ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16579/2024

г. Челябинск

17 января 2025 года

Дело № А76-3865/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 января 2025 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Аникина И.А., Камаева А.Х., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шагаповым В.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2024 по делу № А76-3865/2024.

В судебном заседании приняли участие представители:

ООО «Евразия Групп» - директор ФИО1 (паспорт, выписка из ЕГРЮЛ), ФИО2 (паспорт, диплом, доверенность от 09.01.2025, сроком действия по 31.12.2025),

Комитета по управлению имуществом и  земельным отношениям администрации г. Магнитогорска - ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от 28.02.2023, сроком действия на три года), ФИО4 (от 28.02.2023,сроком на три года),

Администрации города Магнитогорска - ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность, сроком действия на три года)

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Магнитогорска (ОГРН 

<

***>, далее – истец, Комитет) 06.02.2024 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Евразия Групп» (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, общество, ООО «Евразия Групп»), в котором просит:

- расторгнуть договор аренды земельного участка № 9354 от 18.09.2015;

- обязать ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером 74:33:0114001:352 истцу в течение 5 дней после вступления решения в законную силу;

- в случае не освобождения земельного участка с кадастровым номером 74:33:0114001:352 в установленный судом срок установить размер судебной неустойки в размере 1 000 руб. за каждый день просрочки до дня фактического исполнения.

Определением от 13.03.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Магнитогорска (далее – третье лицо, Администрация).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2024 (резолютивная часть от 24.10.2024) в удовлетворении исковых требований отказано. 

С указанным решением не согласился истец, обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям администрации г. Магнитогорска (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт считает, что условие, указанное в пункте 3.4.16 договора аренды (в реакции дополнительного соглашения от 15.02.2021), согласно которому стороны предусмотрели обязанность арендатора в течение 6 месяцев со дня подписания дополнительного соглашения представить индивидуальный архитектурный проект, согласованный с УАИГ администрации города и получить разрешение на строительство с поэтапным графиком освоения территории ответчиком не исполнено, нарушения   арендатором   в   разумный   срок   не устранено, доказательств  обратного  ответчиком  в  нарушение  ст.   65  АПК  РФ  не представлено. 

При этом, податель жалобы отмечает, суд первой инстанции, отказывая Комитету в исковых требованиях, принял во внимание доводы ответчика об осуществлении подготовительных работ, подтверждающих освоение спорного участка, согласно которым арендатор формирует документы, необходимые для получения разрешения на строительство невозможности реализовать условия договора аренды в связи с изменениями, вносимые в правила землепользования и застройки. Поскольку ответчиком не исполнена обязанность, установленная п. 3.4.16 договора, Комитет считает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о расторжении договора аренды сделан без учета перечисленных норм закона.

Кроме того, апеллянт указывает, что из условий договора следует, что освоение спорного земельного участка должно было завершено 15.09.2021. При этом, в материалы дела были представлены документы, подтверждающие несостоятельность арендатора закончить освоение земельного участка и начать строительство административного здания (отказы  в  выдаче  разрешения  на  строительство  с  указанием  на  иные замечания, нарушающие градостроительные регламенты, отказ по согласованию эскизного проекта объекта также указывает на недостаточную проработку с указанием конкретных замечаний, (письмо № АГ-09/1344 от 19.12.20223, письмо № АГ-09/223 от 22.02.2024, письмо УАиГ -02/1204 от 07.03.2024). Замечания, послужившие основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство ответчиком не устранены и не оспаривались в судебном порядке.

Податель жалобы утверждает, что до настоящего момента, указанный документ-разрешение на строительство ответчиком не получен. В связи с чем, срок освоения земельного участка арендатором нарушен. Также ответчик не представил доказательств, которые бы свидетельствовали о наличии обстоятельств, препятствующих ему построить объект с 2015 года, для возведения которого предоставлен земельный участок.

Таким образом, заключая договор аренды земельного участка № 9354 от 18.09.2015, администрация города Магнитогорска, Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями вправе были рассчитывать на постройку административного здания в районе шоссе Дачное в г. Магнитогорске.

В обосновании своих доводов апеллянт также указывает, что 19.12.20223 письмом № АГ-09/1344 и 22.02.2024 письмом № АГ-09/223 Ответчик получил обоснованные отказы в выдаче разрешения на строительство с указанием нарушений, установленных Градостроительным кодексом РФ. Кроме того, в связи с недостаточной проработкой эскизного проекта ПГ-23-1182 «Здание АБК», разработанного ООО «ГРАДЪ» от 22.02.2024, в котором не содержится исчерпывающая информация о планируемом для строительства объекте капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0114001:352 также были прописаны замечания.

Податель жалобы также утверждает, что заявление ответчика в администрацию города о выдаче разрешения на строительство от 15.02.2024 и письмо о согласовании эскизного проекта вх. №УАиГ-01/633 от 22.02.2024 были направлены ответчиком уже после направления в суд искового заявления Комитета о расторжении договора. Судом первой инстанции оценка указанному факту не дана.

При указанных обстоятельствах, апеллянт полагает, заявленные требования подлежат удовлетворению, поскольку ответчиком не исполнена обязанность, установленная п. 3.4.16 договора аренды.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2024 апелляционная жалоба принята к производству. Судебное заседание назначено на 14.01.2025. 

От ООО «Евразия Групп» поступил отзыв на апелляционную жалобу и дополнительно доказательства направления в адрес иных участников спора. Отзыв приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта суда проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.09.2015 между Администрацией города Магнитогорска в лице председателя Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями и обществом с ограниченной ответственностью «Табеллион» (далее – ООО «Табеллион») заключен договор № 9354 (т. 1 л.д. 7-9), предметом которого является земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов (Ц-3. Зона обслуживающей, деловой и производственной активности при транспортных и промышленных узлах) площадью 6000 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0114001:352, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Ленинский район, в районе шоссе Дачное.

11.01.2021 между ООО «Табеллион» и ООО «Евразия Групп» заключен договор переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:33:0114001:352 (т. 1 л.д. 11).

15.02.2021 между Администрацией города Магнитогорска в лице председателя Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями (арендодатель) и ООО «Евразия Групп» (арендатор) подписано дополнительное соглашение к договору № 9354 от 18.09.2015 (т. 1 л.д. 12-14), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов (Ц-3. Зона обслуживающей, деловой и производственной активности при транспортных и промышленных узлах) площадью 6000 кв.м. с кадастровым номером 74:33:0114001:352, находящийся по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, Ленинский район, в районе шоссе Дачное.

В соответствии с п. 1.2 договора (в редакции дополнительного соглашения) участок предоставлен для строительства административного здания. Проектирование объекта планируемого к строительству предусмотреть в увязке с существующей застройкой и требованиями норм к застройке участка, согласно постановлению администрации города от 22.11.2013 № 15845-П «Об утверждении Требований к внешнему архитектурному облику города Магнитогорска».

Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 1.3 договора).

Согласно п. 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения) срок действия договора устанавливается по 15.10.2027.

В силу п. 3.4.1 договора (в редакции дополнительного соглашения) арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора.

Арендатор обязан использовать предоставленный ему участок исключительно в целях, указанных в п. 1.2 договора, в срок до 15.10.2027 с момента предоставления участка использовать его для целей строительства (в этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование) (п. 3.4.6 договора в редакции дополнительного соглашения).

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату (п. 3.4.7 договора в редакции дополнительного соглашения).

В соответствии с п. 3.4.16 договора в редакции дополнительного соглашения арендатор обязан в течение 6 месяцев после регистрации дополнительного соглашения представить индивидуальный архитектурный проект, согласованный с УАиГ администрации города Магнитогорска, и получить разрешение на строительство с поэтапным графиком освоения территории. В течение 30 дней после получения разрешения на строительство заключить дополнительное соглашение к договору о включении графика освоения территории в договор.

Согласно п. 6.4 договора в случае недостижения соглашения о расторжении договора, арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора в следующих случаях:

-при использовании участка не в соответствии с целями использования, установленными п. 1.2 договора;

- при неиспользовании участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в срок до 15.10.2027;

-при систематическом (в течение двух платежных периодов) невнесении или неполном внесении арендной платы и других оговоренных настоящим договором платежей:

-при использовании участка с систематическим (2 и более раза) нарушением законодательства;

-при систематическом (2 и более раз) либо существенном нарушении арендатором условия настоящего договора. Под существенным нарушением условий договора понимается нарушение договора арендатором, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора;

-при сдаче участка (части участка) в субаренду или иной передаче прав и обязанностей, установленных договором, третьим лицам без письменного разрешения арендодателя, за исключением случая заключения договора на срок более 5 лет;

-при заключении соглашения об установлении сервитута в отношении участка без письменного согласия арендодателя;

-при использовании участка с нарушением пунктов 3.4.3, 3.4.4, 3.4.5, 3.4.8 договора;

-в случае строительства объекта не в соответствии с градостроительным планом земельного участка, градостроительной документацией, с выданным разрешением на строительство, с нарушением требований свода правил, санитарным нормам и правилам, технических регламентов, предъявляемым к конкретному виду объекта, нарушение м проектных характеристик, указанных в п. 1.2 договора;

-в иных случаях, установленных действующим законодательством.

При расторжении договора по основаниям, предусмотренным п. 6.4 договора, арендодатель вправе требовать расторжения договора только после направления арендатору письменной претензии о необходимости устранения препятствий, послуживших основанием для прекращения отношений сторон. При этом претензией должен быть оговорен срок для устранения таковых препятствий (п. 6.5 договора в редакции дополнительного соглашения).

В п. 6.9 договора в редакции дополнительного соглашения стороны согласовали, что в случае нарушения п. 3.4.16 договора арендодатель    вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, предупредив об этом арендатора за 1 месяц. Договор считается расторгнутым по истечении 1 месяца с момента получения арендатором уведомления об отказе от исполнения договора.

Письмом № КУИиЗО-02/7519 от 15.11.2023 Комитет предупредил общество об устранении нарушений условий договора аренды от 18.09.2015 № 9354, а именно о необходимости представления согласованного с УАиГ администрации города Магнитогорска индивидуального архитектурного проекта в течение 30 дней с момента получения предупреждения (т. 1 л.д. 23).

06.12.2023 ООО «Евразия Групп» направило уведомление в Комитет о смене юридического адреса (т. 1 л.д. 36).

19.12.2023 Комитет направил обществу «Евразия Групп» предложение о расторжении договора аренды земельного участка № 9354 от 18.09.2015 (т. 1 л.д. 27, 28)

В письме № 5 от 27.12.2023 ООО «Евразия Групп» сообщило об отказе в подписании соглашения о расторжении договора (т. 1 л.д. 35).

22.01.2024 Комитет повторно для сведения направил предупреждение об устранении нарушений условий договора аренды земельного участка от 18.09.2015 № 9354 (т. 1 л.д. 34).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости № КУВИ-001/2024-23192941 от 24.01.2024 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:0114001:352 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Евразия Групп» (т. 1 л.д. 16-22).

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что арендатором осуществлялись действия по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства. Комитет не представил доказательств того, что строительство до окончания срока договора 15.10.2027 завершить невозможно. Суд пришел к выводу о том, что Комитетом не доказано 

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, а также иными способами, предусмотренными законом. Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако избранный истцом способ защиты должен соответствовать закону, характеру спорных правоотношений, а также привести к действительному восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца.

По правилам статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу положений пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

Положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление № 11), установлено специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 619 Земельного кодекса Российской Федерации: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Суд может отказать в удовлетворении иска арендодателя о расторжении договора при наличии доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, а также исходя из оценки причин, по которым допущена просрочка в исполнении обязательства. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом норм пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалы дела истцом представлено предупреждение № КУИиЗО-02/7519 от 15.11.2023 об устранении нарушений (непредставление индивидуального архитектурного проекта, согласованного с УАиГ администрации города Магнитогорска) в тридцатидневный срок с момента получения предупреждения (т. 1 л.д. 23), а также предложение № КУИиЗО-02/8298 от 19.12.2023 о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 27).

Поскольку ответчик предложение расторгнуть договор не поддержал, следовательно, истец воспользовался своим правом на расторжение договора в судебном порядке.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о необоснованности довода общества о том, что Комитет является ненадлежащим истцом по данному делу, поскольку спорный договор заключен с третьим лицом – Администрацией.

Пунктом 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что органы местного самоуправления могут от имени муниципальных образований своими действиями в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде.

Статьей 34 Федерального закона № 131-ФЗ от 06.10.2003 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Закон № 131-ФЗ) определена структура органов местного самоуправления, в которую входят: представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения. Порядок формирования, полномочия, срок полномочий, подотчетность, подконтрольность органов местного самоуправления, а также иные вопросы определяются уставом муниципального образования.

Уставом Администрации города Магнитогорска предусмотрено, что органы администрации города могут приобретать статус юридического лица на основании решения городского Собрания об учреждении соответствующего органа в форме муниципального казенного учреждения.

Решением Магнитогорского городского Собрания депутатов № 139 от 05.10.2022 Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска учрежден в форме муниципального казенного учреждения органа Администрации города Магнитогорска (т. 1 л.д. 39), решением Магнитогорского городского Собрания депутатов № 140 от 05.10.2022 утверждено положение о Комитете по управлению имуществом и земельными отношениями администрации города Магнитогорска (т. 1 л.д. 40).

В соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом и земельными отношениями (т.1 л.д. 40 оборот - 42), Комитет осуществляет   бюджетные полномочия главного распорядителя бюджетных средств, получателя бюджетных средств, главного администратора (администратора) доходов бюджета города, главного администратора (администратора) источников финансирования дефицита бюджета города, предусмотренные Бюджетным кодексом Российской Федерации, Положением о бюджетном процессе в городе Магнитогорске, решением Магнитогорского городского Собрания депутатов о бюджете города; осуществляет подготовку и контроль исполнения условий (в рамках компетенции Комитета) договоров аренды, договоров купли-продажи, безвозмездного пользования имуществом муниципальной казны, договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, договоров аренды, безвозмездного срочного пользования земельными участками, соглашений о перераспределении, соглашений об установлении сервитутов в отношении земельных участков, находящихся в ведении или собственности города, договоров на размещение нестационарных торговых объектов, а также договоров, заключаемых в отношении объектов муниципального жилого фонда.

Отсутствие зарегистрированного дополнительного соглашения о замене арендодателя в данном случае суд первой инстанции обоснованно признал не имеющим правового значения, поскольку предоставляемый по договору аренды земельный участок находится в распоряжении муниципального образования – город Магнитогорск, суд первой инстанции установил, что Комитет правомерно выступил в качестве истца по требованию о расторжении договора аренды.

Более того, поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции отмечает, что Администрация г. Магнитогорска принимала участие в судебном разбирательстве, однако, возражений относительно отсутствия у Комитета полномочий на расторжение договора не заявляла.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами (ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, предусмотренные законом.

В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 6.4.5 договора в редакции дополнительного соглашения предусмотрено, что арендодатель вправе расторгнуть договор при существенном нарушении арендатором условий договора.

В п. 1.2 договора установлено, что участок предоставляется для строительства административного здания.

При рассмотрении дела суд первой инстанции, изучив представленные в материалы дела доказательства в совокупности, установил следующее.

В соответствии с постановлением Администрации города Магнитогорска № 3782-П от 17.04.2023 обществу «Евразия Групп» постановлено подготовить проект планировки территории города Магнитогорска в районе шоссе Дачное с принятием предложения ООО «Евразия Групп» финансирования данного проекта (т. 1 л.д. 63).

14.06.2023  между ООО  «Евразия Групп» и  ООО  «Градъ» заключен  договор  №  133 ПМТ/2023 на проектную документацию (т. 2 л.д. 118-119) на выполнение эскизного проекта застройки на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0114001:352 (разбивочный план, планировка объектов, фасады), градостроительной документации, выполненной на основании постановления администрации от 17.04.2023 № 3782-П. Срок выполнения работ – 8 месяцев (п. 1.2 договора).

В материалы дела представлен эскизный проект (т. 2 л.д. 13-21), проектная документация ПГ-23-1261 АР1 Административные здания, раздел 3 «Объемно-планировочные и архитектурные решения» Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе шоссе Дачное (т. 2 л.д. 22-43), а также проект планировки территории города Магнитогорска в районе шоссе Дачное (т. 3 л.д. 26), подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «Градъ» в 2023 году по заказу общества «Евразия Групп».

Предупреждение № КУИиЗО-02/7519 об устранении нарушений (непредставление индивидуального архитектурного проекта, согласованного с УАиГ администрации города Магнитогорска) направлено истцом 15.11.2023 (т. 1 л.д. 23), а 19.12.2023 направлено ответчику предложение № КУИиЗО-02/8298 о расторжении договора аренды (т. 1 л.д. 27).

Вместе с тем 11.12.2023 обществом «Евразия Групп» в многофункциональный центр сдано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства с приложением проектной документации и градостроительного плана земельного участка (т. 1 л.д. 64).

19.12.2023 Администрация направила обществу «Евразия Групп» письмо № АГ-09/1344 об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с существенными нарушениями норм законодательства (т. 1 л.д. 65-67).

Судом первой инстанции установлено, что 24.01.2024 между ООО «Евразия Групп» и ООО «Геомеханика» заключен счет-договор № 5 на выполнение инженерно-геологических изысканий: «Административные здания по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе шоссе Дачное» (т. 1 л.д. 76).

Согласно акту № 05 от 02.02.2024 стороны подтвердили, что выполненные по счету-договору № 05 от 24.01.2024 работы удовлетворяют условиям договора (т. 1 л.д. 78).

В материалы дела представлен технический отчет (отчетная техническая документация по инженерным изысканиям «Административные здания по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе шоссе Дачное»), подготовленный ООО «Геомеханика» по результатам инженерно-геологических изысканий 24-01-05-ИГИ (т. 2 л.д. 44-63).

21.02.2024 ООО «Евразия Групп» обратилось в управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Магнитогорска за согласованием эскизного проекта административных зданий, планируемых к размещению на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0114001:352 (т. 1 л.д. 69).

Письмом № АГ-09/223 от 22.02.2024 Администрация отказала обществу «Евразия Групп» в выдаче разрешения на строительство, в том числе, в отсутствие актуального градостроительного плана земельного участка со ссылкой на отсутствие в границах территориальной зоны Ц-3, к которой относится спорный земельный участок согласно действующим правилам землепользования и застройки, предусмотренного договором аренды вида разрешенного использования – административные здания (т. 1 л.д. 70-71).

15.03.2024 ООО «Градъ» на обращение общества «Евразия Групп» о внесении изменений в проектную документацию для получения разрешения на строительство административного здания указало на необходимость изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесение соответствующих изменений в договор аренды (т. 2 л.д. 125).

В письме № 3 от 15.03.2024 общество «Евразия Групп» уведомило Администрацию об инициировании процедуры внесения изменений в договор аренды в части вида разрешенного использования земельного участка в связи с отказами в выдаче разрешения на строительство (т. 1 л.д. 103).

Также 15.03.2024 ООО «Евразия Групп» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Магнитогорска с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:33:0114001:351 (т. 1 л.д. 104).

Письмом № УАиГ-02/2331 от 23.04.2024 Администрация уведомила общество «Евразия Групп» о том, что вопрос изменения вида разрешенного использования земельного участка будет рассмотрен после рассмотрения искового заявления в рамках настоящего дела и принятия судом решения (т. 2 л.д. 67).

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что общество «Евразия Групп» обращалось в ООО «Градъ» с заявлением о подготовке проектной документации для получения разрешения на строительство административного здания в 2021 году, однако получило отказ ввиду отсутствия топографической съемки и кадастровых работ по уточнению границ земельного участка (т. 2 л.д. 64). Также обществу «Евразия Групп» было указано на невозможность выполнения топографической съемки и проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка ввиду нахождения сотрудников в бессрочном отпуске в связи с ограничениями по борьбе с коронавирусом (т. 2 л.д. 65).

Также в материалы дела представлен градостроительный план № РФ-74-2-07-0-00-2021-8659 земельного участка с кадастровым номером 74:33:0114001:352 (т. 2 л.д. 139-150).

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 74:33:0114001:352 предоставлен в аренду обществу «Евразия Групп» согласно условиям договора аренды для строительства административного здания.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 № 18-КГ17-14 сформулирована правовая позиция о том, что понятие «использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» и понятие «своевременное использование (освоение) земельного участка» являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Судом первой инстанции не установлено достаточных оснований для констатации факта не освоения ответчиком спорного земельного участка.

Статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на строительство определяется как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган может отказать в выдаче такого разрешения при отсутствии необходимых для принятия   соответствующего   решения   документов.   Такой   отказ   в   выдаче   разрешения   на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке. В перечне документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, значатся правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка и положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случае предполагаемого строительства на землях особо охраняемых природных территорий.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Из материалов дела следует, что действия, направленные на получение разрешения на строительство на спорном земельном участке, ответчиком предпринимались. Так, 14.06.2023 между ООО «Евразия Групп» и ООО «Градъ» заключен договор № 133 ПМТ/2023 на выполнение эскизного проекта застройки на земельном участке с кадастровым номером 74:33:0114001:352 (разбивочный план, планировка объектов, фасады), градостроительной документации, выполненной на основании постановления администрации от 17.04.2023 № 3782-П (т. 2 л.д. 118-119), 24.01.2024 между ООО «Евразия Групп» и ООО «Геомеханика» заключен счет-договор № 5 на выполнение инженерно-геологических изысканий: «Административные здания по адресу: Челябинская область, г. Магнитогорск, р-н Ленинский, в районе шоссе Дачное» (т. 1 л.д. 76).

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что арендатором предпринимались меры и действия по получению разрешительной документации для строительства объекта – административного здания. При этом из материалов дела усматривается, что продолжительность получения разрешения на строительство связана, в том числе, с изменениями правил землепользования и застройки и необходимостью изменения проектной документации.

Сведения о задолженности со стороны ООО «Евразия Групп» по арендной плате по спорному договору в материалы дела не представлены.

Следовательно, представленными ответчиком доказательствами подтверждается, что арендатором осуществлялись действия по сбору документов, необходимых для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство объекта капитального строительства.

Комитетом не представлены доказательства невозможности реализации арендатором предусмотренных договором аренды целей в установленный договором срок, учитывая его период действия (по 15.10.2027).

Принимая во внимание, что только после получения разрешения на строительство появляется возможность осуществления строительства и использования земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчиком не допущены существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Судом первой инстанции учтено, что договором аренды (п. 3.4.6 договора в редакции дополнительного соглашения) предусмотрена обязанность арендатора в срок до 15.10.2027 (срок окончания действия договора аренды) использовать участок для целей строительства. В период, указанный в настоящем пункте, не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован для целей строительства.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что 17.04.2023 Администрацией города Магнитогорска издано постановление № 3782-П, в соответствии с которым обществу «Евразия Групп» постановлено подготовить проект планировки территории города Магнитогорска в районе шоссе Дачное с принятием предложения ООО «Евразия Групп» финансирования данного проекта (т. 1 л.д. 63).

Таким образом, из материалов дела следует, что ответчиком осуществлены подготовительные работы, предшествующие использованию спорного земельного участка в целях, для которых он предоставлен; ответчиком представлены юридически значимые документы, подтверждающие освоение спорного земельного участка; арендатор формирует документы, необходимые для получения разрешения на строительство; последовательность его действий указывает на заинтересованность в использовании земельного участка по назначению.

В связи с изложенным, поскольку спорный земельный участок предоставлялся в аренду сроком до 15.10.2027, общество «Евразия Групп» с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, ответчик подтвердил свою заинтересованность в освоении спорного земельного участка, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора, а производимая ответчиком корректировка документации по строительству планируемого объекта не свидетельствует о существенном нарушении условий договора аренды, достаточным для прекращения договора путем его расторжения в судебном порядке. 

В связи с чем, вопреки доводам апеллянта, правовые основания для удовлетворения иска о расторжении договора аренды отсутствуют.

Доводы апеллянта о том, что у последнего имеется право на односторонний отказ от договора аренды по пункту 6.9 дополнительного соглашения от 15.02.2021 в случае нарушения пункта 3.4.16 указанного соглашения, коллегией отклоняются, поскольку в материалы дела не представлено доказательств одностороннего отказа от договора. Имеющиеся в материалах дела письма истца свидетельствуют о том, что последний предлагал ответчику заключить соглашение о расторжении договора (то есть расторгнуть договор по соглашению сторон), а в случае не подписания соглашения о расторжении истец указывал на наличие права на обращение в суд с иском о расторжении. Однако, судом первой инстанции при рассмотрении дела не установлено оснований для расторжения, предусмотренных пунктом 6.4 дополнительного соглашения.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы, приведенные в ее обоснование, не опровергают выводы суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемом судебном акте выводов, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, базирующихся на исследовании и правильной оценке представленных в материалы дела доказательств в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, а также доводам, в том числе, изложенным в жалобе, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины не рассматривается, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.11.2024 по делу № А76-3865/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации города Магнитогорска  – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи:

И.А. Аникин

А.Х. Камаев