кроме того, сопоставление в порядке статьи 431 ГК РФ пункта 3.8 договора с условием пункта 3.1.1.1 договора позволяет суду сделать вывод, что стороны договора при его заключении считали разумным двухмесячный срок фиксированной арендной платы в пониженном размере.

Также суд отмечает, что из письма арендодателя от 16.09.2024 следует лишь намерение осуществить ремонт кровли в течение 30 дней. Письма арендодателя в адрес арендатора о готовности помещения и его соответствии всем установленным требованиям не имеется.

Наконец, суд соглашается с ответчиком, что письмо арендодателя от 16.09.2024 не соответствует критериям юридически значимого сообщения применительно к статье 165.1 ГК РФ ввиду его направления на не согласованный в пункте 8.3 договора адрес электронной почты.

Таким образом, контррасчет ответчика (л.д. 53) признается судом верным, у ответчика не имеется задолженности по фиксированной части арендной платы за ноябрь, а задолженность за декабрь была оплачена посредством зачета имевшейся переплаты в сумме 506 439 руб. 06 коп. и платежным поручением № 38805 от 27.02.2025 на сумму 190 625 руб. 46 коп., в удовлетворении требования о взыскании основного долга следует отказать.

Поскольку письмо арендодателя от 05.12.2024, направленное в адрес арендатора на адрес электронной почты сотрудника арендатора ФИО3 17.02.2025, также не соответствует критериям юридически значимого сообщения применительно к статье 165.1 ГК РФ ввиду его направления на не согласованный в пункте 8.3 договора адрес электронной почты, а арендодатель не направлял в адрес арендатора счетов-фактур в порядке пункта 2.1.7 после того, как стал плательщиком НДС, у суда не имеется оснований для начисления ответчику неустойки на сумму НДС за январь 2025 года.

Вместе с тем, ответчик допустил нарушение сроков внесения фиксированной платы по договору в части суммы 190 625 руб. 46 коп. за декабрь 2024 года (срок внесения по пункту 3.2.1.1 договора – не позднее 28.12.2024, фактическая дата внесения – 27.02.2025) и суммы 720 300 руб. 00 коп. за январь 2025 года (срок внесения по пункту 3.2.1.1 договора – не позднее 31.01.2025, фактическая дата внесения – 27.02.2025).

По расчету суда, за период с 29.12.2024 по 27.02.2025, что в пределах заявленного истцом требования по неустойке, подлежат начислению 15 538 руб. 13 коп. пени. Требование в данной части является правомерным, какие-либо условия для освобождения ответчика от ответственности, предусмотренные статьями 401, 404 и 406 ГК РФ, в данном случае отсутствуют, следовательно, данное требование подлежит удовлетворению.

Требование о взыскании неустойки в оставшейся части ввиду изложенного выше удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 4 статьи 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку пунктом 4.3 договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку выплаты арендной платы в виде пени в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начисление помимо пени также процентов выступает проявлением двойной меры ответственности за одно и то же нарушение гражданско-правового обязательства и в силу прямого указания пункта 4 статьи 395 ГК РФ недопустимо. Следовательно, требование истца о взыскании процентов удовлетворению не подлежит.

Так как суд констатировал отсутствие основного долга у ответчика перед истцом в рамках заявленных требований, оснований для продолжения начисления неустойки до даты фактической оплаты основного долга не имеется.

Принимая во внимание результат рассмотрения спора, на основании статьи 110 АПК РФ, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации следует взыскать с ответчика в пользу истца 737 руб. расходов по уплате государственной пошлины, а также взыскать с истца в доход федерального бюджета 3 001 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Адванс» удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «Торговый дом «Перекресток», г. Москва (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Адванс», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 15 538 руб. 13 коп. неустойки, 737 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Адванс», г. Воронеж (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 001 руб. государственной пошлины. 

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции (Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд) в течение месяца со дня принятия через Арбитражный суд Воронежской области в предусмотренном АПК РФ порядке.

Судья Д.И. Тисленко