ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

28 апреля 2022 года                                                                   Дело № А65-479/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Сергеевой Н.В., 

судей Драгоценновой И.С., Поповой Е.Г., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 апреля 2022 года в помещении суда апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Мамадышского отдела Управления Росреестра по РТ на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 марта 2022 года по делу № А65-479/2022

по заявлению Акционерного общества "Стройсервис", г.Мамадыш (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Мамадышского отдела Управления Росреестра по РТ, г.Мамадыш

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: 1. ФИО2, 

2. общества с ограниченной ответственностью «АлтынБанк», г. Казань, 

3. Некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан», РТ, г. Казань

о признании незаконными действия по приостановлению государственной регистрации расторжения договора аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 в соответствии с уведомлением Мамадышского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан от 20.12.2021 №КУВД-001/2021-52973931/2, 

об обязании осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 по заявлению заявителя от 11.12.2021 №MFC-0635/2021-706153-1, 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Стройсервис" (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Мамадышского отдела Управления Росреестра по РТ (далее – ответчик, Управление) о признании  незаконными  действия  по приостановлению  государственной регистрации  расторжения  договора  аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 в соответствии  с уведомлением  Мамадышского  отдела Управления  Росреестра по Республике Татарстан  от 20.12.2021 №КУВД-001/2021-52973931/2,  об обязании осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 по заявлению заявителя от 11.12.2021 №MFC-0635/2021-706153-1.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.01.2022, 15.02.2022  к участию в  деле  в  качестве  третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены – 1. гр. ФИО2, 2. общество с ограниченной  ответственностью «АлтынБанк», 

<

...>. Некоммерческая организация «Государственный  жилищный  фонд при Президенте Республики Татарстан», РТ, г. Казань.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 марта 2022 года заявление  удовлетворено.

Признаны незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан   по приостановлению  государственной регистрации  расторжения  договора  аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 в соответствии  с уведомлением  Мамадышского  отдела Управления  Росреестра по Республике Татарстан  от 20.12.2021 №КУВД-001/2021-52973931/2 и возложена обязанность на Управление  Росреестра по Республике Татарстан осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 по заявлению заявителя от 11.12.2021 №MFC-0635/2021-706153-1.

Взысканы с  Управления  Росреестра по Республике  Татарстан в  пользу акционерного общества  «Стройсервис»  расходы  по уплате  государственной  пошлины в  размере  3 000 руб.

В апелляционной жалобе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в лице Мамадышского отдела Управления Росреестра по РТ просило решение суда первой инстанции отменить, вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе ссылается на то, что судом первой инстанции в нарушение требований ч.1 ст.168, п.3 ч.4 ст.170 АПК РФ неправильно определены нормы права, подлежащие применению в данном деле. Также указывает на то, что в мотивировочной части решения суда не указаны законы, нормативные акты, которыми руководствовался суд при принятии решения. 

Акционерное общество "Стройсервис" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. 

В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явились, своих представителей в суд не направили. 

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания, размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, АО «Стройсервис» принадлежит на праве собственности нежилое  административное здание общей площадью 591,9 кв.м. с кадастровым номером 16:26:340235:525, расположенное по адресу: РТ, 

<

...> (далее - объект недвижимости).

01.08.2016 между ЗАО «Стройсервис» (арендодатель) и гр. ФИО2  (арендатор) 15.07.2013 заключен договор аренды №1 указанного объекта недвижимости.

В пункте 4.1. договора аренды нежилого помещения от 01.08.2016 №1 указано, что срок  аренды  здания  по  договору составляет  10 лет с момента  его принятия  арендатором  по акту  приема-передачи. Указанный договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по РТ.

Решением Арбитражного суда Республики  Татарстан от 17.09.2021 по делу NА65-3031/2021 АО «Стройсервис» признано несостоятельным (банкротом) с открытием в отношении него конкурсного производства и назначением конкурсного управляющего – ФИО3.

В дальнейшем, конкурсный управляющий АО «Стройсервис» ФИО3, на основании пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве), полагая вышеуказанную сделку препятствующей восстановлению платежеспособности должника и влекущей за собой убытки для него, 26.11.2021 направил в адрес гр. ФИО2 уведомление (претензию) от 28.09.2021 об отказе от исполнения вышеуказанного договора, которое получено адресатом – 29.11.2021, что подтверждается  отчетом  об отслеживании  отправления с почтовым  идентификатором  ED142226232RU.

11.12.2021 конкурсный управляющий АО «Стройсервис» ФИО3 обратился в Управление Росреестра по РТ с  заявлением  о государственной регистрации  прекращения  аренды  в отношении нежилого помещения общей площадью 591,9 кв.м. с кадастровым номером 16:26:340235:525, расположенного по адресу: РТ, 

<

...>.

Уведомлением от 20.12.2021 N КУВД-001/2021-52973931/2 ответчик сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации до 21.03.2022 на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.

Ответчик в уведомлении указал, что договор аренды может прекратить свое действие, в частности: - в случае истечения срока договора аренды (ст. ст. 408, 610 Гражданского кодекса РФ); - в результате досрочного расторжения договора по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию одной из сторон (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ); в случае гибели объекта аренды (обязательства сторон в этом случае прекращаются по установленным ст. 416 Гражданского кодекса РФ основаниям невозможностью исполнения). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор аренды, если иное не предусмотрено в договоре, законе или не вытекает из обычаев (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ).

Не согласившись с приостановлением государственной регистрации, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением. В обоснование требований конкурсный управляющий указал на предоставленное ему Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" право на отказ от исполнения договоров и на отсутствие оснований для приостановления государственной регистрации.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств. 

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли акт (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно положениям части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются документы, предусмотренные федеральным законом, другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости, а также обстоятельства, указанные в федеральном законе.

Пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

В силу статьи 27 Федерального закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно части 12 статьи 29 Федерального закона N 218-ФЗ приостановление государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно части 1 статьи 129 Закона о банкротстве, с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего, он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Федеральным законом.

Обязанностями конкурсного управляющего в ходе конкурсного производства являются формирование конкурсной массы, отчуждение ее по наиболее выгодной цене с дальнейшим распределением вырученных средств среди кредиторов в соответствии с установленными государством приоритетами что, в силу Закона о банкротстве, влечет возложение на конкурсного управляющего определенных обязанностей и предоставление ряда прав.

Согласно части 2 статьи 129 Закона о банкротстве, конкурсный управляющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.

На основании абзаца 4 пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах (часть 2 статьи 102 Закона о банкротстве).

Таким образом, приведенными нормами Закона о банкротстве предусмотрены как форма расторжения в одностороннем порядке договора (письменное заявление конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для направления конкурсным управляющим такого заявления: сделки, не исполненные сторонами полностью или частично, препятствуют восстановлению платежеспособности должника; исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Суд первой инстанции, исследовав и оценив, в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, условия спорного договора аренды, согласно которому  арендатору  во временное владение  и пользование   сроком на  10 лет  передано  нежилое административное  здание  общей площадью 591,9 кв.м. с арендной платой  в 1000 руб. в месяц, пришел к правильному выводу о правомерности отказа конкурсного управляющего от его исполнения, как препятствующего восстановлению платежеспособности должника, влекущих для него убытки по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Как усматривается из материалов дела, конкурсным управляющим АО «Стройсервис» ФИО3 на государственную регистрацию прекращения права аренды спорного объекта недвижимости были представлены: заявление о государственной регистрации прав на  недвижимое имущество  от 11.12.2021 №MFC-0635/2021-706153-1, решение суда  от  20.09.2021 по  делу №А65-3031/2021, кассовый чек от 26.11.2021 №7988, опись от 26.08.2021, почтовая накладная  от 26.11.2021, кассовый чек от  26.11.2021 №7984,  опись  от  26.08.2021, претензия  от 28.09.2021, отчет об отслеживании  отправления  с  почтовым идентификатором  №ED142226232RU от 10.12.2021, отчет  об отслеживании  отправления с почтовым  идентификатором от 10.12.2021 №42092960076621, платежное поручение  от  13.12.2021 №112.

На основании пункта 3 статьи 102 Закона о банкротстве в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Материалами дела подтверждается направление гражданке ФИО2 письменного отказа от исполнения договора аренды 01.08.2016 №1 (претензия  от 28.09.2021). Заявление об отказе от исполнения договора аренды (претензия  от 28.09.2021) получено гражданкой ФИО2 29.11.2021, что подтверждается  отчетом  об отслеживании  отправления с почтовым  идентификатором  ED142226232RU.

Указанное обстоятельство Управлением Росреестра не оспаривается.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что письменный отказ от исполнения договора аренды был получен всеми сторонами спорного договора аренды 01.08.2016 №1.

Третьим лицом №1 указанный факт не оспаривается.

В силу статей 310, 450.1 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или самим договором, он считается расторгнутым.

В соответствии с абзацем 4 пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.

Таким образом, Гражданским кодексом РФ установлен способ одностороннего волеизъявления на прекращение действия сделки - отказ от договора.

Частным случаем указанного способа (отказ от сделки) является случай, установленный в ст. 102, в абз.4 п.3 ст.129 Закона о банкротстве.

Следовательно, направление конкурсным управляющим письменного заявления об отказе от исполнения договора аренды (претензии  от 28.09.2021), предусмотренного положениями статьями 102, 129 Закона о банкротстве, является расторжением договора в одностороннем порядке.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что приостановление государственной регистрации прекращения права аренды, выраженное в уведомлении от 20.12.2021 №КУВД-001/2021-52973931/2 не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает право заявителя на регистрацию права.

Кроме того, в ходе судебного  заседания конкурсный управляющий указал на наличие сведений о значительном занижении стоимости арендной платы по спорному договору аренды по сравнению со среднерыночной стоимостью. Таким образом, наличие указанного договора аренды влечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками.

В соответствии с частью 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В силу положений части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части. Указание на способ защиты права в случае признания оспариваемых действий (бездействий) соответствующего органа незаконными является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

Принимая во внимание отсутствие оснований для отказа в регистрации прекращении права аренды, суд первой инстанции верно указал, что надлежащим способом восстановления нарушенного права заявителя будет являться возложение обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан осуществить государственную регистрацию расторжения договора аренды в отношении здания с кадастровым номером 16:26:340235:525 по заявлению заявителя от 11.12.2021 №MFC-0635/2021-706153-1.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Принятое по делу решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 марта 2022 по делу № А65-479/2022  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                      Н.В. Сергеева

Судьи                                                                                                          И.С. Драгоценнова

 

                                                                                                                     Е.Г. Попова