АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А63-749/2021

г. Ставрополь

30  июля  2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 30 июля 2021 года

Арбитражный суд в составе:

председательствующего  судьи

ФИО1 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление АО  «Ставропольтехмонтаж»,                               г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>,

к ООО «Электроснаб»  г. Невинномысск, ОГРН 

<

***>,

о взыскании 117 648 рублей  задолженности по арендной плате за период с 01.08.2019 по 18.11.2020,  14 553 рублей 42 копеек пени за период с 01.08.2019 по 21.01.2021,

третье лицо,  заявляющее самостоятельные требования на предмет спора: индивидуальный предприниматель ФИО3, г. Невинномысск, ОГРНИП 305264801910001, 

о взыскании 972 324 рублей 85 копеек убытков, 

при участии в судебном заседании представителя истца директора ФИО4, приказ №27 от 20.05.2021, в отсутствие ответчика и третьего лица, извещены,    

                                                               УСТАНОВИЛ:

АО  «Ставропольтехмонтаж» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Электроснаб»  г. Невинномысск, о взыскании 117 648 рублей  задолженности по арендной плате за период с 01.08.2019 по 18.11.2020,  14 553 рублей 42 копеек пени за период с 01.08.2019 по 21.01.2021.

Индивидуальный предприниматель ФИО3  вступил в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные встречные требования и просил суд взыскать с АО «Ставропольтехмонтаж» убытки в размере 972 324 рубля 85 копеек в виде арендных платежей, полученных в период уклонения истца от государственной регистрации перехода права собственности на арендованное имущество. 

Истец в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом извещены.

Дело рассматривается судом в отсутствие ответчика и третьего лица по имеющимся материалам в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, суд  пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению полностью, а в удовлетворении требований третьего лица следует отказать, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, 12.12.2014 АО  «Ставропольтехмонтаж» (арендодатель) и ООО «Электроснаб» (арендатор) заключили договор №84. В соответствии с пунктами 1 - 4 указанного договора арендодатель принял на себя обязанность предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности арендодателю, общей площадью 26,1 кв. м, основные помещения площадью 26,1 кв. м, расположенные на 1-ом этаже по адресу:                       

<

...>, под административные и коммерческие нужды.

В пункте 6 стороны указали, что размер месячной арендной платы за один квадратный метр передаваемых в аренду помещений без стоимости коммунальных услуг, а также услуг ГТС, МТС и радиосети, с учетом НДС устанавливается за основные помещения в размере 282 рублей за 1 кв. м. Общий размер арендной платы за передаваемые в аренду помещения (с учетом НДС) составляет 7353 рубля в месяц.

Согласно пункту 13 договора счет на оплату представитель арендатора получает до первого числа оплачиваемого месяца по адресу: 

<

...>. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, в течение пяти календарных дней с момента получения им счета на оплату. При отсутствии счета на оплату арендная плата вносится не позднее 5 числа оплачиваемого месяца. Расчетный период по всем видам платежей - один календарный месяц.

В пункте 16 договора указано, что при задержке арендатором платежей на срок более пяти календарных дней с момента предъявления ему счета на оплату, арендатор оплачивает арендодателю неустойку, исчисленную из расчета двукратной ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за период с даты предъявления счета до даты поступления полной суммы на счет арендодателя.

Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2015 по 30.12.2015. Стороны установили, что при исполнении условий договора арендатор имеет преимущественное право заключения договора аренды на 2016 год (пункт 7).

В силу пункта 23 договора арендатор обязан возвратить арендуемые помещения в день истечения срока действия настоящего договора, либо в день прекращения действия договора по иным основаниям в состоянии, соответствующем требованиям эксплуатации нежилых помещений.

Согласно пункту 22 договор также является актом приема-передачи предоставленных арендатору помещений.

Суд установил, что арендодатель во исполнение условий данного договора аренды передал арендатору названные в нем помещения.

АО  «Ставропольтехмонтаж», указывая на ненадлежащее исполнение ООО «Электроснаб» принятых на себя по договору обязательств в части своевременного внесения арендной платы, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Суд установил, что по истечении срока действия договора арендатор продолжил занимать спорное помещение. Доказательства его возврата арендодателю в материалы дела не представлены.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. В том случае, когда арендатор несвоевременно исполнил обязательство по возврату помещения, с него за все время просрочки подлежит взысканию арендная плата, установленная договором.

Поскольку помещение арендодателю не возвращено, суд пришел к выводу о нахождении имущества в пользовании ответчика в период с 01.08.2019 по 18.11.2020.

При изложенных обстоятельствах требование о взыскании долга в заявленном размере удовлетворено судом.

Неоплата в установленный срок арендной платы послужила основанием для предъявления о взыскании пени в размере 14 553 рубля 42 копейки за период с 01.08.2019 по 21.01.2021.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Стороны в пункте договора 16 согласовали, что при задержке арендатором платежей на срок более пяти календарных дней с момента предъявления ему счета на оплату, арендатор оплачивает арендодателю неустойку, исчисленную из расчета двукратной ставки рефинансирования ЦБ РФ за период с даты предъявления счёта до даты поступления полной суммы на счёт арендодателя. Оплата пени не освобождает арендатора от исполнения обязательств.

Исходя из того, что ответчиком допущена просрочка внесения арендной платы, суд удовлетворил требование о взыскании с ответчика неустойки размере 14 553 рубля 42 копейки за период с 01.08.2019 по 21.01.2021.

Полагая, что арендные платежи подлежали уплате ФИО5 последний обратился с самостоятельными требованиями к истцу о взыскании убытков в размере  972 324 рубля 85 копеек. В обоснование требований третье лицо сослалось на уклонение истца от регистрации перехода права собственности на арендованные помещения.

Между тем, довод об уклонении истца от регистрации права собственности опровергается материалами дела и установленными в рамках других дел №А63-749/2021, А63-17016/2017, А63-3406/2018 обстоятельствами непредставления ФИО5 необходимых для регистрации документов.

Так, ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к АО «Ставропольтехмонтаж» с  требованиями о возложении обязанности на общество передать предпринимателю помещения первого этажа административного  здания:  помещение  №  2  коридор  – 12,6  кв.  м,  помещение № 3 магазин – 65,3 кв. м, помещение № 4 склад – 31,6 кв. м, помещение № 5 кабинет – 9,5 кв. м, помещение № 6 касса – 4,4 кв. м, помещение № 7 кабинет  –  16,6 кв.  м, помещение № 9 санузел  –13,8 кв. м, помещение № 10 коридор  – 65,7 кв. м, помещение № 11 кладовая – 3,6 кв. м, помещение № 12 коридор  – 16,9 кв. м, помещение № 13 кабинет  –  21,6 кв. м, помещение № 14 кабинет – 10,8 кв. м, помещение № 15 кабинет – 10,8 кв. м, помещение № 16 кабинет – 12,4 кв. м, помещение № 17 коридор – 4,5 кв. м (далее – спорные помещения), итого 300,1 кв. м, кадастровый номер здания 26:16:020201:4379  расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке с кадастровым номером  26:16:0202001:445, площадью 1290,74  кв. м, по предварительному договору купли-продажи от 14.10.2015 № 22 и вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности к предпринимателю на спорные  помещения.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 27.03.201 по делу №А63-17016/2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.10.2018 решение от 27.03.2018 и постановление от 13.07.2018 отменены, дело – направлено  на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 12.03.2019 по делу №А63-17016/2017, оставленным без изменения постановлением от Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2019, в удовлетворении исковых требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что требование о передаче имущества по акту приема-передачи необоснованно, поскольку имущество находится в его фактическом владении. Предприниматель отказался подписать договор купли-продажи, составленный обществом. Подписание договора, направленного предпринимателем обществу невозможно, поскольку земельный участок площадью 1290,74 кв. м прекратил существование в результате раздела.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.10.2019 решение от 12.03.2019 и постановление от 21.06.2019 оставлены без изменения, кассационная жалоба без удовлетворения.  

Принимая во внимание выводы вышеуказанных судебных актов, суд установил, что регистрация перехода права собственности на спорные объекты по договору купли-продажи от 14.10.2015 № 22 от АО «Ставропольтехмонтаж» к индивидуальному  предпринимателю ФИО3 не произведена по вине ФИО6

С заявлением на регистрацию перехода права ФИО3 впервые обратился в МФЦ 26.07.2019.

Поведение ФИО3, отказывающегося подписывать акт приема передачи и инициировавшего спор по делу №А63-17016/2017 свидетельствует о том, что фактически сделка купли – продажи не была исполнена вплоть до подписания сторонами акта приема передачи в период рассмотрения спора.

Как указано в постановлении от 21.10.2019 по делу №А63-17016/2017, суд установил, что предприниматель фактически владеет помещениями, которые купил по договору от 14.10.2015 № 22, общество не уклоняется от регистрации перехода права собственности на указанные помещения. 

В последующем при подаче документов на государственную регистрацию ФИО6 не передал в регистрирующий орган акт приема-передачи от 16.01.2019, представленный ПО «Ставропольтехмонтаж», а представил другой акт приема-передачи от 24.12.2018, содержащий недостоверную информацию, в связи с чем в государственной регистрации перехода права собственности на спорные помещения ему было отказано.

Повторно документы на регистрацию ФИО6 поданы 14.02.2020. Однако осуществление регистрации было приостановлено по причине наличия противоречивых сведений содержащихся в правоустанавливающих документах.

Невиноммысский городской суд решением от 14.10.2020 отказал ФИО6 в признании незаконным  решения регистрирующего органа о приостановлении регистрации права.

Таким образом, регистрация перехода права собственности до 18.11.2020 не была осуществлена, в связи с непредставлением ФИО6 необходимых для этого документов, а не по причине уклонения истца от регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Продавец утрачивает статус собственника недвижимого имущества и, соответственно право на получение арендных платежей, с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество к новому собственнику - покупателю. 

Поскольку переход права собственности по договору купли-продажи от 14.10.2015 №22 на спорные объекты произведен 18.11.2020, то АО «Ставропольтехмонтаж» за период с 01.08.2019 по 18.11.2020 являлось законным собственником арендуемых ответчиком помещений и надлежащим арендодателем, правомочным получать арендные платежи по договору 14.12.2014 № 84, возобновленному на неопредленный срок.

 При изложенных обстоятельствах суд отказал ФИО6 в удовлетворении требований.

Судебные расходы по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 110, 156, 167, 176, 180, 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО  «Ставропольтехмонтаж», г.Ставрополь, ОГРН 

<

***>, удовлетворить полностью.

Взыскать с ООО «Электроснаб»  г. Невинномысск, ОГРН 

<

***>, в пользу АО  «Ставропольтехмонтаж», г.Ставрополь, ОГРН 

<

***>, 117 648 рублей  задолженность по арендной плате за период с 01.08.2019 по 18.11.2020,  14 553 рубля 42 копейки пени за период с 01.08.2019 по 21.01.2021, всего 132 201 рубль 42 копейки и 27 413 рублей государственной пошлины в федеральный бюджет.

В удовлетворении самостоятельных требований индивидуальному предпринимателю ФИО3, г. Невинномысск, ОГРНИП 305264801910001 отказать полностью.

Исполнительные листы выдать после вступления в законную силу решения суда.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

     Судья

                ФИО1