ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

13.12.2024

Дело №А40-154036/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 04.12.2024

Полный текст постановления изготовлен  13.12.2024

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Колмаковой Н.Н.,

судей Архиповой Ю.В., Петровой В.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности от 03.06.2024; ФИО2, по доверенности от 13.06.2024; ФИО3, по доверенности от 19.11.2024; ФИО4, по доверенности от 06.05.2024

от ответчика: ФИО5, по доверенности от 30.08.2023; ФИО6, по доверенности от 30.08.2023; ФИО7, по доверенности от 29.11.2024; ФИО8, по доверенности от 29.11.2024

рассмотрев 04.12.2024 в судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Медицина"

на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024

по делу №А40-154036/2023 

по исковому заявлению

общероссийской общественной организации "Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество)"

к акционерному обществу "Медицина"

о внесении изменений, обязании,

УСТАНОВИЛ:

Общероссийская общественная организация "Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество) (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу "Медицина" (далее – ответчик) о внесении с 22.03.2023 изменений в договор аренды нежилого помещения от 30.10.2017 №852/2017, заключенный между истцом и ответчиком, а именно изложить пункт 4.2 Договора в следующей редакции: "Размер арендной платы устанавливается в сумме 13 650 565 рублей в месяц без учета НДС. НДС уплачивается арендатором сверх арендной платы и исчисляется в размере, установленном законодательством Российской Федерации на момент оплаты. Изменение или уточнение площади помещения (в том числе, получение одной из сторон в официальном порядке данных об изменении или уточнении размера площади помещения) не влияет на размер арендной платы, установленный пунктом 4.2 Договора.

Оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно до 5-го (пятого) числа месяца, за который производится оплата. В случае досрочного расторжения договора стороны обязаны произвести все взаиморасчеты в течение 30-ти (тридцати) календарных дней с даты его прекращения. Расчет арендной платы и иных платежей за неполный календарный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которого арендатор занимает помещение"; об обязании ответчика заключить с истцом дополнительное соглашение к Договору аренды об установлении с 22.03.2023 размера арендной платы по Договору аренды в размере 13 650 565 рублей в месяц без учета НДС и осуществить все необходимые действия по его государственной регистрации в установленном законом порядке.

Решением суда от 12.01.2023 иск был удовлетворен.

Определением от 19.03.2024 апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным в АПК РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

По ходатайству истца была назначена и проведена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Центр оценки "Петербургская недвижимость" (ОГРН 

<

***>, адрес: 196066, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 212, литер А, офис 3091, вход 111, помещение 15) ФИО9. 

Истец в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил предмет исковых требований, уточнение принято судом.

Так, в окончательной редакции Истец просил внести с 22.03.2023 изменения в действующий договор аренды нежилых помещений N 852/2017 от 30.10.2017 между Общероссийской общественной организацией "Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество)" (ОГРН 

<

***>) и Акционерным обществом "МЕДИЦИНА" (ОГРН 

<

***>), а именно:

- изложить п. 4.2. договора аренды нежилых помещений N 852/2017 от 30.10.2017 в следующей редакции: "Размер арендной платы устанавливается в сумме 14 083 333,33 (четырнадцать миллионов восемьдесят три тысячи триста тридцать три рубля 33 коп.) руб. в месяц без учета налога на добавленную стоимость (НДС) за все Помещение. НДС уплачивается Арендатором сверх арендной платы и исчисляется в размере, установленном законодательством РФ на момент оплаты. Изменение или уточнение площади Помещения (в том числе, получение одной из сторон в официальном порядке данных об изменении или уточнении размера площади помещения) не влияет на размер арендной платы, установленный п. 4.2. настоящего Договора. Оплата арендной платы производится Арендатором ежемесячно до 5-го (пятого) числа месяца, за который производится оплата. В случае досрочного расторжения настоящего договора стороны обязаны произвести все взаиморасчеты в течение 30-ти (тридцати) календарных дней с даты его прекращения. Расчет арендной платы и иных платежей за неполный календарный месяц осуществляется пропорционально части месяца, в течение которого Арендатор арендует Помещение";

- изложить п. 4.3. договора аренды нежилых помещений N 852/2017 от 30.10.2017 в следующей редакции: "Размер арендной платы, установленный п. 4.2. Договора, не может быть изменен ранее, чем по истечении 3-х (трех) лет, начиная с 22.03.2023 года".

Обязать Акционерное общество "МЕДИЦИНА" заключить с Общероссийской общественной организацией "Союз театральных деятелей Российской Федерации (Всероссийское театральное общество)" и зарегистрировать в установленном законом порядке дополнительное соглашение к договору аренды нежилых помещений N 852/2017 от 30.10.2017 в редакции, указанной в уточненном иске.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 решение арбитражного суда от 12.01.2024 отменено по безусловному основанию, принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Не согласившись с указанным постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил данный судебный акт отменить и направить дело на новое рассмотрение в ином составе суда.

Представленный истцом отзыв на кассационную жалобу судебной коллегией приобщен к материалам дела, как поданный с соблюдением требований статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представленные ответчиком объяснения к кассационной жалобе с дополнительными доказательствами судебной коллегией не приобщены к материалам дела, так как поданы с нарушением требований статьи 277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из ограниченных полномочий суда кассационной инстанции.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы жалобы, представитель истца просил оставить принятое постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен Договор аренды от 30.10.2017 №852/2017 (далее – Договор аренды, Договор), в рамках исполнения обязательств по которому истец передал во временное владение и пользование ответчику нежилое помещение общей площадью 7 548,7 кв. м, расположенное на 1,2,3,4,5,6 и 8-м этажах в здании по адресу: 

<

...>. Договор заключен сроком на 49 лет. Размер арендной платы, сроки и порядок расчетов установлены ч. 4 Договора.

Согласно п. 4.3 Договора, начиная с 17.11.2018 размер арендной платы может быть изменен по инициативе одной из сторон, но не чаще одного раза в 3 года.

Истец письмом от 21.12.2022 №181/1-11 на основании п. 4.3 Договора направил ответчику предложение об увеличении с 01.01.2023 размера арендной платы до 155 000 000 рублей без НДС в год (12 916 666,66 руб. в месяц).

Ответчик письмом от 13.01.2023 исх. №01.02-26/29 указал на возможность пересмотра размера арендной платы по договору с учетом рыночной ситуации, подтвержденной компетентным заключением компании-оценщика.

Истец письмом от 23.01.2023 №04/1-11 на основании подпункта 4.4.1 п. 4.4 Договора предложил ответчику кандидатуры независимых компаний-оценщиков для определения рыночного размера арендной платы по Договору.

В письме от 24.03.2023 №01.02-26/435 ответчик предложил изменить регламент выбора компании-оценщика и не представил информации по поводу определения компании-оценщика в порядке, установленном подпунктом 4.4.1 п. 4.4 Договора, в связи с чем истец пришел к выводу о том, что ответчик фактически уклонился от выполнения своих обязательств, предусмотренных подпунктом 4.4.1 п. 4.4 Договора.

В соответствии с п. 4.4 Договора стороны установили, что при отсутствии согласия сторон о размере арендной платы в период после 17.11.2018 применяется следующий порядок определения ее размера: сторона - инициатор изменения размера арендной платы не позднее 17.08.2018, а в дальнейшем за три месяца до истечения каждого трехлетнего срока с момента последнего (предшествующего) изменения арендной платы, направляет другой стороне письменное предложение о привлечении независимого оценщика для установления рыночного размера арендной платы и включения указанного рыночного размера в Договор.

В предложении должны быть указаны не менее трех ведущих международных компаний-оценщиков, действующих на территории Российской Федерации, предоставляющих услуги в области управленческого консалтинга и оценки сделок с недвижимостью.

Другая сторона обязана не позднее 17.09.2018, а в дальнейшем, за два месяца до истечения каждого трехлетнего срока с момента последнего (предшествующего) изменения арендной платы, дать письменное согласие на привлечение одной из предложенных компаний оценщиков и в течение десяти дней, совместно со стороной-инициатором подписать договор с компанией-оценщиком и оплатить половину стоимости ее услуг. Другая половина стоимости услуг компании-оценщика оплачивается стороной-инициатором (подпункт 4.4.1 п. 4.4 Договора).

В случае, если другая сторона не выполнит всех обязательств, установленных в подпункте 4.4.1 п. 4.4 Договора сторона-инициатор имеет право привлечь компанию оценщика по своему выбору (в т.ч. и не указанную в письменном предложении (подпункт 4.4.1 п. 4.4 договора).

В этом случае размер арендной платы будет считаться измененным исходя из заключения о рыночной цене аренды помещения, сделанного компанией-оценщиком самостоятельно привлеченной стороной-инициатором (подпункт 4.4.2 п. 4.4 Договора).

Таким образом, истец самостоятельно обратился к независимому оценщику – ООО "Комонвелс", о чем уведомил ответчика письмом от 06.04.2023 №34-09.

Согласно отчету ООО "Комонвелс" от 04.04.2023 №RU-VAL-GG0011 рыночная стоимость арендуемого по Договору аренды по состоянию на 22.03.2023 составила 163 806 790 руб. в год без НДС (13 650 565,83 руб. в месяц) исходя из 21 700 рублей за 1 кв. м в год.

Подпунктом 4.4.3 п. 4.4 Договора предусмотрено, что новый размер арендной платы оформляется дополнительным соглашением сторон.

Проект дополнительного соглашения направляется стороной-инициатором другой стороне для подписания и принятия мер для его государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством РФ. Моментом изменения размера арендной платы считается дата, указанная стороной-инициатором в проекте дополнительного соглашения.

Истец письмом от 25.04.2023 №44/1-12 направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы по договору на основании указанных отчетов ООО "Комонвелс".

Ответчик письмом от 11.05.2023 №01.02-26/743 отказался от подписания дополнительного соглашения в редакции истца, указав на несоблюдение истцом предусмотренного Договором порядка определения размера арендной платы, а также указал на некорректные данные отчета оценщика.

Претензия истца от 22.05.2023 с предложением подписать дополнительное соглашение к договору оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с подпунктом 4.4.4 пункта 4.4 Договора в случае уклонения другой стороны от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы и (или) уклонения от его государственной регистрации, сторона-инициатор имеет право обратиться в суд с исковым требованием об изменении размера арендной платы и регистрации дополнительного соглашения, понуждении другой стороны к заключению и государственной регистрации указанного дополнительного соглашения в соответствии с условиями, описанными в подпунктах 4.4.1 - 4.4.3 п. 4.4 Договора, либо о расторжении договора в соответствии с п. 7.3 Договора.

Указанные обстоятельства послужили поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Повторно рассмотрев спор, оценив представленные доказательства, а также результаты проведенной в рамках дела в установленном порядке повторной оценочной экспертизы, по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 12, 450, 451, 452, 453, 606, 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в информационном письме от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", правильно определив правовую природу и характер спорных правоотношений сторон, проанализировав и протолковав условия спорного договора, исходя из допустимости установления ретроспективных изменений спорных условий Договора, учитывая выводы судебного эксперта о том, что величина годовой арендной платы за право владения и пользования (аренды) объектом недвижимости - частью нежилых помещений, имеющих кадастровый номер 77:01:0004011:5785, общей площадью 7 578,8 кв. м, расположенных на 1,2,3,4,5,6 и 8-м этажах здания по адресу: города Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Тверской, переулок 2-й Тверской-Ямской, дом 10, помещение 1/4, без учета НДС, коммунальных эксплуатационных расходов, по состоянию на 22.03.2023 составляет 169 000 000 руб., суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленные исковые требования в их окончательной редакции.

Суд апелляционной инстанции, назначая повторную судебную экспертизу, учитывал, что ответчик оспаривал размер арендной платы, установленный отчетом ООО "Комонвелс" от 04.04.2023 N RU-VAL-GG0011, при этом, при проведении судебной экспертизы в суде первой инстанции экспертами не было учтено, что общий размер нежилых помещений, переданных ответчику по Договору аренды от 30.10.2017 N 852/2017, составляет 7 578,8 кв. м, что подтверждается дополнительным соглашением N 1 от 01.01.2022, при этом,  арендуемые нежилые помещения находятся на разных этажах здания, что с учетом его месторасположения (

<

...>) может повлиять на ценообразование рыночной годовой арендной платы. Кроме того, истец просил суд внести изменения в п. 4.2 Договора аренды в части изменения арендной платы с 22.03.2023, тогда как суд первой инстанции немотивированно установил стоимость на иную дату. 

Отклоняя доводы ответчика о необходимости проведения повторной экспертизы, судом апелляционной инстанции указано на то, что несогласие заявителя жалобы с выводами эксперта в повторной судебной экспертизе, проведенной ООО "Центр оценки "Петербургская недвижимость", не свидетельствует о противоречивости заключения и наличии оснований для назначения по делу еще одной повторной судебной экспертизы,  в п. 4.4.3 спорного договора установлено, что моментом изменения размера арендной платы считается дата, указанная стороной-инициатором в проекте дополнительного соглашения.

Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции исходя из доводов кассационной жалобы не установлено, как и не установлено нарушений судом апелляционной инстанции норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта.

Доводы кассационной жалобы не опровергают приведенные выводы суда апелляционной инстанции и по существу направлены на переоценку доказательств по делу и установленных фактических обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2024 по делу №А40-154036/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий-судья                                                 Н.Н. Колмакова  

Судьи:                                                                                              Ю.В. Архипова 

                                                                                                               В.В. Петрова