﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

 

Нижний Новгород

Дело № А43-24802/2019

30 апреля 2021 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 27.04.2021.

Полный текст судебного акта изготовлен 30.04.2021

 

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кузнецовой Л.В.,

судей Елисеевой Е.В., Прытковой В.П.,

 

при участии в судебном заседании представителей:

конкурсного управляющего должником: Ермошина Д.А. (по доверенности от 11.01.2021),

администрации города Нижнего Новгорода: Суховой О.В. (по доверенности от 28.12.2020),

Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области: 

Кузьминых Т.Ю. (доверенности от 22.12.2020), 

ООО «СК «Микон»: Лапина Д.В. (по доверенности от 12.01.2021) 

 

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу 

общества с ограниченной ответственностью «СК«Микон»

 

на определение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.11.2020 и 

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020

по делу № А43-24802/2019 

 

по заявлению Министерства имущественных и земельных отношений 

Нижегородской области

о признании отсутствующим обременения в пользу общества с ограниченной ответственностью «СК «Микон» в виде ипотеки на земельный участок,

 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, –

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, администрация города Нижнего Новгорода,

 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве)

общества с ограниченной ответственностью «Международная строительная компания»

(ИНН: 7743709618, ОГРН: 5087746238465)

и   у с т а н о в и л : 

 

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Международная строительная компания» (далее - должник) Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлениемо признании отсутствующим обременения в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Микон» (далее – общество «СК «Микон», ответчик) в виде ипотеки (залога недвижимости) на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0000000:14192, расположенный по адресу: город Нижний Новгород,в границах переулка Плотничный, ул. Архитектора Харитонова А.Е., переулка Лудильный, государственная регистрационная которого за № 52:18:0000000:14192-52/125/2017-2 произведена 20.11.2017.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Администрация города Нижнего Новгорода (далее – администрация).

Арбитражный суд Нижегородской области определением от 06.11.2020, оставленным без изменения постановлением от 29.12.2020, заявление удовлетворил.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «СК «Микон» обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. В дополнении на кассационную жалобу ответчик указал, что производство по делу подлежит прекращению на основании части 2 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку требование министерства о прекращении права залога общества «СК «Микон» рассмотрено в рамках дела А43-9978/2018.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал кассационную жалобу и дополнения к ней. 

Представитель конкурсного управляющего должником попросил жалобу удовлетворить по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители министерства и администрации возражали против доводов кассационной жалобы, попросили отказать в ее удовлетворении.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб, не обеспечили явку представителей в судебное заседание, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалоб в их отсутствие.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение дела откладывалось до 20.04.2021.В судебном заседании 20.04.2021 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 27.04.2021.

Оснований для прекращении производства по делу, предусмотренных пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд округа не установил, поскольку предмет и основания иска, рассмотренного Арбитражным судом Нижегородской области в рамках дела № А43-9978/2018, не тождественны предмету и основаниям настоящего спора. 

В данном случае рассматривается спор об обязательстве, на котором основано обременение, в частности проверке подлежит основание его возникновения. Тогда какв рамках дела № А43-9978/2018 рассматривался вопрос о наличии основанийдля прекращения залога.

Законность определения Арбитражного суда Нижегородской области от 06.11.2020 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, по итогам проведения открытого аукциона администрация заключила с должником договор о развитии застроенной территории от 24.02.2009 № 039/06, предметом которого являлось развитие застроенной территории, расположенной на участке в границах улицы Ильинская, переулка Плотничный, улицы Архитектора Харитонова в Нижегородском районе, площадью 6,73 га. В пункте 4.1 договора определено, что он вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 8 лет.

На основании распоряжения Правительства Нижегородской области от 21.02.2017 № 158-р для строительства 2-7-ми этажных жилых домов со встроенными офисными помещениями и многоуровневой подземной автостоянкой (№ 37,38,39,40 по генплану) должнику бесплатно предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 52:18:0000000:13866 площадью 19 729+/- 49 кв. метров, относящийся к землям населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира: город Нижний Новгород, Нижегородский район, переулок Плотничный, улицы Архитектора Харитонова, переулка Лудильный. Право собственности на указанный земельный участок зарегистрировано за должником в Едином государственном реестре недвижимости 09.03.2017.

Впоследствии, в результате раздела должником названного земельного участка образовано три новых земельных участка, в том числе, участок площадью 4412+-/23 кв. метров с кадастровым номером 52:18:0000000:14192 (далее – земельный участок). Право собственности должника на земельный участок зарегистрировано 22.05.2017.

На основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 03.11.2017 № 3 должник передал земельный участок обществу «СК «Микон» в обеспечение исполнения обязательств по договору подряда от 27.02.2016 № 21-П и дополнительному соглашениюк нему. Регистрация обременения произведена 20.11.2017.

В связи с неисполнением должником обязанности по застройке территории и предоставлению жилых помещений гражданам, выселяемым из жилых помещений, расположенных на территории, подлежащей застройке, администрация письмомот 21.03.2018 № 01263/18-ИС прекратила договор о развитии застроенной территории.

Данное обстоятельство явилось основанием для отмены 17.04.2019 Правительством Нижегородской области распоряжения о предоставлении должнику земельного участкав собственность.

Администрация и министерство обратились в Арбитражный суд Нижегородской области с требованиями о прекращении права собственности должника и права залога общества «СК «Микон» на земельный участок.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 27.05.2019 по делу № А43-9978/2018 требования удовлетворены частично: право собственности должника на земельный участок прекращено, в остальной части иск оставлен без удовлетворения. 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 17.01.2020 внесена запись о прекращении права собственности должника на земельный участок.

Полагая, что наличие обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка, относящегося к категории государственных земель, собственность на которыене разграничена, противоречит пункту 1 статьи 63 Федерального закона от 16.07.1998№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) и нарушает права собственника, министерство обратилось в суд с рассматриваемым заявлением.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26.12.2019 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении его имущества открыто конкурсное производство, применены правила параграфа 7 Главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Конкурсным управляющим утвержден Незванов Игорь Викторович.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротствес соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицамо признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Суды первой и апелляционной инстанций, рассмотрев заявление, сочли его обоснованным, при этом исходили из того, что сохранение залога на земельный участок, находящийся в государственной собственности, нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 63 Закона об ипотеке. 

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, изложенныхв кассационной жалобе, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, суд округа пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалованных судебных актов.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договорао развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (часть 7 статьи 46.1 названного кодекса, далее - Градостроительный кодекс).

Честью 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса определено, что предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решениео развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, и которые не предоставленыв пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу,с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 39.5 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность бесплатно на основании решения уполномоченного органа осуществляется в случае предоставления земельного участка, образованного в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу,с которым заключен этот договор.

Как установлено судами, право собственности должника на земельный участок возникло на основании распоряжения Правительства Нижегородской областиот 21.02.2017 № 158-р в связи с заключением с администрацией договора о развитии застроенной территории.

Получив право собственности на земельный участок в границах застроенной территории, должник распорядился этим имуществом, передав его обществу «СК «Микон» в залог в обеспечение исполнения обязательств по договору подряда.

Возможность оборота земельных участков, полученных лицами, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, следует из части 7 статьи 61.2 Градостроительного кодекса, каких-либо ограничений их оборотоспособности законом не установлено. 

Между тем, в части 8 статьи 46.2 Градостроительного кодекса указано, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 названной статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участковв соответствии с частью 8 статьи 46.1 Градостроительного кодекса и пунктом 9 части 3 данной статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращеныв соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.

Таким образом, последствием неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору о развитии застроенной территории является возврат земельного участка в государственную собственность.

Суды установили, что обязательство осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, должником не исполнено. Право собственности на земельный участок прекращено, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр недвижимости. Следовательно, вывод судово том, что предмет ипотеки перестал существовать, является верным.

Как следует из материалов дела и установлено судами, данные о правообладателе земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют, права граждан, юридических лиц или муниципальных образований на земельный участокне зарегистрированы. При указанных обстоятельствах, как верно указали суды, земельный участок, в силу пункта 1 статьи 16 Земельного кодекса, является государственной собственностью.

В пункте 1 статьи 63 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности,не допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке.

Пункт 1 статьи 62.1 Закона об ипотеке допускает ипотеку земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при условии соблюдения требованийк целевому назначению земельных участков для жилищного строительства, а также целевого назначения обеспечиваемого ипотекой кредита, который должен быть выданна строительство инженерных объектов инфраструктуры, связанных с жилищным строительством.

Во всех иных случаях ипотека земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которыене разграничена, запрещена.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что регистрационная запись об обременении земельного участка противоречит положениям пункта 1 статьи 63 Закона об ипотеке.

В абзаце четвертом пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано какна недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРН записи о праве собственности ответчика на объект, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

В данном случае сохранение записи об обременении земельного участка, находящегося в государственной собственности, нарушает права собственника, владеющего данным земельным участком, и препятствует осуществлению им публично-правовых полномочий в отношении данного участка.

Таким образом, выбор способа защиты нарушенного права соответствует характеру нарушенного права, способ защиты права, избранный министерством, с учетом конкретных обстоятельств настоящего спора, является единственно возможным способом восстановления его нарушенных прав.

При указанных обстоятельствах требование министерства удовлетворено судами правомерно.

Добросовестность залогодержателя в данном случае, как обоснованно указали суды, не может повлиять на результат спора.

Возможность использования земельного участка в обороте при нахождении егов частной собственности предполагает исполнение лицом, с которым заключен договоро развитии застроенной территории, обязательств по этому договору.

В случае неисполнения им предусмотренных договором обязательств земельный участок подлежит возврату в государственную собственность на основании части 8статьи 46.2 Градостроительного кодекса. При этом договор о развитии застроенной территории имеет публично-правовой характер и не может рассматриваться как сделка, влекущая возникновение гражданско-правовых обязательств между его сторонами, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 17043/11, от 05.02.2013№ 12444/12 и от 24.09.2013 № 4606/13.

С учетом изложенного ссылка ответчика на пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса, предусматривающий сохранение залога в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества, подлежит отклонению.

В рассматриваемом случае перемена собственника земельного участка произошлане в результате его отчуждения, на что обоснованно указал суд апелляционной инстанции. 

Обеспечительная функция залога при неисполнении лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, не выполняется. Фактически залог земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, влечетдля залогодержателя принятие на себя дополнительных рисков, связанных с тем, что залогодатель не исполнит обязательства по договору о развитии застроенной территории.

При указанных обстоятельствах, учитывая факт прекращения права частной собственности на земельный участок, переданного в залог, и сложившееся противоречие положениям статьи 63 Закона об ипотеке, залог, как верно указал суд апелляционной инстанции, не может являться предметом реализации в счет исполнения обеспеченного залогом обязательства. 

Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Возражения общества «СК «Микон» являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку на основе установленных по делу фактических обстоятельствах и исследованных доказательствах. Несогласие ответчика с выводами судов не свидетельствует о нарушении судами норм материального и не может служить основанием для отмены обжалованных судебных актов. При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалованных судебных актовпо приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.02.2021о приостановлении исполнения определения Арбитражного суда Нижегородской области от 06.11.2020 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020 по делу № А43-24802/2019 подлежит отмене в связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции, исполнение указанных судебных актов – возобновлению. 

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа 

П О С Т А Н О В И Л :

определение Арбитражного суда Нижегородской области от 06.11.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020 по делу № А43-24802/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «СК«Микон» – без удовлетворения.

            Отменить определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.02.2021о приостановлении исполнения определения Арбитражного суда Нижегородской области от 06.11.2020 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2020 по делу № А43-24802/2019.

Возобновить исполнение указанных судебных актов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок,не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренномв статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

           Председательствующий

 

Л.В. Кузнецова

 

 

Судьи

 

Е.В. Елисеева

 

В.П. Прыткова