ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09

e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело №  А54-5500/2016

Резолютивная часть постановления объявлена    29.11.2017 

Постановление изготовлено в полном объеме   06.12.2017

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  судьи Тучковой О.Г., судей Токаревой М.В., Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии от истца – ФИО2 (доверенность от 23.05.2016), от ответчика – ФИО3 (приказ от 31.08.2017           № 2055-л), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях на решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.09.2017 по делу № А54-5500/2016 (судья Савин Р.А.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (далее – ответчик) о понуждении осуществить зачет расходов по капитальному ремонту здания в счет арендной платы на сумму 8 381 611 руб. 71 коп.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец 25.07.2017 заявил ходатайство об увеличении размера исковых требований, в соответствии с которым просил  взыскать с ответчика 10 318 314 руб. в счет возмещения стоимости затрат на проведение капитального ремонта арендуемого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, лит. А.

Увеличение размера исковых требований судом принято к рассмотрению.

В материалы дела от истца 26.07.2017 поступило заявление в соответствии со статьей 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о замене ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области на его правопреемника   - Межрегиональное территориальное управление  Росимущества в Тульской, Рязанской и Орловской областях.

Определением суда от 27.07.2017 произведена замена ответчика Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области (ОГРН 

<

***>) на его правопреемника Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях (ОГРН 

<

***>).

Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены частично. С Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 взыскано денежные средства в сумме 8 381 611 руб. 71 коп., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 64 908 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе  ответчик просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт. 

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению. 

Судом установлено, что между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Рязанской области заключен договор аренды от 20 июня 2012 года № 126203 недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью – здания, расположенного по адресу. 

<

...> лит. А общей площадью 595,40 кв. м (т. 2, л. д. 87-90).

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора арендатор обязался своевременно производить текущий и капитальный ремонты арендуемого недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.

Вышеуказанное имущество было принято истцом по акту приема передачи 20.06.2012  в технически удовлетворительном состоянии (т. 2, л. д. 91).

В феврале 2013 года арендатором были выявлены недостатки арендуемого имущества.

Для решения вопроса о необходимости производства капитального ремонта истец обратился к специалисту. 

Заключением специалиста от 25.02.2013 № 151 было установлено, что техническое состояние здания не соответствует требованиям ст. 7 ФЗ от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и п. 4.1, 4.2 гл. 4 «Основные положения» СП 56.13330.2011. «Свод правил. Производственные здания. Актуализированная редакция СНиП 3103-2001».

В ходе проведения осмотра специалистом было выявлено, что здание находится в аварийном состоянии, присутствуют признаки частичного разрушения основных несущих и ограждающих конструкций, необходимо проведение капитального ремонта, поскольку: состояние кровли может привести к обрушению элементов кровли; стропильные конструкции прогнили и подверглись деформации, существует вероятность обрушения стропильных конструкций кровли; межэтажные перекрытия деревянные, в ходе неправильной эксплуатации и отсутствии проведения текущих и капитальных ремонтов прогнили, при механическом воздействии нагрузки на перекрытия (прохождении 2-х и более человек) может произойти обвал и разрушения межэтажного перекрытия; на несущих кирпичных стенах присутствуют глубокие трещины и следы разрушения оконных перемычек. Оконные переплеты прогнили, существует вероятность выпадения; фасад здания оштукатурен, частично разрушен (имеются глубокие трещины и следы разрушения фасадного покрытия; электропроводка находится в аварийном состоянии; стояки водоснабжения и отопления проложены в стальных трубах, которые не ремонтировались более 15 лет, что привело к истончению труб и периодическому заливу здания.

В ходе производства обследования здания эксперт пришел к выводу о том, что без проведения неотложного капитального ремонта здания его эксплуатация невозможна, поскольку техническое состояние объекта угрожает жизни и здоровью граждан.

Этим же заключением эксперта было определено, что капитального ремонта требуют такие элементы здания, как его кровля и фасад; подлежат ремонту и бетонированию полы, лестничные марши и площадки, необходимо устройство оконных перемычек и оконных переплетов, устройство внутренних сетей водоснабжения, электроснабжения и канализации, устройство системы отопления (т. 1, л. д. 32-52).

Истец 29.04.2013 направил ответчику уведомление о наличии указанных недостатков, препятствующих пользованию арендованным имуществом, начале проведения капитального ремонта, последующим отнесением расходов за капитальный ремонт в зачет арендной платы, приложив к указанному письму заключение специалиста от 25.02.2013 № 151 (т. 1, л. д. 30).

Письмом от 16.05.2013 № 2321/070-10 ответчик согласился с необходимостью проведения капитального ремонта арендуемого здания в объемах предоставленного заключения специалиста от 25.02.2013 № 151, одновременно сообщив о том, что  не вправе распоряжаться бюджетными средствами без согласования с главным распорядителем средств федерального бюджета (т. 1, л. д. 31).

С целью проведения капитального ремонта здания истцом были заключены договор подряда от 28.10.2013 № 10/09 с ООО «СК Кварта» (т. 1, л. д. 23-26), договор подряда от 05.03.2013 № 05/03-13ДП с ИП ФИО5, договор подряда  от 22.04.2013 № 22/04-13ДП с ИП ФИО5 (т. 1, л. д. 14-19).

Стоимость работ, произведенных ООО «СК Кварта», составила 6 516 595 руб.                 48 коп., что подтверждается товарными накладными: от 31.01.2014 № Р0001 на сумму 592 773 руб. 27 коп.; от 21.04.2014 № Р0003 на сумму 151 184 руб. 43 коп.; от 30.06.2014 № Р0004 на сумму 424 312 руб. 83 коп.; от 01.07.2014 № Р0005 на сумму 148 747 руб.               14 коп.; от 02.07.2014 № Р0006 на сумму 560 083 руб. 60 коп.; от 21.10.2014 № Р0009 на сумму 41 289 руб. 25 коп.; от 08.12.2014 № Р0012 на сумму 16 932 руб. 65 коп.; от 09.12.2014 № Р0013 на сумму 107 000 руб.; актами приема работ: от 02.12.2013 № 19 на сумму 309 458 руб.; от 15.01.2014 № 20 на сумму 420 770 руб. 51 коп.; от 20.02.2014 № 21  на сумму 420 177 руб. 36 коп.; от 03.03.2014 № 22 на сумму 387 738 руб. 61 коп.; от 01.04.2014 № 23 на сумму 350 660 руб. 48 коп.; от 30.04.2014 № 24 на сумму 344 473 руб. 77 коп.; от 31.05.2014 № 25 на сумму 393 859 руб. 42 коп.; от 30.06.2014 № 26 на сумму 942 457 руб. 92 коп.; от 30.09.2014 № 27 на сумму 433 619 руб. 21 коп.;  от 02.11.2014                    № 28 на сумму 471 057 руб. 03 коп. (т. 1, л. д. 53-163, т. 2, л. д. 1-36).

Стоимость произведенных ИП ФИО5 работ составила 1 865 016 руб. 23 коп., что подтверждается актом о приемке выполненных работ  от 31.10.2013 № 1 на сумму 408 224 руб. 21 коп. и акт о приемке выполненных работ  от 18.10.2013 № 3 на сумму 1 456 792 руб. 02 коп.  (т. 1, л. д. 20-22, т. 2, л. д. 39-43).

Общая стоимость выполненных на объекте работ составила 8 381 611 руб. 71 коп.

Претензия предпринимателя о возмещении затрат на проведение капитального ремонта заявлена  в порядке статьи 612 ГК РФ (т. 1, л. д. 27).

Письмом от 11.08.2016 № 3680/07-10 ответчик отказал истцу в зачете понесенных предпринимателем затрат в счет арендной платы.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции обоснованно руководствовался тем, что обязательства сторон возникли из договора аренды.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Факт необходимости проведения ремонта подтверждается следующими обстоятельствами.

Заключением специалиста от 25.02.2013 № 151 установлено, что техническое состояние здания не соответствует требованиям ст. 7 ФЗ от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и п. 4.1, 4.2 гл. 4 «Основные положения» СП 56.13330.2011. «Свод правил. Производственные здания. Актуализированная редакция СНиП 3103-2001».

В ходе производства обследования здания специалист пришел к выводу о том, что без проведения неотложного капитального ремонта здания его эксплуатация невозможна, поскольку техническое состояние объекта угрожает жизни и здоровью граждан. Заключением также определено, что капитального ремонта требуют такие элементы здания, как его кровля и фасад; подлежат ремонту и бетонированию полы, лестничные марши и площадки, необходимо устройство оконных перемычек и оконных переплетов, устройство внутренних сетей водоснабжения, электроснабжения и канализации, устройство системы отопления (т. 1, л. д. 32-52).

Арендатор письмом от 29.04.2013 уведомил арендодателя о наличии указанных недостатков, препятствующих пользованию арендованным имуществом, приложив к указанному письму заключение специалиста от 25.02.2013 № 151 (т. 1, л. д. 30).

Письмом от 16.05.2013 № 2321/070-10 ответчик согласился с необходимостью проведения капитального ремонта арендуемого здания в объемах предоставленного заключения специалиста от 25.02.2013 № 151 (т. 1, л. д. 31).

Таким образом, представленное в материалы дела заключение специалиста свидетельствует о необходимости осуществления такого ремонта.

Письмо от 16.05.2013 № 2321/070-10 свидетельствует о согласии ответчика на проведение указанного ремонта.

Довод жалобы о принятии арендуемого помещения по акту от 20.06.2012 без замечаний в состоянии, пригодном для эксплуатации и ссылка на ч. 2 ст. 612 ГК РФ, согласно которой арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или заранее были известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества перед его передачей, отклоняются апелляционным судом на основании следующего.

Вышеуказанное имущество было принято истцом по акту приема передачи 20.06.2012 в технически удовлетворительном состоянии (т. 2, л. д. 91) и более полугода использовалось арендатором в своей деятельности.

Критические недостатки арендуемого имущества были выявлены арендатором только в феврале 2013 года по изменению состояния стропильной конструкции и выходу из строя действующей до указанного момента системы отопления.

Только в феврале 2013 года в ходе проведения обследования арендуемого помещения специалистом с частичной разделкой швов и частичным вскрытием перекрытий было выявлено, что здание находится в требующем неотложного ремонта состоянии, присутствуют признаки частичного разрушения основных несущих и ограждающих конструкций.

Указанные недостатки не были оговорены при передаче помещения, не были известны арендатору, и не могли быть обнаружены арендатором при заключении договора как ввиду отсутствия специальных познаний, так и ввиду действительного нахождения имущества в технически удовлетворительном состоянии в момент передачи здания.

Довод ответчика о неправомерном применении судом ст.616 ГК РФ не основан на законе. Указанный довод являлся предметом исследования суда первой инстанции и получил исчерпывающую оценку.

Согласно условиям пункта 2.2.8 договора на арендатора возложена обязанность своевременно производить текущий и капитальный ремонты арендуемого недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.

В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из заключенного сторонами договора аренды недвижимого имущества от 20.06.2012 № 126203 следует, что на арендатора возложено обязательство по своевременному проведению капитального ремонта, однако условий о возложении на него расходов по проведению капитального ремонта договор не содержит. Буквальное содержание пункта 2.2.8 свидетельствует о том, что расходы на проведение ремонта должны распределяться в соответствии с действующим законодательством.

Следовательно, к отношениям сторон применяются общие положения гражданского законодательства, установленные статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей арендатору право взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта.

Таким образом, из условий пункта 2.2.8 договора и положения пункта 1 статьи 616 ГК РФ следует, что арендодатель обязан своевременно производить текущий и капитальный ремонты арендуемого недвижимого имущества, при этом расходы на проведение капитального ремонта относятся на арендодателя.

Поскольку ответчик оспаривал стоимость проведенного ремонта, а также существо ремонтных воздействий, с целью определения характера ремонтного воздействия, объема и стоимости работ, выполненных в ходе проведения указанного ремонта, суд первой инстанции определением от 30.03.2017 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «ЭкспертСтрой», эксперту ФИО6.

На разрешение эксперта были поставлены следующий вопрос определить характер ремонтного воздействия (капитальный или текущий ремонт) произведенного на объекте по адресу: 

<

...>, лит. А? В случае квалификации ремонтного воздействия как капитального ремонта определить объем и стоимость работ, выполненных в ходе проведения указанного ремонта объекта по адресу: 

<

...>, лит. А?

Согласно заключению эксперта от  14.06.2017 № 15/04 ремонтное воздействие произведенное на объекте по адресу: 

<

...>, лит.А носит характер капитального ремонта, так как является комплексом строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не предусматривающих изменение основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающие замену отдельных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Объем работ, выполненных в ходе проведения указанного капитального ремонта объекта по адресу: 

<

...>, лит. А, соответствует представленным локальным сметным расчетам № 15/04-01; №15/04-24, приложенным к заключению эксперта, который укрупненно представляет замену крыши, ремонт фасадов, замену окон и дверей, ремонт стен и перекрытий, лестниц, полов, ремонт и устройство перегородок, устройство новой канализации и водоснабжения, электроснабжения, устройство новой отделки, новых входных групп, и сопутствующие общестроительные работы.

Стоимость работ, выполненных в ходе проведения указанного капитального ремонта объекта по адресу: 

<

...>, лит. А, согласно представленным локальным сметным расчетам №15/04-01; №15/04-24, приложенным к заключению эксперта, на момент проведения экспертизы составляет 11210037 руб.

Стоимость работ, выполненных в ходе проведения указанного капитального ремонта объекта по адресу: 

<

...>, лит. А, согласно представленным локальным сметным расчетам № 15/04-01; № 15/04-24, приложенным к заключению эксперта, на момент проведения ремонтных воздействий составляет                           10 318 314 руб.

Стороны возражений по заключению эксперта не представили.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, к числу которых относится и экспертное заключение.

Оценив заключение эксперта, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные в результате его выводы, является мотивированными, ясными и полными. Выводы, содержащиеся в заключении эксперта, не опровергнуты участвующими в деле лицами.

При таких обстоятельствах, суд области правомерно не усмотрел оснований ставить экспертное заключение под сомнение.

Ответчик заключение эксперта не оспорил, ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы по данному делу не заявил.

Между тем, пунктом 1 статьи 616 ГК РФ предусмотрена возможность взыскания стоимости ремонта, т.е. фактически понесенных расходов при проведении капитального  ремонта.

Доводы жалобы о невозможности идентификации платежных документов отклоняются апелляционной коллегией на основании следующего. Представленными в материалы дела документами: договором подряда от 28.10.2013 № 10/09 с ООО «СК Кварта» (л. д. 23-26), договором подряда от 05.03.2013 № 05/03-13ДП с ИП ФИО5, договором подряда от 22.04.2013 № 22/04-13ДП с ИП ФИО5 (т. 1, л. д. 14-19); товарными накладными: от 31.01.2014 № Р0001 на сумму 592 773 руб. 27 коп.; от 21.04.2014 № Р0003 на сумму 151 184 руб. 43 коп.; от 30.06.2014 № Р0004 на сумму 424 312 руб. 83 коп.; от 01.07.2014 № Р0005 на сумму 148 747 руб. 14 коп.; от 02.07.2014 № Р0006 на сумму 560 083 руб. 60 коп.; от 21.10.2014 № Р0009 на сумму 41 289 руб.                    25 коп.; от 08.12.2014 № Р0012 на сумму 16 932 руб. 65 коп.; от 09.12.2014 № Р0013 на сумму 107 000 руб.; актами приема работ: от 02.12.2013 № 19 на сумму 309 458 руб.; от 15.01.2014 № 20 на сумму 420 770 руб. 51 коп.; от 20.02.2014 № 21 на сумму 420 177 руб. 36 коп.; от 03.03.2014 № 22 на сумму 387 738 руб. 61 коп.; от 01.04.2014 № 23 на сумму 350 660 руб. 48 коп.; от 30.04.2014 № 24 на сумму 344 473 руб. 77 коп.; от 31.05.2014 № 25 на сумму 393 859 руб. 42 коп.; от 30.06.2014 № 26 на сумму 942 457 руб. 92 коп.; от 30.09.2014 № 27 на сумму 433 619 руб. 21 коп.; от 02.11.2014 № 28 на сумму 471 057 руб. 03 коп. (т. 1, л. д. 53-163, т. 2, л. д. 1-36); актом о приемке выполненных работ от 31.10.2013 № 1 на сумму 408 224 руб. 21 коп.; актом о приемке выполненных работ  от 18.10.2013 № 3 на сумму 1 456 792 руб. 02 коп. (т. 1,  л. д. 20-22, т. 2, л. д. 39-43); локальными сметами (т. 2, л. д. 3-18) подтвержден факт несения расходов на сумму                      8 381 611 руб. 71 коп.

Доказательств заключения иных договоров между ООО «СК Кварта» и ИП ФИО4, между ИП ФИО5 и ИП ФИО4 стороной ответчика не представлено. Указание ответчика на отсутствие в назначении платежа ссылки на договор не подтверждает произведения истцом подрядчикам оплаты за иные объемы строительных работ.

Таким образом, подлежащая взысканию с ответчика стоимость ремонтных воздействий  верно определена судом исходя из совокупности представленных в дело доказательств, доказательств обратного стороной ответчика представлено не было, о назначении повторной строительно-технической экспертизы стороной ответчика не заявлялось.

При таких обстоятельствах, учитывая, что представленные истцом документы свидетельствуют о несении им расходов на проведение капитального ремонта в сумме                  8 381 611 руб. 71 коп.,  исковые требования правомерно удовлетворены судом области в указанной части.

Доводы жалобы не опровергают выводы суда, не подтверждают неправильное применение судом норм материального и процессуального права, в связи с этим не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.09.2017 по делу № А54-5500/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. 

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                  О.Г. Тучкова

Судьи                                                                                                                М.В. Токарева

                                                                                                                           Л.А. Капустина