АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-13844/2017

г. Тюмень

26 февраля 2018 года

Резолютивная часть решения оглашена 16 февраля 2018 года.

  Решение в полном объеме изготовлено 26 февраля 2018 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Авдеевой Я.В., рассмотрев единолично в открытом судебном заседании дело по иску 

Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени 

к ООО «Ежевика» 

о взыскании денежных средств,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, МКУ «ТГИК»

и по встречному иску 

ООО «Ежевика»

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени

о внесении изменений в договор,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, МКУ «ТГИК»

при ведении протокола секретарем ФИО1

при участии в заседании: 

от Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени: ФИО2 – по доверенности № 6 от 09.01.2018 года;

от ООО «Ежевика»: ФИО3 – по доверенности № 34 от 30.10.2017 года;

от третьего лица: ФИО4 – по доверенности № 3 от 23.01.2018 года, ФИО5 – по доверенности № 74 от 12.12.2017 года, ФИО6 – по доверенности от 12.12.2017 года № 77;

установил:

Заявлен иск Департаментом имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее Департамент) к ООО «Ежевика» (далее Общество) о взыскании задолженности по договору аренды № 021631902 по пени в размере 706 627,80 руб. за период с 01.09.2016 по 01.12.2016.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 06.12.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено МКУ «ТГИК» (далее Учреждение).

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 12.12.2017 к производству принято встречное исковое заявление ООО «Ежевика» к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени о внесении в договор аренды нежилого помещения № 021631902 от 20.02.2016 изменения, изложив пункт 4.3.3 договора в следующей редакции «4.3.3. Учитывая необходимость проведения капитального ремонта арендуемого помещения и устранения в счет арендной платы недостатков помещения, не оговоренных Арендодателем при заключении договора аренды и зафиксированных в дополнительном соглашении от 30.06.2016, Арендатору в соответствии с п. 4 ст. 6 Порядка передачи муниципального имущества города Тюмени в аренду, безвозмездное пользование (утвержденного решением Тюменской городской Думы от 11.02.2008 № 786), предоставляется отсрочка по внесению арендной платы за период с 30.06.2016 по 31.12.2016. С учетом предоставленной отсрочки арендную плату, начисленную за указанный период (без налога на добавленную стоимость), Арендатор обязан уплатить не позднее 31.12.2016. Арендная плата, начисленная за период с 17.02.2016 по 29.02.2016, с 01.01.2017 и за последующие периоды, уплачивается Арендатором в общем порядке, установленном п. 4.3.1. договора.».

В судебном заседании, начатом 07.02.2018 года, объявлялся перерыв до 14 и до 16 февраля 2018 года, после чего слушание дела было продолжено.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал исковые требования к Обществу в полном объеме. Исковые требования со ссылками на статьи 309, 310, 330, 611, 614 ГК РФ Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты  4.1, 4.3, 4.8 договора аренды нежилого помещения (строения) № 021631902 от 20.02.2016 года мотивированы неисполнением обязательств по своевременной оплате за пользование арендованным имуществом.

Против встречного иска Департамент возражает по тем основаниям, что по настоящему делу отсутствуют правовые основания для внесения изменений в договор аренды № 021631902, поскольку основания, предусмотренные для изменения договора в судебном порядке, установленные положениями ст. 450 и 451 ГК РФ отсутствуют, кроме того, ООО «Ежевика» не соблюден обязательный претензионный порядок урегулирования спора.

Общество возражает против удовлетворения первоначального иска по тем основаниям, что: - согласно договору аренды, ответчику предоставлялась отсрочка на период проведения капитального ремонта помещения, при заключении договора было согласовано, что этот период начнется 01.03.2016 и закончится 31.08.2016, что и состоялось бы, выполни истец, надлежащим образом, лежащую на нем обязанность оговорить все недостатки имущества при передаче в аренду, но, поскольку истец передал имущество с недостатками и уклонялся от их фиксации с 29.04.2016 (дата осмотра объекта экспертами) до 30.06.2016 (подписание дополнительного соглашения, содержавшего неоговоренные скрытые недостатки, признанные истцом), ремонт по вине истца не мог быть начат ранее подписания дополнительного соглашения от 30.06.2016, зафиксировавшего новые объемы работ (скрытые недостатки, признанные истцом); - ответчик не мог приступить к капитальному ремонту до тех пор, пока истец в дополнительном соглашении от 30.06.2016 не признал наличие не оговоренных им недостатков помещения и не согласовал объем ремонтных работ и сметную документацию, обязанности ответчика начать ремонтные работы носят встречный характер и зависят от согласования истцом предмета договора и сметы ремонтных работ (ст. 328 ГК РФ), следовательно, отсрочка по арендной плате продолжительностью 6 месяцев должна была исчисляться с даты подписания дополнительного соглашения, с 30.06.2016 по 31.12.2016 включительно; - значительная часть арендной платы должна была зачитываться истцом в счет выполненных ремонтных работ, обязанности сторон в этой части носят ярко выраженный встречный характер (ст. 328 ГК РФ), поэтому ненадлежащее выполнение истцом своей части обязанностей 1) по составлению полной и актуальной дефектной ведомости имущества передаваемого в аренду (с указанием всех его недостатков), 2) по оперативному согласованию сметной документации в 30-дневный срок, 3) по составлению в 10-дневный срок проектов дополнительного соглашения о зачете фактически выполненных работ в счет арендной платы привело к тому, что результаты выполненных ответчиком в разумный срок работ (полностью окончены 15.12.2016) были зачтены с значительным опозданием, в том числе и потому что направленные 29.08.2016 дополнительное соглашения к договору аренды были согласованы истцом только 14.09.2016, 30.11.2016 и 01.12.2016 (вместо положенного по договору аренды срока -12.09.2016); - неустойка является несоразмерной последствиям нарушения обязательства и подлежит снижению согласно ст. 333 ГК РФ ввиду нарушения баланса интересов сторон и злоупотребления правом со стороны истца.

В отношении встречных требований Общество заявило ходатайство об их уточнении, просит изменить договор аренды нежилого помещения № 021631902 от 20.02.2016, изложив его пункт 4.3.3 в следующей редакции: «4.3.3. Учитывая необходимость проведения капитального ремонта арендуемого помещения и устранения в счет арендной платы недостатков помещения, не оговоренных Арендодателем при заключении договора аренды и зафиксированных в дополнительном соглашении от 30.06.2016, Арендатору в соответствии с п. 4 ст. 6 Порядка передачи муниципального имущества города Тюмени в аренду, безвозмездное пользование (утвержденного решением Тюменской городской Думы от 11.02.2008 № 786), предоставляется отсрочка по внесению арендной платы за период с 30.06.2016 по 31.12.2016. С учетом предоставленной отсрочки арендную плату, начисленную за указанный период (без налога на добавленную стоимость), Арендатор обязан уплатить не позднее 31.12.2016. Арендная плата за период с 01.03.2016 по 29.06.2016 не взимается. Арендная плата, начисленная за период с 17.02.2016 по 29.02.2016, с 01.01.2017 и за последующие периоды, уплачивается Арендатором в общем порядке, установленном п. 4.3.1. договора.».

Судом ходатайство Общества было удовлетворено с учетом положений ст.49 АПК РФ ввиду того, что указанные изменения не нарушают законных прав и интересов других лиц, а также исходя из принципа судебной экономии.

Встречный иск Общество обосновывает ссылками на положения ст. 450, 612 ГК РФ, указывая при этом, что вина арендодателя и уполномоченных им лиц заключалась в передаче помещения с существенными недостатками, не оговоренными в акте приема-передачи от 20.02.2016, что не только является грубым нарушением ст. 612 ГК РФ, но и напрямую повлияло на объем ремонтных работ, поскольку арендодатель 30.06.2016 подписал новый вариант дефектной ведомости с указанием всех вновь выявленных недостатков, по смыслу договора и актов, имеющих высшую юридическую силу - ст. 404, 612 ГК РФ и п.4 ст. 6 распоряжения Тюменской городской Думы от 11.02.2008 № 786, отсрочка по арендной плате должна быть продлена, постольку поскольку она предоставляется не на календарные даты, установленные произвольно, а на «период проведения капитального ремонта».

Третье лицо полагает требования Департамента подлежащими удовлетворению по основаниям письменного отзыва, которым повторяет позицию Департамента о нарушении со стороны Общества условий договора аренды, в связи с чем, подлежит взысканию предусмотренная за данные виды нарушений договорная неустойка, также возражает против удовлетворения встречного иска по доводам, аналогичным доводам Департамента.

Исследовав обстоятельства дела, доводы исковых заявлений, отзывов на них, заслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, суд считает, что оснований для удовлетворения требований Общества не имеется, требования Департамента подлежат частичному удовлетворению. 

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют, что арендодатель в лице Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени (Департамент), Муниципального казенного учреждения «Тюменское городское имущественное казначейство» (балансодержатель) и ООО «Ежевика» (арендатор) подписали договор аренды нежилого помещения (строения) № 021631902 (далее – Договор), зарегистрированный арендодателем 20.02.2016 года, согласно разделу 1 которого настоящий договор заключен на основании протокола открытого аукциона №22/15-оа на право заключения договора аренды муниципального имущества от «02» февраля 2016 г. по лоту № 2. Предметом договора является нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Тюмень. yл.50 лет Октября, 44, площадью 280,7 кв.м., согласно прилагаемой план-схеме (далее - помещение или имущество). Арендодатели: Департамент, Балансодержатель передают, а Арендатор принимает во временное пользование помещение в целях организации пункта общественного питания. Договор действует 5 лет с даты передачи помещения по акту приема-передачи (л.д. 10-25 т.1). 

В силу положений пунктов 2.1-2.3 Договора в обязанности арендатора вменено: - использование арендованного помещения в целях, определенных пунктом 1.2 настоящего договора; - своевременное перечисление арендной платы в размерах и в сроки, указанные в настоящем договоре, в течение 3 рабочих дней с даты заключения договора аренды внести обеспечительный платеж в соответствии с пунктом 4.2. договора; - поддерживание помещения в исправном состоянии, несении расходов на содержание помещения, произведение за счет собственных средств текущего и капитального ремонта помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи (дефектной ведомостью). Проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы в виде возложения на Арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества производится в порядке, установленном Постановлением Администрации города Тюмени от 26.06.2008 N 76-пк "О Порядке проведения капитального ремонта муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат па улучшение арендованного имущества".

В обязанности Балансодержателя пунктом 3.2.4 Договора стороны вменили определение сроков и необходимости выполнения текущего и капитального ремонта, отражение этого в акте приема-передачи помещения, дефектной ведомости, прилагаемых к договору аренды, контролирование выполнение Арендатором текущего и капитального ремонта.

Размер арендной платы сторонами согласован в разделе 4 Договора.  Пунктом 4.1 Договора установлено, что согласно протоколу открытого аукциона №22/15-оа на право заключения договора аренды муниципального имущества по Лоту № 2 от «02» февраля 2016 г. размер арендной платы по настоящему договору (без учета НДС) в месяц в течение первого календарного года равен 316010,00 руб.

В последующие годы размер арендной платы по настоящему договору (без учета НДС) в месяц (А2) определяется по следующей формуле: А2 = А1 х Ki торг., где А1 - размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета налога на добавленную стоимость) в месяц за предыдущий календарный год. А2 - размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом (без учета налога на добавленную стоимость) в месяц в текущем календарном году. Ки - коэффициент, учитывающий уровень инфляции, устанавливается муниципальным правовым актом Администрации города ежегодно, не позднее 01 ноября года, предшествующего очередному финансовому году, и применяется для расчета арендной платы в следующем году. Муниципальный правовой акт Администрации города Тюмени доводится до сведения Арендатора путем размещения информации в официальном печатном издании и на сайте Администрации города Тюмени (пункт 4.1.1 Договора).

В соответствии с положениями пункта 4.3 Договора Внесение (уплата) Арендатором арендной платы по настоящему договору осуществляется в следующем порядке: Арендатор обязан самостоятельно исчислять и перечислять арендную плату без НДС с указанием кода бюджетной классификации по следующим реквизитам: Получатель: УФК по Тюменской области (Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени) ИНН7201000204/КПП 720301001 Банк получателя: Отделение Тюмень, г. Тюмень БИК: 047102001 Счет N40101810300000010005  ОКТМО:71 701 000 Код бюджетной классификации 017 1 11 05074 04 0000 120. 

Арендная плата должна быть уплачена (внесена) Арендатором (без налога на добавленную стоимость) не позднее последнего дня календарного месяца, предшествующего месяцу аренды, с указанием кода бюджетной классификации. Обязательство Арендатора по уплате арендной платы считается выполненным с момента зачисления денежных средств на единый счет бюджета города Тюмени. 

Арендатор обязан  самостоятельно  исчислить  и  перечислить обеспечительный   платеж с указанием кода бюджетной классификации по реквизитам, указанным в настоящем подпункте. Обязательство Арендатора по внесению обеспечительного платежа считается выполненным с момента зачисления денежных средств на единый счет бюджета города Тюмени (пункт 4.3.1 Договора).

Арендная плата, начисленная за период с начала срока действия договора в соответствии с п. 1.3 договора, до момента государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, должна быть уплачена (внесена) Арендатором (без налога на добавленную стоимость) не позднее последнего дня календарного месяца, в котором была осуществлена государственная регистрация настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области. Обязательство Арендатора по уплате арендной платы считается выполненным с момента зачисления денежных средств на единый счет бюджета города Тюмени. Арендная плата, начисленная за последующие периоды, уплачивается Арендатором в общем порядке, установленном п. 4.3.1 договора (пункт 4.3.2 Договора).

Пунктом 4.3.3 Договора определено, что, учитывая необходимость проведения капитального ремонта арендуемого помещения, Арендатору предоставляется отсрочка по внесению арендной платы за период с 01.03.2016 по 31.08.2016. С учетом предоставленной отсрочки арендную плату, начисленную за указанный период (без налога на добавленную стоимость), Арендатор обязан уплатить не позднее 31.08.2016. При этом, обязательство арендатора по уплате арендной платы считается выполненным с момента зачисления денежных средств на единый счет бюджета города Тюмени. Арендная плата, начисленная за период с 17.02.2016 по 29.02.2016, с 01.09.2016 и за последующие периоды, уплачивается Арендатором в общем порядке, установленном п. 4.3.1 договора.

В случае изменения установленного муниципальным правовым актом Администрации города Тюмени коэффициента, учитывающего уровень инфляции (Ки), исчисление размера арендной платы производится Арендатором самостоятельно, в одностороннем порядке, без заключения дополнительного соглашения к настоящему договору (пункт 4.5 Договора).

Порядок и сроки внесения арендной платы, а также реквизиты для внесения арендной платы по настоящему договору могут быть изменены в одностороннем порядке Департаментом в связи с изменением законодательных и иных нормативных актов РФ, муниципальных правовых актов города Тюмени путем направления Арендатору уведомления (пункт 4.6 Договора).

За несвоевременное внесение арендной платы, в соответствии с п.п. 4.1, 4.3. настоящего договора, Арендатор уплачивает пени в размере 0,5% не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем уплаты, установленным п. 4.3 настоящего договора. Настоящий пункт начинает действовать с 01 числа месяца, следующего за месяцем государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (пункт 4. 8 Договора).

К Договору в качестве Приложения к нему имеется Акт приема-передачи нежилого помещения от 17.02.2016 года, содержащий сведение о том, что согласно заключению комиссии помещение требует проведение капитального ремонта, срок проведения ремонта – в течение 10 месяцев с момента заключения договора аренды (л.д.19 т.1). 

Также Договор в качестве Приложения содержит План-схему арендуемого помещения (л.д.21 т.1) и Дефектную ведомость (л.д.22- 24 т.1).

Согласно имеющимся штампам регистрирующего органа данный договор аренды был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области в установленном порядке.

К договору аренды сторонами были подписаны дополнительные соглашения (л.д.26-46 т.1).

Так, дополнительным соглашением от 30.06.2016 года стороны пришли к соглашению о  внесении изменения в договор № 021631902 от 20.02.2016 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, 44, изложив Приложение №3 к договору «Дефектная ведомость» в новой редакции согласно Приложению к настоящему дополнительному соглашению (л.д.26-36 т.1).

Дополнительным соглашением от 06.07.20116 года стороны определили дополнить раздел 7 договора «Особые условия» пунктом 7,11. следующего содержания: «7.11. Для использования помещения в целях, определенных п. 1.2. договора, Департамент и Балансодержатель согласовывают проведение Арендатором реконструкции помещения в соответствии с рабочей документацией «Проект реконструкции нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, 44а» №22/2016-КР, копия которой является неотъемлемым приложением к настоящему дополнительному соглашению, при соблюдении следующих требований: 1. Арендатор обязан выполнить работы по реконструкции помещения в соответствии с предоставленной рабочей документацией №22/2016-КР. 2. По окончании проведения работ Арендатор обязан передать в Департамент: а) правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен реконструированный объект капитального строительства; б) разрешение на строительство; в) разрешение на ввод в эксплуатацию (в 2-х экземплярах); г) технический план. Документы, предусмотренные пунктами «а» - «в» настоящего подпункта не предоставляются в случае, если оформление разрешения на строительство не требуется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Все работы по проведению реконструкции помещения, включая выполнение мероприятий по получению разрешительной, технической и иной документации Арендатор осуществляет за счет собственных средств без возмещения со стороны Департамента и Балансодержателя. 3. Арендатор обязан выполнить все работы, указанные в п. «7.11.» в срок до 01.12.2016».  Дополнить п. 4.3. договора абзацем следующего содержания: «В случае проведения Арендатором реконструкции помещения с нарушением требований, установленных пунктом «7.11.» договора, Департамент и Балансодержатель вправе взыскать с Арендатора расходы, необходимые для осуществления мероприятий, предусмотренных пунктом «7.11.» договора (л.д.37-39 т.1).

Дополнительными соглашениями от 14.09.2016 года, от 30.11.2016 года, от 16.12.2016 года на основании постановления Администрации города Тюмени от 26.06.2008 №76-пк «О Порядке проведения капитального ремонта муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества», в соответствии с заключениями Балансодержателя о стоимости выполненных работ по капитальному ремонту, стороны изменяли форму арендной платы по договору путем возложения на Арендатора, обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества в размере 1 143 561,60 руб., 792 613, 08 руб. и 619 995, 60 руб. соответственно (л.д.40-46 т.1).

Договор аренды не был признан недействительным. Правоотношения, возникшие на основании Договора аренды, регулируются параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд считает, что Договор по форме и содержанию соответствует требованиям гражданского законодательства Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Актом приема-передачи от 17 февраля 2016 года подтверждается исполнение обязательства передать имущество в пользование арендатору (л.д. 18 т.1).

При этом, из содержания как самого Договора, так и данного Акта следует, что имущество передано арендатору с условием необходимости проведения капитального ремонта, срок которого определен 10 месяцев.

Согласно неоспоренной позиции арендатора по условиям Договора аренды и Порядка № 76-пк, он должен был предоставить проектно-сметную документацию, а сотрудники МКУ «ТГИК» должны были проверить ее на соответствие локальным сметным нормативам (разработать локально-сметные расчеты, согласовать с Арендатором и Арендодателем (ДИОгТ)). Однако, работы по капитальному ремонту должны были проводиться в соответствии с дефектной ведомостью, а она, как выяснилось после принятия помещения арендатором по акту приема-передачи, не отражала всех недостатков помещения. 

Согласно позиции арендатора, поскольку разработанный на основе первоначальной дефектной ведомости и предоставленный на согласование арендатору локально-сметный расчет не учитывал скрытых недостатков объекта и, как следствие, был неадекватно занижен, то сохранение в этих условиях первоначальной дефектной ведомости привело бы к необоснованному возложению на арендатора дополнительных расходов, в связи с чем, Общество предложило арендодателю провести реальную оценку работ по приведению помещения в рабочее состояние. Для этого арендатор за свой счет обратился в экспертную компанию, которой была проведена строительно-техническая экспертиза. 

Не нашло возражений со стороны Департамента и Учреждения утверждение  Общества о том, что на основании выводов эксперта, не оспариваемых арендодателем и письма арендатора № Е030/16, полученного арендодателем 17.05.2016 (вх. № 44-06-3083/1), а также направленного балансодержателю проекта (письмо № Е036/16 с отметкой о получении 23.05.2016), арендодатель согласовал и направил арендатору новую дефектную ведомость, включив в дефектную ведомость, прилагаемую к дополнительному соглашению от 30.06.2016, таблицу в редакции заключения эксперта № 165 от 13.05.2016.

Как указывалось выше, сторонами 30.06.2016 года было подписано дополнительное соглашение, которым первоначальная дефектная ведомость была заменена на вновь согласованную.

Полагая, что факт обнаружения арендатором после принятия им имущества в аренду наличия необходимости в проведении ремонтных работ в большем объеме нежели это указывалось в первоначальной дефектной ведомости свидетельствует о недостатках сданного в аренду имущества, поскольку они не были оговорены при заключении договора аренды, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора и передаче имущества в аренду, Общество требует внесения изменений в Договор в части определения сроков проведения капитального ремонта и предоставления отсрочки по уплате арендной платы мотивируя данное требование тем, что имущество было передано арендатору с недостатками, за которые отвечает арендодатель, что отодвинуло сроки ремонтных работ и по смыслу договора являлось просрочкой кредитора, а арендатор был лишен возможности приступить к ремонтным работам непосредственно после принятия имущества в аренду, что свидетельствует, по мнению Общества, об отсутствии оснований для внесения арендной платы в период до 30.06.2016 года, то есть до момента согласования нового объема ремонтных работ.

В силу положений ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как следует из позиции сторон и содержания Договора, факт передачи арендатору имущества в состоянии, требующем проведения капитального ремонта, был известен арендатору при его подписании и указанное условие не являлось препятствием для последующего использования помещения в целях, соответствующих условиям Договора (организации пункта общественного питания).

С учетом изложенного, суд полагает, что, заключив спорный Договор, Общество приняло на себя обязательство поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на содержание помещения, производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт помещения в объеме и сроки, установленные актом приема-передачи (дефектной ведомостью) (пункт 2.3 Договора).

При этом возможность возмещения расходов Общества на устранение недостатков имущества также изначально была предусмотрена Договором в виде условия о том, что проведение капитального ремонта и изменение формы арендной платы в виде возложения на Арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества производится в порядке, установленном Постановлением Администрации города Тюмени от 26.06.2008 N 76-пк "О Порядке проведения капитального ремонта муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат па улучшение арендованного имущества" (пункт 2.3 Договора).

Более того, реализация Обществом указанной возможности возмещения затраченных на ремонтные работы средств также подтверждена документально представлением в материалы дела подписанных сторонами дополнительных соглашений  к Договору от 14.09.2016 года, от 30.11.2016 года, от 16.12.2016 года.

Таким образом, суд полагает, что, поскольку цели деятельности Общества, для реализации которых и было принято в аренду спорное помещение, детальным образом прописаны в Договоре, а каких бы то претензий к арендованному имуществу арендатор не предъявлял, следовательно, Общество добровольно приняло на себя бремя такого улучшения принятого в аренду помещения, которое позволило бы использовать его сообразно указанным в Договоре целям.

Обязательства, принятые Обществом по Договору, согласуются с принципом свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и положениями пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

С учетом изложенного, судом отклоняются утверждения арендатора о том, что в период с 20.02.2016 по 30.06.2016 арендодатель по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществлял какого-либо предоставления ввиду невозможности использования арендованного имущества, поскольку перенос срока капитального ремонта соразмерно отодвинул срок начала использования арендованного помещения.

В этой связи суд отмечает, что Обществом документально не обосновано исключение этапа определения иного объема подлежащих проведению ремонтных работ из периода проведения всего ремонта помещения, поскольку: - доказательств невозможности производить часть ремонтных работ после получения арендатором экспертного заключения № 165 от 13.05.2016, которые входили как в первоначальную, так и в последующую дефектную ведомость (например, по помещению № 8 демонтаж подоконной доски, очистка стен от старой краски, восстановление разрушенной кирпичной кладки, то же и по другим помещениям) не представлено; - доказательств обоснованности длительности периода, в который арендатор осуществлял выявление необходимости проведения ремонтных работ в большем объеме с 20.02.2016 года по 29.04.2016 года (о проведении экспертом осмотра помещения 29.04.2016 в 15:00 и экспертизы арендатор уведомил Балансодержателя и Арендодателя письмами № Е027/16 и № Е028/16 от 28.04.2016 и пригласил их принять участие в осмотре) материалы дела не содержат, равно как и доказательств того, в какой период времени арендатор приступил к ремонтным работам в соответствии с первоначальной дефектной ведомостью. 

Кроме того, судом отмечается, что при подписании дополнительного соглашения от 30.06.2016 года, стороны, руководствуясь принципом свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) не внесли изменения в какие-либо иные условия Договора, в том числе в условия Договора о стоимости пользования имуществом и о порядке внесения арендной платы (раздел 4 Договора), а равно и в срок проведения ремонтных работ, установленные при приемке помещения по Акту приема передачи 17.02.2016 года (л.д.19 т.1) и составившие 10 месяцев с момента заключения Договора. Данное обстоятельство, по мнению суда, свидетельствует о том, что уже будучи осведомленным об объеме предстоящих ремонтных работ, арендатор, действуя разумно и осмотрительно, посчитал для себя возможным их проведение в ранее установленные Договором сроки.

Ссылки Общества на необоснованное затягивание Департаментом и Учреждением срока согласования новой дефектной ведомости и сметной документации, при детальном изучении представленной всеми сторонами спора подробной переписки сторон, в совокупности с пояснениями представителей сторон, данных в судебном заседании 07.02.2018 года, судом отклоняются как не подтвержденные документально. Указания Общества на факт превышения Учреждением своих полномочий, также в ходе детального исследования взаимоотношений сторон, отраженных в представленной сторонами переписке, не нашли своего документального подтверждения.

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что арендатором не представлено достаточных доказательственных обоснований невозможности пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, что свидетельствовало бы о наличии правовых оснований для освобождения Общества от исполнения его от обязанности по внесению арендной платы. 

Согласно части 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Исследовав фактические обстоятельства дела, в совокупности с условиями Договора, позициями сторон в ходе судебного разбирательства и поведением сторон до рассмотрения спора в суде, суд пришел к выводу, что установленные арендатором обстоятельства, связанные с необходимостью проведения ремонтных работ в большем объеме, чем это было зафиксировано в первоначальной дефектной ведомости, отвечают признакам недостатков имущества, указанных в ч. 1 ст. 612 ГК РФ за которые отвечает арендодатель (недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках).

Однако, обстоятельства дела свидетельствуют, что арендатор воспользовался своим правом, при выявлении такого факта, на возмещение своих расходов на устранение недостатков имущества, что нашло отражение в увеличении соответственно и объема денежных средств подлежащих принятию арендодателем в виде измененной формы арендной платы (дополнительные соглашения к Договору от 14.09.2016 года, от 30.11.2016 года, от 16.12.2016 года).

Об этом же свидетельствует и позиция Общества, изложенная в отзыве на исковое заявление, в котором арендатор указывает, что «сохранение первоначальной дефектной ведомости привело бы к необоснованному возложению на Арендатора дополнительных расходов, и Арендатор предложил Арендодателю провести реальную оценку работ по приведению помещения в рабочее состояние».

Соответственно, права арендатора, нарушенные выявлением необходимости произвести дополнительный объем ремонтных работ, были восстановлены подписанием сторонами дополнительного соглашения от 30.06.2016 года, определяющего объем ремонтных работ в соответствии с новой дефектной ведомостью, расходы Общества на который подлежали в последующем принятию арендодателем в качестве арендной платы (после согласования изменения формы арендной платы).

При указанных обстоятельствах, удовлетворение требований Общества о переносе периода предоставления отсрочки уплаты арендной платы, по мнению суда, не восстановят обозначенное арендатором нарушение его прав, поскольку, автоматически приведут к просрочке внесения арендной платы за другой период. В этой связи суд отмечает, что сторонами не оспаривается тот факт, что по условиям Договора Обществу Департаментом предоставлен максимально возможный период отсрочки внесения арендной платы, предусмотренный Постановлением Администрации города Тюмени от 26.06.2008 N 76-пк "О Порядке проведения капитального ремонта муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат па улучшение арендованного имущества" – 6 месяцев.

В силу положений ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства дела, факт подписания арендатором дополнительного соглашения 30.06.2016 года без внесения каких-либо изменений в остальные условия Договора, позицию арендатора, свидетельствующую об его воле на сохранение действия Договора, факт получения арендатором возмещения дополнительных расходов путем изменения формы арендной платы, суд исходит из того, что Обществом не представлено доказательств существенного нарушения арендодателем условия Договора, которые свидетельствовали бы о наличии правовых оснований для удовлетворения требований встречного иска о внесении изменений в Договор.

Согласно положениям ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Между тем,  суд отмечает, что истцом по встречному иску не представлено доказательств наличия оснований, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, позволяющих удовлетворить встречные исковые требования. Так, суд не усмотрел из позиций и предшествующих спору действий сторон оснований прийти к выводу, что обстоятельства, в связи с которыми арендатор просит о внесении изменений в Договор изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Равно, как обстоятельства дела и не свидетельствуют о том, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, поскольку действуя разумно и предусмотрительно, возможность предвидеть увеличение расходов на предстоящий ремонт, представляется суду объективно существующей.

Таким образом, оснований для удовлетворения требований встречного иска по основаниям ст. 451 ГК РФ судом в ходе рассмотрения настоящего спора также не установлено.

Иных оснований для удовлетворения требований арендатора по встречному иску, Обществом в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, в удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать.

Относительно доводов Департамента о наличии оснований для оставления встречного искового заявления без рассмотрения, суд полагает их подлежащими отклонению в силу наличия в материалах дела доказательств обращения арендатора к Департаменту с письмом № Е060/16 от 22.07.2016 с просьбой об отсрочке арендной платы.

Департаментом заявлено требование о взыскании неустойки в размере 706 627,80 руб. за период с 01.09.2016 по 01.12.2016.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За несвоевременное внесение арендной платы, в соответствии с п.п. 4.1, 4.3. настоящего договора, Арендатор уплачивает пени в размере 0,5% не перечисленного в срок платежа за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днем уплаты, установленным п. 4.3 настоящего договора. Настоящий пункт начинает действовать с 01 числа месяца, следующего за месяцем государственной регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (пункт 4. 8 Договора).

Согласно расчету истца, содержащемуся в карточке лицевого счета, сумма пени по договору  за заявленный период составляет 706 627 рублей 80 копеек.

Ответчиком не оспорены ни периоды просрочки платежей, ни суммы, на которые начислялась неустойка.

Согласно ст. 309, 310  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения обязательств должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором неустойку (пеню).

Поскольку наличие у ответчика задолженности перед истцом установлено, следовательно, требование истца о взыскание неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств имеет под собой правовое обоснование.

Суд считает представленный истцом расчет неустойки арифметически правильным, соответствующим условиям договора, фактическим обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства,  период начисления неустойки истцом также подтвержден документально с учетом содержания дополнительных соглашений к Договору и условия Договора  о предоставлении отсрочки уплаты арендных платежей.

Возражая против удовлетворения требований о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы арендатор ссылается на наличие просрочки кредитора, которая, по мнению ответчика по первоначальному иску выразилась в том, что: - имущество было передано ответчику с недостатками, за которые отвечает арендодатель, что отодвинуло сроки ремонтных работ и по смыслу договора являлось просрочкой кредитора (ст. 404 ГК РФ); - подписание дополнительных соглашений о зачете арендной платы состоялось с нарушением установленного договором аренды срока исключительно по вине истца.

В отношении указаний арендатора о наличии просрочки кредитора, выразившееся в том, что имущество было передано ответчику с недостатками, за которые отвечает арендодатель, что отодвинуло сроки ремонтных работ, суд при рассмотрении настоящего спора по изложенным выше основаниям пришел к выводу о том, что указанное обстоятельство не могло повлиять на согласованный сторонами при заключении Договора период отсрочки внесения арендной платы и, как следствие, на период начисления истцом неустойки.

Касательно, ссылок арендатора на то, что подписание дополнительных соглашений о зачете арендной платы состоялось с нарушением установленного договором аренды срока исключительно по вине истца и это привело к невозможности внесения истцом арендной платы  в установленный Договором срок, суд полагает их подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Согласно условиям подписанного сторонами Договора, обязательства по внесению платы за пользование имуществом определено в разделе 4 Договора. Сроки и порядок внесения платежей установлен 4.3.1 и 4.3.3 Договора.

Возможность изменения формы арендной платы определено пунктами 2.3 и 2.12 Договора в разделе обязанности арендатора и имеет отсылку к Постановлению Администрации города Тюмени от 26.06.2008 N 76-пк "О Порядке проведения капитального ремонта муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат па улучшение арендованного имущества". 

Таким образом, суд полагает, что само по себе наличие в договоре условий о возможности изменения формы арендной платы путем возложения на пользователя обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, не изменяет порядок и сроки внесения арендной платы, предусмотренный этим Договором, соответственно, ссылки арендатора на нарушение арендодателем и балансодержателем определенного порядка рассмотрения документации, установленных  Постановлением Администрации города Тюмени от 26.06.2008 N 76-пк "О Порядке проведения капитального ремонта муниципального имущества, работ по сохранению объектов культурного наследия, находящихся в муниципальной собственности, и возложения на пользователя обусловленных договором затрат па улучшение арендованного имущества", не могут быть положены в основу выводов о наличии просрочки на стороне кредитора по обязательству должника по своевременному внесению арендных платежей.

В случае доказанности возникших на стороне арендатора убытков в связи с  виновными действиями арендодателя по Договору, выразившиеся в подписании дополнительных соглашений о зачете арендной платы с нарушением установленного договором аренды срока по вине истца, Общество имеет возможность восстановления нарушенных прав в установленном законом порядке.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ) (пункт 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Ответчик заявил суду ходатайство о снижении размера неустойки, заявленной истцом до ставки рефинансирования со ссылками на заведомо неравный размер ответственности сторон на случай неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательств и систематическое злоупотребление истцом своими правами, повлекшие невозможность сверки расчетов и установления факта предполагаемой просрочки и размера неустойки.

Суд полагает, что ходатайство ответчика о снижении размера неустойки подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 263-О именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Это касается и свободы договора при определении на основе федерального закона такого его условия, как размеры неустойки, они должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

При применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд учитывает компенсационную природу неустойки, ее высокий процент, период просрочки исполнения договорных обязательств, а также отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства в рамках действующего между сторонами договора. 

Множество опубликованных в общедоступных информационных ресурсах и правовых системах судебных актов по спорам о применении договорной неустойки за нарушение денежного обязательства позволяет сделать вывод о сложившемся обычае делового оборота в сфере свободного определения сторонами ставки неустойки за аналогичные нарушения в размере, приближенном к 0,1% от просроченной в оплате суммы долга за каждый день просрочки.

В связи с вышеизложенным, учитывая, что, заявляя о применении к ответчику гражданской ответственности в виде неустойки истцом заявлена высокая ставка неустойки – 0, 5% (180 % в год), суд полагает необходимым уменьшить размер ответственности ответчика до 141 325 рублей 56 копеек, что приближено к размеру неустойки 0,1% от просроченной в оплате суммы долга за каждый день просрочки.

При этом суд отмечает, что ответчиком при заявлении ходатайства об уменьшении размера неустойки ниже обычно применяемой до размера ставки рефинансирования, достаточных доказательственных обоснований такого снижения не приведено.

Принимая во внимание изложенное, суд считает требование истца о взыскании неустойки подлежащим частичному удовлетворению, в размере 141 325 рублей 56 копеек.

Подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению у ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения. В случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

В связи с удовлетворением первоначальных исковых требований государственная пошлина на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит взысканию с ответчика по первоначальному иску в доход федерального бюджета с учетом размера сниженной судом неустойки.

Общество при подаче встречного иска оплатило государственную пошлину в надлежащем размере.

Учитывая отказ в удовлетворении встречного иска, оснований для возмещения Обществу расходов на оплату государственной пошлины за счет Департамента, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 16, 101, 106, 110, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской  Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Первоначальные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Ежевика» в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени 141 325 рублей 56 копеек неустойки за просрочку исполнения обязательства.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «Ежевика» в доход федерального бюджета 5 240 рублей 00 копеек государственной пошлины.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд. 

Судья

Авдеева Я.В.