АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-35807/2022

г. Уфа

25 декабря 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 07.12.2023

Полный текст решения изготовлен 25.12.2023

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Абдуллиной Э.Р. , при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по иску

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (ИНН 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) 

к Обществу с ограниченной ответственностью «Лукойл-Уралнефтепродукт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

Третье лицо: ООО «Айра Торрес»

об обязании Общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ- Уралнефтепродукт» заключить Договор аренды земельного участка №2278/з с Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты- Мансийском автономном округе- Югре, Ямало- Ненецком автономном округе в редакции пункта 3.1:

«В соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере 1 102 400 (Один миллион сто две тысячи четыреста) руб. 00 коп. без НДС, рассчитанную в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, на основании Отчета об оценке объекта оценки № 146/06-01/1 от 03.10.2022, заключении эксперта № 146/06-01/1. Размер арендной платы в квартал – 275 600 (Двести семьдесят пять тысяч шестьсот) руб. 00 коп. без НДС. 

Арендная плата за земельный участок НДС не облагается, согласно п.п.17 п.2 ст. 149, ст.161 НК РФ и Письма Минфина России от 02.04.2010 N 03-07-11/90.».

при участии в судебном заседании:

от истца (в режиме веб-конференции) – ФИО2, доверенность № 72-01/2226 от 21.02.2023 года, паспорт;

от ответчика лично – ФИО3, доверенность № 915/21-Ю от 27.09.2021 года, диплом о высшем юридическом образовании ВСВ 00924409, паспорт.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к ООО "ЛУКОЙЛ-УРАЛНЕФТЕПРОДУКТ" об обязании Общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» заключить Договор аренды земельного участка №2278/з с Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты- Мансийском автономном округе- Югре, Ямало- Ненецком автономном округе в редакции пункта 3.1: «В соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере 1 102 400 (Один миллион сто две тысячи четыреста) руб. 00 коп. без НДС, рассчитанную в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, на основании Отчета об оценке объекта оценки № 146/06-01/1 от 03.10.2022, заключении эксперта № 146/06-01/1. Размер арендной платы в квартал – 275 600 (Двести семьдесят пять тысяч шестьсот) руб. 00 коп. без НДС. 

Арендная плата за земельный участок НДС не облагается, согласно п.п.17 п.2 ст. 149, ст.161 НК РФ и Письма Минфина России от 02.04.2010 N 03-07-11/90.».

Определением суда от 15.12.2022 года произведена замена судьи Напольской Н.Е. на судью Абдуллину Э.Р. для рассмотрения настоящего дела. 

28.12.2022 года от ответчика поступил отзыв, в котором требования истца считает необоснованными и подлежащими отклонению.

Определением суда от 06.02.2023 года, резолютивная часть которого оглашена 01.02.2023 года, ходатайство ответчика удовлетворено, по делу назначена судебная экспертиза.

В Арбитражный суд Республики Башкортостан поступило заключение эксперта №23-117-СД.

Определением суда от 31.08.2023 года по делу назначена дополнительная судебная экспертиза.

В Арбитражный суд Республики Башкортостан поступило заключение эксперта №23-642-СД/23-117-СД.

Суд в порядке ст. 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Айра Торрес».

Суд, учитывая, что третье лицо ходатайство о невозможности проведения судебного заседания без участия не заявил, рассмотрел дело в порядке ст. ст. 123,156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица, надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

При этом в силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Как указывает истец и следует из материалов дела, согласно пункту 4.1.2. Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 19 декабря 2016 года № 466, Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе, осуществляет контроль за управлением, распоряжением, использованием по назначению и сохранностью земельных участков, находящихся в федеральной собственности, иного федерального имущества, закрепленного в хозяйственном ведении или оперативном управлении федеральных государственных унитарных предприятий и федеральных государственных учреждений, а также переданного в установленном порядке иным лицам, и при выявлении нарушений принимает в соответствии с законодательством Российской Федерации необходимые меры по их устранению и привлечению виновных лиц к ответственности.

В собственности Российской Федерации находится земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: заправка транспортных средств, автомобильные мойки, площадь 3 582 кв.м., кадастровый номер 72:23:0215002:474, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Тюменская обл., г. Тюмень, район Рощинской кольцевой развязки окружной дороги. Право собственности Российской Федерации зарегистрировано в установленном законом порядке, номер государственной регистрации 72-72-01/233/2009-091, дата государственной регистрации 04.09.2009, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.11.2022 №КУВИ-001/2022-199493037.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» (далее- ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт», Ответчик, Арендатор), что подтверждается выписками из ЕГРН от 11.11.2022г.:

- трансформаторная подстанция с кадастровым номером 72:23:0215002:3067, площадью застройки 3 кв.м., запись о государственной регистрации права 72-72/001-72/001/084/2015- 3851/1 от 20.04.2015г.;

- нежилое здание с кадастровым номером 72:23:0215002:3068, площадью 117 кв.м., запись о государственной регистрации права 72-72/001-72/001/084/2015-3873/1 от 24.04.2015г.;

- автозаправочный комплекс с кадастровым номером 72:23:0215002:3077, площадью застройки 1830,1 кв.м., запись о государственной регистрации права 72-72/001-72/001/132/2016- 4809/1 от 01.07.2016г.

Истец указывает, что ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» направило в адрес Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, ЯмалоНенецком автономном округе (далее – Межрегиональное территориальное управление, Истец, Арендодатель) заявление от 13.04.2022 №АА-4812 (вх. №72-7050 от 13.04.2022) о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215002:474 на праве аренды без торгов.

Межрегиональным территориальным управлением издано Распоряжение от 13.07.2022 года №72-426-р «О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215002:474 Обществу с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ- Уралнефтепродукт».

Так, письмом от 01.08.2022 исх.№72-03/9675 Межрегиональное территориальное управление направило в адрес ООО «ЛУКОЙЛ- Уралнефтепродукт» проект Договора аренды №2278/з от 15.07.2022 с просьбой подписать и вернуть в адрес Истца для дальнейшей государственной регистрации.

Предметом Договора является земельный участок с кадастровым номером 72:23:0215002:474, площадью 3 582 кв.м., расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: Тюменская обл., г. Тюмень, район Рощинской кольцевой развязки окружной дороги, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: заправка транспортных средств, автомобильные мойки.

Срок Договора установлен 20.04.2022 по 19.04.2071, т.е. на 49 лет (согласно п.2.1. Договора).

Согласно п.3.1. Договора, в соответствии с п.1 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере 278 518 (Двести семьдесят восемь тысяч пятьсот восемнадцать) рублей 00 копеек без НДС, рассчитанную в соответствии с пунктом 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения платы з земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, на основании Отчета об оценке объекта оценки № 146/06-01 от 06.06.2022, заключении эксперта № 146/06-01. Размер арендной платы в квартал – 69 629 (Шестьдесят девять тысяч шестьсот двадцать девять) рублей 50 копеек без НДС.

Арендная плата за земельный участок НДС не облагается, согласно пп.17 п.2 ст.149, ст.161 НК РФ и Письма Минфина России от 02.04.2010 №03-07/11/90.

16.08.2022 письмом №ДЦ-10611 ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» направило Межрегиональному территориальному управлению письмо о передаче подписанного со стороны Ответчика Договора аренды.

В ответ на указанное письмо Ответчика, Истец направил письмо от 21.09.2022 исх.№72-АМ-03/11921 о подписании Договора аренды после актуализации рыночной стоимости земельного участка.

13.09.2022 письмом №72-03/11513 Межрегиональное территориальное управление обратилось к Обществу с ограниченной ответственностью «АЙРА ТОРРЕС» с просьбой проверить достоверность оценки и в случае необходимости внести соответствующие коррективы.

18.10.2022 письмом №ЯС-22/333 (вх. №72-20243) ООО «АЙРА ТОРРЕС» направили Отчет №146/06-01/1 и рецензию на отчет.

Согласно указанному отчету, рыночная стоимость ежегодного размера арендной платы за объект оценки составляет 1 102 400 (один миллион сто две тысячи четыреста) рублей 00 копеек.

В соответствии с отчетом об оценке Объекта оценки №146/06-01/1 были внесены изменения в проект Договора аренды в п.3.1.

25.10.2022 Межрегиональным территориальным управлением издано Распоряжение №72-785-р «О внесении изменений в распоряжение Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе от 13.07.2022 года №72-426-р «О предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215002:474 Обществу с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ- Уралнефтепродукт».

01.11.2022 письмом исх.№72-АМ-03/13896 Межрегиональное территориальное управление направило в адрес Ответчика для подписания новый договор аренды земельного участка №2278/з от 15.07.2022.

В ответ на указанное письмо ООО «ЛУКОЙЛ- Уралнефтепродукт» направили письмо от 02.11.2022 года № АА-14308, в котором вернули неподписанный проект договора аренды земельного участка.

Наличие между сторонами разногласий относительно условия спорного договора о размере ежегодной арендной платы послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым требованием.

Ответчик, возражая против требования истца, указал, что договор аренды не был подписан обществом с ограниченной ответственностью «Лукойл-Уралнефтепродукт» в предложенной истцом редакции по следующим основаниям.

Размер арендной платы указанный в Отчете об оценке № 146/06-01 от 03.10.2022 завышен в 4 раза по сравнению с Отчетом об оценке № 146/06-01 от 06.06.2022 (1 102 400 руб./278 518 руб.).

В связи с тем, что Отчеты об оценки, выполненные одним и тем же экспертом (ООО «АЙРА ТОРРЕС») и в незначительный промежуток времени (4 месяца), существенно различаются по размеру арендной платы для одного и того же земельного участка, ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» считает, что информация в Отчетах не является достоверной, а сами Отчеты не могут быть признаны документом, содержащим сведения об установлении рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка.

Указывается, что в соответствии с письменными пояснениями истца, первоначальная арендная плата в размере 278 518,00 руб. была определена на основании Отчета об оценке объекта № 146/06-01 от 06.06.2022, выполненного ООО «АЙРА ТОРРЕС».

Стоимость арендной платы была актуализирована по причине выявления нарушения в Отчете от 06.06.2022 г. при анализе рынка купли-продажи земельных участков с разрешенным использованием - земли промышленности, без учета расположения на данных земельных участках автозаправочных комплексов (раздел 8 Отчета).

Ответчик полагает, что определение сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит Объект оценки, как рынок аренды земельных участков промышленного назначения в Тюменской области оценщиком документально не обоснован.

Как следует из выписки из ЕГРН в отношении спорного земельного участка (кадастровый номер 72:23:0215002:474) вид разрешенного использования - заправка транспортных средств, автомобильные мойки, категория земель - земли населенных пунктов.

Ответчик также указывает, что оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценке в качестве сравнения не был взят земельный участок с кадастровым номером 72:23:0215002:52, который имеет разрешенное использование - под автозаправочную станцию и находится в одном кадастровом квартале со спорным земельным участком.

Ответчик полагает, что действия истца направлены на установление необоснованно высокой арендной платы для ООО «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» по сравнению с другими арендаторами, находящимся в одной территориальной границе.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению,  основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В силу статей 64, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В соответствии со статьей 8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе равноправия сторон. Стороны пользуются равными правами на заявление отводов и ходатайств, представление доказательств, участие в их исследовании, выступление в судебных прениях, представление арбитражному суду своих доводов и объяснений, осуществление иных процессуальных прав и обязанностей, предусмотренных названным кодексом.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешение судом спора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий (в том числе существенных), не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из пункта 3 статьи 3 и пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В соответствии с ч.4 ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В соответствии с п.9 ч.2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

На основании ч.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п.17 ч.8 ст.39.8 ЗК РФ, Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Согласно ч.1 ст.65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно абз.1 ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Пунктом 1 части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрено, что размер арендной платы по заключаемому на новый срок договору аренды государственного или муниципального имущества определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

По результатам судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215002:474, общей площадью  3582 кв.м., кадастровой стоимостью 8741011 руб. 32 коп., категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Тюменская обл, г.Тюмень, район Рощинский кольцевой развязки окружной дороги, рассчитанную на срок действия договора с 20.04.2022г. по 19.04.2071г. (49 лет), в материалы дела от АО «Эксперт-Оценка» поступило заключение эксперта №23-117-СД.

В соответствии с выводами эксперта, рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0215002:474, общей площадью  3582 кв.м., кадастровой стоимостью 8741011 руб. 32 коп., категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Тюменская обл, г.Тюмень, район Рощинский кольцевой развязки окружной дороги, рассчитанную на срок действия договора с 20.04.2022г. по 19.04.2071 г. (49 лет), составляет 24 020 0000 руб.

Кроме того, с учетом необходимости проверки обоснованности доводов сторон, судом назначена дополнительная судебная экспертиза. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Соответствует ли федеральным стандартам оценки, предусмотренным действующим законодательством, «Отчет об оценке объекта оценки № 146/06-01/1 от 03.10.2022 года, составленный ООО «Айра Торрес»? Если не соответствует, указать, в чем заключается несоответствие, и как повлияли выявленные несоответствия на величину стоимости объекта исследования».

Экспертом на поставленный вопрос дан следующий ответ: 

«Отчет об оценке объекта оценки № 146/06-01/1 от 03.10.2022 года, составленный ООО «Айра Торрес» не соответствует федеральным стандартам оценки (в том числе ФСО № 3 - П. 8и, 11; ФСО № 1 - П. 8, ФСО № 7 — П.10,116,И в,226*), что повлияло на завышение рыночной стоимости объекта оценки, в том числе:

- нижняя граница рыночных цен предложений в отчете (в размере 16 491,28 руб/кв.м) из выборки (на стр. 13) в 3 объекта существенно выше (более чем в 3 раза), чем нижняя граница рыночных цен предложений (5 217 руб./кв.м.) по проведенному экспертом анализу (25 объектов выборки) предложений земельных участков в г. Тюмени. Учитывая изложенное, ограниченная выборка в отчете (стр. 13), дает неверное представление о средних ценах на земельные участки коммерческого назначения в г. Тюмень, что в дальнейшем влияет на расчет рыночной стоимости земельного участка (выбор объектов аналогов в количестве 3-х из возможных 3-х представленных в выборке), а именно, необоснованное ее завышение;

- объекты-аналоги не могут быть приняты для расчетов, так как отсутствуют полные интернет-ссылки на все объекты, по объектам-аналогам № 1, № 3 не указаны даты публикаций. Замечания являются существенными, влияющие на искажение результата оценки. Исходя из расширенной выборки, представленной Экспертом (25 объектов), можно сделать вывод, что выбранные объекты-аналоги в отчете влияют на рыночную стоимость оцениваемого земельного участка в сторону завышения».

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы, установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, установлено, что в представленном заключении даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, экспертное заключение от отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, следовательно, является надлежащим доказательством.

Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, основанные по комплексном всестороннем исследовании объекта экспертизы, в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учётом позиций сторон по каждому из спорных пунктов, результатов экспертизы и дополнительной экспертизы, суд пришёл к следующим выводам.

Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.

Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества. 

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексным законодательным актам.

 Вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Проверяя спорные условия договора, суд руководствуется нормами гражданского и земельного законодательства, регулирующими возникшие между сторонами спорные правоотношения, определяя условия договора согласно статье 446 ГК РФ в соответствии с действующим законодательством.

Судом установлено, что разногласия Общества с ограниченной ответственностью «ЛУКОЙЛ-Уралнефтепродукт» и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты- Мансийском автономном округе-Югре, Ямало-Ненецком автономном округе при заключении Договора аренды земельного участка №2278/з связаны с определением размера ежегодной арендной платы, которая устанавливается в пункте 3.1 договора.

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению,  основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично.

По расчету суда, произведенному с учетом экспертного заключения, размер ежегодной арендной платы составляет 490 204 руб. 08 коп. (24 020 0000 руб. /49 лет); размер арендной платы в квартал – 122 551 руб. 02 коп (490 204 руб. 08 коп./4).

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в федеральный бюджет.

Расходы по оплате дополнительной судебной экспертизы в размере 30 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу АО «Эксперт-Оценка».

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка № 2278/з.

Изложить пункт 3.1 договора аренды земельного участка № 2278/з в следующей редакции:

«В соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере 490 204 руб. 08 коп. без НДС, рассчитанную на основании заключении судебной экспертизы № 23-117-СД АО «Эксперт-Оценка». Размер арендной платы в квартал – 122 551 руб. 02 коп. без НДС. 

Арендная плата за земельный участок НДС не облагается, согласно п.п.17 п.2 ст. 149, ст.161 НК РФ и Письма Минфина России от 02.04.2010 N 03-07-11/90.».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Уралнефтепродукт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 6000 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Лукойл-Уралнефтепродукт» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  в пользу АО «Эксперт-Оценка» расходы по экспертизе в размере 30 000 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Э.Р. Абдуллина