АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-2114/2023

г. Чебоксары

18 октября 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена 11.10.2023.

Полный текст решения изготовлен 18.10.2023.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Юрусовой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>, 428000, Чувашская Республика г. Чебоксары

к Администрации Моргаушского муниципального округа Чувашской Республики, ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>, 429530, 

<

...>

об урегулировании разногласий, позникших при заключении договора аренды, 

третье лицо - ФИО3, ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, 460000, Оренбургская область, Оренбургский район

при участии:

от истца – ФИО4 по доверенности от 17.01.2022,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с иском к Администрации Моргаушского района Чувашской Республики о признании незаконным действия в части установления годовой арендной платы в размере 558950 руб. 66 коп. на основании отчета от 28.07.2022 №1468/22 за аренду муниципального земельного участка площадью 3137 кв.м с кадастровым номером 21:17:092701:1006, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, д. Сидуккасы, для завершения строительства, и обязании установить годовую арендную плату за аренду муниципального земельного участка в размере, определенном на основании судебной экспертизы. 

Определением суда от 28.03.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО3.

Отзывом на иск Администрация Моргаушского муниципального округа Чувашской Республики иск не признала, указав следующее (т. 1, л.д. 96-98). Земельный участок площадью 3137 кв.м с кадастровым номером 21:17:092701:1006, на котором расположен объект незавершенного строительства истца, относится к земельным участкам, собственность на которые не разграничена. В связи с чем, размер арендной платы за пользование таким участком устанавливается в соответствии с Постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Порядок). Согласно пункту 1.4. Порядка (в редакции Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 29.06.2021 N 289) ежегодный размер арендной платы за земельный участок,  на  котором  расположены  здания,   сооружения,   объекты  незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 15.1 - 15.4 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка. В соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" и на основании решения комиссии по определению поставщиков (подрядчиков, исполнителей) (Протокол № 0815500000522001325 от 24 марта 2022 года, ИКЗ: 223211200136621120100100170016831244) на оказание услуг по оценке рыночной стоимости объектов муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и прав на них на территории Моргаушского района Чувашской Республики муниципальный контракт заключен с индивидуальным предпринимателем ФИО3. В связи с чем, 15.07.2022 Администрацией Моргаушского района была подана заявка ИП ФИО3 об оказании услугу по оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы земельного участка площадью 3137 кв.м с кадастровым номером 21:17:092701:1006, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, д. Сидуккасы. Во исполнение решения Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 27.05.2022 по делу №А79-2269/2022 Администрация Моргаушского района Чувашской Республики направила истцу проект договора аренды от 10.08.2022 № 144, в пункте 3.1 которого размер годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком установлен в сумме 558950 руб. 66 коп. Указанный размер арендной платы определен на основании отчета от 22.07.2022 №1468/22, подготовленного ИП ФИО3 В данном случае Администрация Моргаушского района каких-либо актов или решений в части установления размера арендной платы не принимала. Оснований не доверять результатам проведенной ИП ФИО3 оценки рыночной стоимости спорного земельного участка, изложенным в отчете от 22.07.2022 №1468/22, у Администрации Моргаушского района не имелось.

Определением суда от 29.05.2023 произведена замена ответчика - Администрации Моргаушского района Чувашской Республики его правопреемником – Администрацией Моргаушского муниципального округа Чувашской Республики.

Тем же определением суда по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" ФИО5, ФИО6; производство по делу приостановлено. 

Определением суда от 14.08.2023 производство по делу возобновлено в связи с истечением срока производства судебной экспертизы.

16.08.2023 в суд поступило заключение экспертов от 11.08.2023 №118-06-23Ц (т. 2, л.д. 23-70).

В ходе рассмотрения дела истец заявил об уточнении предмета требования: просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора  аренды земельного участка от 10.08.2022 № 144, пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 10.08.2023 № 144 изложить в следующей редакции: "3.1. Размер ежегодной арендной платы за Участок составляет 135972 (Сто тридцать пять тысяч девятьсот семьдесят два) рубля." (т. 2, л.д. 73-74).

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение истцом предмета исковых требований судом принято.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненное исковое заявление.

Ответчик и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд установил. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости регистрирующим органом в реестр внесена запись от 25.06.2021 о государственной регистрации права собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства (степень готовности 66%) с кадастровым номером 21:17:092701:1198, расположенное по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, д. Сидуккасы (т. 1, л.д. 14-16).

Объект незавершенного строительства располагается на земельном участке с кадастровым номером 21:17:092701:1006, общей площадью 3137 кв.м, находящемся по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, д. Сидуккасы, нежилое здание №43 (далее - земельный участок).

Заявлением от 19.01.2022 истец обратился с заявлением к Администрации Моргаушского района Чувашской Республики о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:1006 (т. 1, л.д. 29-31).

На заявление ИП ФИО2 от 19.01.2022 о заключении договора аренды спорного земельного участка ответа от Администрации Моргаушского района Чувашской Республики не поступило.

В рамках дела №А79-2269/2022 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в суд с заявлением к Администрации Моргаушского района Чувашской Республики об обязании заключить договор аренды муниципального земельного участка площадью 3137 кв.м с кадастровым номером 21:17:092701:1006, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, д. Сидуккасы, сроком на три года для завершения строительства, направив проект договора в адрес заявителя в течение десяти дней с момента вступления в силу решения суда.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики –Чувашии от 27.05.2022 по делу №А79-2269/2022 требования ИП ФИО2 удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Администрации Моргаушского района Чувашской Республики в предоставлении в аренду без проведения торгов индивидуальному предпринимателю ФИО2 земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:1006,   изложенный   в   уведомлении   об   отказе   в   предоставлении муниципальной услуги от 10.02.2022 № 168, и обязал Администрацию Моргаушского района Чувашской Республики в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу осуществить подготовку, подписание, а также направление в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 в трех экземплярах проекта договора аренды земельного участка площадью 3137 кв.м с кадастровым номером 21:17:092701:1006, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, д.Сидуккасы, сроком на три года, для завершения строительства.

Во исполнение решения суда Администрация Моргаушского района Чувашской Республики направила в адрес истца проект договора аренды земельного участка от 10.08.2022 №144 для завершения строительства, пунктом 3.1. которого установлен размер годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком в сумме 558950 руб. 66 коп (т. 1, л.д. 17-21). 

Годовой размер арендной платы определен на основании отчета от 28.07.2022 №1468/22, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО3 (т. 1, л.д. 43-58).

Истец ссылается на недостоверность отчета, поскольку оценщик ФИО3 находится в городе Оренбург, фактический осмотр объекта оценки он не производил и не учел, что аренда спорного земельного участка необходима для завершения строительства, что существенно влияет на размер арендной платы.

Не согласившись с размером суммой арендной платы, истец направил в адрес ответчика претензию об обязании направить в его адрес проект договора аренды (либо дополнительное соглашение к договору от 20.01.2016 №3) на тех же условиях, что и в договоре от 20.01.2016 №3, в том числе в части размера арендной платы (т.1 л.д.22-23).

Указанная претензия письмом от 18.08.2022 №1764 оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями (т. 1 л.д. 24).

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Из части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (часть 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Из положений данной нормы следует, что в рассматриваемой ситуации, поскольку земельный участок, являющийся предметом договора аренды, относится к земельным участкам, собственность на которые не разграничена, оценка его необходима.

Согласно пункту 1.4. Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 19.06.2006 N 148 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Чувашской Республики, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов"  (в редакции Постановления Кабинета Министров Чувашской Республики от 29.06.2021 N 289) ежегодный размер арендной платы за земельный участок,  на  котором  расположены  здания,   сооружения,   объекты  незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 1.2, 1.3, 15.1 - 15.4 настоящего Порядка, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

На основании отчета от 28.07.2022 по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, подготовленного индивидуальным предпринимателем ФИО3, размер годовой арендной платы за пользование земельный участком составляет 558950 руб. 66 коп.

В связи с наличием разногласий сторон по размеру арендной платы, определением суда от 29.05.2023 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки, экспертизы, консалтинга "Автопрогресс" ФИО5, ФИО6. 

На разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчет ИП ФИО3 Е,Н. от 22.07.2022 №1468/22 по определению рыночной стоимости годового размера аренды земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:1006, площадью 3137 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, д. Сидуккасы, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при проведении работы;

- повлияли ли выявленные несоответствия (при их наличии) и в какой степени на достоверность отчета;

- в случае недостоверности указанной в отчете стоимости определить годовой размер права аренды земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:1006, площадью 3137 кв.м, категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовешания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства и содержания зданий и сооружений, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, д. Сидуккасы, по состоянию на 01.07.2022.

Как следует из экспертного заключения от 11.08.2023 №118-06-23Ц, эксперты пришли к выводу о том, что отчет от 28.07.2022 № 1468/22, подготовленный ИП ФИО3, не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и требованиям Федеральных стандартов оценки; допущенные нарушения привели к недостоверным расчетам, ошибочным выводам, и недостоверному итоговому результату. Рыночная стоимость годового размера права аренды исследуемого объекты аренды земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:1006, площадью 3137 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, д. Сидуккасы, по состоянию на 01.07.2022 составляет 135972 руб.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение экспертов  ФИО5 и ФИО6 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд признает данное заключение надлежащим доказательством и приходит к выводу о возможности применения значений стоимости, указанной в заключении экспертов, для урегулирования разногласий сторон.

С учетом поступившего заключения судебной экспертизы, истец заявил об уточнении предмета требования: просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора  аренды земельного участка от 10.08.2022 № 144, пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 10.08.2023 № 144 изложить в следующей редакции: "3.1. Размер ежегодной арендной платы за Участок составляет 135972 (Сто тридцать пять тысяч девятьсот семьдесят два) рубля.".

Суд считает исковые требования обоснованными и правомерными.

Расходы истца на уплату государственной пошлины в размере 300 руб., подтвержденные чеком-ордером от 22.03.2023, операция: №1337 (т. 1, л.д. 13),  и расходы по предварительной оплате судебной экспертизы в размере 28000 руб., подтвержденные чеком от 25.05.2023 (т. 1, л.д. 126),  суд относит на ответчика в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Руководствуясь статьями 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Моргаушского муниципального округа Чувашской Республики и индивидуальным предпринимателем ФИО2 при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:17:092701:1006 площадью 3137 кв.м, расположенного по адресу: Чувашская Республика, Моргаушский район, Москакасинское сельское поселение, д.Сидуккасы, изложив пункт 3.1 договора аренды в следующей редакции:

"3.1. Размер ежегодной арендной платы за Участок составляет 135972 (Сто тридцать пять тысяч девятьсот семьдесят два) рубля.".

Взыскать с Администрации Моргаушского муниципального округа Чувашской Республики в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 300 (Триста) руб. расходов по государственной пошлине, 28000 (Двадцать восемь тысяч) руб. расходов по судебной экспертизе.       

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии в течение месяца с момента его принятия.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Н.В. Юрусова